物業(yè)中小修管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的中小修管理工作，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主的正常生活秩序，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司負(fù)責(zé)管理的所有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的中小修工程。（三）基本原則1.安全第一原則：在中小修工作中，始終將安全放在首位，確保維修人員和業(yè)主的人身安全以及物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。2.質(zhì)量至上原則：嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行維修作業(yè)，保證維修質(zhì)量，滿足業(yè)主的使用需求。3.及時(shí)高效原則：對(duì)業(yè)主提出的維修需求及時(shí)響應(yīng)，快速安排維修人員進(jìn)行維修，提高維修效率，減少對(duì)業(yè)主生活的影響。4.節(jié)約成本原則：在保證維修質(zhì)量的前提下，合理使用維修材料和資源，降低維修成本。二、管理職責(zé)（一）公司管理部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和完善物業(yè)中小修管理的各項(xiàng)規(guī)章制度、工作流程和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。2.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的中小修工作，監(jiān)督檢查維修工作的執(zhí)行情況。3.負(fù)責(zé)維修資金的預(yù)算編制、審核和使用管理，確保維修資金的合理使用。4.定期對(duì)維修人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，提高維修人員的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)。（二）物業(yè)服務(wù)中心職責(zé)1.負(fù)責(zé)接收業(yè)主提出的維修需求，及時(shí)進(jìn)行記錄和分類，并安排維修人員上門維修。2.對(duì)維修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理，確保維修工作按照規(guī)定的流程和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保證維修質(zhì)量和安全。3.負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通維修情況，反饋維修進(jìn)度，解答業(yè)主的疑問，處理業(yè)主的投訴和建議。4.建立維修檔案，對(duì)每次維修的內(nèi)容、時(shí)間、費(fèi)用等進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便查詢和統(tǒng)計(jì)分析。（三）維修人員職責(zé)1.遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從工作安排，按時(shí)完成維修任務(wù)。2.嚴(yán)格按照維修操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量。3.愛護(hù)維修工具和設(shè)備，節(jié)約維修材料，合理使用維修資金。4.做好維修現(xiàn)場的安全防護(hù)工作，避免發(fā)生安全事故。5.積極與業(yè)主溝通，了解業(yè)主需求，提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，樹立良好的服務(wù)形象。三、維修范圍及分類（一）維修范圍1.房屋建筑部分：包括屋面防水、墻面地面修補(bǔ)、門窗維修、樓道粉刷等。2.共用設(shè)施設(shè)備部分：如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯等的日常維護(hù)和小故障維修。3.小區(qū)公共區(qū)域部分：如道路、路燈、綠化設(shè)施、停車場等的維修和保養(yǎng)。（二）維修分類1.小修工程：指對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的一般性修復(fù)和保養(yǎng)，如更換水龍頭、燈泡、疏通下水道等，維修費(fèi)用較低，維修時(shí)間較短。2.中修工程：指對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的局部修復(fù)和改造，如更換部分管道、維修電梯轎廂等，維修費(fèi)用適中，維修時(shí)間相對(duì)較長。四、維修流程（一）維修申請1.業(yè)主可通過電話、微信公眾號(hào)、物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)等方式向物業(yè)服務(wù)中心提出維修申請。2.物業(yè)服務(wù)中心接到申請后，應(yīng)及時(shí)記錄業(yè)主姓名、房號(hào)、維修內(nèi)容、聯(lián)系方式等信息，并進(jìn)行初步核實(shí)。（二）維修派單1.物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)維修內(nèi)容和維修人員的技能情況，將維修任務(wù)派發(fā)給相應(yīng)的維修人員。2.維修人員接到派單后，應(yīng)及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系，確定上門維修時(shí)間，并做好維修準(zhǔn)備工作。（三）維修實(shí)施1.維修人員上門維修時(shí)，應(yīng)穿著統(tǒng)一的工作服，佩戴工作牌，禮貌地與業(yè)主打招呼。2.維修人員在維修前，應(yīng)向業(yè)主說明維修方案和注意事項(xiàng)，征得業(yè)主同意后再進(jìn)行維修。3.維修人員在維修過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照維修操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)，確保維修質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)維修難度較大或需要增加維修費(fèi)用等情況，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心報(bào)告。4.維修人員在維修完成后，應(yīng)清理維修現(xiàn)場，將維修工具和剩余材料整理好，并請業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。（四）維修驗(yàn)收1.業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，如對(duì)維修結(jié)果滿意，應(yīng)在維修單上簽字確認(rèn)。2.如業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量有異議，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至業(yè)主滿意為止。3.物業(yè)服務(wù)中心對(duì)維修工作進(jìn)行跟蹤回訪，了解業(yè)主對(duì)維修服務(wù)的滿意度，及時(shí)處理業(yè)主的反饋意見。（五）維修結(jié)算1.維修完成后，維修人員應(yīng)及時(shí)填寫維修費(fèi)用清單，報(bào)物業(yè)服務(wù)中心審核。2.物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)維修費(fèi)用清單和維修合同，對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行審核和結(jié)算。3.維修費(fèi)用經(jīng)審核無誤后，由公司財(cái)務(wù)部門按照規(guī)定支付給維修人員或相關(guān)供應(yīng)商。五、維修質(zhì)量控制（一）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定1.公司管理部門應(yīng)根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定詳細(xì)的物業(yè)中小修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確各項(xiàng)維修工作的具體要求、驗(yàn)收方法和合格標(biāo)準(zhǔn)，確保維修人員和管理人員能夠準(zhǔn)確把握維修質(zhì)量要求。（二）維修過程監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)安排專人對(duì)維修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保維修人員按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)。2.監(jiān)督人員應(yīng)定期對(duì)維修工作進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促維修人員整改，確保維修質(zhì)量符合要求。（三）質(zhì)量驗(yàn)收1.維修工作完成后，必須進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收。驗(yàn)收人員應(yīng)按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行逐一檢查，確保維修質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。2.對(duì)于驗(yàn)收不合格的維修項(xiàng)目，應(yīng)責(zé)令維修人員限期整改，直至驗(yàn)收合格為止。整改完成后，重新進(jìn)行驗(yàn)收，確保維修質(zhì)量符合要求。六、維修資金管理（一）資金預(yù)算編制1.公司管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用狀況、維修計(jì)劃和市場價(jià)格變化等因素，每年編制物業(yè)中小修資金預(yù)算。2.資金預(yù)算應(yīng)包括維修項(xiàng)目、維修費(fèi)用、維修時(shí)間等詳細(xì)內(nèi)容，確保資金預(yù)算的準(zhǔn)確性和合理性。（二）資金審核與審批1.維修資金預(yù)算編制完成后，應(yīng)報(bào)公司管理層審核。公司管理層應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況和物業(yè)管理實(shí)際需求，對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行審核和審批。2.經(jīng)審核批準(zhǔn)后的維修資金預(yù)算，應(yīng)作為當(dāng)年物業(yè)中小修資金使用的依據(jù)。（三）資金使用管理1.維修資金應(yīng)?？顚Ｓ?，嚴(yán)格按照預(yù)算安排使用。維修費(fèi)用支出應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定，確保資金使用的合法性和合規(guī)性。2.維修人員在申請維修費(fèi)用時(shí)，應(yīng)填寫費(fèi)用申請表，并附上維修清單、發(fā)票等相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)按照規(guī)定對(duì)費(fèi)用申請表進(jìn)行審核，審核通過后報(bào)公司財(cái)務(wù)部門支付。3.公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)維修資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，確保資金使用合理、透明。七、應(yīng)急維修管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.公司管理部門應(yīng)制定物業(yè)中小修應(yīng)急維修預(yù)案，明確應(yīng)急維修的組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、維修流程和保障措施等內(nèi)容。2.應(yīng)急維修預(yù)案應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件和緊急情況進(jìn)行制定，確保在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)急維修，保障物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（二）應(yīng)急維修響應(yīng)1.當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件或緊急情況需要進(jìn)行應(yīng)急維修時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急維修預(yù)案。2.物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)迅速通知應(yīng)急維修人員到達(dá)現(xiàn)場，并向公司管理部門報(bào)告事件情況。應(yīng)急維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急維修工作。（三）應(yīng)急維修實(shí)施1.應(yīng)急維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)迅速對(duì)現(xiàn)場情況進(jìn)行評(píng)估，制定應(yīng)急維修方案，并按照方案進(jìn)行維修作業(yè)。2.在應(yīng)急維修過程中，應(yīng)優(yōu)先保障業(yè)主的基本生活需求和物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。如遇重大突發(fā)事件，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)主管部門和相關(guān)政府部門報(bào)告，并配合做好應(yīng)急處置工作。（四）應(yīng)急維修后續(xù)處理1.應(yīng)急維修工作完成后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)對(duì)維修情況進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估，分析事件原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)應(yīng)急維修預(yù)案進(jìn)行完善。2.同時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行核算和結(jié)算，并向業(yè)主公布應(yīng)急維修情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。八、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.物業(yè)中小修檔案應(yīng)包括維修申請記錄、維修派工單、維修費(fèi)用清單、維修合同、維修驗(yàn)收報(bào)告、維修檔案照片等相關(guān)資料。2.檔案資料應(yīng)真實(shí)、完整、準(zhǔn)確，能夠反映物業(yè)中小修工作的全過程。（二）檔案整理與歸檔1.物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)維修檔案的整理和歸檔工作。維修工作完成后，維修人員應(yīng)及時(shí)將相關(guān)資料提交給檔案管理人員。2.檔案管理人員應(yīng)按照檔案管理的要求，對(duì)資料進(jìn)行分類、編號(hào)、裝訂，并妥善保管。（三）檔案查閱與使用1.公司內(nèi)部人員因工作需要查閱維修檔案時(shí)，應(yīng)填寫查閱申請表，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱。2.查閱檔案時(shí)，應(yīng)在檔案管理人員的陪同下進(jìn)行，不得擅自涂改、復(fù)印、轉(zhuǎn)借檔案資料。如需復(fù)印檔案資料，應(yīng)經(jīng)檔案管理人員同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。九、培訓(xùn)與考核（一）培訓(xùn)計(jì)劃制定1.公司管理部門應(yīng)根據(jù)維修人員的業(yè)務(wù)水平和實(shí)際需求，制定年度物業(yè)中小修培訓(xùn)計(jì)劃。2.培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)包括培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)師資等詳細(xì)內(nèi)容，確保培訓(xùn)工作的有序開展。（二）培訓(xùn)實(shí)施1.培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和內(nèi)容組織實(shí)施。培訓(xùn)方式可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、現(xiàn)場實(shí)操培訓(xùn)等多種形式，提高培訓(xùn)效果。2.培訓(xùn)師資可由公司內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)豐富的維修人員擔(dān)任，也可邀請外部專家進(jìn)行授課。培訓(xùn)結(jié)束后，應(yīng)對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估，了解維修人員對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的掌握情況