濟(jì)南物業(yè)選聘管理辦法總則目的與依據(jù)為規(guī)范濟(jì)南市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘行為，維護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘活動(dòng)?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，充分尊重業(yè)主意愿，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)的成立1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料；已交付的專有部分面積未超過建筑物總面積百分之五十，但首次交付專有部分面積超過一百萬平方米的，建設(shè)單位也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。2.籌備組：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。3.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會(huì)的選舉與職責(zé)1.選舉：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。2.職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘選聘方式1.前期物業(yè)管理：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。招投標(biāo)程序：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)材料，向項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。中標(biāo)備案：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并將中標(biāo)結(jié)果告知全體業(yè)主。2.業(yè)主大會(huì)選聘：業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招投標(biāo)方式：業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照前期物業(yè)管理招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。協(xié)議方式：業(yè)主大會(huì)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。選聘程序1.制定選聘方案：業(yè)主大會(huì)籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，選聘方案應(yīng)當(dāng)包括選聘方式、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、預(yù)算費(fèi)用等內(nèi)容。2.發(fā)布選聘信息：通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄、網(wǎng)站等形式發(fā)布選聘信息，公告期不得少于十五日。3.報(bào)名與資格審查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名參加選聘的，應(yīng)當(dāng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、業(yè)績(jī)證明等相關(guān)材料。業(yè)主大會(huì)籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)報(bào)名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資格審查。4.評(píng)標(biāo)與定標(biāo)：采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由業(yè)主代表、物業(yè)管理專家等組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評(píng)標(biāo)，推薦不超過三名有排序的中標(biāo)候選人。業(yè)主大會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)報(bào)名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)議，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。5.簽訂物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的基本情況；2.物業(yè)管理區(qū)域的基本情況；3.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；4.服務(wù)費(fèi)用及支付方式；5.雙方的權(quán)利義務(wù)；6.物業(yè)服務(wù)用房的使用、管理和分配；7.合同期限；8.違約責(zé)任；9.爭(zhēng)議解決方式。合同變更與終止1.變更：物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。變更后的合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。2.終止：物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)，服務(wù)期限為不定期。業(yè)主大會(huì)決定不再接受原物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)成本應(yīng)當(dāng)包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本等因素，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。費(fèi)用收取與調(diào)整1.收取：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.調(diào)整：物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿三個(gè)月前，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等內(nèi)容書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整事項(xiàng)征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整協(xié)議，并報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。監(jiān)督管理行政主管部門職責(zé)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：1.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉和換屆工作；2.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；3.調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴和糾紛；4.依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為。業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同約定的行為，可以向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門投訴、舉報(bào)。信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量、投訴處理等情況進(jìn)行記錄，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息作為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要參考依據(jù)。法律責(zé)任建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)責(zé)任業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反本辦法規(guī)定，作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)委員違反本辦法規(guī)定，不履行職責(zé)的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)予以罷免；造成業(yè)主損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：1.未按照規(guī)定進(jìn)行前期物