學(xué)習(xí)物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司/組織物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的各類物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。3.專業(yè)規(guī)范原則：建立專業(yè)化的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的管理方法和流程，提高物業(yè)管理水平。4.公平公正原則：在物業(yè)管理活動(dòng)中，堅(jiān)持公平、公正的原則，處理好各方關(guān)系。（四）職責(zé)分工1.公司/組織管理層：負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理戰(zhàn)略規(guī)劃、政策方針，監(jiān)督物業(yè)管理工作的實(shí)施，協(xié)調(diào)解決重大問(wèn)題。2.物業(yè)管理部門(mén)：具體負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)管理，包括房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)等工作。3.其他相關(guān)部門(mén)：按照各自職責(zé)，配合物業(yè)管理部門(mén)做好相關(guān)工作，如工程部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修改造，財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的核算與管理等。二、前期物業(yè)管理（一）承接查驗(yàn)1.承接查驗(yàn)的定義與范圍：在物業(yè)交付使用前，由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。承接查驗(yàn)范圍包括房屋建筑、附屬設(shè)施設(shè)備、共用部位等。2.承接查驗(yàn)的程序：建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出承接查驗(yàn)通知，雙方共同組建承接查驗(yàn)小組，制定承接查驗(yàn)方案，按照方案進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，填寫(xiě)查驗(yàn)記錄，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查，直至符合要求。3.承接查驗(yàn)的資料移交：建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交以下資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同1.合同的簽訂：建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等條款。2.合同的履行：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定，按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.合同的變更與終止：前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。在合同履行過(guò)程中，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。三、物業(yè)管理服務(wù)（一）房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.房屋管理：負(fù)責(zé)房屋的日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋存在的安全隱患，如墻體裂縫、屋面滲漏等。對(duì)房屋外觀進(jìn)行維護(hù)，保持房屋外立面整潔美觀。按照規(guī)定辦理房屋裝修申報(bào)手續(xù)，對(duì)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，確保裝修行為符合相關(guān)規(guī)定，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和其他業(yè)主的正常生活。2.設(shè)施設(shè)備管理：建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)、維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。對(duì)設(shè)施設(shè)備的更新改造進(jìn)行評(píng)估和決策，及時(shí)更新老化、損壞的設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的使用壽命和性能。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：制定環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)，明確公共區(qū)域的清掃保潔頻率、垃圾清運(yùn)要求等。公共區(qū)域應(yīng)保持整潔干凈，無(wú)雜物、無(wú)異味，垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。2.環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)流程：安排專人負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清掃保潔工作，按照作業(yè)流程進(jìn)行操作。定期對(duì)垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等進(jìn)行消毒處理，防止蚊蠅滋生。加強(qiáng)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正存在的問(wèn)題。（三）安全保衛(wèi)管理1.安全保衛(wèi)制度：建立健全安全保衛(wèi)制度，包括門(mén)崗值班制度、巡邏制度、車輛管理制度、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。明確安全保衛(wèi)人員的崗位職責(zé)和工作流程，確保安全保衛(wèi)工作有序開(kāi)展。2.安全保衛(wèi)措施：設(shè)置門(mén)崗，對(duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記、檢查。安排專人進(jìn)行巡邏，定時(shí)對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患和突發(fā)事件。加強(qiáng)對(duì)車輛的管理，引導(dǎo)車輛有序停放，確保車輛安全。配備必要的安全保衛(wèi)設(shè)備和器材，如對(duì)講機(jī)、監(jiān)控設(shè)備、滅火器等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)。（四）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：制定綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，明確綠化植物的修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等要求。綠化植物應(yīng)生長(zhǎng)良好，無(wú)明顯病蟲(chóng)害，景觀效果良好。2.綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)流程：安排專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)人員按照作業(yè)流程進(jìn)行操作。定期對(duì)綠化植物進(jìn)行修剪整形，保持植物形態(tài)美觀。根據(jù)季節(jié)和植物生長(zhǎng)需要，合理澆水、施肥，確保植物生長(zhǎng)所需養(yǎng)分和水分。加強(qiáng)對(duì)病蟲(chóng)害的監(jiān)測(cè)和防治，及時(shí)采取有效措施控制病蟲(chóng)害的發(fā)生和蔓延。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（二）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，通過(guò)成本核算和合理利潤(rùn)確定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主公示。（三）費(fèi)用收取與繳納1.費(fèi)用收取方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.費(fèi)用繳納時(shí)間：業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期未繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照合同約定收取違約金。（四）費(fèi)用的使用與管理1.費(fèi)用使用原則：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ茫凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定的用途使用，不得挪作他用。2.費(fèi)用使用計(jì)劃：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用計(jì)劃，明確各項(xiàng)費(fèi)用的支出項(xiàng)目、金額和時(shí)間安排，并報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。3.費(fèi)用使用監(jiān)督：業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主委員會(huì)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。五、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主使用物業(yè)的基本要求：業(yè)主應(yīng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，按照物業(yè)的使用性質(zhì)和用途合理使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)和用途。2.禁止行為：禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途；占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜；違反規(guī)定停放車輛；違反消防安全規(guī)定，私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等；法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。（二）物業(yè)維修與更新改造1.維修責(zé)任劃分：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主專有部分的維修、更新和改造費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。2.維修資金的管理與使用：建立專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。專項(xiàng)維修資金的管理和使用應(yīng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受業(yè)主監(jiān)督。3.維修流程：物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)現(xiàn)物業(yè)需要維修時(shí)，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，并提出維修方案和費(fèi)用預(yù)算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織業(yè)主對(duì)維修方案和費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行審議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后實(shí)施。維修工作完成后，應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，并按照規(guī)定結(jié)算維修費(fèi)用。六、物業(yè)的承接與退出（一）承接1.承接條件：新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，具有良好的業(yè)績(jī)和信譽(yù)。承接的物業(yè)應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)完好，資料應(yīng)齊全。2.承接程序：新的物業(yè)管理企業(yè)與原物業(yè)管理企業(yè)辦理承接手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)，填寫(xiě)查驗(yàn)記錄，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改。雙方應(yīng)簽訂承接協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，辦理物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地等的移交手續(xù)。（二）退出1.退出條件：物業(yè)管理企業(yè)在以下情況下可以退出物業(yè)管理項(xiàng)目：物業(yè)服務(wù)合同期滿，雙方未續(xù)簽合同；業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)；因不可抗力或其他不可預(yù)見(jiàn)、不可避免的原因，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定解除合同等。2.退出程序：物業(yè)管理企業(yè)決定退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)提前通知業(yè)主委員會(huì)，并按照規(guī)定辦理退出手續(xù)。退出手續(xù)包括物業(yè)資料移交、設(shè)施設(shè)備交接、費(fèi)用結(jié)算、人員撤離等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在退出后，妥善處理遺留問(wèn)題，確保物業(yè)管理工作的順利銜接。七、監(jiān)督管理（一）政府部門(mén)監(jiān)督政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行檢查和監(jiān)督。對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)依法予以處罰。（二）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用使用等情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式，表達(dá)