贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料。活動時間：2021年8月11日—9月10日://down.winshang/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當(dāng)月活動〔添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實(shí)時推送〕報(bào)告目錄西安房地產(chǎn)市場報(bào)告2021.10營策中心事業(yè)部西安城市規(guī)劃開展西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要報(bào)告目錄城市認(rèn)知西安城市規(guī)劃開展西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要第一局部城市認(rèn)知城市遠(yuǎn)景2021年國家公布的?關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)開展規(guī)劃?中西安被列為繼北京、上海之后，我國第三“國際化大都市〞。在關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃實(shí)施的大背景下，西安預(yù)計(jì)到2021年，城市規(guī)模將到達(dá)1329平方公里里、城市人口1000萬-12002萬人的國際化大都市，形成整個國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略化的平衡點(diǎn)、區(qū)域協(xié)調(diào)化的帶動點(diǎn)。城市認(rèn)知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個方向——北至涇陽、高陵北交界南至潏河西至澇河入渭口及秦都、興平交界東至灞橋區(qū)東界。本案本案地塊位于東部浐灞新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但組團(tuán)實(shí)際建設(shè)進(jìn)度較為滯后。中心城區(qū)空港區(qū)涇渭新區(qū)物流區(qū)浐灞新區(qū)生態(tài)區(qū)潏滈新區(qū)高新區(qū)灃渭新區(qū)本案主城區(qū)規(guī)劃空間格局：一心八區(qū)、組團(tuán)開展城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為中心，由城內(nèi)向城外延伸的輻射形；三環(huán)路與繞城高速大局部重合，也是連接城市邊緣各新興板塊的主要干道。本案城市認(rèn)知西安地鐵二號線已于2021年9月建成通車,預(yù)計(jì)2021年一號線〔東西〕可建成通車。地鐵規(guī)劃城市認(rèn)知城市小結(jié)在國家西部大開發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性開展力強(qiáng)，后續(xù)的價(jià)值成長空間巨大；關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立更為西安的開展注入一支興奮劑；未來的西安將成為繼北京、上海之后的我國第三個“國際化大都市〞。軌道交通的建設(shè)將會為城市的格局帶來巨大的轉(zhuǎn)變和開展，是一個非常好的時機(jī)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)開展迅猛，城市GDP年增幅穩(wěn)定，帶動房地產(chǎn)高速開展。城市認(rèn)知宏觀市場認(rèn)知西安城市規(guī)劃開展西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要第二局部市場板塊劃分內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊由于04年市政府北遷的利好，集中開發(fā)了大批工程。高新區(qū)自97年建立初期至06年也開展了不少工程。城東板塊開發(fā)始于07年幾個大型企業(yè)進(jìn)駐，目前商品房集中在浐河以西，三環(huán)路內(nèi)，區(qū)域內(nèi)還有大量城改房和保障房；城南板塊由曲江新區(qū)的建立而逐步成為了西安的景觀宜居區(qū)，高檔樓盤林立。城西板塊開發(fā)較晚，目前開發(fā)盤量較少。城內(nèi)板塊城北板塊

中檔城南板塊

高檔高新區(qū)

中高檔城東板塊

中檔城西板塊

中檔長安區(qū)西安市房地產(chǎn)板塊以內(nèi)城為中心，分城東南西北四個板塊，加上高新區(qū)及06年由縣升區(qū)的長安區(qū)，共有七個板塊。目前集中開發(fā)的板塊為城東與城南板塊。商業(yè)、高檔公寓、酒店高層公寓、小局部配套商業(yè)城改房及高層公寓高層公寓集中商業(yè)、高檔住宅、公寓、酒店、寫字樓商業(yè)、高檔公寓、宏觀市場認(rèn)知本案一級市場供給隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上漲，西安2021年土地供給量同比增長17.8%；住宅類用地增幅為14%，根本持平GDP增幅；商業(yè)用地增幅為30.4%，增幅較大。土地供給分析土地供給區(qū)域分布萬平米2021年全年，城南區(qū)供給土地共43宗，位居第一；其次為城東區(qū)，供給41宗；城北、長安和高新區(qū)分別供給15宗、15宗和13宗；城南城東仍為主要的供給區(qū)域。宏觀市場認(rèn)知城東區(qū)由于浐灞地區(qū)的帶動；城南區(qū)由曲江新區(qū)、長安區(qū)的帶動，成交面積位居前列。一級市場小結(jié)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上漲，土地供給成交放量。區(qū)域和板塊的利好，促使主要供給及成交集中在城東及城南板塊。宏觀市場認(rèn)知二級市場供求分析2021年商品房供求走勢歷年商品房成交走勢2021年西安商品房供給到達(dá)1284萬平米，成交量到達(dá)1420萬平米，整體供求表現(xiàn)為供不應(yīng)求。宏觀市場認(rèn)知二級市場供求分析2021年1-8月商品房成交走勢宏觀市場認(rèn)知住宅市場分析西安歷年成交量走勢2021年住宅月度供求走勢宏觀市場認(rèn)知住宅市場分析2021年1-8月住宅成交走勢西安住宅目前的整體價(jià)格水平不高，品質(zhì)產(chǎn)品更易受到市場需求和認(rèn)同。宏觀市場認(rèn)知宏觀市場認(rèn)知商業(yè)及辦公市場分析2021年商業(yè)市場走勢圖2021年1-8月商業(yè)市場成交走勢2021年西安商業(yè)市場整體成交量為67萬平米左右，較10年同期有小幅增長〔約20萬平米〕；但就單月商業(yè)成交量來看，商業(yè)工程的市場波動較大。宏觀市場認(rèn)知商業(yè)及辦公市場分析2021年辦公市場走勢圖西安辦公市場整體開展相對落后，在商品房市場中所占比例較低，同時其供求受個案工程影響較大。2021年1-6月辦公市場成交走勢西安辦公市場2021年上半年成交總量僅為31萬平米，平均月成交量不過5萬平米，且供給的90%都集中在高新區(qū)內(nèi)，剩余在中心商業(yè)區(qū)有少局部寫字樓供給。由于供給區(qū)域的商務(wù)需求較明顯，因此寫字樓整體售價(jià)水平較高，均價(jià)在9000元/㎡左右。各區(qū)域住宅及商業(yè)市場成交量價(jià)比照備注：由于辦公物業(yè)體量太小，僅高新區(qū)和城中有少局部在售，此處不列入上表進(jìn)行分析。目前成交量價(jià)均高的熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域，但供給有限2021年9月—2021年8月各區(qū)域住宅及商業(yè)成交量價(jià)比照西安主流供給區(qū)域整體房價(jià)水平差異不大，目前各片區(qū)開發(fā)根本都集中在3環(huán)以內(nèi)，城南由于開發(fā)較早，可建設(shè)用地較少，后續(xù)住宅供給將主要集中在城東、城北區(qū)域，2個片區(qū)的房價(jià)水平屬于市場中檔偏低水平。宏觀市場認(rèn)知二級市場小結(jié)宏觀市場認(rèn)知市場預(yù)測商品房住宅新增市場供給〔2021年預(yù)計(jì)〕萬平米2021年的住宅供給中商品住房仍占絕比照例，但城改房、經(jīng)適房等供給量也較大，據(jù)現(xiàn)有資料了解到，這局部供給主要分布在城東、城北區(qū)域。宏觀市場認(rèn)知西安商品房市場整體價(jià)格水平不高，加之目前開發(fā)區(qū)域根本在3環(huán)以內(nèi)，且后續(xù)供給量仍然較為充裕，西安房地產(chǎn)尚未形成擠出型需求市場，換句話說即尚未進(jìn)入郊區(qū)化開發(fā)的階段————在目前房價(jià)水平上，主城區(qū)仍是置業(yè)首選區(qū)域，客戶導(dǎo)出的難度較大。盡管自2021年以來，西安商業(yè)地產(chǎn)開始呈現(xiàn)放量趨勢，但就其總量占比來看〔約6%〕，不能以此作為商業(yè)需求旺盛的評判標(biāo)準(zhǔn)————成熟的商圈價(jià)值更易為市場認(rèn)同，尚未出現(xiàn)城市邊緣的區(qū)域商業(yè)個案。宏觀市場小結(jié)宏觀市場認(rèn)知區(qū)域市場現(xiàn)狀西安城市規(guī)劃開展西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要第三局部區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊區(qū)位紡織城綜合開展區(qū)位于西安市東南部，西臨西安市主城區(qū)，北靠西安浐灞生態(tài)區(qū)，東接白鹿原現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。規(guī)劃用地位于紡織城綜合開展區(qū)內(nèi)，但地塊所在片區(qū)距離原紡織城核心生活區(qū)尚有一段距離〔約10公里左右〕。本案區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)251463除半引路口的“國際幸福城〞〔城改工程，目前停工中〕外，地塊周邊均為品質(zhì)較低的自建房，無成熟的生活氣氛和社區(qū)配套。由于區(qū)域商品房開發(fā)根本在三環(huán)及浐河以內(nèi)，加之進(jìn)入紡織城片區(qū)的主要交通無需通過本地塊，因此目前根本無外區(qū)域人流或是車流進(jìn)入本地塊所在區(qū)域。1、雁鳴湖濕地2、高科地產(chǎn)儲藏土地3、西安日報(bào)社報(bào)業(yè)大樓4、地鐵5#線編組站5、南部居住區(qū)6、白鹿原

地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)浐河以西（三環(huán)內(nèi)）現(xiàn)狀浐河以東（三環(huán)外）現(xiàn)狀從城區(qū)進(jìn)入地塊區(qū)域的道路斷面區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件本案該工程規(guī)劃用地位于紡織城南部，半引路以西、東三環(huán)以東，規(guī)劃用地，呈帶型分布，南北狹長最長處約1000米。規(guī)劃總用地面積：15.95公頃規(guī)劃總建筑面積：

749491㎡地上建筑總面積：558275㎡容積率：3.5建筑密度：29.6%綠地率：32.6%規(guī)劃指標(biāo)：地塊一地塊二地塊三區(qū)域市場現(xiàn)狀地塊規(guī)劃條件規(guī)劃根據(jù)審核標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃需設(shè)停車位4262個，其中地面426個，地下3836個。保障性住房建筑面積占住宅總建筑面積的30%，共計(jì)112647平方米，1456套。〔其中地塊一中1、2號樓中的408套為廉租房，其面積占5%，建筑面積為19498平方米，408套。〕地塊一中1、2號樓剩余面積和11、13號樓及地塊三中01、02號樓及03號樓西單元為限價(jià)商品房，其面積占25%，建筑面積93149平方米，1048套。

地塊一中的3-12號樓、16號樓及地塊三中的02、06號樓底層架空。地塊三中的01、07號樓底層架空，二層為公建，三層以上為住宅。各地塊規(guī)劃詳細(xì)指標(biāo)：區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域在售在建工程分布示意區(qū)域開發(fā)以浐河為界，商品房開發(fā)全部集中在浐河以西，浐河以東〔三環(huán)路外〕無商品房開發(fā)，以目前在建在售工程全為城改房和經(jīng)適房工程。綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)和御錦城是區(qū)域目前開發(fā)規(guī)模最大的工程，也是區(qū)域開發(fā)品質(zhì)最高的工程。本案綠地工程恒大綠洲御景城水岸東方暖山西安區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域在售工程供給及銷售情況區(qū)域內(nèi)主力供給工程具有大盤、大開發(fā)商的共同點(diǎn)，且就價(jià)格、去化速度來看也是此類工程更好，主要是與其開發(fā)規(guī)模、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品供給有密切關(guān)系。區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域城改房供給及銷售情況區(qū)域是目前西安市城改房及經(jīng)適房的主要供給區(qū)域，由于供給體量巨大，加之其低價(jià)優(yōu)勢，將會對區(qū)域其他商品房銷售形成巨大壓力。思考一：本案位于紡織城最南端，與周邊商品房工程相比，地塊開發(fā)成熟度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于區(qū)域同類商品房工程，市場認(rèn)同度也極低，在規(guī)模及區(qū)位不具備優(yōu)勢的前提下，更低的價(jià)格和更具品質(zhì)的產(chǎn)品將是我們參與市場競爭的出路。思考二：但區(qū)域大量城改房和經(jīng)適房所帶來的價(jià)格壓力，將使本案在市場中得低價(jià)競爭方向難以形成優(yōu)勢。。。。。。思考三：大區(qū)域本身已不具備商業(yè)氣氛的情況下，本案2號地塊近15萬平米的商業(yè)業(yè)態(tài)將存在極大風(fēng)向，特別是寫字樓、酒店等區(qū)域內(nèi)根本無市場需求的產(chǎn)品更面臨極大的考驗(yàn)。區(qū)域市場現(xiàn)狀評估宏觀市場認(rèn)知假設(shè)延續(xù)合能一貫的低價(jià)快銷策略，綜合以上風(fēng)險(xiǎn)因素來看，現(xiàn)有規(guī)劃方案中的住宅產(chǎn)品有可能面臨低價(jià)〔城改房、經(jīng)適房〕競爭劇烈的風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)產(chǎn)品那么面臨無人買單〔區(qū)域難以引入消費(fèi)人流〕的巨大風(fēng)險(xiǎn)。2號地塊定位建議：減低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大的產(chǎn)品供給，縮減地塊商業(yè)物業(yè)開發(fā)量！包括以下幾個思路——1〕取消辦公及酒店產(chǎn)品，考慮以其他類住宅產(chǎn)品來彌補(bǔ)商業(yè)開發(fā)量的損失。2〕借勢推導(dǎo)，將商業(yè)地塊的示范區(qū)、接待中心設(shè)置在更接近城市界面的位置，如臨三環(huán)路一側(cè)，以鮮明的形象吸引經(jīng)過城市人流的注意。3〕區(qū)域建設(shè)現(xiàn)狀較為蕭條，加之考慮到冬季銷售在北方城市會受天氣寒冷等因素的干擾明顯，建議延后商業(yè)地塊的入市時間。工程評估建議宏觀市場認(rèn)知市場訪談紀(jì)要西安城市規(guī)劃開展西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要附件贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料?；顒訒r間：2021年8月11日—9月10日://down.winshang/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當(dāng)月活動〔添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實(shí)時推送〕訪談1：西安市場整體消費(fèi)特征1〕本地人有老皇城根兒下的優(yōu)越感，因此也更認(rèn)同傳統(tǒng)的中心城區(qū)價(jià)值，近年來以曲江為代表的城南片區(qū)是受到西安人認(rèn)可的高檔住宅區(qū)。2〕城市背景較為特殊，很多運(yùn)作不標(biāo)準(zhǔn)的無證工程也可進(jìn)行銷售，且市場也能接受。3〕整體消費(fèi)觀比較重面子，產(chǎn)品品質(zhì)的驅(qū)動力比較明顯，但對于剛需客戶而言，低價(jià)格對購置也具有較明顯的影響力。4〕政府公務(wù)員、陜北客群是西安市場上高端客戶的主要構(gòu)成來源。5〕首置和首改群體是市場的主力購置群體。6〕限購影響正逐步顯現(xiàn)，目前市場的觀望情緒較高。7〕對建筑風(fēng)格喜好度無明顯傾向，取決于最終呈現(xiàn)出來的品質(zhì)感和視覺效果。市場訪談資料整理宏觀市場認(rèn)知訪談2：市場成交的面積占比及客戶對應(yīng)情況90-125㎡占市場總量的37%左右——即經(jīng)濟(jì)〔標(biāo)準(zhǔn)〕3房〔市場供給主力〕——首改客戶70-90㎡占市場總量的20%左右——即標(biāo)準(zhǔn)2房、緊湊3房——首置客戶125-144㎡占市場總量的17%左右——即舒適3房——再改客戶市場訪談資料整理宏觀市場認(rèn)知訪談3：首改客戶的家庭結(jié)構(gòu)特征1〕2人到3人〔or4-5人，帶老人〕的家庭人員增加，產(chǎn)生改善行性需求，一般的成長周期在5年左右。2〕西安對地段價(jià)值現(xiàn)狀的認(rèn)知要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對產(chǎn)品的認(rèn)知，地段占有是豪宅消費(fèi)的最大驅(qū)動力，如曲江片區(qū)?！驳湫偷膫€案比照是綠地城北工程和紫薇高新工程的銷售比照！〕市場訪談資料整