商品房租售管理辦法一、總則（一）目的與宗旨為了加強(qiáng)商品房租售管理，規(guī)范租售行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)商品房的租賃和銷售活動及其相關(guān)管理。本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的，用于市場交易的房屋。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：商品房租售活動必須遵守國家法律法規(guī)，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。2.公平公正原則：租售雙方應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正的原則，依法進(jìn)行交易，不得有欺詐、脅迫、惡意串通等行為。3.誠實守信原則：各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠實守信，如實提供有關(guān)信息，履行合同約定的義務(wù)。二、商品房銷售管理（一）銷售主體資格1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。2.未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（二）銷售廣告與宣傳1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提出申請，經(jīng)審核合格后，方可發(fā)布。2.商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。廣告中關(guān)于房屋質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）銷售合同1.商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（四）銷售價格與明碼標(biāo)價1.商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場醒目位置，公示以下內(nèi)容：開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率；樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)狻⒐┡?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況；當(dāng)期銷售的房源情況，包括戶型、面積、所在樓號、價格等；優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件；商品房預(yù)售方案；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；價格主管部門批準(zhǔn)的價格舉報電話12358。（五）預(yù)售資金監(jiān)管1.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定，定期將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度，按照規(guī)定的節(jié)點(diǎn)和比例，將預(yù)售資金撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專項用于項目建設(shè)。（六）房屋交付1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時間和條件交付商品房。交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書；已通過竣工驗收備案。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。三、商品房租賃管理（一）租賃主體資格1.房屋所有權(quán)人可以自行出租房屋，也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等代理出租。2.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；爭議解決辦法和違約責(zé)任；其他約定。3.住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。（二）租賃合同登記備案1.房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃合同登記備案。2.辦理房屋租賃合同登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋租賃當(dāng)事人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。（三）租賃房屋的使用與維修1.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。2.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。（四）轉(zhuǎn)租1.承租人經(jīng)出租人書面同意，可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃房屋造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。2.承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理（一）機(jī)構(gòu)設(shè)立與備案1.設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，并自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案申請表；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格證書復(fù)印件；機(jī)構(gòu)的管理制度及服務(wù)流程；其他規(guī)定的材料。（二）業(yè)務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信，為委托人提供真實、準(zhǔn)確、完整的信息。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并在合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得有下列行為：捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益；為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（三）收費(fèi)管理1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由當(dāng)事人協(xié)商議定，但不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐；一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價。五、監(jiān)督管理（一）管理部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房租售活動的監(jiān)督管理工作，依法查處違法違規(guī)行為。2.工商行政管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)市場交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處不正當(dāng)競爭、虛假廣告等違法行為。3.價格主管部門負(fù)責(zé)對商品房銷售價格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處價格違法行為。（二）投訴舉報處理1.建立健全商品房租售投訴舉報制度，暢通投訴舉報渠道。任何單位和個人發(fā)現(xiàn)商品房租售活動中的違法違規(guī)行為，均有權(quán)向房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門、價格主管部門等相關(guān)部門投訴舉報。2.相關(guān)部門接到投訴舉報后，應(yīng)當(dāng)及時受理、調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。（三）信用管理1.建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員的信用檔案，記錄其經(jīng)營活動中的信用信息。2.對信用良好的企業(yè)和個人，給予表彰和獎勵；對存在違法違規(guī)行為的企業(yè)和個人，依法予以處罰，并將其不良信用記錄納入信用檔案，向社會公示。六、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。2.違反本辦法規(guī)定，未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；返本銷售或者變相返本銷售商品房的；采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；分割拆零銷售商品住宅的；不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。（二）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款：未按照規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門備案的；未按照規(guī)定如實記錄業(yè)務(wù)情況或者保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，不向交易當(dāng)事人說明和書面告知規(guī)定事項的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。違反規(guī)定的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責(zé)令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。（三）其他違法責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開