物業(yè)核算管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范本公司物業(yè)核算管理工作，加強(qiáng)成本控制，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保公司財務(wù)管理的規(guī)范化、科學(xué)化，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司所管理的各類物業(yè)項目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.合法性原則嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)財務(wù)制度，確保物業(yè)核算工作合法合規(guī)。2.準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確記錄和核算物業(yè)項目的各項收入、成本、費(fèi)用，保證財務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。3.及時性原則及時進(jìn)行財務(wù)核算和報表編制，為公司決策提供及時有效的財務(wù)信息。4.全面性原則涵蓋物業(yè)項目管理的各個方面，包括但不限于物業(yè)管理服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、安全保衛(wèi)等。5.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行收入和費(fèi)用的確認(rèn)，真實(shí)反映各期經(jīng)營成果。二、核算內(nèi)容與方法（一）收入核算1.物業(yè)管理費(fèi)收入根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計費(fèi)周期，按時足額收取物業(yè)管理費(fèi)。對于預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則分期確認(rèn)收入。2.其他業(yè)務(wù)收入包括房屋租金收入、停車費(fèi)收入、廣告位出租收入等。各項其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生金額準(zhǔn)確核算，并及時入賬。（二）成本核算1.人員費(fèi)用包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員等的工資、獎金、福利等支出。按照實(shí)際發(fā)生額計入相應(yīng)的成本項目。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用包括水電費(fèi)、維修材料費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)等。根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行歸集和核算。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括綠化植物的養(yǎng)護(hù)、修剪、施肥、病蟲害防治等費(fèi)用。按照實(shí)際支出計入成本。4.環(huán)境衛(wèi)生保潔費(fèi)用包括清潔工具、清潔劑的購置費(fèi)用，以及垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。準(zhǔn)確核算各項保潔費(fèi)用支出。5.秩序維護(hù)費(fèi)用包括保安人員的工資、服裝費(fèi)、安保設(shè)備購置費(fèi)用等。按照實(shí)際發(fā)生額計入成本。6.辦公費(fèi)用包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)等。合理分?jǐn)傓k公費(fèi)用至各物業(yè)項目。（三）費(fèi)用核算1.管理費(fèi)用包括公司管理人員的工資、辦公場地租金、行政辦公設(shè)備購置費(fèi)用等。按照規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偤秃怂恪?.財務(wù)費(fèi)用包括利息支出、手續(xù)費(fèi)等。根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況準(zhǔn)確記錄。（四）核算方法1.采用借貸記賬法進(jìn)行會計核算，遵循會計等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”。2.按照會計期間（月度、季度、年度）進(jìn)行財務(wù)核算和報表編制。3.對于成本費(fèi)用的歸集和分配，采用合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?，如按照面積比例、人員數(shù)量比例等。三、核算流程（一）收入核算流程1.收費(fèi)員按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計費(fèi)周期，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。2.收費(fèi)員將收取的款項及時繳存公司指定賬戶，并開具收款憑證。3.財務(wù)部門根據(jù)收款憑證和相關(guān)合同，確認(rèn)收入，并進(jìn)行賬務(wù)處理。（二）成本核算流程1.各部門根據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用，填寫費(fèi)用報銷單或成本支出憑證。2.部門負(fù)責(zé)人對報銷單或支出憑證進(jìn)行審核，簽字確認(rèn)。3.財務(wù)部門對審核后的報銷單或支出憑證進(jìn)行復(fù)核，無誤后進(jìn)行賬務(wù)處理。4.對于需要分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用，財務(wù)部門按照規(guī)定的方法進(jìn)行分?jǐn)?，并編制成本分?jǐn)偙?。（三）費(fèi)用核算流程1.各部門發(fā)生的費(fèi)用，按照費(fèi)用性質(zhì)填寫費(fèi)用報銷單。2.部門負(fù)責(zé)人審核費(fèi)用報銷單，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。3.財務(wù)部門對費(fèi)用報銷單進(jìn)行復(fù)核，審核通過后進(jìn)行賬務(wù)處理。四、財務(wù)報表編制（一）資產(chǎn)負(fù)債表每月末根據(jù)總賬和明細(xì)賬編制資產(chǎn)負(fù)債表，反映公司在某一特定日期的財務(wù)狀況，包括資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。（二）利潤表每季度末根據(jù)損益類科目編制利潤表，反映公司在一定會計期間的經(jīng)營成果，包括收入、成本、費(fèi)用和利潤等情況。（三）現(xiàn)金流量表每年末根據(jù)現(xiàn)金收支情況編制現(xiàn)金流量表，反映公司在一定會計期間內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出情況，包括經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。（四）報表審核與報送財務(wù)報表編制完成后，由財務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核，確保報表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。審核通過后，按照規(guī)定的時間和要求報送公司管理層及相關(guān)部門。五、財務(wù)分析（一）盈利能力分析通過計算毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)，分析公司的盈利能力，評估公司的經(jīng)營效益。（二）成本費(fèi)用分析對各項成本費(fèi)用進(jìn)行分析，找出成本費(fèi)用控制的關(guān)鍵點(diǎn)，提出降低成本費(fèi)用的措施和建議。（三）償債能力分析計算流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)，分析公司的償債能力，評估公司的財務(wù)風(fēng)險。（四）營運(yùn)能力分析通過計算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，分析公司的營運(yùn)能力，評估公司資產(chǎn)的運(yùn)營效率。（五）財務(wù)分析報告定期撰寫財務(wù)分析報告，向公司管理層提供全面、準(zhǔn)確的財務(wù)信息和分析結(jié)論，為公司決策提供參考依據(jù)。六、預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.每年末，各部門根據(jù)下一年度的工作計劃和業(yè)務(wù)需求，編制本部門的費(fèi)用預(yù)算和收入預(yù)算。2.財務(wù)部門對各部門的預(yù)算進(jìn)行匯總和審核，結(jié)合公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營計劃，編制公司年度預(yù)算草案。3.公司管理層對年度預(yù)算草案進(jìn)行審議和批準(zhǔn)，形成正式的年度預(yù)算。（二）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.各部門嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，控制費(fèi)用支出，確保收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.財務(wù)部門定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。3.對于預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的重大事項或偏差，及時向公司管理層報告。（三）預(yù)算調(diào)整如因市場環(huán)境變化、政策調(diào)整等原因?qū)е骂A(yù)算無法執(zhí)行，各部門應(yīng)及時提出預(yù)算調(diào)整申請。財務(wù)部門對調(diào)整申請進(jìn)行審核和評估，報公司管理層批準(zhǔn)后進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。七、內(nèi)部控制與監(jiān)督（一）內(nèi)部控制制度建立健全物業(yè)核算內(nèi)部控制制度，明確各部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，規(guī)范財務(wù)核算流程，確保財務(wù)信息的安全和準(zhǔn)確。（二）內(nèi)部審計定期開展內(nèi)部審計工作，對物業(yè)核算管理情況進(jìn)行審計監(jiān)督，檢查財務(wù)制度的執(zhí)行情況、財務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性等，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改意見。（三）外部審計按照國家法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，聘請具有資質(zhì)的外部審計機(jī)構(gòu)對公司財務(wù)報表進(jìn)行審計，確保公司財務(wù)信息符合外部監(jiān)管要求。八、會計檔案管理（一）檔案分類會計檔案包括會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表、審計報告、稅務(wù)資料等。（二）檔案整理與歸檔財務(wù)部門定期對會計檔案進(jìn)行整理和歸檔，按照類別和時間順序進(jìn)行編號和存放，確保檔案的完整性和規(guī)范性。（三）檔案保管期限會計檔案的保管期限按照國家規(guī)定執(zhí)行，一般會計憑證、賬簿等保管期限為30年，財務(wù)報表等保管期限為10年。（四）檔案查閱與銷毀嚴(yán)格控制會計檔案的查閱和銷毀程序，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自查閱或銷毀檔案。如需查閱檔案，應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)，并在規(guī)定地點(diǎn)查閱。對于超過保