成都老小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)成都老小區(qū)的管理，提升居民生活質(zhì)量，維護(hù)小區(qū)的安全、整潔與有序，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及成都市的實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)建成時(shí)間較長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不完善的住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“老小區(qū)”）。（三）基本原則1.以人為本原則：充分考慮居民需求，保障居民合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，不斷提升居民的滿意度。2.政府引導(dǎo)原則：政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過政策支持、資金投入等方式，引導(dǎo)社會(huì)力量參與老小區(qū)管理。3.多方參與原則：鼓勵(lì)居民、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)組織等各方主體共同參與老小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。4.因地制宜原則：根據(jù)不同老小區(qū)的實(shí)際情況，制定差異化的管理措施，確保管理辦法具有針對(duì)性和可操作性。二、管理主體與職責(zé)（一）政府部門1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)老小區(qū)管理工作，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)解決老小區(qū)管理中的重大問題。負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃、立項(xiàng)、實(shí)施等工作，推動(dòng)老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的更新完善。2.城市管理部門負(fù)責(zé)老小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)的環(huán)境衛(wèi)生行為。加強(qiáng)對(duì)老小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)的巡查和整治，維護(hù)小區(qū)的規(guī)劃秩序。負(fù)責(zé)老小區(qū)周邊市容市貌的管理，規(guī)范擺攤設(shè)點(diǎn)等行為。3.公安部門負(fù)責(zé)老小區(qū)的治安防范工作，加強(qiáng)巡邏防控，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。依法處理各類治安案件和突發(fā)事件，保障居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。指導(dǎo)、督促小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作，落實(shí)安全管理制度。4.社區(qū)組織社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織居民參與老小區(qū)管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，化解矛盾糾紛。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)助開展業(yè)主大會(huì)的相關(guān)工作。組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍，提高居民的歸屬感和參與度。（二）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。定期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定小區(qū)的重大事項(xiàng)，如選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定和修改管理規(guī)約、籌集和使用專項(xiàng)維修資金等。2.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布工作情況，及時(shí)反饋業(yè)主的意見和建議。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.提供物業(yè)服務(wù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為老小區(qū)提供保潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)。建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)和管理，不斷提高服務(wù)水平。2.協(xié)助開展相關(guān)工作協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)建設(shè)和管理工作，配合政府部門做好小區(qū)的各項(xiàng)管理任務(wù)。及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門報(bào)告小區(qū)內(nèi)的重大情況和問題，積極協(xié)助解決居民的訴求。三、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管理（一）房屋建筑1.日常巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)房屋建筑進(jìn)行巡查，重點(diǎn)檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全、外立面狀況、屋頂防水等情況。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄，并向業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門報(bào)告。2.維修養(yǎng)護(hù)對(duì)于巡查中發(fā)現(xiàn)的房屋建筑損壞問題，屬于小修范圍的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修；屬于中修、大修或者專項(xiàng)維修的，按照相關(guān)規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，從專項(xiàng)維修資金中列支進(jìn)行維修。（二）道路與場(chǎng)地1.道路維護(hù)保持小區(qū)內(nèi)道路平整、暢通，及時(shí)修復(fù)破損路面。加強(qiáng)對(duì)道路的日常巡查，發(fā)現(xiàn)道路積水、塌陷等安全隱患及時(shí)處理。2.場(chǎng)地管理合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地、活動(dòng)場(chǎng)地等，確保各類場(chǎng)地的正常使用。加強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持場(chǎng)地整潔。（三）供水供電供氣設(shè)施1.設(shè)施維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位做好小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的維護(hù)和管理工作。定期對(duì)供水管道、供電線路、供氣設(shè)施等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維修。2.安全管理配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位加強(qiáng)對(duì)供水供電供氣設(shè)施的安全管理，防止發(fā)生安全事故。提醒居民正確使用相關(guān)設(shè)施，提高安全意識(shí)。（四）排水與污水處理設(shè)施1.管道疏通定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的排水管道進(jìn)行疏通，確保排水暢通。雨季前加強(qiáng)對(duì)排水設(shè)施的檢查，及時(shí)清理排水口雜物，防止內(nèi)澇。2.污水處理按照環(huán)保要求，做好小區(qū)內(nèi)污水處理工作，確保污水達(dá)標(biāo)排放。加強(qiáng)對(duì)污水處理設(shè)施的運(yùn)行管理，定期進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.清掃頻次物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的清掃保潔計(jì)劃，按照規(guī)定的頻次對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃，包括道路、樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠化帶等。2.垃圾分類加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的垃圾分類宣傳教育，設(shè)置合理的垃圾分類投放點(diǎn)，并安排專人進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。確保垃圾分類收集、運(yùn)輸和處理工作的規(guī)范開展。（二）垃圾處理1.垃圾收集及時(shí)收集小區(qū)內(nèi)的生活垃圾，做到日產(chǎn)日清。垃圾收集容器應(yīng)當(dāng)定期清洗和消毒，保持外觀整潔。2.垃圾運(yùn)輸與有資質(zhì)的垃圾運(yùn)輸單位簽訂合同，確保垃圾運(yùn)輸過程中不產(chǎn)生二次污染。運(yùn)輸車輛應(yīng)當(dāng)密閉運(yùn)輸，防止垃圾灑落。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.居民監(jiān)督鼓勵(lì)居民對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會(huì)反映。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理居民的投訴和建議。2.定期檢查城市管理部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)老小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查，對(duì)不達(dá)標(biāo)的小區(qū)下達(dá)整改通知書，督促其限期整改。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.養(yǎng)護(hù)計(jì)劃物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.綠化設(shè)施維護(hù)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)施的維護(hù)，如花壇、花架、圍欄等，確保設(shè)施完好無損。（二）綠化保護(hù)1.宣傳教育通過多種形式向居民宣傳綠化保護(hù)知識(shí)，提高居民的環(huán)保意識(shí)，引導(dǎo)居民愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的花草樹木。2.制止破壞行為及時(shí)制止居民的毀綠種菜、踐踏草坪、攀折花木等破壞綠化的行為。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)進(jìn)行處理。六、安全管理（一）治安防范1.人員出入管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)出入口設(shè)置門崗，安排專人負(fù)責(zé)人員和車輛的出入登記。對(duì)陌生人員和車輛進(jìn)行詢問和核實(shí)，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。2.巡邏防控制定巡邏制度，安排保安人員定時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位的巡查，如停車場(chǎng)、樓道、電梯等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。3.技防設(shè)施建設(shè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭、門禁系統(tǒng)等技防設(shè)施，并確保其正常運(yùn)行。通過技防手段提高小區(qū)的安全防范能力。（二）消防安全1.設(shè)施配備按照消防規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)配備必要的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、消防應(yīng)急照明等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其完好有效。2.通道暢通保持小區(qū)內(nèi)消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。加強(qiáng)對(duì)居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識(shí)。3.消防演練定期組織開展消防演練，提高居民和物業(yè)服務(wù)人員的火災(zāi)應(yīng)急處置能力。（三）電梯安全1.日常維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的電梯維護(hù)保養(yǎng)單位對(duì)小區(qū)內(nèi)的電梯進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。2.安全檢查加強(qiáng)對(duì)電梯的日常安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行維修。在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志，提醒居民正確使用電梯。3.應(yīng)急救援制定電梯應(yīng)急預(yù)案，建立應(yīng)急救援隊(duì)伍，確保在電梯發(fā)生故障時(shí)能夠及時(shí)開展應(yīng)急救援工作，保障居民的人身安全。七、停車管理（一）停車規(guī)劃1.車位設(shè)置根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理規(guī)劃停車場(chǎng)地，設(shè)置一定數(shù)量的停車位，包括地面停車位和地下停車位。2.標(biāo)識(shí)標(biāo)線在停車場(chǎng)地設(shè)置清晰的停車標(biāo)識(shí)和標(biāo)線，引導(dǎo)車輛規(guī)范停放。（二）停車收費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。2.收費(fèi)管理嚴(yán)格執(zhí)行停車收費(fèi)管理制度，使用正規(guī)票據(jù)，確保收費(fèi)公開透明。對(duì)停車費(fèi)用的收支情況定期進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）停車秩序管理1.車輛停放管理安排專人負(fù)責(zé)停車秩序管理，引導(dǎo)車輛有序停放，防止車輛亂停亂放影響交通秩序。2.制止違規(guī)行為及時(shí)制止車輛占用消防通道、綠地等違規(guī)停車行為，對(duì)不聽勸阻的，依法依規(guī)進(jìn)行處理。八、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等渠道反映意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)回復(fù)業(yè)主的訴求，并改進(jìn)服務(wù)工作。2.社區(qū)監(jiān)督社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督，定期組織居民對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行測(cè)評(píng)，將測(cè)評(píng)結(jié)果反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并督促其整改。3.政府部門監(jiān)督住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門等政府部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)肅處理。（二）考核辦法1.考核指標(biāo)制定科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)考核指標(biāo)體系，包括服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全管理、停車管理等方面的內(nèi)容。2.考核方式采取定期考核與不定期抽查相結(jié)合的方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核?？己私Y(jié)果向社會(huì)公布，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用等級(jí)評(píng)定、項(xiàng)目招投標(biāo)等掛鉤。九、專項(xiàng)維修資金管理（一）資金籌集1.籌集方式老小區(qū)專項(xiàng)維修資金的籌集按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要通過業(yè)主交存、政府補(bǔ)貼等方式籌集。2.交存標(biāo)準(zhǔn)明確專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)足額交存專項(xiàng)維修資金。（二）資金使用1.使用范圍專項(xiàng)維修資金主要用于老小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用程序嚴(yán)格按照專項(xiàng)維修資金使用程