前期商業(yè)定位與規(guī)劃建議匯報(bào)

渝秀大道西段原建設(shè)路小學(xué)片區(qū)地塊

2021-02-15目錄第一章調(diào)查背景介紹第二章市場定位判斷第一局部：工程SWOT分析第二局部：工程潛在行業(yè)分析第三局部：潛在競爭樓盤分析第四局部：需求商家調(diào)查第五局部：市調(diào)流程回憶第三章規(guī)劃建議說明2第一章：調(diào)查背景介紹

4重慶商業(yè)委員會重慶零售業(yè)會調(diào)查秀山區(qū)域與異地市場行業(yè)協(xié)會溫州商會家電、數(shù)碼經(jīng)濟(jì)型酒店零售百貨大中型超市武陵財(cái)富中心匯豪世紀(jì)潛在樓盤分析業(yè)態(tài)研究調(diào)查渠道系——渠道說明餐飲、娛樂55市場需求數(shù)碼通信商務(wù)型酒店和快捷酒店百貨大型超市專業(yè)市場秀山商業(yè)宏觀狀況家電餐飲娛樂調(diào)查與判斷體系——判斷說明家具建材第二章：市場定位判斷

第一局部：工程SWOT分析

優(yōu)勢1、本工程緊挨花燈廣場，花燈廣場是政府重點(diǎn)打造核心商業(yè)中心，所以本工程周圍商業(yè)氣氛濃厚有利于本工程商鋪銷售。2、城市命脈是交通而本工程位處于渝秀大道，交通便利利于貨物流通，輻射范圍廣。3、板塊新興工程多，商業(yè)氣候逐漸成熟。4、工程地塊商業(yè)臨街面寬，布局方正商業(yè)打造條件好劣勢1、目前工程區(qū)域新修樓盤多，競爭也就越大。

2、從花燈廣場到本工程有一個已經(jīng)修好的樓盤，在濱江路上有一棟紅色建筑，是政府不與許拆掉這不利于本工程，這樣使本工程商業(yè)沒有規(guī)劃好就容易出現(xiàn)與花燈廣場商業(yè)形成斷層。3、秀山商業(yè)處于初級階段沒有對商業(yè)進(jìn)行合理功能規(guī)劃業(yè)態(tài)紊亂。時機(jī)1、秀山的商業(yè)開展迅速，尤其是家電大賣場不斷涌現(xiàn)。2、秀山目前的效勞行業(yè)不斷開展消費(fèi)需求旺盛，商家經(jīng)營范圍有限，供給缺乏。

調(diào)研行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)

swot分析模式——市場方向選擇領(lǐng)導(dǎo)者1.價(jià)格標(biāo)桿2.有特殊不可復(fù)制性3.競爭力強(qiáng)挑戰(zhàn)者1.改變游戲規(guī)則2.強(qiáng)調(diào)新游戲規(guī)則3.強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色與價(jià)值追隨者1.搭順風(fēng)車2.以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)3.價(jià)格戰(zhàn)制造者補(bǔ)缺者1.細(xì)分目標(biāo)市場挖掘客戶2.瞄準(zhǔn)市場空隙3.創(chuàng)新及市場藍(lán)海區(qū)域形象挑戰(zhàn)者產(chǎn)品補(bǔ)缺者市場定位通過優(yōu)勢價(jià)值的強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)形象挑戰(zhàn)者、產(chǎn)品補(bǔ)缺者的差異定位，并取兩個市場：工程市場選擇第三局部：工程潛在行業(yè)分析151、由于秀山現(xiàn)階段已經(jīng)有大華百貨、俊佳欣百貨、重慶百貨、渝都百貨已經(jīng)入住秀山。2、百貨在秀山市場已經(jīng)過量，不適宜在引進(jìn)百貨商場。3、百貨商場商品貨物更新情況也不是很好，說明百貨商場里面的銷售狀況不是很好。4、在這些百貨有局部商家都不想在里面在經(jīng)營，說明商家經(jīng)營狀況不是很好。百貨類業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系——161、秀山的家電銷售市調(diào)商家15家共計(jì)上銷售面積4000平方米加上即將入住的蘇寧電器賣場4000平方米，共計(jì)8000平方米，家電市場需求旺盛。2、目前秀山的新修樓盤比較多家電需求就非常旺盛這樣有利于本工程規(guī)劃大型家電賣場。3、目前蘇寧電器入住秀山，那么根據(jù)品牌召喚的原理國美也就有可能入住秀山。電器類業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系——171、秀山目前只有一個大型數(shù)碼轉(zhuǎn)賣場百貨總營業(yè)面積約2000方2、其他數(shù)碼專賣分散很大商家在意向調(diào)查中有60%商家愿意把自己店搬入。數(shù)碼類業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系——18秀山的家具賣場需求供給量約20000平方米，家具需求有70%商家愿意，但是在未來開展本工程是不適宜做家具原因有從未來開展看本工程地段優(yōu)勢存在做家具建材是浪費(fèi)本工程地段，其二是在未來做家具建材是要被核心商業(yè)中心所淘汰。家裝類業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系——19經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)調(diào)查后體系——20潛在競爭類

業(yè)態(tài)調(diào)查后體系——第四局部：潛在競爭樓盤分析武陵財(cái)富中心匯豪世紀(jì)

第五局部：需求商家調(diào)查需求商家調(diào)查匯總理論聯(lián)系實(shí)際判斷流程回憶行業(yè)排除工程WSOT行業(yè)分析潛在樓盤規(guī)劃分析商家意向分析第六局部：市調(diào)流程回憶第三章規(guī)劃建議說明

工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位功能定位：1、城市購物功能〔獨(dú)立商鋪和大賣場〕2、酒店效勞功能〔商務(wù)酒點(diǎn)和都市快捷酒店〕3、餐飲功能〔快餐、商務(wù)餐、小吃、咖啡等〕4、休閑娛樂功能〔美容美發(fā)、足療、KTV等〕5、社區(qū)配套、日用品效勞功能6、其他城市效勞配套功能〔銀行、電訊、教育、郵政等〕業(yè)態(tài)組合規(guī)劃超市：7000-10000平方米—F不計(jì)容積率服飾5000㎡、數(shù)碼通訊3000㎡、家具和家居軟裝15000㎡、家電8000㎡、珠寶首飾800㎡、婚慶及攝影800㎡、鞋類800㎡、眼鏡500㎡、辦公文件用品600㎡.經(jīng)濟(jì)酒店4萬方。總計(jì)銷售面積在近7.5萬方左右市場供給量有19萬方，在來來將有近30萬方。形象定位規(guī)劃簡約歐式商業(yè)街〔ArtDeco風(fēng)格〕業(yè)態(tài)分布組合：超市大賣場+電器大賣場+酒店+便利店+早餐+快餐+商務(wù)正餐+特色餐+茶點(diǎn)咖啡+美容美發(fā)+足療+洗浴+健身+銀行+郵政+培訓(xùn)教育等區(qū)域布局：渝秀大道方向在現(xiàn)有紅線的根底上整體后退8—10米，作為工程的廣場功能規(guī)劃，同時兼顧一定的臨時停車功能滿足消費(fèi)者需要。如果做內(nèi)外街形式那么內(nèi)街寬度控制在18米，如果根據(jù)設(shè)計(jì)院的測算做分棟商業(yè)梯裙樓形式，那么各樓棟商業(yè)裙樓之間的距離不低于15米，形成秀山新商業(yè)主題廣場。〔三〕、空間規(guī)劃遵循正常建筑標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求如下：商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求：1、層高〔1層4.6—5米，2層4.2—4.8米車庫盡量考慮后期機(jī)械停車的空間〕柱距分布有規(guī)律利于鋪面劃分，盡量按照8ｍX8ｍ，同時根據(jù)實(shí)際距離考慮。整體平面高差處理上平整便于經(jīng)營管理。貨載按照商業(yè)要求處理不小于450KG每平方米。鋪面規(guī)格：a、1層標(biāo)準(zhǔn)鋪面：鋪面進(jìn)深控制在8-13米，開間控制在4-8米，其套內(nèi)面積控制為30-60平方米為主;2層以上可以控制分割面積在300—400平方米。b、通道要求：步行通道不低于2.6米。〔四〕、交通規(guī)劃A、外部交通注意城市道路網(wǎng)協(xié)調(diào)；注意入口設(shè)計(jì)及人流倒入，車輛分流；人行道與公路高度控制在5-8厘米，便于停車。B、內(nèi)部交通：注意車庫與各商業(yè)的聯(lián)動。C、垂直交通：地上商業(yè)裙樓和商務(wù)酒店采用觀光電梯作為主要的垂直交通，同時兼顧步道樓梯解決垂直交通。負(fù)一層采用電扶梯或者坡梯+步道樓梯解決從外廣場到負(fù)一層的交通問題。同時解決好從商業(yè)街到車庫的通道；d、車行道出入口根據(jù)實(shí)際建筑情況進(jìn)行考慮，不能阻斷人流影響廣場整體效果。商業(yè)景觀規(guī)劃 1、硬景觀為主，以商業(yè)廣場，步行街為主； 2、軟景觀配備移動花池和風(fēng)格小品以及商業(yè)符號。 3、景觀燈飾采用個性化元素，代表商業(yè)的繁榮景象。 4、廣場角落配備休閑凳椅。

以上規(guī)劃設(shè)計(jì)建議最終配合設(shè)計(jì)公司完成商業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)院優(yōu)化原那么如下A.產(chǎn)品形象設(shè)計(jì)規(guī)劃〔1〕廣告與燈箱設(shè)計(jì)〔2〕導(dǎo)視系統(tǒng)〔3〕商業(yè)氣氛營造〔4〕立面選擇〔5〕內(nèi)外廣場〔6〕玻璃幕墻與窗戶〔7〕主入口〔8〕櫥窗〔9〕商業(yè)景觀

B.產(chǎn)品功能規(guī)劃〔1〕餐飲〔2〕休閑〔3〕娛樂〔4〕配套效勞〔5〕商務(wù)〔6〕觀光〔7〕專業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)〔8〕其他