株洲物業(yè)選聘管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范株洲市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘行為，維護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于株洲市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘活動(dòng)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保選聘過(guò)程合法、合規(guī)、公正。2.公開(kāi)公平公正原則選聘過(guò)程應(yīng)當(dāng)公開(kāi)透明，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)的方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確保結(jié)果公正。3.業(yè)主自治原則充分尊重業(yè)主的自治權(quán)利，發(fā)揮業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘中的主導(dǎo)作用，鼓勵(lì)業(yè)主積極參與物業(yè)管理活動(dòng)。二、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)的成立與職責(zé)1.符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%；首次交付專有部分之日起滿兩年且交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積30%。2.業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生與運(yùn)作1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。3.業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方式（一）招標(biāo)選聘1.業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和招投標(biāo)管理規(guī)定組織招標(biāo)活動(dòng)。2.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；招標(biāo)文件；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。（二）協(xié)議選聘1.符合下列條件之一的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：投標(biāo)人少于3個(gè)的；住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。公示期滿無(wú)異議或者異議不成立的，業(yè)主委員會(huì)方可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。四、選聘程序（一）前期準(zhǔn)備1.業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會(huì)的籌備工作，包括確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約草案，確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主委員會(huì)委員候選人報(bào)名，審查候選人資格等。2.業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備經(jīng)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，具體數(shù)額由業(yè)主大會(huì)籌備組與業(yè)主協(xié)商確定?；I備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，接受業(yè)主監(jiān)督。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備經(jīng)費(fèi)有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)充作物業(yè)管理區(qū)域的公共維修資金，或者按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。（二）制定選聘方案1.業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)期限；選聘方式；評(píng)標(biāo)委員會(huì)或者評(píng)標(biāo)小組的組成；選聘程序和時(shí)間安排；費(fèi)用預(yù)算；其他需要明確的事項(xiàng)。2.選聘方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)。（三）發(fā)布選聘信息1.采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和招投標(biāo)管理規(guī)定，在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況，包括物業(yè)項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、用途、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限等；獲取招標(biāo)文件的辦法、地點(diǎn)和時(shí)間；提交投標(biāo)文件的截止日期、地點(diǎn)；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)和時(shí)間；對(duì)投標(biāo)人的資格要求；其他需要公告的事項(xiàng)。2.采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、業(yè)績(jī)情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（四）報(bào)名與資格審查1.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)表；物業(yè)服務(wù)方案，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)人員配備、服務(wù)質(zhì)量保障措施、服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算等；企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；法定代表人身份證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)；業(yè)績(jī)證明材料；其他需要提供的材料。2.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查，確定合格的投標(biāo)人名單。資格審查應(yīng)當(dāng)主要審查投標(biāo)人的以下條件：具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；有依法繳納稅收和社會(huì)保障資金的良好記錄；參加招投標(biāo)活動(dòng)前三年內(nèi)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中沒(méi)有重大違法記錄；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（五）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與中標(biāo)1.開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開(kāi)標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開(kāi)標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。2.評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。3.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告。書(shū)面報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、技術(shù)條款、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、合同主要條款等內(nèi)容；評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告；中標(biāo)結(jié)果。4.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件與中標(biāo)人訂立書(shū)面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。（六）簽訂物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的名稱、地址；物業(yè)管理區(qū)域的基本情況；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)期限；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法及計(jì)費(fèi)方式；雙方的權(quán)利義務(wù)；物業(yè)服務(wù)用房的使用、管理和分配；專項(xiàng)維修資金的管理與使用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的管理與使用；合同的解除和終止條件；違約責(zé)任；爭(zhēng)議解決方式；其他事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本等因素，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等形式。1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（三）費(fèi)用調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況，向業(yè)主大會(huì)提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案進(jìn)行審議，并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定進(jìn)行表決。經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并將調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。六、監(jiān)督管理（一）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用收支情況等進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、滿意度測(cè)評(píng)等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果向全體業(yè)主公布。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）行政監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘活動(dòng)的監(jiān)督管理，依法查處選聘活動(dòng)中的違法行為。對(duì)違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并可以按照下列規(guī)定處以罰款：1.招標(biāo)人未按照本辦法規(guī)定備案招標(biāo)材料的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；2.招標(biāo)人違反本辦法規(guī)定，與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的，給予警告，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無(wú)效；3.投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的，投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無(wú)效，處中標(biāo)項(xiàng)目金額5‰以上10‰以下的罰款，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額5%以