城中村改造管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范城中村改造行為，改善城中村居民生活環(huán)境，提升城市整體形象，促進城市可持續(xù)發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)納入城中村改造計劃的區(qū)域。（三）基本原則1.以人為本原則充分尊重村民意愿，保障村民合法權(quán)益，將改善村民居住條件、提高生活質(zhì)量作為改造的出發(fā)點和落腳點。2.規(guī)劃引領原則嚴格依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，科學編制城中村改造規(guī)劃，確保改造與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)。3.政府主導原則強化政府在城中村改造中的組織領導、政策引導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，充分發(fā)揮市場機制作用，鼓勵社會力量參與改造。4.依法依規(guī)原則嚴格按照法律法規(guī)和政策要求推進城中村改造工作，確保改造程序合法、操作規(guī)范。（四）定義1.城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)。2.城中村改造是指對城中村進行綜合整治、拆除重建或功能改變，實現(xiàn)土地集約利用和城市空間優(yōu)化，提升城市環(huán)境品質(zhì)和居民生活水平的活動。二、改造規(guī)劃與計劃（一）規(guī)劃編制1.市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當會同相關(guān)部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，組織編制城中村改造專項規(guī)劃。2.城中村改造專項規(guī)劃應當明確改造范圍、改造目標、功能定位、用地布局、建設規(guī)模、配套設施等內(nèi)容，并廣泛征求村民意見。3.經(jīng)批準的城中村改造專項規(guī)劃是城中村改造的法定依據(jù)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，應當按照原審批程序報批。（二）計劃制定1.市城中村改造主管部門應當根據(jù)城市發(fā)展需要和城中村實際情況，會同相關(guān)部門制定年度城中村改造計劃。2.年度城中村改造計劃應當明確改造項目名稱、改造范圍、改造方式、實施主體、時間進度等內(nèi)容，并向社會公布。3.納入年度城中村改造計劃的項目，應當按照計劃組織實施。確需調(diào)整的，應當報市人民政府批準。三、改造實施主體（一）確定方式1.城中村改造項目實施主體可以通過以下方式確定：對于政府直接組織實施的改造項目，由市人民政府指定相關(guān)部門或單位作為實施主體；對于企業(yè)參與實施的改造項目，通過公開招標、拍賣、掛牌等方式選擇具有相應資質(zhì)和實力的企業(yè)作為實施主體。2.實施主體應當具備以下條件：具有獨立法人資格；具備相應的資金實力和融資能力；具有良好的社會信譽和開發(fā)業(yè)績；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）職責與義務1.實施主體應當按照本辦法及相關(guān)規(guī)定，負責組織實施城中村改造項目的各項工作，包括拆遷安置、土地整理、項目建設等。2.實施主體應當與村民簽訂拆遷安置補償協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務，保障村民的合法權(quán)益。3.實施主體應當按照規(guī)劃要求和建設標準，組織開展項目建設，確保工程質(zhì)量和進度。4.實施主體應當依法依規(guī)使用改造資金，接受相關(guān)部門的監(jiān)督檢查。四、拆遷安置補償（一）補償原則1.公平合理原則拆遷安置補償應當公平合理，充分考慮村民的實際情況和利益訴求，確保村民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。2.等價交換原則拆遷安置補償應當遵循等價交換原則，對被拆遷房屋及附屬物、土地使用權(quán)等給予合理補償。3.先補償后拆遷原則實施拆遷前，應當對被拆遷人給予補償安置。未完成補償安置的，不得實施拆遷。（二）補償方式1.貨幣補償被拆遷人可以選擇貨幣補償方式。貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度等因素，按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換被拆遷人可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。實施主體應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的安置房屋，并與被拆遷人計算、結(jié)清被拆遷房屋價值與安置房屋價值的差價。（三）安置標準1.安置房屋面積安置房屋面積應當根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積和安置人口等因素確定。具體標準由市人民政府根據(jù)實際情況制定。2.安置房屋戶型安置房屋戶型應當多樣化，滿足不同村民的需求。戶型設計應當合理，符合國家相關(guān)規(guī)范和標準。3.安置房屋位置安置房屋應當選址在交通便利、配套設施完善的區(qū)域。具體位置由實施主體根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃確定，并征求村民意見。（四）拆遷程序1.發(fā)布拆遷公告實施主體應當在拆遷前發(fā)布拆遷公告，公告內(nèi)容包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償安置方案等。2.調(diào)查登記實施主體應當對拆遷范圍內(nèi)的房屋及附屬物、土地使用權(quán)等情況進行調(diào)查登記，并公布調(diào)查結(jié)果。3.簽訂協(xié)議實施主體應當與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應當包括補償方式、補償金額、安置房屋面積、安置房屋位置、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等。4.實施拆遷實施主體應當按照拆遷安置補償協(xié)議的約定，組織開展拆遷工作。拆遷過程中應當做好安全防護和環(huán)境保護工作，確保拆遷工作安全、有序進行。五、土地管理（一）土地權(quán)屬變更1.城中村改造涉及的土地權(quán)屬變更，應當按照國家有關(guān)土地管理法律法規(guī)的規(guī)定辦理。2.集體土地征收為國有土地的，應當依法履行土地征收程序，由市人民政府組織實施。3.土地征收補償費用應當按照規(guī)定及時足額支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民。（二）土地利用1.城中村改造后的土地應當按照規(guī)劃要求進行合理利用，優(yōu)先用于城市基礎設施建設、公共服務設施建設、保障性住房建設等。2.鼓勵實施主體在符合規(guī)劃的前提下，對改造后的土地進行綜合開發(fā)利用，提高土地利用效率。3.嚴格控制城中村改造土地的用途變更，確需變更的，應當按照規(guī)定報經(jīng)批準。（三）土地出讓1.城中村改造后的國有土地出讓應當按照國家有關(guān)土地出讓的規(guī)定進行。2.土地出讓應當采用招標、拍賣、掛牌等公開方式進行，確保土地出讓過程公開、公平、公正。3.土地出讓收入應當按照規(guī)定及時足額上繳國庫，實行收支兩條線管理。六、建設管理（一）項目審批1.城中村改造項目應當按照基本建設程序辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.實施主體應當向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，向市建設主管部門申請辦理建筑工程施工許可證。3.項目審批部門應當按照規(guī)定簡化審批程序，提高審批效率，為城中村改造項目提供優(yōu)質(zhì)服務。（二）工程質(zhì)量與安全1.實施主體應當按照國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的法律法規(guī)及標準規(guī)范，組織開展項目建設，確保工程質(zhì)量和安全。2.建設單位應當依法委托具有相應資質(zhì)的勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位承擔項目建設任務，并簽訂書面合同。3.施工單位應當建立健全質(zhì)量管理和安全管理制度，嚴格按照施工規(guī)范和操作規(guī)程進行施工，確保工程質(zhì)量和安全。4.監(jiān)理單位應當依法對工程質(zhì)量和安全進行監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。（三）配套設施建設1.城中村改造項目應當按照規(guī)劃要求配套建設基礎設施和公共服務設施，包括道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等基礎設施，以及教育、醫(yī)療、文化、體育、社區(qū)服務等公共服務設施。2.配套設施建設應當與主體工程同步設計、同步施工、同步交付使用。3.配套設施建成后，應當按照規(guī)定移交相關(guān)部門管理和維護。七、資金管理（一）資金來源1.城中村改造資金來源主要包括：政府財政投入；銀行貸款；社會資本投入；土地出讓收入；其他合法來源。2.鼓勵社會資本通過多種方式參與城中村改造項目投資、建設和運營。（二）資金使用1.城中村改造資金應當專款專用，嚴格按照規(guī)定的用途使用，不得挪作他用。2.資金使用范圍主要包括：拆遷安置補償費用；土地征收補償費用；項目建設費用；配套設施建設費用；其他與城中村改造相關(guān)的費用。3.實施主體應當建立健全資金管理制度，加強資金核算和財務管理，定期向相關(guān)部門報送資金使用情況。（三）資金監(jiān)管1.市財政、審計等部門應當加強對城中村改造資金的監(jiān)管，確保資金安全、規(guī)范使用。2.實施主體應當接受相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，如實提供資金使用情況和相關(guān)資料。3.對違反資金管理規(guī)定的行為，應當依法依規(guī)予以處理。八、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督主體1.市人民政府應當加強對城中村改造工作的組織領導和監(jiān)督管理，建立健全協(xié)調(diào)機制，及時解決改造過程中出現(xiàn)的問題。2.市城中村改造主管部門負責對城中村改造項目的實施進行具體監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門做好改造工作。3.市城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、土地、財政、審計、監(jiān)察等部門應當按照各自職責，加強對城中村改造工作的監(jiān)督檢查，形成監(jiān)管合力。（二）監(jiān)督內(nèi)容1.改造項目是否符合規(guī)劃要求和年度改造計劃；2.拆遷安置補償工作是否依法依規(guī)進行，村民合法權(quán)益是否得到保障；3.土地管理是否規(guī)范，土地利用是否符合要求；4.建設工程質(zhì)量和安全是否符合標準，配套設施建設是否同步進行；5.資金管理是否規(guī)范，資金使用是否合法合規(guī)；6.其他與城中村改造相關(guān)的事項。（三）投訴舉報處理1.建立健全城中村改造投訴舉報制度，暢通投訴舉報渠道。任何單位和個人對城中村改造過程中的違法違規(guī)行為有權(quán)進行投訴舉報。2.相關(guān)部門應當及時受理投訴舉報，并進行調(diào)查處理。對查證屬實的違法違規(guī)行為，應當依法依規(guī)予以嚴肅處理，并將處理結(jié)果及時反饋投訴舉報人。九、法律責任（一）對實施主體的處罰1.實施主體違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，依法吊銷相關(guān)資質(zhì)證書：未按照規(guī)劃要求和建設標準組織開展項目建設的；未依法與村民簽訂拆遷安置補償協(xié)議的；未按照規(guī)定使用改造資金的；擅自變更改造項目規(guī)劃的；其他違反本辦法規(guī)定的行為。2.實施主體在城中村改造過程中，有違法違規(guī)行為的，依法承擔相應的法律責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）對相關(guān)部門工作人員的處罰相關(guān)部門工作人員在城中村