長陽住宅管理辦法總則目的與依據(jù)為加強長陽住宅的管理，保障住宅的安全、舒適和正常使用，維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合長陽住宅實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于長陽區(qū)域內(nèi)所有住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。基本原則1.以人為本原則：以保障業(yè)主、使用人的生活質(zhì)量和安全為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，確保管理活動合法合規(guī)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主、使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題和糾紛。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強管理的同時，注重為業(yè)主、使用人提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實現(xiàn)管理與服務(wù)的有機結(jié)合。管理機構(gòu)與職責(zé)管理機構(gòu)設(shè)置成立長陽住宅管理委員會（以下簡稱“管委會”），作為長陽住宅管理的決策機構(gòu)。管委會成員由業(yè)主代表、社區(qū)居委會代表、物業(yè)管理企業(yè)代表等組成。同時，設(shè)立長陽住宅管理辦公室（以下簡稱“管理辦”），作為管委會的日常辦事機構(gòu)，負責(zé)處理住宅管理的具體事務(wù)。管委會職責(zé)1.制定和修改長陽住宅管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等相關(guān)管理制度。2.選舉和更換管委會成員，監(jiān)督管委會成員履行職責(zé)。3.審議決定住宅管理的重大事項，如維修資金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)解決業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。5.代表全體業(yè)主、使用人與相關(guān)部門和單位進行溝通協(xié)調(diào)，維護住宅區(qū)域的整體利益。管理辦職責(zé)1.執(zhí)行管委會的決議和決定，負責(zé)住宅管理的日常工作。2.組織召開業(yè)主大會會議和管委會會議，做好會議記錄和相關(guān)文件的起草、整理、歸檔工作。3.負責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)。4.受理業(yè)主、使用人的投訴和建議，及時協(xié)調(diào)解決各類問題，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主、使用人。5.負責(zé)住宅區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護等日常管理工作的監(jiān)督檢查。6.管理住宅專項維修資金，按照規(guī)定程序使用維修資金，確保維修資金的安全和合理使用。7.協(xié)助社區(qū)居委會做好社區(qū)建設(shè)和管理工作，促進住宅區(qū)域的和諧穩(wěn)定。業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)業(yè)主權(quán)利1.依法享有住宅的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，參與制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等。3.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出意見和建議，要求業(yè)主委員會糾正不適當(dāng)?shù)男袨椤?.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行評價和投訴，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進服務(wù)。5.按照規(guī)定使用住宅專項維修資金，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等事項享有知情權(quán)和決定權(quán)。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主義務(wù)1.遵守國家法律法規(guī)和長陽住宅管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，自覺維護住宅區(qū)域的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。2.按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金等相關(guān)費用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，提供必要的協(xié)助和支持，如提供房屋信息、接受安全檢查等。4.不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)和結(jié)構(gòu)，不得損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。5.不得妨礙其他業(yè)主、使用人的正常生活，不得在住宅區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。使用人權(quán)利與義務(wù)1.使用人在住宅區(qū)域內(nèi)享有與業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利，但應(yīng)在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)行使。2.使用人應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和長陽住宅管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行與業(yè)主約定的義務(wù)。3.使用人應(yīng)按照合同約定使用住宅，不得擅自改變住宅用途，不得損壞住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備。4.使用人應(yīng)按時繳納物業(yè)服務(wù)費用等相關(guān)費用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，確保其正常使用。2.環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、清運等。3.綠化養(yǎng)護管理，保持住宅區(qū)域內(nèi)綠化植物的生長良好，環(huán)境美觀。4.安全保衛(wèi)管理，包括門禁管理、巡邏防范、車輛停放管理等，保障住宅區(qū)域的安全。5.公共秩序維護，制止各類違法違規(guī)行為，維護住宅區(qū)域的正常秩序。6.物業(yè)服務(wù)檔案管理，建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，記錄住宅管理的相關(guān)信息。7.其他物業(yè)服務(wù)事項，如代收代繳水電費、提供便民服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)態(tài)度：物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)禮貌待人，熱情服務(wù)，及時響應(yīng)業(yè)主、使用人的需求。2.環(huán)境衛(wèi)生：公共區(qū)域應(yīng)保持整潔干凈，無雜物、無異味，垃圾應(yīng)及時清運。3.綠化養(yǎng)護：綠化植物應(yīng)生長良好，無病蟲害，修剪整齊，景觀效果良好。4.安全保衛(wèi)：門禁系統(tǒng)正常運行，巡邏制度落實到位，車輛停放有序，無安全事故發(fā)生。5.設(shè)施設(shè)備維護：設(shè)施設(shè)備應(yīng)定期維護保養(yǎng)，運行正常，無故障隱患。6.投訴處理：對業(yè)主、使用人的投訴應(yīng)及時受理，處理結(jié)果應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)反饋，投訴處理滿意率應(yīng)達到[X]%以上。物業(yè)服務(wù)費用1.物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)由管委會根據(jù)住宅的實際情況和物業(yè)服務(wù)成本等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)按照業(yè)主擁有的房屋建筑面積計算，按月或按季收取。業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的繳費期限內(nèi)足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主、使用人的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同1.管委會應(yīng)通過公開招標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、合同期限、違約責(zé)任等條款。3.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，雙方應(yīng)嚴格按照合同約定履行各自的義務(wù)。如需變更合同內(nèi)容，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。住宅專項維修資金管理維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存住宅專項維修資金。維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)為購房款的[X]%。2.新建商品住宅的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將代收的維修資金存入專戶管理銀行。3.業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。維修資金的使用1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核后，報管理辦備案。2.使用維修資金時，應(yīng)按照以下程序進行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新、改造方案，并在住宅區(qū)域內(nèi)公示[X]天。業(yè)主委員會組織業(yè)主對維修、更新、改造方案進行表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積[X]%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)[X]%以上的業(yè)主同意后，方可實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照維修、更新、改造方案組織施工，并在施工過程中接受業(yè)主、使用人的監(jiān)督。維修、更新、改造工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)人員進行驗收，驗收合格后，按照規(guī)定辦理維修資金的結(jié)算手續(xù)。維修資金的管理與監(jiān)督1.管理辦應(yīng)設(shè)立住宅專項維修資金專戶，對維修資金進行專戶存儲、?？顚Ｓ?、賬目清晰。2.管理辦應(yīng)定期向業(yè)主公布維修資金的繳存、使用、結(jié)余等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.審計部門應(yīng)對維修資金的管理和使用情況進行定期審計，確保維修資金的安全和合理使用。住宅使用與維護住宅使用規(guī)定1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照住宅的設(shè)計用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主、使用人不得在住宅區(qū)域內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途或者功能。占用、損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備。違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營。違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物。在建筑物內(nèi)或者住宅區(qū)域內(nèi)違反規(guī)定停放車輛。違反規(guī)定搭建建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施。違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。法律、法規(guī)禁止的其他行為。住宅維修責(zé)任1.住宅自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責(zé)。2.住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負責(zé)。但屬于人為損壞的，由責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或賠償。3.因不可抗力或者其他緊急情況需要對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時組織維修，所需費用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例分攤。裝飾裝修管理1.業(yè)主、使用人進行住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)明確裝飾裝修的禁止行為、注意事項、垃圾清運、安全責(zé)任等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為應(yīng)及時制止，并要求業(yè)主、使用人改正。對拒不改正的，可按照管理規(guī)約的規(guī)定進行處理。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和保潔要求。2.公共區(qū)域應(yīng)每日進行清掃、保潔，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水。樓道、電梯等部位應(yīng)定期進行清潔消毒。3.垃圾應(yīng)分類收集、存放，并及時清運。垃圾收集點應(yīng)定期進行清理，保持周邊環(huán)境整潔。4.加強對住宅區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生死角的清理，確保環(huán)境衛(wèi)生無死角。綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定綠化養(yǎng)護管理制度，明確綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)和要求。2.綠化植物應(yīng)定期進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保植物生長良好，景觀效果美觀。3.加強對綠化區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理破壞綠化植物的行為。4.根據(jù)季節(jié)和實際情況，適時調(diào)整綠化布局，增加綠化品種，提升綠化景觀品質(zhì)。安全保衛(wèi)與公共秩序維護安全保衛(wèi)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全安全保衛(wèi)制度，配備必要的安全保衛(wèi)人員和設(shè)施設(shè)備。2.實行24小時值班制度，加強門禁管理，對進出人員和車輛進行登記、核實。3.加強巡邏防范，制定巡邏路線和時間，定期對住宅區(qū)域進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。4.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對住宅區(qū)域內(nèi)的重點部位進行實時監(jiān)控，確保安全。5.加強與公安機關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，建立聯(lián)動機制，及時處理各類突發(fā)事件。公共秩序維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)維護住宅區(qū)域內(nèi)的公共秩序，制止各類違法違規(guī)行為，如打架斗毆、賭博、盜竊等。2.加強對車輛停放的管理，劃定停車位，規(guī)范車輛停放秩序。對亂停亂放的車輛進行勸導(dǎo)和處理。3.做好消防管理工作，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，疏散通道暢通無阻。定期組織消防演練，提高業(yè)主、使用人的消防安全意識和應(yīng)急處置能力。4.加強對住宅區(qū)域內(nèi)各類活動的管理，對可能影響公共秩序的活動進行審批和監(jiān)管，確?；顒影踩行蜻M行。法律責(zé)任業(yè)主、使用人法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，未按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金等相關(guān)費用的，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)催告后仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法通過訴訟等方式追討。2.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)、損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為的，應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任。給其他業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)依法予以賠償。3.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，在住宅區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動的，由相關(guān)部門依法予以處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主、使用人有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；整改后仍不符合要求的，業(yè)主、使用人有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自挪用住宅專項維修資金的，由相關(guān)部門責(zé)令改正，并處挪用金額[X]%以上[X]%以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，對住宅區(qū)域內(nèi)的安全事故、環(huán)境衛(wèi)生問題等負有責(zé)任的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠