煙草物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)煙草企業(yè)物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平，保障煙草企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，維護(hù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合煙草企業(yè)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于煙草企業(yè)所屬各類物業(yè)的管理活動(dòng)，包括辦公區(qū)域、生產(chǎn)車間、倉(cāng)庫、職工宿舍、家屬區(qū)等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法開展物業(yè)管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以滿足企業(yè)和業(yè)主需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.統(tǒng)一管理原則：對(duì)煙草企業(yè)所屬物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。4.專業(yè)化管理原則：引入專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和人員，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段，提高物業(yè)管理水平。（四）職責(zé)分工1.煙草企業(yè)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)制定和完善物業(yè)管理規(guī)章制度，組織實(shí)施物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，定期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重大問題，維護(hù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算編制、審核和支付。2.物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等工作。負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收支核算和管理，定期向煙草企業(yè)物業(yè)管理部門報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表。3.其他相關(guān)部門各部門按照職責(zé)分工，配合物業(yè)管理部門做好相關(guān)工作。如安全管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；后勤部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的后勤保障問題等。二、物業(yè)接管與驗(yàn)收（一）接管準(zhǔn)備1.煙草企業(yè)物業(yè)管理部門在物業(yè)項(xiàng)目接管前，應(yīng)組建接管驗(yàn)收小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.接管驗(yàn)收小組應(yīng)熟悉物業(yè)項(xiàng)目的基本情況，包括物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等。3.制定接管驗(yàn)收計(jì)劃，明確接管驗(yàn)收的程序、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間安排。（二）資料交接1.建設(shè)單位應(yīng)向煙草企業(yè)物業(yè)管理部門移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。物業(yè)管理所必需的其他資料。2.物業(yè)管理部門應(yīng)對(duì)移交資料進(jìn)行認(rèn)真審核，核對(duì)資料的完整性、準(zhǔn)確性和真實(shí)性。對(duì)不符合要求的資料，應(yīng)要求建設(shè)單位限期補(bǔ)充或修正。（三）現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收1.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，包括建筑工程質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等方面。2.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐戶、逐點(diǎn)檢查，記錄存在的問題，并要求建設(shè)單位限期整改。3.驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理部門應(yīng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)接管驗(yàn)收協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。三、物業(yè)日常管理（一）房屋及共用部位管理1.定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全、外觀狀況等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知業(yè)主并督促整改。2.對(duì)物業(yè)共用部位，如屋頂、外墻、樓梯間、走廊等，進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好無損。3.禁止任何單位和個(gè)人擅自改變房屋用途或損壞房屋結(jié)構(gòu)及共用部位。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。3.對(duì)設(shè)施設(shè)備的故障和損壞及時(shí)進(jìn)行維修，維修工作應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和安全規(guī)范。4.按照規(guī)定對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和清掃保潔頻次。2.配備專業(yè)的清掃保潔人員，負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常清掃保潔工作，包括道路、樓道、樓梯間、電梯轎廂等。3.定期對(duì)垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等進(jìn)行清理消毒，確保垃圾日產(chǎn)日清。4.加強(qiáng)對(duì)衛(wèi)生死角的清理，保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。（四）綠化管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.合理規(guī)劃綠化布局，根據(jù)不同季節(jié)和物業(yè)特點(diǎn)，種植適宜的花草樹木，營(yíng)造優(yōu)美的綠化環(huán)境。3.保護(hù)綠化設(shè)施，禁止任何單位和個(gè)人擅自占用或破壞綠化區(qū)域。（五）秩序維護(hù)管理1.制定秩序維護(hù)管理制度，明確秩序維護(hù)人員的崗位職責(zé)和工作流程。2.配備必要的秩序維護(hù)設(shè)備和器材，如對(duì)講機(jī)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備等。3.實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡邏檢查，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的正常秩序。4.加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出人員、車輛的管理，嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，確保人員和車輛進(jìn)出安全。5.協(xié)助有關(guān)部門做好治安防范工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。四、物業(yè)維修與更新改造（一）維修管理1.建立物業(yè)維修管理制度，明確維修流程和審批程序。2.業(yè)主或使用人發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理部門報(bào)修。物業(yè)管理部門接到報(bào)修后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修。3.維修人員在維修前應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，確定維修方案和維修費(fèi)用。維修費(fèi)用在規(guī)定額度內(nèi)的，由物業(yè)管理部門直接安排維修；超出規(guī)定額度的，應(yīng)報(bào)煙草企業(yè)物業(yè)管理部門審批。4.維修工作完成后，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主或使用人進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，辦理維修費(fèi)用結(jié)算手續(xù)。（二）更新改造管理1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)行更新改造的，由物業(yè)管理部門提出更新改造計(jì)劃和預(yù)算方案，報(bào)煙草企業(yè)物業(yè)管理部門審批。2.更新改造計(jì)劃應(yīng)充分考慮物業(yè)的實(shí)際情況和使用需求，遵循經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠的原則。3.更新改造項(xiàng)目應(yīng)通過招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。施工過程中，物業(yè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量和施工安全。4.更新改造項(xiàng)目竣工后，應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，辦理資產(chǎn)入賬等手續(xù)。五、物業(yè)管理費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)管理費(fèi)用主要包括以下幾部分：1.人員費(fèi)用：包括管理人員、維修人員、保潔人員、秩序維護(hù)人員等的工資、獎(jiǎng)金、福利等。2.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用：包括設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)、能耗等費(fèi)用。3.環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用：包括清掃保潔工具、清潔劑、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：包括花草樹木的購(gòu)置、養(yǎng)護(hù)、修剪等費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用：包括秩序維護(hù)設(shè)備、器材、服裝等費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用：包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。7.法定稅費(fèi)：按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。8.利潤(rùn)：物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤(rùn)。（二）費(fèi)用測(cè)算與預(yù)算1.物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算方案。測(cè)算方案應(yīng)包括費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)、計(jì)算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等。2.每年年底，物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)下一年度的工作計(jì)劃和物業(yè)實(shí)際情況，編制物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算。預(yù)算應(yīng)報(bào)煙草企業(yè)物業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。3.物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，因特殊情況需要調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)按照規(guī)定程序報(bào)煙草企業(yè)物業(yè)管理部門審批。（三）費(fèi)用收取與使用1.物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式和標(biāo)準(zhǔn)收取。業(yè)主或使用人應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)用。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全費(fèi)用收取管理制度，加強(qiáng)費(fèi)用催繳工作。對(duì)欠費(fèi)業(yè)主或使用人，應(yīng)按照合同約定采取相應(yīng)的催繳措施。3.物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)專款專用，按照預(yù)算安排合理使用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期向煙草企業(yè)物業(yè)管理部門報(bào)送費(fèi)用收支情況報(bào)表，接受監(jiān)督檢查。六、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.煙草企業(yè)物業(yè)管理部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，接受企業(yè)和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的投訴和舉報(bào)。對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)自身服務(wù)質(zhì)量的日常檢查和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。（二）考核標(biāo)準(zhǔn)1.制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，明確考核內(nèi)容和評(píng)分細(xì)則?？己藘?nèi)容應(yīng)包括房屋及共用部位管理、共用設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、秩序維護(hù)管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理等方面。2.考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具有可操作性和量化性，便于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。（三）考核方式與周期1.考核方式可采用定期檢查、不定期抽查、業(yè)主滿意度調(diào)查等相結(jié)合的方式進(jìn)行。2.定期檢查每季度至少進(jìn)行一次，不定