昆明預售管理辦法昆明市商品房預售管理辦法總則目的與依據為加強昆明市商品房預售管理，維護房地產市場秩序，保障商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于昆明市行政區(qū)域內商品房預售及其相關管理活動。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。基本原則商品房預售應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則，依法保護交易各方的合法權益。市、縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門（以下簡稱主管部門）負責本行政區(qū)域內商品房預售的監(jiān)督管理工作。預售許可申請條件房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當符合下列條件：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4.開發(fā)企業(yè)對預售商品房及其建設用地范圍內的土地使用權未設定抵押等權利限制；5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。申請材料房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當向主管部門提交下列材料：1.商品房預售許可申請表；2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；3.土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4.投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資25%以上的證明；5.工程施工合同及關于施工進度的說明；6.商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。許可程序1.受理：主管部門收到開發(fā)企業(yè)提交的商品房預售許可申請后，應當對申請材料進行審查。材料齊全、符合法定形式的，應當受理，并出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補正的全部內容。2.審核：主管部門應當自受理之日起10個工作日內，對開發(fā)企業(yè)提交的申請材料進行審核。經審核，對符合預售條件的，作出準予預售的行政許可決定，向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》；對不符合預售條件的，作出不予許可的書面決定，說明理由，并告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。3.公示：主管部門作出準予預售許可決定后，應當將許可事項在昆明市房地產市場信息網等媒體上進行公示，接受社會監(jiān)督。預售合同簽訂要求房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當與買受人簽訂書面商品房預售合同。合同應當采用統(tǒng)一的示范文本，并明確以下主要內容：1.當事人名稱或者姓名和住所；2.商品房基本狀況；3.商品房的銷售方式；4.商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設備標準承諾；7.供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；8.公共配套建筑的產權歸屬；9.面積差異的處理方式；10.辦理產權登記有關事宜；11.解決爭議的方法；12.違約責任；13.雙方約定的其他事項。備案管理商品房預售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應當自合同簽訂之日起30日內，向主管部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。主管部門應當通過昆明市房地產市場信息網等網絡平臺，為開發(fā)企業(yè)和買受人提供商品房預售合同網上簽約和登記備案服務。開發(fā)企業(yè)和買受人應當按照網上簽約流程，在昆明市房地產市場信息網簽訂商品房預售合同，并通過網絡平臺提交登記備案申請。主管部門應當自收到申請之日起7個工作日內，對符合備案條件的，予以登記備案，并在合同上加蓋登記備案專用章；對不符合備案條件的，不予登記備案，并書面告知理由。預售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設立房地產開發(fā)項目取得商品房預售許可后，開發(fā)企業(yè)應當按照一個預售項目設立一個監(jiān)管賬戶的原則，在商業(yè)銀行設立商品房預售資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶應當與開發(fā)企業(yè)其他資金賬戶嚴格區(qū)分，獨立核算，?？顚Ｓ?。開發(fā)企業(yè)應當在預售資金監(jiān)管賬戶設立后5個工作日內，將監(jiān)管賬戶信息報送主管部門和監(jiān)管銀行，并在售樓處顯著位置公示。資金繳存買受人按照商品房預售合同約定支付的全部房價款，應當直接存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)不得另設其他賬戶收存預售資金，不得以任何形式直接收存買受人支付的房價款。資金使用商品房預售資金應當按照工程建設進度分階段進行撥付使用，具體撥付比例由主管部門根據項目建設情況確定。開發(fā)企業(yè)申請使用預售資金時，應當向監(jiān)管銀行提交以下材料：1.用款計劃；2.監(jiān)理單位出具的工程進度證明；3.施工單位出具的工程建設費用支付證明；4.其他需要提供的材料。監(jiān)管銀行應當對開發(fā)企業(yè)提交的申請材料進行審核，對符合用款計劃和規(guī)定條件的，按照主管部門核定的金額撥付資金。主管部門應當加強對預售資金使用情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有挪用預售資金行為的，應當責令其限期改正，并依法予以處罰。預售商品房轉讓轉讓條件預售商品房在辦理房屋所有權初始登記前可以轉讓，但應當符合下列條件：1.已支付全部房價款的，購房者可以將預售商品房轉讓給他人，但應當辦理預售合同變更備案手續(xù)；2.尚未支付全部房價款的，購房者轉讓預售商品房的，應當取得開發(fā)企業(yè)的同意，并簽訂轉讓合同，同時按照本辦法規(guī)定辦理預售合同變更備案手續(xù)。轉讓程序預售商品房轉讓的，轉讓雙方應當簽訂轉讓合同，并自合同簽訂之日起30日內，持下列材料向主管部門辦理預售合同變更備案手續(xù)：1.轉讓合同；2.轉讓方和受讓方的身份證明；3.原預售合同；4.其他需要提供的材料。主管部門應當自收到申請之日起7個工作日內，對符合條件的，予以辦理變更備案手續(xù)，并在原預售合同上加蓋變更備案專用章；對不符合條件的，不予辦理變更備案手續(xù)，并書面告知理由。監(jiān)督管理日常檢查主管部門應當加強對商品房預售活動的日常監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督檢查制度，定期或者不定期對開發(fā)企業(yè)的預售行為進行檢查。監(jiān)督檢查的內容包括：1.開發(fā)企業(yè)是否取得《商品房預售許可證》；2.預售商品房是否按照規(guī)定進行銷售；3.預售合同是否按照規(guī)定簽訂和登記備案；4.預售資金是否按照規(guī)定繳存和使用；5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。投訴處理主管部門應當設立投訴舉報電話、信箱等，受理有關商品房預售的投訴舉報。對投訴舉報事項，主管部門應當及時進行調查處理，并將處理結果告知投訴舉報人。信用管理主管部門應當建立房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案，記錄開發(fā)企業(yè)的預售行為、市場經營活動等情況，并向社會公開。對違反本辦法規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管部門應當按照有關規(guī)定，在信用檔案中予以記錄，并采取相應的信用懲戒措施。法律責任開發(fā)企業(yè)違法責任開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由主管部門責令限期改正，并處以警告，可并處3萬元以下罰款：1.未取得《商品房預售許可證》預售商品房的；2.未按照本辦法規(guī)定簽訂、登記備案預售合同的；3.未按照規(guī)定使用預售資金的；4.未按照規(guī)定公示有關事項的；5.未按照規(guī)定辦理預售商品房轉讓手續(xù)的。開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由主管部門予以撤銷，并處以警告，可并處3萬元以下罰款。開發(fā)企業(yè)挪用預售資金的，由主管部門責令限期改正，并處以挪用金額5%以上10%以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。