物業(yè)移交管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范物業(yè)移交行為，保障物業(yè)交接的順利進(jìn)行，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)，各類住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)項目在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間移交時的管理活動。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則物業(yè)移交必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、地方性法規(guī)以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，確保移交行為合法合規(guī)。2.全面完整原則移交內(nèi)容應(yīng)涵蓋物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)資料等各個方面，保證物業(yè)的完整性和功能性。3.誠實(shí)守信原則各方應(yīng)秉持誠實(shí)守信的態(tài)度，如實(shí)提供相關(guān)信息，履行移交義務(wù)，不得隱瞞或虛報重要事項。4.平穩(wěn)過渡原則物業(yè)移交應(yīng)確保物業(yè)服務(wù)的平穩(wěn)過渡，避免因移交過程中的問題影響業(yè)主正常生活和物業(yè)的正常使用。二、移交主體及職責(zé)（一）建設(shè)單位1.建設(shè)單位是物業(yè)移交的責(zé)任主體之一，負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首次移交工作。2.應(yīng)按照合同約定和相關(guān)規(guī)定，完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和調(diào)試，確保其達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)。3.負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔物業(yè)項目的各類資料，并在移交時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供完整、準(zhǔn)確的資料。4.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗工作，解答相關(guān)疑問，提供必要的支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合建設(shè)單位或前物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)移交工作，按照規(guī)定接收相關(guān)物業(yè)和資料。2.在接收物業(yè)后，應(yīng)及時對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題及時與移交方溝通解決。3.負(fù)責(zé)對接收的資料進(jìn)行妥善保管和整理，建立健全檔案管理制度，以便日后查閱和使用。4.對于物業(yè)移交過程中出現(xiàn)的爭議或問題，應(yīng)通過合法、合理的途徑解決，維護(hù)自身及業(yè)主的合法權(quán)益。（三）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會代表業(yè)主利益，參與物業(yè)移交工作，監(jiān)督移交過程的合法性和公正性。2.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或前物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出業(yè)主的合理訴求和意見。3.在物業(yè)移交完成后，負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，保障業(yè)主的權(quán)益。三、物業(yè)共用部位的移交（一）建筑物本體1.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分。2.樓梯間、電梯間、走廊、通道、門廳等公共通行部分。3.消防設(shè)施設(shè)備用房、變配電室、設(shè)備間、物業(yè)管理用房等功能性用房。4.建筑物的外墻面、屋面、樓道等公共區(qū)域的裝修。移交時，建設(shè)單位應(yīng)提供上述共用部位的竣工圖紙、質(zhì)量驗收報告等資料，確保其質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場查驗，檢查共用部位是否存在質(zhì)量問題或損壞情況，并做好記錄。（二）附屬設(shè)施1.圍墻、大門、車棚、車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物。2.道路、綠地、景觀設(shè)施等室外公共區(qū)域。3.路燈、樓道燈、電梯等公共照明設(shè)施。4.給排水管道、供電線路、通信線路等各類共用設(shè)施設(shè)備的管道、線路。建設(shè)單位應(yīng)保證附屬設(shè)施的正常使用功能，移交時提供相關(guān)設(shè)施的設(shè)計圖紙、施工資料及維護(hù)記錄等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)檢查附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況，對存在的問題要求建設(shè)單位及時整改。四、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的移交（一）給排水系統(tǒng)1.供水設(shè)施，包括水源、水泵、水箱、水池、供水管網(wǎng)等。2.排水設(shè)施，包括排水管道、雨水管道、污水管道、化糞池、排水泵站等。移交時，建設(shè)單位應(yīng)提供給排水系統(tǒng)的設(shè)計圖紙、安裝調(diào)試記錄、水質(zhì)檢測報告等資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行通水試驗，檢查給排水系統(tǒng)的暢通情況、水壓是否正常、水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)等，對發(fā)現(xiàn)的漏水、堵塞等問題及時記錄并要求建設(shè)單位修復(fù)。（二）供電系統(tǒng)1.供電線路、變壓器、配電箱、配電柜等供電設(shè)備。2.公共照明、電梯、消防等用電設(shè)施的供電系統(tǒng)。建設(shè)單位應(yīng)提供供電系統(tǒng)的設(shè)計圖紙、電氣設(shè)備清單、調(diào)試報告、接地電阻測試報告等資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行通電試驗，檢查供電設(shè)備的運(yùn)行情況、電壓是否穩(wěn)定、計量裝置是否準(zhǔn)確等，對存在的電氣安全隱患要求建設(shè)單位整改。（三）電梯系統(tǒng)1.電梯設(shè)備及其附屬設(shè)施，包括轎廂、機(jī)房、井道、控制系統(tǒng)等。2.電梯的安全保護(hù)裝置，如限速器、安全鉗、緩沖器等。移交時，建設(shè)單位應(yīng)提供電梯的產(chǎn)品合格證書、安裝驗收報告、維護(hù)保養(yǎng)記錄、特種設(shè)備檢驗報告等資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)檢查電梯的運(yùn)行狀況，測試電梯的各項安全性能指標(biāo)，確保電梯能夠正常運(yùn)行，并要求建設(shè)單位提供電梯維保單位的聯(lián)系方式及維保合同。（四）消防系統(tǒng)1.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)等消防設(shè)施設(shè)備。2.消防通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明等消防疏散設(shè)施。建設(shè)單位應(yīng)提供消防系統(tǒng)的設(shè)計圖紙、設(shè)備清單、調(diào)試報告、消防驗收合格證明等資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行消防設(shè)施設(shè)備的聯(lián)動測試，檢查消防疏散設(shè)施是否暢通、有效，確保消防系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行，符合消防安全要求。（五）智能化系統(tǒng)1.門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備。2.智能化系統(tǒng)的軟件平臺及相關(guān)數(shù)據(jù)。移交時，建設(shè)單位應(yīng)提供智能化系統(tǒng)的設(shè)計圖紙、設(shè)備清單、調(diào)試報告、使用說明書等資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)檢查智能化系統(tǒng)的功能是否正常，數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，對存在的問題要求建設(shè)單位進(jìn)行修復(fù)或完善。五、物業(yè)資料的移交（一）工程資料1.項目立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等項目建設(shè)文件。2.工程竣工驗收備案表、房屋建筑工程質(zhì)量保修書等竣工驗收文件。3.各專業(yè)工程的設(shè)計圖紙、施工圖紙會審記錄、技術(shù)交底記錄、工程變更通知等施工過程文件。4.隱蔽工程驗收記錄、分項分部工程質(zhì)量驗收記錄、設(shè)備安裝調(diào)試記錄等工程質(zhì)量記錄。（二）物業(yè)資料1.物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計方案、環(huán)境設(shè)計方案等相關(guān)設(shè)計資料。2.業(yè)主清冊、物業(yè)用房配置情況說明等物業(yè)管理基礎(chǔ)資料。3.物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議等與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的合同文件。4.物業(yè)維修基金繳存憑證、專項維修資金使用計劃等維修資金資料。（三）其他資料1.物業(yè)項目的設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)計劃等技術(shù)資料。2.物業(yè)項目的應(yīng)急預(yù)案、安全管理制度等管理資料。3.與物業(yè)相關(guān)的其他文件、資料，如業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主意見征集表等。建設(shè)單位應(yīng)按照上述要求，整理成冊并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真核對資料的完整性和準(zhǔn)確性，對缺失或不符合要求的資料，要求建設(shè)單位及時補(bǔ)充或更正。六、物業(yè)承接查驗（一）承接查驗的組織1.建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)承接查驗。2.成立由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等組成的承接查驗小組，負(fù)責(zé)具體的承接查驗工作。（二）承接查驗的程序1.準(zhǔn)備階段建設(shè)單位提前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好承接查驗準(zhǔn)備工作，并提供相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建承接查驗小組，制定承接查驗方案，明確查驗內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和方法。2.現(xiàn)場查驗承接查驗小組按照承接查驗方案，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場查驗。查驗過程中，應(yīng)詳細(xì)記錄查驗情況，對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行拍照、錄像，并填寫物業(yè)承接查驗記錄。3.資料查驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料進(jìn)行查驗，核對資料的真實(shí)性、完整性和有效性。對不符合要求的資料，要求建設(shè)單位限期整改。4.問題整改建設(shè)單位對承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，整改完成后通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行復(fù)查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)查合格后，雙方簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。（三）承接查驗的標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的要求。2.設(shè)施設(shè)備應(yīng)運(yùn)行正常，性能良好，具備相應(yīng)的使用功能。3.資料應(yīng)齊全、完整、真實(shí)，能夠滿足物業(yè)管理的需要。七、移交手續(xù)的辦理（一）移交清單的編制1.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)移交前，應(yīng)共同編制物業(yè)移交清單。2.移交清單應(yīng)詳細(xì)列出移交的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、資料等內(nèi)容，并注明數(shù)量、規(guī)格、型號等信息。（二）移交手續(xù)的簽署1.雙方按照移交清單進(jìn)行現(xiàn)場交接，確認(rèn)無誤后，在移交清單上簽字蓋章。2.建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)移交證明，明確移交的時間、范圍、內(nèi)容等事項。（三）資料的存檔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將接收的物業(yè)資料進(jìn)行分類整理，建立檔案管理制度，妥善保管。2.物業(yè)移交清單、物業(yè)承接查驗記錄、物業(yè)移交證明等相關(guān)文件應(yīng)作為重要檔案資料長期保存。八、違約責(zé)任（一）建設(shè)單位違約責(zé)任1.建設(shè)單位未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行物業(yè)移交，或移交的物業(yè)不符合要求的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位限期整改，整改仍不符合要求的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追究建設(shè)單位的法律責(zé)任。3.因建設(shè)單位原因給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主造成損失的，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定接收物業(yè)或未妥善保管物業(yè)資料的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.建設(shè)單位有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以賠償。（三）其他違約責(zé)任1.各方違反本辦法規(guī)定，給對方或第三方造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。九、爭議解決（一）協(xié)商解決物業(yè)移交過程中發(fā)生爭議的，各方應(yīng)首先通過協(xié)商解決。協(xié)商一