曲阜物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)曲阜市物業(yè)管理收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于曲阜市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的活動(dòng)。基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的分類與定價(jià)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.收費(fèi)形式普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.定價(jià)因素物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)是確定普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。物業(yè)服務(wù)等級應(yīng)根據(jù)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理，公共秩序維護(hù)管理，物業(yè)服務(wù)檔案資料管理等方面的服務(wù)質(zhì)量和水平進(jìn)行劃分，并明確相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況，以及業(yè)主承受能力等因素適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但調(diào)整幅度不得超過政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)范圍。非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供服務(wù)，并向業(yè)主公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.車位、車庫物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車位、車庫進(jìn)行清掃、保潔、通風(fēng)、照明、排水、監(jiān)控等服務(wù)的，可按合同約定收取相應(yīng)的費(fèi)用。2.特約服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或使用人的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)項(xiàng)目的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成與計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.人員費(fèi)用管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、房屋建筑物外墻面、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備等共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括公共區(qū)域的清掃、消毒、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化設(shè)施費(fèi)等。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括安全防范人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)及服裝費(fèi)，安全防范系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，消防器材的維護(hù)費(fèi)用等。6.辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于辦公的設(shè)備、設(shè)施、場地租賃等費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊用于物業(yè)管理的各類固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式可分為包干制和酬金制兩種。1.包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)支出，并按照約定的比例或者數(shù)額提取酬金，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與管理收費(fèi)時(shí)間與方式1.收費(fèi)時(shí)間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自房屋交付之日起按月計(jì)算，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用最長不得超過一年。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過銀行托收、上門收取、自助繳費(fèi)等多種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。提倡業(yè)主通過銀行托收方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)義務(wù)1.明碼標(biāo)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.開具票據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主開具合法有效的票據(jù)。3.定期公布收支情況實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。費(fèi)用管理與監(jiān)督1.專戶管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行專戶管理，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。2.監(jiān)督檢查市價(jià)格主管部門和市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等價(jià)格違法行為。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為有異議的，可以向市價(jià)格主管部門或者市物業(yè)主管部門投訴、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整調(diào)整條件1.物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)因物業(yè)服務(wù)成本顯著增加，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以維持正常服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主委員會(huì)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加服務(wù)內(nèi)容的，可與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.其他合理因素因政策調(diào)整、市場環(huán)境變化等其他合理因素，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整程序1.提出申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整前不少于[X]日，將調(diào)整理由、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。2.業(yè)主大會(huì)表決業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.備案與公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整結(jié)果報(bào)市價(jià)格主管部門和市物業(yè)主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市價(jià)格主管部門責(zé)令改正，并處以罰款：1.不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；2.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；3.重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的；4.不按規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況的；5.其他價(jià)格違法行為。給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主的違約責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)