舊樓長效管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)舊樓的規(guī)范化、科學(xué)化管理，提升舊樓居住環(huán)境品質(zhì)，保障居民生活安全與便利，延長舊樓使用壽命，特制定本長效管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所負(fù)責(zé)管理的各類舊樓，包括但不限于多層住宅、高層住宅及配套商業(yè)、公共設(shè)施等。（三）基本原則1.以人為本原則：始終將居民的需求放在首位，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)，不斷提升居民的滿意度和幸福感。2.安全第一原則：牢固樹立安全意識，把保障居民生命財產(chǎn)安全作為管理工作的重中之重，加強(qiáng)安全檢查、隱患排查與整改，確保舊樓安全運(yùn)行。3.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家及地方相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法開展舊樓管理工作，做到有法可依、有章可循。4.長效管理原則：建立健全長效管理機(jī)制，持續(xù)優(yōu)化管理流程與措施，不斷提升管理水平，實現(xiàn)舊樓管理的常態(tài)化、規(guī)范化、專業(yè)化。二、管理職責(zé)（一）公司/組織管理層職責(zé)1.全面領(lǐng)導(dǎo)舊樓管理工作，制定管理工作的總體目標(biāo)、方針和政策。2.負(fù)責(zé)審核舊樓管理工作計劃、預(yù)算及重大決策事項。3.協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門、社區(qū)、業(yè)主委員會等的關(guān)系，為舊樓管理工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。4.監(jiān)督檢查舊樓管理工作的執(zhí)行情況，對管理工作中的重大問題進(jìn)行決策和處理。（二）管理部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定并組織實施舊樓管理工作計劃，確保各項管理工作有序開展。2.組織開展舊樓的日常巡查、維護(hù)保養(yǎng)、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理等工作，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。3.負(fù)責(zé)與業(yè)主、租戶及相關(guān)方的溝通協(xié)調(diào)，收集反饋意見和建議，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作。4.建立健全舊樓管理檔案，做好各類資料的整理、歸檔和保管工作。5.負(fù)責(zé)組織開展舊樓管理人員的培訓(xùn)與考核工作，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。（三）維修部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定舊樓維修計劃，組織實施各類維修工程，確保舊樓設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.加強(qiáng)對維修工程的質(zhì)量控制和安全管理，嚴(yán)格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保維修工程質(zhì)量。3.負(fù)責(zé)維修材料、設(shè)備的采購、驗收和保管工作，合理控制維修成本。4.及時處理居民報修事項，做到維修及時、服務(wù)到位，保障居民正常生活。（四）安保部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定舊樓安全保衛(wèi)制度，加強(qiáng)安全防范措施，維護(hù)舊樓區(qū)域的治安秩序。2.組織開展安全巡邏、門禁管理、監(jiān)控值守等工作，及時發(fā)現(xiàn)并處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.加強(qiáng)與社區(qū)民警、物業(yè)保安等的協(xié)作配合，共同做好舊樓安全保衛(wèi)工作。4.負(fù)責(zé)對居民進(jìn)行安全教育宣傳，提高居民的安全意識和自我防范能力。（五）保潔部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定舊樓環(huán)境衛(wèi)生保潔制度，組織實施日常保潔工作，確保舊樓公共區(qū)域干凈整潔。2.加強(qiáng)對樓道、電梯、垃圾堆放點(diǎn)等重點(diǎn)部位的清掃和消毒，及時清理各類垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.負(fù)責(zé)垃圾分類的宣傳與指導(dǎo)工作，引導(dǎo)居民正確分類投放垃圾，促進(jìn)垃圾分類工作的有效開展。4.定期對保潔工具和設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常使用。三、舊樓巡查與維護(hù)（一）巡查制度1.建立定期巡查制度，管理部門、維修部門、安保部門、保潔部門等應(yīng)按照各自職責(zé)，定期對舊樓進(jìn)行巡查。2.巡查內(nèi)容包括房屋外觀、結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等方面。3.巡查人員應(yīng)認(rèn)真填寫巡查記錄，詳細(xì)記錄巡查時間、地點(diǎn)、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。4.對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時進(jìn)行分析和評估，按照職責(zé)分工及時安排處理。對于重大問題，應(yīng)立即報告公司/組織管理層，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。（二）維護(hù)保養(yǎng)1.制定舊樓設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等。2.按照維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對舊樓的房屋結(jié)構(gòu)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。3.加強(qiáng)對維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量監(jiān)督和檢查，確保維護(hù)保養(yǎng)工作達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。4.建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況、維修更換記錄等，為設(shè)施設(shè)備的全生命周期管理提供依據(jù)。（三）維修管理1.建立居民報修制度，設(shè)立專門的報修渠道，方便居民及時報修。2.接到居民報修后，應(yīng)及時進(jìn)行登記，并安排維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。3.維修人員在維修前，應(yīng)向居民了解故障情況，制定維修方案，并告知居民維修所需時間和費(fèi)用。4.維修過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照維修規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。維修完成后，應(yīng)及時清理維修現(xiàn)場，并請居民驗收簽字。5.對于涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，維修費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支；對于居民自用部位的維修，由居民自行承擔(dān)維修費(fèi)用。四、安全管理（一）安全制度建設(shè)1.建立健全舊樓安全管理制度，明確安全管理職責(zé)、安全操作規(guī)程、安全檢查標(biāo)準(zhǔn)等。2.制定各類安全應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、電梯故障、治安事件等應(yīng)急預(yù)案，確保在突發(fā)事件發(fā)生時能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對。3.定期組織安全演練，提高管理人員和居民的應(yīng)急處置能力。（二）消防安全管理1.加強(qiáng)舊樓消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。2.保持消防通道暢通，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.加強(qiáng)對居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。4.定期組織消防安全檢查，及時消除火災(zāi)隱患。（三）電梯安全管理1.委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位對電梯進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。2.電梯維保單位應(yīng)按照規(guī)定的時間和內(nèi)容進(jìn)行維保，并做好維保記錄。3.加強(qiáng)對電梯運(yùn)行情況的日常監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并處理電梯故障和異常情況。4.定期組織電梯安全檢查，確保電梯安全保護(hù)裝置齊全有效。（四）治安防范管理1.加強(qiáng)門禁管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，嚴(yán)格控制人員和車輛進(jìn)出。2.安裝監(jiān)控設(shè)備，實現(xiàn)對舊樓區(qū)域的全覆蓋監(jiān)控，確保治安情況可查可控。3.加強(qiáng)安全巡邏，增加巡邏頻次和密度，及時發(fā)現(xiàn)并處理各類治安問題。4.與社區(qū)民警保持密切聯(lián)系，建立警民聯(lián)動機(jī)制，共同維護(hù)舊樓區(qū)域的治安秩序。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）保潔標(biāo)準(zhǔn)1.制定舊樓環(huán)境衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn)，明確公共區(qū)域、樓道、電梯、垃圾堆放點(diǎn)等部位的保潔要求。2.公共區(qū)域應(yīng)保持地面干凈整潔，無雜物、無積水、無污漬；樓道應(yīng)每天清掃，扶手、墻面等應(yīng)定期擦拭，保持干凈；電梯應(yīng)每天進(jìn)行清潔消毒，轎廂內(nèi)無雜物、無異味；垃圾堆放點(diǎn)應(yīng)定期清理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍環(huán)境干凈整潔。（二）垃圾分類管理1.按照國家及地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在舊樓區(qū)域設(shè)置垃圾分類投放設(shè)施，引導(dǎo)居民正確分類投放垃圾。2.加強(qiáng)對居民的垃圾分類宣傳教育，提高居民的垃圾分類意識和參與率。3.安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類的收集、運(yùn)輸和處理工作，確保垃圾分類工作有序開展。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查1.建立環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查制度，定期對舊樓環(huán)境衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查。2.檢查內(nèi)容包括保潔質(zhì)量、垃圾分類情況、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況等。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時下達(dá)整改通知，要求責(zé)任部門限期整改。對整改不力的部門，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)肅處理。六、費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成1.舊樓管理費(fèi)用主要包括人員工資、維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用、安保費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、水電費(fèi)等。2.專項維修資金主要用于舊樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（二）費(fèi)用收取1.按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)根據(jù)舊樓的實際情況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行公示。2.加強(qiáng)對物業(yè)管理費(fèi)用的收繳管理，定期對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳。對于長期欠費(fèi)的業(yè)主，可通過法律途徑解決。3.專項維修資金的收取應(yīng)按照國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由業(yè)主按照規(guī)定的比例繳存。專項維修資金應(yīng)專款專用，不得挪作他用。（三）費(fèi)用使用1.建立健全費(fèi)用使用管理制度，明確費(fèi)用使用的審批流程、報銷標(biāo)準(zhǔn)等。2.費(fèi)用使用應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，確保各項費(fèi)用支出合理、合規(guī)、透明。3.定期對費(fèi)用使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。七、與業(yè)主及相關(guān)方溝通協(xié)調(diào)（一）業(yè)主溝通1.建立業(yè)主溝通機(jī)制，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)中心等渠道，及時了解業(yè)主的需求和意見。2.定期組織業(yè)主座談會、意見征求會等活動，廣泛聽取業(yè)主的建議和意見，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作。3.及時回復(fù)業(yè)主的投訴和咨詢，做到事事有回音、件件有著落。（二）與社區(qū)居委會溝通協(xié)調(diào)1.加強(qiáng)與社區(qū)居委會的溝通協(xié)調(diào)，建立良好的合作關(guān)系。2.積極配合社區(qū)居委會開展各項工作，共同維護(hù)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。3.及時向社區(qū)居委會匯報舊樓管理工作情況，爭取社區(qū)居委會的支持和指導(dǎo)。（三）與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)1.加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，及時了解和掌握國家及地方有關(guān)舊樓管理的政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)要求。2.積極配合相關(guān)部門開展舊樓改造、環(huán)境整治、安全檢查等工作，確保舊樓管理工作符合要求。3.及時向相關(guān)部門匯報舊樓管理工作中存在的問題和困難，爭取得到政策支持和資金扶持。八、考核與獎懲（一）考核制度1.建立舊樓管理工作考核制度，對管理部門、維修部門、安保部門、保潔部門等進(jìn)行定期考核。2.考核內(nèi)容包括工作業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、費(fèi)用管理、與業(yè)主及相關(guān)方溝通協(xié)調(diào)