居住房屋管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)居住房屋管理，保障居住安全，維護(hù)居住環(huán)境整潔、有序，保護(hù)居住者合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類居住房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)，包括但不限于住宅、公寓、宿舍等。（三）基本原則1.安全第一原則：確保居住房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全等，保障居住者生命財(cái)產(chǎn)安全。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法履行管理職責(zé)。3.服務(wù)至上原則：以居住者需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)。4.共同治理原則：鼓勵(lì)業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)部門共同參與居住房屋管理，形成合力。二、房屋權(quán)屬與使用管理（一）權(quán)屬登記1.房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證書。2.房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、注銷等情況時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理相關(guān)登記手續(xù)。（二）使用規(guī)定1.居住房屋應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。2.禁止在居住房屋內(nèi)從事違法建設(shè)、生產(chǎn)經(jīng)營、儲(chǔ)存危險(xiǎn)物品等危害公共安全和居住環(huán)境的活動(dòng)。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，不得損壞、擅自拆除或改造。三、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)1.從事居住房屋物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等事項(xiàng)。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；車輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。四、房屋維修與養(yǎng)護(hù)管理（一）維修責(zé)任劃分1.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?.專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。（二）維修資金管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。2.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。3.住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。（三）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定房屋及附屬設(shè)施設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.對(duì)于涉及房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全等重大維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行維修。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)居住區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯等公共部位進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清理垃圾和廢棄物。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)保持房屋內(nèi)和房屋門前屋后的環(huán)境衛(wèi)生整潔，不得隨意丟棄垃圾、雜物。3.禁止在居住區(qū)域內(nèi)焚燒垃圾、雜物等。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)居住區(qū)域內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護(hù)管理，定期澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。六、安全防范與秩序維護(hù)管理（一）安全防范措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，建立健全安全防范體系，配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施等。2.加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出人員、車輛的登記管理，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入居住區(qū)域。3.定期組織安全檢查，及時(shí)消除安全隱患。（二）消防安全管理1.居住房屋應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，并保持完好有效。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得占用、堵塞疏散通道、安全出口和消防車通道，不得私拉亂接電線、違規(guī)使用電器設(shè)備等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織消防安全檢查和演練，提高業(yè)主、使用人的消防安全意識(shí)和自防自救能力。（三）秩序維護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維護(hù)居住區(qū)域內(nèi)的公共秩序，制止各類違法違規(guī)行為，如打架斗毆、盜竊、賭博等。2.合理規(guī)劃車輛停放區(qū)域，規(guī)范車輛停放秩序，確保道路暢通。七、房屋租賃管理（一）租賃登記備案1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。2.辦理房屋租賃登記備案，應(yīng)當(dāng)提交房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明等材料。（二）租賃行為規(guī)范1.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋維修義務(wù)，確保房屋安全。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。3.禁止出租存在安全隱患、權(quán)屬有爭議等不符合出租條件的房屋。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)、損壞房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備、違法建設(shè)等，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.業(yè)主、使用人不按照規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、挪用住宅專項(xiàng)維修資金等，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)規(guī)定，存在重大安全隱患、服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)等情形的，由相關(guān)部門依法予以處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。（三）其他單位和個(gè)人法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，在居住房屋內(nèi)從事違法活動(dòng)的，由相關(guān)部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.相關(guān)部門工作人員