全封閉小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)全封閉小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的安全、秩序和環(huán)境衛(wèi)生，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營造舒適、和諧的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于[小區(qū)名稱]全封閉小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法進(jìn)行小區(qū)管理。2.安全第一原則：把保障小區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全放在首位，采取有效措施防范各類安全事故。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。4.公平公正原則：對(duì)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。二、人員與車輛管理（一）人員出入管理1.業(yè)主憑門禁卡或人臉識(shí)別等有效方式進(jìn)出小區(qū)。業(yè)主應(yīng)妥善保管門禁卡，不得轉(zhuǎn)借他人。若門禁卡遺失或損壞，應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心辦理掛失和補(bǔ)辦手續(xù)。2.訪客進(jìn)入小區(qū)時(shí)，需在門崗進(jìn)行登記，說明來訪事由、被訪人姓名及房號(hào)等信息。經(jīng)被訪人確認(rèn)同意后，由門崗發(fā)放臨時(shí)訪客卡，并指引訪客前往目的地。訪客離開小區(qū)時(shí)，應(yīng)將臨時(shí)訪客卡交回門崗。3.對(duì)于裝修工人、家政服務(wù)人員等臨時(shí)出入小區(qū)的人員，應(yīng)憑小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心發(fā)放的臨時(shí)出入證進(jìn)出。臨時(shí)出入證應(yīng)注明有效期和使用范圍，使用完畢后應(yīng)及時(shí)交回。4.小區(qū)門崗實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員應(yīng)著裝整齊、文明禮貌，認(rèn)真履行職責(zé)，對(duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)和登記。（二）車輛出入管理1.小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛憑業(yè)主卡或車牌識(shí)別系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別進(jìn)出小區(qū)。業(yè)主應(yīng)確保車輛信息準(zhǔn)確錄入系統(tǒng)，以便快速通行。2.外來車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，需在門崗進(jìn)行登記，說明來訪事由、被訪人姓名及房號(hào)等信息。經(jīng)被訪人確認(rèn)同意后，按照臨時(shí)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，并發(fā)放臨時(shí)停車證。外來車輛應(yīng)按照指定的路線和停車位停放，不得隨意亂停亂放。3.小區(qū)內(nèi)實(shí)行車輛停放管理制度，業(yè)主車輛應(yīng)停放在劃定的停車位內(nèi)。嚴(yán)禁車輛占用消防通道、人行通道等公共區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放情況進(jìn)行巡查，對(duì)違規(guī)停放的車輛進(jìn)行勸阻和糾正。對(duì)于不聽勸阻的，可按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。4.小區(qū)內(nèi)設(shè)置了地下停車場和地面停車位，停車位的使用應(yīng)遵循先到先得的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃停車位，確保車輛停放有序。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)停車場的管理，保障停車場的安全和衛(wèi)生。三、安全管理（一）治安防范1.小區(qū)實(shí)行24小時(shí)巡邏制度，巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的巡邏路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，做好巡邏記錄。巡邏過程中，應(yīng)注意觀察小區(qū)內(nèi)的治安情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告并采取相應(yīng)措施。2.小區(qū)內(nèi)設(shè)置了監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控。監(jiān)控資料應(yīng)妥善保存，保存期限不少于[X]天。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的日常維護(hù)和管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行。3.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)出入口、電梯間、樓梯間等重點(diǎn)部位的安全防范，設(shè)置門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等設(shè)施，防止無關(guān)人員進(jìn)入。4.定期組織小區(qū)業(yè)主開展治安防范宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主的安全防范意識(shí)和自我保護(hù)能力。鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)治安管理，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或公安機(jī)關(guān)報(bào)告。（二）消防安全1.小區(qū)內(nèi)配備了完善的消防設(shè)施和器材，包括滅火器、消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好有效。2.制定消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)消防通道、疏散通道、安全出口等公共區(qū)域的管理，嚴(yán)禁堆放雜物，確保暢通無阻。3.定期組織開展消防安全培訓(xùn)和演練，提高小區(qū)居民的消防安全意識(shí)和自防自救能力。演練內(nèi)容應(yīng)包括火災(zāi)報(bào)警、初期火災(zāi)撲救、人員疏散等環(huán)節(jié)，演練頻率不少于每年[X]次。4.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)裝修施工單位的消防安全管理，要求施工單位遵守消防安全規(guī)定，配備必要的消防器材，確保施工期間的消防安全。（三）應(yīng)急管理1.制定應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、突發(fā)疾病等各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行修訂和完善，確保其科學(xué)性、實(shí)用性和可操作性。2.成立應(yīng)急救援隊(duì)伍，明確各成員的職責(zé)和分工。應(yīng)急救援隊(duì)伍應(yīng)定期進(jìn)行培訓(xùn)和演練，提高應(yīng)急處置能力。3.建立應(yīng)急物資儲(chǔ)備制度，儲(chǔ)備必要的應(yīng)急物資，如滅火器、急救藥品、應(yīng)急照明設(shè)備等。應(yīng)急物資應(yīng)定期進(jìn)行檢查和更新，確保其完好有效。4.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速組織救援力量進(jìn)行處置，并及時(shí)向上級(jí)主管部門和相關(guān)部門報(bào)告。同時(shí)，應(yīng)做好現(xiàn)場秩序維護(hù)和人員疏散等工作，保障小區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域保潔1.小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的道路、廣場、綠地、樓道等應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，無雜物、無垃圾、無積水。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)公共區(qū)域的日常保潔工作，按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃和消毒。2.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾桶進(jìn)行清理和更換，確保垃圾桶外觀整潔，垃圾日產(chǎn)日清。垃圾桶應(yīng)放置在指定位置，不得隨意挪動(dòng)。3.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的衛(wèi)生巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理衛(wèi)生問題。對(duì)于衛(wèi)生死角和容易產(chǎn)生垃圾的區(qū)域，應(yīng)增加清掃頻次，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，包括可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾四類。垃圾分類收集容器應(yīng)標(biāo)識(shí)清晰，便于居民分類投放。2.開展垃圾分類宣傳教育活動(dòng)，向小區(qū)居民普及垃圾分類知識(shí)，提高居民的垃圾分類意識(shí)和能力。引導(dǎo)居民養(yǎng)成垃圾分類的好習(xí)慣，自覺按照分類要求投放垃圾。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類的收集和運(yùn)輸工作，確保各類垃圾得到及時(shí)、準(zhǔn)確的處理。對(duì)于可回收物，應(yīng)定期聯(lián)系回收企業(yè)進(jìn)行回收利用；對(duì)于有害垃圾，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行專門處理；對(duì)于廚余垃圾和其他垃圾，應(yīng)運(yùn)輸至指定的垃圾處理場所進(jìn)行處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生考核1.建立環(huán)境衛(wèi)生考核制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作進(jìn)行定期考核。考核內(nèi)容包括公共區(qū)域保潔質(zhì)量、垃圾分類管理情況、衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)情況等。2.考核方式采用日常檢查與定期檢查相結(jié)合的方式，日常檢查由物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理人員進(jìn)行，定期檢查由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)部門組織實(shí)施。3.根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)懲。對(duì)于環(huán)境衛(wèi)生管理工作表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于環(huán)境衛(wèi)生管理工作不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改，整改仍不合格的，可按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行處理。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.小區(qū)內(nèi)的綠化植物應(yīng)定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。2.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確養(yǎng)護(hù)工作的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間要求。養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)按照養(yǎng)護(hù)計(jì)劃認(rèn)真履行職責(zé)，做好綠化養(yǎng)護(hù)記錄。3.加強(qiáng)對(duì)綠化植物的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化植物的病蟲害問題。對(duì)于病蟲害嚴(yán)重的區(qū)域，應(yīng)采取有效的防治措施，防止病蟲害擴(kuò)散。4.根據(jù)季節(jié)變化和小區(qū)綠化特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整綠化養(yǎng)護(hù)工作重點(diǎn)，確保綠化植物四季常綠、三季有花。（二）綠化設(shè)施維護(hù)1.小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、花架、亭子、噴泉等，應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其安全、完好。對(duì)于損壞的綠化設(shè)施，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或更換。2.加強(qiáng)對(duì)綠化設(shè)施周邊環(huán)境的管理，保持綠化設(shè)施周邊整潔衛(wèi)生，無雜物、無垃圾。嚴(yán)禁在綠化設(shè)施上亂涂亂畫、張貼廣告等行為。3.在進(jìn)行綠化改造或建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮小區(qū)居民的需求和意見，合理規(guī)劃綠化布局，提高綠化景觀的觀賞性和實(shí)用性。（三）綠化保護(hù)1.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的綠化保護(hù)宣傳教育，提高居民的綠化保護(hù)意識(shí)，引導(dǎo)居民愛護(hù)綠化植物和綠化設(shè)施。2.制定綠化保護(hù)規(guī)定，明確禁止的行為，如踐踏草坪、攀折花木、損壞綠化設(shè)施等。對(duì)于違反綠化保護(hù)規(guī)定的行為，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行勸阻和制止。3.對(duì)于因特殊原因需要臨時(shí)占用或砍伐綠化植物的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并采取相應(yīng)的補(bǔ)償措施。六、物業(yè)服務(wù)（一）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為小區(qū)居民提供全方位、多層次的物業(yè)服務(wù)，包括但不限于房屋維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、安全管理、車輛管理等。2.制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)工作的內(nèi)容、質(zhì)量要求和考核標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，以及行業(yè)通行做法。3.定期向小區(qū)居民公布物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況，接受居民的監(jiān)督和評(píng)價(jià)。對(duì)于居民提出的意見和建議，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改和反饋。（二）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，通過定期檢查、不定期抽查、居民滿意度調(diào)查等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和考核。2.小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)督作用，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，聽取居民的意見和建議，并及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反饋。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其限期整改，整改仍不合格的，可按照物業(yè)服務(wù)合同的約定解除合同。3.鼓勵(lì)小區(qū)居民積極參與服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)反映。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待居民的投訴和建議，及時(shí)處理并回復(fù)居民。（三）服務(wù)費(fèi)用管理1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理、透明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向小區(qū)居民公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受居民的監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ茫饕糜谛^(qū)的物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、人員薪酬等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的合理使用。3.對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前向小區(qū)居民公布費(fèi)用調(diào)整的原因、標(biāo)準(zhǔn)和方式，并征求居民的意見。經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)部門同意后，方可進(jìn)行費(fèi)用調(diào)整。七、業(yè)主權(quán)益保障（一）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.小區(qū)業(yè)主應(yīng)依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主行使權(quán)力。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)符合法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害業(yè)主的利益。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和管理。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通與協(xié)調(diào)，共同做好小區(qū)的管理工作。（二）業(yè)主投訴處理1.建立業(yè)主投訴處理機(jī)制，設(shè)立專門的投訴渠道，如投訴電話、投訴郵箱、投訴信箱等，方便業(yè)主反映問題。2.對(duì)于業(yè)主的投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予回復(fù)?；貜?fù)內(nèi)容應(yīng)包括投訴問題的處理情況、處理結(jié)果以及對(duì)業(yè)主的反饋意見。3.對(duì)于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，制定切實(shí)可行的解決方案，并跟蹤落實(shí)。對(duì)于涉及多個(gè)部門或需要協(xié)調(diào)其他單位解決的問題，應(yīng)及時(shí)組織協(xié)調(diào)，確保問題得到妥善解決。4.定期對(duì)業(yè)主投訴處理情況進(jìn)行分析總結(jié)，針對(duì)存在的問題及時(shí)采取改進(jìn)措施，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度。（三）業(yè)主權(quán)益維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。不得擅自改變小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的用途，不得擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，不得損害業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)等。2.業(yè)主應(yīng)依法行使自己的權(quán)利，遵守小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。對(duì)于侵害業(yè)主權(quán)益的行為，業(yè)主有權(quán)通過合法途徑維護(hù)自己的權(quán)益，如向業(yè)主