成套住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強成套住宅的管理，保障住宅的安全使用，維護業(yè)主、使用人的合法權益，創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)范圍內(nèi)各類成套住宅及其附屬設施設備的管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保管理活動合法合規(guī)。2.業(yè)主自治原則：充分尊重業(yè)主的自治權利，引導業(yè)主通過合法途徑參與住宅管理，實現(xiàn)自我管理、自我服務。3.服務至上原則：以業(yè)主需求為導向，提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務，不斷提升業(yè)主的滿意度。4.安全第一原則：把保障住宅安全放在首位，加強安全防范措施，及時消除安全隱患，預防安全事故發(fā)生。（四）管理職責1.管理部門職責負責本辦法的組織實施和監(jiān)督檢查。指導、協(xié)調(diào)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和運作。對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督考核。處理業(yè)主、使用人關于住宅管理的投訴和糾紛。2.業(yè)主大會職責制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)?；I集和使用專項維修資金。決定改建、重建建筑物及其附屬設施等重大事項。3.業(yè)主委員會職責執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。4.物業(yè)服務企業(yè)職責按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的服務。制定和完善住宅管理制度，建立健全服務質量考核機制。對住宅共用部位、共用設施設備進行日常維護、保養(yǎng)和管理。協(xié)助有關部門做好安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等工作。及時處理業(yè)主、使用人的投訴和建議，不斷改進服務質量。二、住宅使用管理（一）一般規(guī)定1.業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質。確需改變的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。2.業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約，不得損害公共利益和他人合法權益。3.住宅不得從事危害公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、居民健康等違法違規(guī)活動。（二）裝飾裝修管理1.業(yè)主、使用人裝飾裝修住宅的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括裝飾裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為和注意事項等。3.業(yè)主、使用人應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定進行裝飾裝修，不得擅自變動建筑主體和承重結構，不得損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。4.物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修活動進行現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止，并報告有關部門。（三）房屋安全管理1.業(yè)主、使用人應當定期對住宅進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2.物業(yè)服務企業(yè)應當建立住宅安全巡查制度，對住宅共用部位、共用設施設備進行定期巡查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時通知業(yè)主、使用人并采取相應措施。3.住宅出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全和他人合法權益時，責任人應當及時進行維修；責任人不履行維修義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修，費用由責任人承擔。4.禁止任何單位和個人損壞或者擅自占用、改建住宅共用部位、共用設施設備。因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。三、住宅共用部位、共用設施設備管理（一）界定與范圍1.住宅共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.住宅共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。（二）維修養(yǎng)護1.住宅共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照下列規(guī)定確定：屬于保修期內(nèi)的，由建設單位負責維修。保修期滿后，屬于全體業(yè)主共有的，由業(yè)主大會決定使用專項維修資金進行維修；屬于部分業(yè)主共有的，由相關業(yè)主負責維修；屬于物業(yè)服務合同約定由物業(yè)服務企業(yè)負責維修的，由物業(yè)服務企業(yè)負責維修。2.物業(yè)服務企業(yè)應當制定住宅共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃，并組織實施。維修養(yǎng)護計劃應當包括維修養(yǎng)護內(nèi)容、時間安排、費用預算等。3.住宅共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，按照下列規(guī)定籌集和使用：專項維修資金：業(yè)主按照規(guī)定繳存的專項維修資金，專項用于住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。專項維修資金的繳存、使用、管理按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務費用：物業(yè)服務合同約定由業(yè)主承擔的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護費用，從物業(yè)服務費用中列支。其他費用：因住宅共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護需要臨時籌集的費用，由相關業(yè)主按照約定分擔。（三）經(jīng)營管理1.利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意，并按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。2.經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的工作經(jīng)費或者物業(yè)管理的其他需要。3.物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益單獨列賬，定期公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標準1.住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生應當符合國家和地方規(guī)定的城市環(huán)境衛(wèi)生質量標準，保持整潔、衛(wèi)生。2.道路應當保持整潔，無雜物、無積水，排水暢通。3.綠地應當保持整潔，無雜物，花草樹木生長良好。4.垃圾桶、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設施應當定期清理、消毒，保持完好、整潔。（二）清掃保潔1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，制定環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度，明確清掃保潔區(qū)域、頻次、標準等。2.每日定時對住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域進行清掃保潔，及時清除垃圾和雜物。3.對垃圾桶、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設施進行定期清理，做到垃圾日產(chǎn)日清，保持周邊環(huán)境整潔。4.加強對衛(wèi)生死角的清理，確保環(huán)境衛(wèi)生無死角。（三）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關規(guī)定，推行垃圾分類制度。物業(yè)服務企業(yè)應當設置垃圾分類收集容器，引導業(yè)主、使用人進行垃圾分類投放。2.對可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾進行分類收集、運輸和處理。3.配合有關部門開展垃圾分類宣傳教育活動，提高業(yè)主、使用人的垃圾分類意識。五、綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設1.住宅區(qū)內(nèi)的綠化應當符合城市綠化規(guī)劃要求，合理布局，注重景觀效果。2.建設單位應當按照規(guī)劃要求進行綠化建設，確保綠化用地面積和綠化質量符合規(guī)定標準。3.物業(yè)服務企業(yè)應當參與綠化工程的驗收，對綠化質量不符合要求的，應當督促建設單位進行整改。（二）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定綠化養(yǎng)護管理制度，明確綠化養(yǎng)護責任人和養(yǎng)護標準。2.定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。3.保護綠化設施，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物和綠化設施。因建設或者其他特殊需要砍伐、移植綠化植物的，應當按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。（三）綠化景觀維護1.加強對綠化景觀的日常巡查，及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物，保持景觀整潔。2.根據(jù)季節(jié)變化和景觀效果要求，適時調(diào)整綠化植物的布局和造型，提升綠化景觀品質。3.鼓勵業(yè)主、使用人參與綠化管理，共同營造優(yōu)美的居住環(huán)境。六、安全防范管理（一）安全防范制度1.物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全安全防范制度，制定安全防范應急預案，明確安全防范責任人和工作流程。2.加強對安全防范設施設備的管理和維護，確保其正常運行。安全防范設施設備包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、消防設施等。3.定期組織安全防范培訓和演練，提高安全防范人員的業(yè)務素質和應急處置能力。（二）人員與車輛出入管理1.對住宅區(qū)內(nèi)的人員出入進行登記管理，嚴禁無關人員進入。對來訪人員，應當進行核實并通知被訪人后，方可放行。2.對住宅區(qū)內(nèi)的車輛出入進行管理，引導車輛有序停放。對業(yè)主、使用人的車輛，應當進行登記并發(fā)放停車證；對臨時進入的車輛，應當進行登記并按照規(guī)定收取停車費用。3.加強對停車場的巡查，確保車輛停放安全，防止車輛被盜、被損壞。（三）治安巡邏1.制定治安巡邏制度，安排專人負責治安巡邏工作。治安巡邏人員應當佩戴明顯標志，按照規(guī)定的時間和路線進行巡邏。2.加強對住宅區(qū)內(nèi)重點部位、重點時段的巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。對發(fā)現(xiàn)的違法犯罪行為，應當及時報警，并協(xié)助公安機關進行調(diào)查處理。3.建立治安巡邏記錄，對巡邏情況進行詳細記載，發(fā)現(xiàn)問題及時報告和處理。（四）消防安全管理1.住宅區(qū)內(nèi)應當按照國家和地方有關規(guī)定配備消防設施和器材，并保持完好有效。2.物業(yè)服務企業(yè)應當制定消防安全制度，明確消防安全責任人和工作流程。定期組織消防安全檢查和演練，確保業(yè)主、使用人掌握基本的消防安全知識和技能。3.加強對消防通道、安全出口的管理，確保暢通無阻。嚴禁在消防通道、安全出口堆放雜物，嚴禁占用、堵塞消防設施設備。4.對違反消防安全規(guī)定的行為，應當及時制止并報告有關部門。發(fā)生火災時，應當及時報警，并組織人員疏散和滅火救援工作。七、物業(yè)服務收費與財務管理（一）物業(yè)服務收費1.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。2.物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，可以采取包干制或者酬金制等形式。3.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。4.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主、使用人收取物業(yè)服務費用。業(yè)主、使用人應當按照約定按時足額交納物業(yè)服務費用。（二）財務管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全財務管理制度，規(guī)范財務核算，加強財務管理。2.物業(yè)服務費用應當單獨建賬，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。3.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權查閱物業(yè)服務企業(yè)的財務賬目。4.住宅共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用、經(jīng)營收益等應當按照規(guī)定進行管理和使用，不得擅自挪用。八、監(jiān)督檢查與投訴處理（一）監(jiān)督檢查1.管理部門應當加強對成套住宅管理活動的監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、住宅使用情況、共用部位共用設施設備管理等進行檢查。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，并將監(jiān)督情況向業(yè)主公布。3.物業(yè)服務企業(yè)應當接受管理部門、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查，對提出的問題應當及時