規(guī)范預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司預(yù)售業(yè)務(wù)管理，規(guī)范預(yù)售行為，保障交易各方合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售活動(dòng)中的各項(xiàng)管理工作，包括預(yù)售許可證的申請(qǐng)、預(yù)售合同的簽訂、預(yù)售資金的監(jiān)管等環(huán)節(jié)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售的法律法規(guī)、政策規(guī)定，確保預(yù)售活動(dòng)合法合規(guī)。2.公平公正原則保障交易各方在預(yù)售活動(dòng)中的平等地位，公平對(duì)待每一位購(gòu)房者，確保交易過(guò)程公正透明。3.誠(chéng)實(shí)守信原則公司及相關(guān)工作人員應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，如實(shí)披露項(xiàng)目信息，履行合同約定，不得隱瞞或欺詐購(gòu)房者。二、預(yù)售許可證管理（一）申請(qǐng)條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.已辦理預(yù)售商品房項(xiàng)目的白蟻預(yù)防合同簽訂手續(xù)。5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。（二）申請(qǐng)材料1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。3.土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。7.白蟻預(yù)防合同。（三）申請(qǐng)流程1.開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)提交預(yù)售許可申請(qǐng)材料。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知開(kāi)發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)正的內(nèi)容。3.房地產(chǎn)管理部門(mén)在受理申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合條件的，書(shū)面通知開(kāi)發(fā)企業(yè)并說(shuō)明理由。（四）有效期及變更1.商品房預(yù)售許可證的有效期為1年。有效期屆滿，需要繼續(xù)預(yù)售的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30日內(nèi)，向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理延續(xù)手續(xù)。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、法定代表人發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)。三、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者簽訂書(shū)面預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的示范文本，并明確雙方的權(quán)利義務(wù)。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件，并向購(gòu)房者說(shuō)明預(yù)售合同的主要內(nèi)容。3.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。商品房基本狀況。商品房的銷(xiāo)售方式。商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。交付使用條件及日期。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。面積差異的處理方式。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。解決爭(zhēng)議的方法。違約責(zé)任。雙方約定的其他事項(xiàng)。（二）合同備案1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂和備案。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)管理部門(mén)的要求，及時(shí)將預(yù)售合同數(shù)據(jù)錄入網(wǎng)上備案系統(tǒng)。3.未經(jīng)備案的預(yù)售合同，不得對(duì)抗善意第三人。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除預(yù)售合同。變更或解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，并按照規(guī)定辦理合同變更或解除備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需變更或解除預(yù)售合同的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，并在合理期限內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。四、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預(yù)售資金。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)其他銀行賬戶區(qū)分，并?？顚Ｓ?。（二）資金繳存1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定，將購(gòu)房者支付的預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分階段按比例撥付。具體比例由房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等因素確定。（三）資金使用1.開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，并提供相關(guān)證明材料。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的用款計(jì)劃進(jìn)行審核。對(duì)符合規(guī)定的，及時(shí)撥付資金；對(duì)不符合規(guī)定的，不予撥付，并告知開(kāi)發(fā)企業(yè)理由。3.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，確保工程順利竣工交付。主要用于支付項(xiàng)目建設(shè)的建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及材料款、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。（四）監(jiān)管期限預(yù)售資金監(jiān)管期限自預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶之日起，至該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案之日止。五、銷(xiāo)售行為規(guī)范（一）銷(xiāo)售廣告與宣傳資料1.開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布的預(yù)售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)購(gòu)房者。2.預(yù)售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)載明商品房的基本狀況、銷(xiāo)售價(jià)格、付款方式、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等內(nèi)容。涉及規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明“規(guī)劃中”或“建設(shè)中”。3.預(yù)售廣告和宣傳資料作為預(yù)售合同的附件時(shí)，與預(yù)售合同具有同等法律效力。（二）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示以下內(nèi)容：營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。預(yù)售許可證。商品房預(yù)售方案。預(yù)售合同示范文本。房?jī)r(jià)明碼標(biāo)價(jià)牌。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。2.銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)銷(xiāo)售人員，銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)和技能，并經(jīng)過(guò)培訓(xùn)取得上崗資格證書(shū)。3.銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者如實(shí)介紹項(xiàng)目情況，不得隱瞞或夸大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，不得誤導(dǎo)購(gòu)房者。（三）禁止行為1.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得分割拆零銷(xiāo)售商品住宅。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。六、監(jiān)督管理（一）部門(mén)職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)公司預(yù)售活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為。2.價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。3.建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和施工安全進(jìn)行監(jiān)督管理。4.其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好商品房預(yù)售管理的相關(guān)工作。（二）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)公司預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行巡查，檢查預(yù)售許可證的辦理、預(yù)售合同的簽訂與備案、預(yù)售資金的監(jiān)管、銷(xiāo)售行為規(guī)范等情況。2.巡查人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄巡查情況，并填寫(xiě)巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)下達(dá)整改通知書(shū)，責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改。（三）投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話和信箱，接受購(gòu)房者的投訴舉報(bào)。對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合房地產(chǎn)管理部門(mén)的調(diào)查處理工作，如實(shí)提供相關(guān)資料和情況。七、法律責(zé)任（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任1.開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，撤銷(xiāo)預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，暫停項(xiàng)目預(yù)售。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定簽訂、備案預(yù)售合同的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。5.開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的其他行為，由相關(guān)部門(mén)按照法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）相