廈門市物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范廈門市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住和工作環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?；驹瓌t物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，實(shí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對獨(dú)立、相互配合、相互監(jiān)督的運(yùn)行機(jī)制。管理體制市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的成立與職責(zé)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照有利于實(shí)施物業(yè)管理的原則確定。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：1.制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；3.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；4.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；5.決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；6.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會的選舉與職責(zé)業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)管理設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.有獨(dú)立的法人資格；2.有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；3.有一定數(shù)量的物業(yè)管理專業(yè)人員；4.有完善的企業(yè)管理制度；5.有符合規(guī)定的注冊資本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，生活垃圾的收集、清運(yùn)；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；4.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；5.物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；6.法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定，保障物業(yè)的安全使用和正常運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，及時(shí)排除安全隱患。業(yè)主或者物業(yè)使用人不得擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途。因維修等需要確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。專項(xiàng)維修資金的管理與使用專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，其結(jié)余的專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。建筑物及其附屬設(shè)施的管理建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按照本辦法規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，處五千元以上一萬元以下的罰款；2.未按照本辦法規(guī)定選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不符合規(guī)定的，責(zé)令限期選舉；逾期仍不選舉產(chǎn)生的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；3.業(yè)主委員會未按照本辦法規(guī)定履行職責(zé)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，提請業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按照本辦法規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；2.未按照本辦法規(guī)定報(bào)送有關(guān)資料的，處一千元以上五千元以下的罰款；3.擅自改變物業(yè)管理用房用途的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；4.將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。其他法律責(zé)任違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的，由區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。違反本辦法規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒