大連物業(yè)服務(wù)管理辦法一、總則（一）目的本辦法旨在加強(qiáng)大連地區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境。（二）適用范圍本辦法適用于大連行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正，依法維護(hù)各方合法權(quán)益。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）設(shè)立與資質(zhì)1.設(shè)立條件設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的人員、資金、場(chǎng)所等條件，并依法辦理工商注冊(cè)登記。2.資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升自身資質(zhì)等級(jí)，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.基本服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛停放管理等基本服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定明確的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)響應(yīng)時(shí)間、設(shè)施設(shè)備維護(hù)要求等，確保服務(wù)達(dá)到相應(yīng)水平。希望大家嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)。（三）人員管理1.人員配備根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目規(guī)模和服務(wù)需求，合理配備管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員。2.人員培訓(xùn)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)，確保員工能夠熟練掌握服務(wù)技能和操作規(guī)范。（四）財(cái)務(wù)管理1.財(cái)務(wù)制度建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支透明、合理。2.費(fèi)用收取與使用按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并將費(fèi)用使用情況定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。三、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，提出意見(jiàn)和建議、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同等權(quán)利。2.義務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)工作。（二）業(yè)主大會(huì)1.成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，或者首套房屋交付已滿(mǎn)兩年且交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之三十時(shí)，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)。2.會(huì)議形式與決策業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)。決策應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與業(yè)主大會(huì)，共同決定小區(qū)事務(wù)。（三）業(yè)主委員會(huì)1.選舉與組成業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)當(dāng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主。2.職責(zé)與監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金等職責(zé)。同時(shí)，接受業(yè)主監(jiān)督，定期向業(yè)主公布工作情況。四、物業(yè)服務(wù)合同（一）合同簽訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、違約責(zé)任等條款。（二）合同履行與變更1.履行要求雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.變更程序物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。變更合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，并報(bào)相關(guān)部門(mén)備案。（三）合同終止1.終止情形物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)、雙方協(xié)商一致解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)被依法撤銷(xiāo)資質(zhì)等情形下，合同終止。2.后續(xù)事宜合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備及檔案資料等移交給業(yè)主委員會(huì)或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.房屋使用業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。2.共用部位與設(shè)施設(shè)備使用業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理使用共用部位和設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。（二）裝飾裝修管理1.申報(bào)登記業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理申報(bào)登記手續(xù)。2.裝修規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修禁止行為和注意事項(xiàng)，對(duì)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門(mén)。（三）維修資金管理1.資金籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定交存，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用程序維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)相關(guān)部門(mén)審核備案。（四）設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.日常維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理制度，定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.緊急維修對(duì)于危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主和有關(guān)部門(mén)。六、監(jiān)督管理（一）政府部門(mén)職責(zé)1.行業(yè)指導(dǎo)政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)，制定政策措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。2.監(jiān)督檢查定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、資質(zhì)情況、合同履行等進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改。（二）投訴處理1.投訴渠道建立健全投訴處理機(jī)制，暢通投訴渠道，接受業(yè)主和社會(huì)公眾的投訴舉報(bào)。2.處理程序?qū)ν对V舉報(bào)事項(xiàng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋投訴人。（三）信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄企業(yè)基本情況、服務(wù)質(zhì)量、投訴處理等信息，對(duì)信用良好的企業(yè)給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)失信企業(yè)進(jìn)行懲戒。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，未履行相應(yīng)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，由相關(guān)部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款；