置業(yè)公司開(kāi)發(fā)部管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范置業(yè)公司開(kāi)發(fā)部的工作流程，提高工作效率，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于置業(yè)公司開(kāi)發(fā)部全體員工。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保開(kāi)發(fā)活動(dòng)合法合規(guī)。2.規(guī)范性原則：明確各崗位工作職責(zé)和工作流程，規(guī)范工作行為。3.效率性原則：優(yōu)化工作流程，提高工作效率，降低開(kāi)發(fā)成本。4.創(chuàng)新性原則：鼓勵(lì)員工積極創(chuàng)新，不斷探索新的開(kāi)發(fā)模式和方法。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)開(kāi)發(fā)部設(shè)部門(mén)經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名，下設(shè)項(xiàng)目前期組、規(guī)劃設(shè)計(jì)組、工程管理組、成本控制組等專(zhuān)業(yè)小組。（二）職責(zé)分工1.部門(mén)經(jīng)理職責(zé)全面負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)部的日常管理工作，制定部門(mén)工作計(jì)劃并組織實(shí)施。協(xié)調(diào)與公司其他部門(mén)及外部相關(guān)單位的關(guān)系，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體策劃和決策，審核項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案和預(yù)算。監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本等關(guān)鍵指標(biāo)的執(zhí)行情況，及時(shí)解決項(xiàng)目中出現(xiàn)的問(wèn)題。負(fù)責(zé)部門(mén)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，培養(yǎng)和提升員工的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。2.副經(jīng)理職責(zé)協(xié)助部門(mén)經(jīng)理開(kāi)展工作，負(fù)責(zé)分管領(lǐng)域的具體管理工作。組織編制和審核分管領(lǐng)域的相關(guān)文件和報(bào)告，提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議。跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度，協(xié)調(diào)解決分管領(lǐng)域的問(wèn)題，確保項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)。參與項(xiàng)目的成本控制、質(zhì)量驗(yàn)收等工作，提供專(zhuān)業(yè)支持。3.項(xiàng)目前期組職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和分析，收集項(xiàng)目相關(guān)信息，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。辦理項(xiàng)目前期的各項(xiàng)手續(xù)，包括土地獲取、立項(xiàng)、規(guī)劃選址、環(huán)評(píng)等。協(xié)助制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和可行性研究報(bào)告。4.規(guī)劃設(shè)計(jì)組職責(zé)組織編制項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，參與設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。審核設(shè)計(jì)方案，提出優(yōu)化意見(jiàn)，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目定位和要求。協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)的溝通與協(xié)作，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)審核工程設(shè)計(jì)變更。5.工程管理組職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程建設(shè)的組織和管理工作，制定工程進(jìn)度計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行。審核工程施工單位的資質(zhì)和施工組織設(shè)計(jì)，組織工程招標(biāo)和合同簽訂。監(jiān)督工程質(zhì)量，檢查工程施工過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)督促整改。協(xié)調(diào)工程建設(shè)中的各方關(guān)系，處理工程變更、工程索賠等事項(xiàng)。負(fù)責(zé)工程安全管理，制定安全管理制度，檢查安全措施落實(shí)情況。6.成本控制組職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的預(yù)算編制、成本控制和成本核算工作。審核項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用支出，監(jiān)控成本動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并提出調(diào)整建議。參與項(xiàng)目招標(biāo)、合同談判等工作，審核合同中的成本條款。定期進(jìn)行成本分析，為項(xiàng)目決策提供成本數(shù)據(jù)支持。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程管理（一）項(xiàng)目前期階段1.市場(chǎng)調(diào)研制定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，明確調(diào)研目的、范圍、方法和時(shí)間安排。收集房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息、消費(fèi)者需求等相關(guān)資料。對(duì)調(diào)研資料進(jìn)行整理和分析，撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，提出項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)建議。2.項(xiàng)目立項(xiàng)根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，提出項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)。編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性等進(jìn)行論證。組織相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)修改完善后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3.土地獲取參與土地競(jìng)拍或談判工作，收集土地信息，分析土地價(jià)值。協(xié)助辦理土地出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同。負(fù)責(zé)土地交付后的相關(guān)工作，如場(chǎng)地平整、臨時(shí)設(shè)施搭建等。4.規(guī)劃設(shè)計(jì)組織編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，明確項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、功能要求、設(shè)計(jì)風(fēng)格等。通過(guò)招標(biāo)或邀請(qǐng)等方式選擇設(shè)計(jì)單位，簽訂設(shè)計(jì)合同。跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)度，定期召開(kāi)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，審核設(shè)計(jì)方案，提出修改意見(jiàn)。組織相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目定位和要求。（二）項(xiàng)目建設(shè)階段1.工程招標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，制定工程招標(biāo)計(jì)劃。審核工程招標(biāo)公告、招標(biāo)文件，明確招標(biāo)范圍、技術(shù)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位，簽訂工程施工合同。2.工程施工管理建立工程管理臺(tái)賬，記錄工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全等情況。定期召開(kāi)工程例會(huì)，協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)中的問(wèn)題。監(jiān)督施工單位按照施工圖紙和規(guī)范要求進(jìn)行施工，檢查工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)督促整改。加強(qiáng)工程安全管理，檢查安全措施落實(shí)情況，確保施工安全。審核工程變更申請(qǐng)，按照規(guī)定程序辦理工程變更手續(xù)。3.工程監(jiān)理通過(guò)招標(biāo)或委托等方式選擇工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。監(jiān)督監(jiān)理單位履行監(jiān)理職責(zé)，檢查監(jiān)理工作質(zhì)量。定期與監(jiān)理單位溝通，了解工程建設(shè)情況，協(xié)調(diào)解決監(jiān)理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。（三）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段1.竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備組織施工單位、監(jiān)理單位等進(jìn)行工程預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改。整理工程竣工資料，包括工程竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、施工技術(shù)資料、質(zhì)量驗(yàn)收資料等。向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和竣工資料。2.竣工驗(yàn)收組織相關(guān)部門(mén)和單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等方面的驗(yàn)收。對(duì)驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改，整改合格后重新組織驗(yàn)收。辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，取得竣工驗(yàn)收備案表。四、項(xiàng)目成本控制管理（一）成本預(yù)算編制1.根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和設(shè)計(jì)方案，編制項(xiàng)目成本預(yù)算。2.成本預(yù)算包括土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。3.成本預(yù)算應(yīng)明確各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和合理性。（二）成本控制措施1.設(shè)計(jì)階段成本控制參與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，從成本角度提出優(yōu)化建議，確保設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)合理。審核設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更引起的成本增加。2.招標(biāo)階段成本控制制定合理的招標(biāo)策略，通過(guò)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)降低工程成本。審核招標(biāo)文件中的成本條款，確保合同價(jià)格合理。3.施工階段成本控制監(jiān)控工程進(jìn)度和質(zhì)量，避免因工期延誤和質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致成本增加。審核工程簽證和工程變更，嚴(yán)格控制成本支出。定期進(jìn)行成本分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。（三）成本核算與分析1.建立成本核算臺(tái)賬，定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算。2.分析成本構(gòu)成和成本變動(dòng)情況，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)和存在的問(wèn)題。3.根據(jù)成本分析結(jié)果，提出成本控制改進(jìn)措施和建議，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。五、項(xiàng)目質(zhì)量管理（一）質(zhì)量管理目標(biāo)確保項(xiàng)目工程質(zhì)量符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范要求，達(dá)到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（二）質(zhì)量管理措施1.建立質(zhì)量管理體系制定質(zhì)量管理手冊(cè)、程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，明確質(zhì)量管理流程和標(biāo)準(zhǔn)。建立質(zhì)量管理責(zé)任制，明確各部門(mén)和人員的質(zhì)量管理職責(zé)。2.質(zhì)量控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)階段：審核設(shè)計(jì)方案，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量符合要求。招標(biāo)階段：選擇具有良好信譽(yù)和資質(zhì)的施工單位和材料供應(yīng)商。施工階段：加強(qiáng)施工過(guò)程質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)范和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收階段：組織相關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量合格。3.質(zhì)量檢驗(yàn)與檢測(cè)建立質(zhì)量檢驗(yàn)制度，定期對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查和檢驗(yàn)。委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)工程材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)。對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改，跟蹤整改情況，確保整改到位。六、項(xiàng)目進(jìn)度管理（一）進(jìn)度管理目標(biāo)確保項(xiàng)目按照開(kāi)發(fā)計(jì)劃順利推進(jìn)，按時(shí)交付使用。（二）進(jìn)度管理措施1.制定進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，制定詳細(xì)的項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和年度、季度、月度進(jìn)度計(jì)劃。將進(jìn)度計(jì)劃分解到各個(gè)部門(mén)和崗位，明確各階段的工作任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控建立進(jìn)度跟蹤機(jī)制，定期檢查進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況。及時(shí)發(fā)現(xiàn)進(jìn)度偏差，分析偏差原因，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整。3.協(xié)調(diào)與溝通加強(qiáng)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)與溝通，及時(shí)解決影響進(jìn)度的問(wèn)題。與施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)方保持密切聯(lián)系，確保各方工作協(xié)調(diào)一致。七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)等。2.采用定性和定量相結(jié)合的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)和影響程度。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。合理確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格和銷(xiāo)售方案，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2.政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)密切關(guān)注國(guó)家和地方政策法規(guī)的變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。加強(qiáng)與政府部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取政策支持。3.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)選擇成熟可靠的技術(shù)方案，避免采用新技術(shù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)技術(shù)研發(fā)和技術(shù)管理，確保技術(shù)方案的順利實(shí)施。4.質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建立質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)質(zhì)量控制，確保工程質(zhì)量符合要求。購(gòu)買(mǎi)工程質(zhì)量保險(xiǎn)，降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)損失。5.安全風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)制定安全管理制度，加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，確保施工安全。購(gòu)買(mǎi)工程意外險(xiǎn)，降低安全風(fēng)險(xiǎn)損失。6.成本風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)成本控制管理，嚴(yán)格控制成本支出，確保成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。合理安排資金，降低資金成本風(fēng)險(xiǎn)。八、合同管理（一）合同簽訂1.參與合同談判，審核合同條款，確保合同內(nèi)容合法、合規(guī)、合理。2.按照公司合同審批流程，辦理合同審批手續(xù)，簽訂合同。（二）合同執(zhí)行1.跟蹤合同執(zhí)行情況，及時(shí)掌握合同履行進(jìn)度。2.協(xié)調(diào)解決合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保合同順利履行。（三）合同變更與解除1.嚴(yán)格按照合同約定的程序辦理合同變更手續(xù)，確保變更后的合同合法有效。2.對(duì)于需要解除的合同，按照合同約定和相關(guān)法律法規(guī)辦理解除手續(xù)。（四）合同檔案管理1.建立合同檔案管理制度，對(duì)合同文件進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)、歸檔。2.妥善保管合同檔案，確保合同檔案的完整性和安全性。九、信息管理（一）信息收集與整理1.收集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各類(lèi)信息，包括市場(chǎng)信息、政策信息、技術(shù)信息、工程信息、成本信息等。2.對(duì)收集到的信息進(jìn)行整理和分析，形成有價(jià)值的信息資料