田園小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)田園小區(qū)的管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于田園小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法進(jìn)行小區(qū)的各項(xiàng)管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理小區(qū)內(nèi)的各類事務(wù)。4.共建共享原則：鼓勵(lì)業(yè)主和使用人積極參與小區(qū)管理，共同建設(shè)和維護(hù)美好家園。二、小區(qū)基本情況（一）小區(qū)概況田園小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶業(yè)主。（二）配套設(shè)施1.公共設(shè)施：包括小區(qū)道路、綠化、路燈、健身設(shè)施、兒童游樂設(shè)施等。2.物業(yè)服務(wù)設(shè)施：設(shè)有物業(yè)服務(wù)中心、監(jiān)控室、配電室、水泵房等。3.商業(yè)配套：小區(qū)內(nèi)有便利店、理發(fā)店、診所等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。三、業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.知情權(quán)：有權(quán)了解小區(qū)管理服務(wù)的相關(guān)信息，包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支情況等。2.監(jiān)督權(quán)：有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對服務(wù)不滿意的有權(quán)提出意見和建議。3.選舉權(quán)和被選舉權(quán)：有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán)。4.提議權(quán)：有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，就小區(qū)重大事項(xiàng)進(jìn)行討論和決策。5.享受物業(yè)服務(wù)權(quán)：有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供的各項(xiàng)服務(wù)。（二）義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理辦法：遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定，自覺維護(hù)小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。2.按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)：按照合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠。3.配合管理工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，提供必要的協(xié)助和支持。4.愛護(hù)公共設(shè)施：愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞或占用。5.規(guī)范使用房屋：按照房屋設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)：定期對房屋及共用部位進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其安全和正常使用。2.環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清掃保潔工作，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理：對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治，保持綠化美觀。4.秩序維護(hù)管理：負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，設(shè)置門禁系統(tǒng)，加強(qiáng)巡邏，保障業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。5.公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理：對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常運(yùn)行維護(hù)管理，確保其正常運(yùn)行。6.車輛停放管理：合理規(guī)劃停車位，規(guī)范車輛停放秩序，確保小區(qū)道路暢通。7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳：按照合同約定及時(shí)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。8.其他服務(wù)：根據(jù)業(yè)主和使用人的需求，提供其他相關(guān)的物業(yè)服務(wù)。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)：房屋外觀整潔，無明顯損壞；共用部位無滲漏、無脫落等。2.環(huán)境衛(wèi)生管理：小區(qū)內(nèi)無垃圾堆積，道路、樓道等清潔衛(wèi)生，垃圾桶定期清理。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理：綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，綠化覆蓋率達(dá)到[X]%以上。4.秩序維護(hù)管理：24小時(shí)值班巡邏，無治安案件發(fā)生，車輛停放有序。5.公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理：公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備完好率達(dá)到[X]%以上。6.車輛停放管理：停車位標(biāo)識(shí)清晰，車輛停放整齊，無亂停亂放現(xiàn)象。7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率達(dá)到[X]%以上。（三）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核1.業(yè)主滿意度調(diào)查：定期開展業(yè)主滿意度調(diào)查，了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議。2.內(nèi)部考核：物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立內(nèi)部考核機(jī)制，對員工的工作質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度進(jìn)行考核。3.整改措施：根據(jù)業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果和內(nèi)部考核情況，及時(shí)制定整改措施，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。五、小區(qū)公共秩序維護(hù)（一）門禁管理1.人員出入管理：小區(qū)實(shí)行封閉式管理，業(yè)主和使用人憑有效證件出入小區(qū)。外來人員需登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。2.車輛出入管理：業(yè)主車輛憑停車證出入小區(qū)，外來車輛需登記并按規(guī)定繳納停車費(fèi)用后方可進(jìn)入。（二）巡邏制度1.巡邏時(shí)間：實(shí)行24小時(shí)巡邏制度，白天每[X]小時(shí)巡邏一次，夜間每[X]小時(shí)巡邏一次。2.巡邏內(nèi)容：包括小區(qū)內(nèi)的治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類問題。（三）安全防范措施1.監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)安裝監(jiān)控?cái)z像頭，覆蓋主要出入口、公共區(qū)域等，確保監(jiān)控?zé)o死角。2.報(bào)警系統(tǒng)：安裝周界報(bào)警系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)等，提高小區(qū)的安全防范能力。3.消防管理：制定消防管理制度，定期組織消防演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.清掃范圍：包括小區(qū)道路、樓道、電梯、垃圾桶等公共區(qū)域。2.清掃頻率：每天定時(shí)清掃，保持公共區(qū)域清潔衛(wèi)生。（二）垃圾分類處理1.分類投放：設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進(jìn)行垃圾分類投放。2.分類收集與運(yùn)輸：由專業(yè)的垃圾處理公司按照分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收集和運(yùn)輸。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.定期檢查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。2.業(yè)主監(jiān)督：鼓勵(lì)業(yè)主對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映。七、綠化養(yǎng)護(hù)管理（一）綠化規(guī)劃根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，制定綠化規(guī)劃，合理布局綠化植物。（二）養(yǎng)護(hù)措施1.澆水施肥：根據(jù)季節(jié)和天氣情況，定期對綠化植物進(jìn)行澆水施肥，確保其生長良好。2.修剪整形：定期對綠化植物進(jìn)行修剪整形，保持其美觀。3.病蟲害防治：加強(qiáng)對綠化植物的病蟲害防治，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理病蟲害問題。（三）綠化保護(hù)1.宣傳教育：通過宣傳欄、業(yè)主微信群等方式，宣傳綠化保護(hù)知識(shí)，提高業(yè)主和使用人的綠化保護(hù)意識(shí)。2.制止破壞行為：對破壞綠化植物的行為及時(shí)進(jìn)行制止，并按照規(guī)定進(jìn)行處理。八、公共設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備清單1.房屋建筑：包括建筑物主體結(jié)構(gòu)、屋面、外墻、樓道等。2.共用設(shè)施設(shè)備：包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。（二）運(yùn)行維護(hù)管理1.制定管理制度：制定公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理制度，明確管理職責(zé)和工作流程。2.定期巡檢：定期對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備故障。3.維護(hù)保養(yǎng)：按照規(guī)定對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。4.更新改造：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用情況和業(yè)主需求，及時(shí)進(jìn)行更新改造。（三）安全管理1.制定安全操作規(guī)程：制定公共設(shè)施設(shè)備安全操作規(guī)程，確保操作人員安全。2.操作人員培訓(xùn)：對公共設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其操作技能和安全意識(shí)。3.安全檢查：定期對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查，及時(shí)消除安全隱患。九、車輛停放管理（一）停車位規(guī)劃1.地面停車位：在小區(qū)內(nèi)合理規(guī)劃地面停車位，滿足業(yè)主和使用人的停車需求。2.地下停車位：建設(shè)地下停車位，提高小區(qū)的停車容量。（二）停車收費(fèi)管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定合理的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公示。2.收費(fèi)方式：采用現(xiàn)金、刷卡、電子支付等多種收費(fèi)方式，方便業(yè)主繳費(fèi)。（三）停車秩序管理1.引導(dǎo)停車：安排專人引導(dǎo)車輛有序停放，確保停車位使用規(guī)范。2.制止違規(guī)行為：對亂停亂放、占用消防通道等違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行制止，并按照規(guī)定進(jìn)行處理。十、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)部門備案。（三）費(fèi)用收繳1.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門收取、銀行代扣、微信支付等多種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.催繳措施：對拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過電話、短信、上門等方式進(jìn)行催繳。經(jīng)催繳仍不繳納的，可以通過法律途徑解決。（四）費(fèi)用公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。十一、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2.會(huì)議形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。3.表決規(guī)則：業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生方式：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為[X]人，其中主任[X]人，副主任[X]人。2.職責(zé)：代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.換屆選舉：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前[X]個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。十二、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.投訴渠道：設(shè)立投訴電話、郵箱、意見箱等投訴渠道，方便業(yè)主和使用人投訴。2.處理流程：接到投訴