永康小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)永康小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于永康小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理服務(wù)單位及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及地方相關(guān)政策規(guī)定，依法進(jìn)行小區(qū)的各項(xiàng)管理活動。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。3.公開透明原則：管理辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。4.共同治理原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他相關(guān)方共同參與、相互協(xié)作的治理機(jī)制。二、小區(qū)基本情況（一）小區(qū)概況永康小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶業(yè)主。小區(qū)配套設(shè)施包括綠化景觀、停車位、物業(yè)管理用房、社區(qū)活動中心等。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)本小區(qū)由[物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱]提供物業(yè)服務(wù)。該企業(yè)具有獨(dú)立法人資格，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，擁有專業(yè)的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為小區(qū)提供全方位的物業(yè)服務(wù)。三、業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)（一）業(yè)主權(quán)利1.依法享有對自有房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)和處分權(quán)。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。3.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出建議和意見。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)提出批評、建議和投訴。5.對小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。6.按照規(guī)定享受小區(qū)提供的各項(xiàng)公共服務(wù)，如綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）業(yè)主義務(wù)1.遵守國家法律法規(guī)及本小區(qū)管理辦法，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施的監(jiān)督檢查。4.愛護(hù)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐蓳p壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)賠償責(zé)任。5.按照規(guī)定合理使用房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)和外觀。6.不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。7.支持并配合業(yè)主委員會的工作，積極參與小區(qū)建設(shè)和管理。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（三）使用人權(quán)利與義務(wù)1.使用人在遵守本管理辦法及與業(yè)主約定的前提下，享有使用房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的權(quán)利。2.使用人應(yīng)按照與業(yè)主的約定，按時向業(yè)主支付房屋使用費(fèi)用。3.使用人應(yīng)遵守本管理辦法及業(yè)主大會、業(yè)主委員會制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。4.使用人不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)和外觀，不得損壞小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備。如有損壞，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)賠償責(zé)任。5.使用人在小區(qū)內(nèi)的活動應(yīng)符合法律法規(guī)及小區(qū)管理規(guī)定，不得影響其他業(yè)主的正常生活。四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理1.對房屋建筑主體及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋及設(shè)施設(shè)備的損壞、故障等問題。2.定期對房屋建筑主體及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。3.建立房屋及設(shè)施設(shè)備檔案，記錄房屋及設(shè)施設(shè)備的基本情況、維修保養(yǎng)記錄等。4.按照規(guī)定對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查，確保其符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和清掃保潔頻次。2.每日定時清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括道路、樓道、電梯間、樓梯扶手、垃圾桶等，保持小區(qū)環(huán)境整潔。3.及時清運(yùn)小區(qū)內(nèi)的生活垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。4.定期對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。5.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，及時制止和糾正亂扔垃圾、亂堆雜物等不文明行為。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.保持小區(qū)綠化植物生長良好，景觀優(yōu)美，及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的枯枝敗葉、雜草雜物等。3.加強(qiáng)對小區(qū)綠化設(shè)施的維護(hù)管理，確保其正常使用。4.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，適時進(jìn)行綠化改造和升級，提升小區(qū)綠化品質(zhì)。（四）安全保衛(wèi)管理1.建立健全小區(qū)安全保衛(wèi)制度，配備專業(yè)的安保人員，實(shí)行24小時值班巡邏制度。2.對小區(qū)出入口進(jìn)行嚴(yán)格管控，實(shí)行人員、車輛出入登記制度，禁止無關(guān)人員和車輛隨意進(jìn)入小區(qū)。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。4.安裝并維護(hù)小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備，確保其正常運(yùn)行。5.定期組織開展安全知識宣傳教育活動，提高業(yè)主的安全防范意識。（五）車輛管理1.制定小區(qū)車輛管理制度，規(guī)范車輛停放秩序。2.合理規(guī)劃小區(qū)停車位，確保車輛有序停放。3.對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，引導(dǎo)車輛按照規(guī)定路線和車位停放。4.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)車輛的巡查，及時制止和糾正車輛亂停亂放、占用消防通道等違規(guī)行為。5.收取車輛停放費(fèi)用的，應(yīng)按照規(guī)定公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并開具合法票據(jù)。（六）社區(qū)文化建設(shè)1.定期組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、親子活動等，增進(jìn)業(yè)主之間的交流與溝通。2.設(shè)立社區(qū)文化宣傳欄，及時發(fā)布小區(qū)管理信息、社區(qū)活動通知、業(yè)主風(fēng)采展示等內(nèi)容。3.鼓勵業(yè)主成立各類興趣小組，如書法繪畫、攝影、舞蹈、音樂等，為業(yè)主提供展示才藝的平臺。4.加強(qiáng)與社區(qū)居委會、周邊單位的聯(lián)系與合作，共同推進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)。（七）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家及地方相關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，并向業(yè)主公開承諾。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)涵蓋上述各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，明確服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)頻次、服務(wù)響應(yīng)時間等具體指標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期接受業(yè)主的滿意度測評，根據(jù)測評結(jié)果及時調(diào)整服務(wù)措施，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制或酬金制，具體方式由業(yè)主大會決定。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下方面：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（三）費(fèi)用繳納與結(jié)算1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年不少于一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受審計(jì)監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每個會計(jì)年度結(jié)束后，及時與業(yè)主進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算，并向業(yè)主提供費(fèi)用結(jié)算清單。六、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是本小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開臨時會議。3.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。4.業(yè)主大會行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；I集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員人數(shù)為[X]人，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。3.業(yè)主委員會任期為[X]年，任期屆滿應(yīng)及時組織換屆選舉。業(yè)主委員會委員可以連選連任。4.業(yè)主委員會行使下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。5.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全各項(xiàng)工作制度，定期召開會議，研究解決小區(qū)管理中的重大問題。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況及作出的決定及時向全體業(yè)主公布。七、專項(xiàng)維修資金管理（一）繳存專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的[X%]。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。（二）使用1.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。3.專項(xiàng)維修資金的使用程序如下：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議。業(yè)主委員會組織實(shí)施使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支專項(xiàng)維修資金的申請。業(yè)主委員會審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知。專戶管理銀行將所需專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。4.專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）續(xù)籌專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額[X%]的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。續(xù)籌方案由業(yè)主大會決定。八、違約責(zé)任（一）業(yè)主違約責(zé)任1.業(yè)主違反本管理辦法及業(yè)主大會、業(yè)主委員會制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，不履行相應(yīng)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主限期改正。逾期不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定采取相應(yīng)措施，由此造成的損失由業(yè)主承擔(dān)。2.業(yè)主逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法通過訴訟等方式追討欠費(fèi)。3.業(yè)主擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)和外觀，損壞小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)賠償責(zé)任。給其他業(yè)主造成損失的，還應(yīng)依法予以賠償。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理辦法及物業(yè)服務(wù)合同約定，未履行相應(yīng)服務(wù)義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正。逾期不改正的，業(yè)主可以按照合同約定扣除相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或增加收費(fèi)項(xiàng)目的，業(yè)主有權(quán)拒絕支付增加部分的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定退還多收的費(fèi)用，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)部門責(zé)令改正，追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并依法給予處罰。給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他違約責(zé)任1.使用人違反本管理辦法及與業(yè)主約定，給業(yè)主或其他使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.其他單位或個人違反本管理