太倉房產(chǎn)管理辦法細則一、總則（一）目的為了加強太倉房產(chǎn)管理，規(guī)范房產(chǎn)市場秩序，保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合太倉實際情況，制定本辦法細則。（二）適用范圍本辦法細則適用于太倉市行政區(qū)域內(nèi)的各類房產(chǎn)管理活動，包括房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記、交易、租賃、抵押、維修、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)事宜。（三）基本原則1.依法管理原則嚴格依照國家法律法規(guī)及行業(yè)標準進行房產(chǎn)管理，確保各項管理活動合法合規(guī)。2.公正公平原則在房產(chǎn)管理過程中，秉持公正公平的態(tài)度，對待所有房產(chǎn)權(quán)利人及相關(guān)當事人，不偏袒、不歧視。3.服務(wù)便民原則以方便群眾辦事為出發(fā)點，優(yōu)化房產(chǎn)管理流程，提高服務(wù)質(zhì)量和效率，為房產(chǎn)權(quán)利人提供便捷、高效的服務(wù)。4.市場調(diào)控原則通過合理的政策措施，對房產(chǎn)市場進行適度調(diào)控，促進房產(chǎn)市場供需平衡，保持市場穩(wěn)定。二、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理（一）登記范圍1.各類房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，包括新建房屋、購買房屋、繼承房屋、受贈房屋、交換房屋等取得的房產(chǎn)。2.房屋的抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利登記。（二）登記程序1.申請房產(chǎn)權(quán)利人或其代理人向太倉市房產(chǎn)登記機構(gòu)提出房產(chǎn)登記申請，并提交相關(guān)材料，如身份證明、房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)證書、完稅證明等。2.受理登記機構(gòu)對申請人提交的申請材料進行審核，符合受理條件的，予以受理，并出具受理通知書；不符合受理條件的，一次性告知申請人需要補正的材料。3.審核登記機構(gòu)對申請登記的房產(chǎn)進行實地查看、查閱檔案等審核工作，核實房產(chǎn)的真實性、合法性、有效性。4.記載于登記簿經(jīng)審核無誤后，將房產(chǎn)登記事項記載于房產(chǎn)登記簿，并核發(fā)房產(chǎn)證書。5.發(fā)證申請人憑受理通知書及身份證明領(lǐng)取房產(chǎn)證書。（三）登記時限登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記申請之日起[X]個工作日內(nèi)完成審核，并記載于登記簿；自記載于登記簿之日起[X]個工作日內(nèi)發(fā)證。因特殊情況需要延長登記時限的，應(yīng)當告知申請人，并說明理由。（四）登記收費房產(chǎn)登記收費按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不得擅自提高收費標準或增加收費項目。三、房產(chǎn)交易管理（一）交易規(guī)則1.房產(chǎn)交易應(yīng)當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。2.房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當同時轉(zhuǎn)讓。3.禁止下列房產(chǎn)交易行為：以欺詐、脅迫等手段簽訂房產(chǎn)交易合同；惡意串通，損害國家、集體和他人利益；違反法律法規(guī)規(guī)定的其他交易行為。（二）交易程序1.簽訂合同房產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當簽訂書面房產(chǎn)買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交房時間、違約責(zé)任等。2.合同備案房產(chǎn)買賣合同簽訂后，買賣雙方應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)到太倉市房產(chǎn)交易管理部門辦理合同備案手續(xù)。備案部門應(yīng)當對合同內(nèi)容進行審查，符合備案要求的，予以備案，并出具備案證明。3.繳納稅費房產(chǎn)交易雙方應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費，如契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅等。4.產(chǎn)權(quán)過戶買賣雙方憑合同備案證明、完稅證明等材料到房產(chǎn)登記機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證書。（三）存量房交易資金監(jiān)管1.為保障房產(chǎn)交易資金安全，太倉市實行存量房交易資金監(jiān)管制度。2.買賣雙方應(yīng)當在簽訂存量房買賣合同時，選擇一家經(jīng)太倉市房產(chǎn)交易管理部門備案的銀行作為資金監(jiān)管賬戶，并將交易資金存入該賬戶。3.資金監(jiān)管銀行應(yīng)當按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對交易資金進行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。4.房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢后，資金監(jiān)管銀行按照監(jiān)管協(xié)議的約定，將交易資金劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。四、房產(chǎn)租賃管理（一）租賃登記備案1.房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后[X]日內(nèi)，到太倉市房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。2.辦理租賃登記備案應(yīng)當提交下列材料：房屋租賃合同；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；房屋租賃當事人的身份證明；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.房產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理租賃登記備案申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對符合登記備案條件的，予以登記備案，并頒發(fā)房屋租賃登記備案證明。（二）租賃當事人的權(quán)利義務(wù)1.出租人應(yīng)當按照合同約定將房屋交付承租人使用，并保證房屋符合約定的用途；定期檢查維修房屋，確保房屋安全；不得擅自提高租金標準或提前解除租賃合同。2.承租人應(yīng)當按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途；按時支付租金；不得擅自轉(zhuǎn)租房屋。（三）租金管理1.房屋租金標準由租賃當事人協(xié)商確定，但不得違反國家和地方有關(guān)規(guī)定。2.房產(chǎn)管理部門可以根據(jù)市場行情，定期發(fā)布房屋租金指導(dǎo)價格，供租賃當事人參考。五、房產(chǎn)抵押管理（一）抵押登記1.以房屋設(shè)定抵押的，抵押當事人應(yīng)當?shù)教珎}市房產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。2.辦理抵押登記應(yīng)當提交下列材料：抵押登記申請書；抵押合同；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；抵押當事人的身份證明；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.房產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理抵押登記申請之日起[X]個工作日內(nèi)，對符合抵押登記條件的，予以登記，并頒發(fā)房屋他項權(quán)證。（二）抵押期間的管理1.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房屋，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。2.抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的約定，對抵押房屋進行監(jiān)督檢查，確保抵押房屋的安全和完好。（三）抵押權(quán)的實現(xiàn)1.債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)的，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該抵押房屋所得的價款優(yōu)先受償。2.協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。六、房產(chǎn)維修管理（一）維修責(zé)任劃分1.房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，由房屋所有權(quán)人承擔(dān)。2.房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主可以通過繳納專項維修資金的方式，用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（二）維修資金管理1.太倉市建立房屋專項維修資金管理制度，專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的繳存、使用、管理等具體辦法，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）維修程序1.房屋需要維修時，業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當向業(yè)主委員會提出維修申請。2.業(yè)主委員會應(yīng)當組織相關(guān)人員對維修項目進行核實，并制定維修方案和預(yù)算。3.維修方案和預(yù)算應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4.維修項目實施前，業(yè)主委員會應(yīng)當按照維修方案和預(yù)算，通過公開招標等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進行維修。5.維修項目竣工后，業(yè)主委員會應(yīng)當組織相關(guān)人員進行驗收，驗收合格后，按照維修合同的約定支付維修費用。七、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.在太倉市從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，不同等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項目。3.房產(chǎn)管理部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件進行檢查，對不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，依法吊銷其資質(zhì)證書。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任。2.業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項進行明確約定。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.房產(chǎn)管理部門應(yīng)當建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機制，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行檢查和考核。2.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，對服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向業(yè)主委員會或房產(chǎn)管理部門投訴。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主公布服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)