天津土地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督。本辦法所稱土地，包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。（三）基本原則土地管理應(yīng)當(dāng)遵循珍惜和合理利用每一寸土地、切實(shí)保護(hù)耕地的原則，實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。同時(shí)，堅(jiān)持節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益。二、土地規(guī)劃與計(jì)劃（一）土地利用總體規(guī)劃1.本市土地利用總體規(guī)劃由市人民政府組織編制，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需求，對全市土地資源的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)在空間和時(shí)間上作出總體安排和布局。2.土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確土地用途分區(qū)，劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)、土地開墾區(qū)等。嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途，未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。（二）土地利用年度計(jì)劃1.市人民政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際情況，編制土地利用年度計(jì)劃。土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)、耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)和土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)等。2.土地利用年度計(jì)劃一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將土地利用年度計(jì)劃的執(zhí)行情況納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的年度考核內(nèi)容。三、土地所有權(quán)與使用權(quán)（一）土地所有權(quán)本市土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。（二）土地使用權(quán)1.單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。2.土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者作價(jià)入股。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同或者轉(zhuǎn)讓合同約定的用途和條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。四、農(nóng)用地管理（一）耕地保護(hù)1.嚴(yán)格執(zhí)行耕地保護(hù)制度，確保耕地總量不減少、質(zhì)量不降低。市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，加強(qiáng)對耕地的保護(hù)，建立耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制，將耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)納入政府績效考核內(nèi)容。2.劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，對基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。任何單位和個(gè)人不得擅自改變或者占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地。3.鼓勵(lì)和支持土地開發(fā)整理，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量。土地開發(fā)整理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，按照規(guī)定的程序和要求進(jìn)行實(shí)施。（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用1.建設(shè)項(xiàng)目需要使用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和國家規(guī)定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用條件。2.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用涉及占用耕地的，應(yīng)當(dāng)按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。五、建設(shè)用地管理（一）建設(shè)用地審批1.建設(shè)項(xiàng)目需要使用建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。建設(shè)用地審批應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和國家規(guī)定的建設(shè)用地條件。2.建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，土地行政主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出意見。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向市、區(qū)人民政府土地行政主管部門申請建設(shè)用地。3.以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。自土地有償使用合同生效或者土地劃撥批準(zhǔn)文件下達(dá)之日起，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開工建設(shè)。（二）土地征收1.為了公共利益的需要，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征收審批手續(xù)。土地征收應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和國家規(guī)定的土地征收條件。2.土地征收方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、區(qū)人民政府組織實(shí)施，并將征收土地的有關(guān)事項(xiàng)予以公告。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?.征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。（三）國有土地使用權(quán)出讓1.國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議等方式進(jìn)行。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2.國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)包括出讓土地的位置、面積、用途、出讓年限、出讓金等內(nèi)容。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，按時(shí)足額支付土地出讓金。未按照出讓合同約定支付土地出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。3.土地使用者按照出讓合同約定支付土地出讓金后，市、區(qū)人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，提供出讓土地。未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地出讓金，并可以請求違約賠償。（四）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。2.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、區(qū)人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、區(qū)人民政府可以采取必要的措施。（五）國有土地使用權(quán)出租1.土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。2.土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。（六）國有土地使用權(quán)抵押1.土地使用權(quán)抵押是指土地使用者作為抵押人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物抵押給抵押權(quán)人，由抵押人向抵押權(quán)人支付債務(wù)履行擔(dān)保的行為。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。2.土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。六、土地市場管理（一）土地交易市場建設(shè)1.市人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全土地交易市場，規(guī)范土地交易行為，促進(jìn)土地資源的合理配置。土地交易市場應(yīng)當(dāng)具備土地交易信息發(fā)布、交易洽談、合同簽訂、交易鑒證等功能。2.土地交易應(yīng)當(dāng)在土地交易市場內(nèi)進(jìn)行。土地交易市場應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布土地交易信息，為土地交易雙方提供交易平臺(tái)。土地交易信息應(yīng)當(dāng)包括土地的位置、面積、用途、規(guī)劃條件、出讓年限、出讓方式、交易價(jià)格等內(nèi)容。（二）土地交易監(jiān)管1.土地管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地交易市場的監(jiān)管，規(guī)范土地交易行為。土地交易雙方應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和土地交易市場的規(guī)定進(jìn)行交易，不得隱瞞真實(shí)情況，不得欺詐、脅迫他人進(jìn)行土地交易。2.土地管理部門應(yīng)當(dāng)對土地交易合同進(jìn)行審查，對符合法律法規(guī)和土地交易市場規(guī)定的土地交易合同，予以鑒證。土地交易雙方應(yīng)當(dāng)按照土地交易合同約定履行各自的義務(wù)。七、土地監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查職責(zé)1.市、區(qū)人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法履行土地監(jiān)督檢查職責(zé)，對本行政區(qū)域內(nèi)土地管理法律、法規(guī)的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地管理部門可以依法對土地利用和土地權(quán)屬情況進(jìn)行檢查。2.土地管理部門的工作人員在履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，有權(quán)采取下列措施：（1）要求被檢查的單位或者個(gè)人提供有關(guān)土地權(quán)利的文件和資料，進(jìn)行查閱或者予以復(fù)制；（2）要求被檢查的單位或者個(gè)人就有關(guān)土地權(quán)利的問題作出說明；（3）進(jìn)入被檢查單位或者個(gè)人非法占用的土地現(xiàn)場進(jìn)行勘測；（4）責(zé)令非法占用土地的單位或者個(gè)人停止違反土地管理法律、法規(guī)的行為。（二）違法行為查處1.土地管理部門發(fā)現(xiàn)土地違法行為或者接到對土地違法行為的舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。對違反土地管理法律、法規(guī)的行為，土地管理部門應(yīng)當(dāng)依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.當(dāng)事人對土地管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的土地管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。八、法律責(zé)任（一）違反土地管理規(guī)定的處罰1.未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。3.買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）非法批準(zhǔn)征收、使用土地的責(zé)任1.無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效，對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。2.非法批準(zhǔn)征收、使用土地