住宅屋內管理辦法一、總則（一）目的為加強住宅屋內管理，維護住宅屋內的正常秩序，保障業(yè)主、使用人的合法權益，營造安全、整潔、舒適的居住環(huán)境，根據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內所有住宅房屋及其附屬設施設備、相關場地的管理。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合原則：充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，同時引入專業(yè)的物業(yè)管理服務，共同做好住宅屋內管理工作。3.公平、公正、公開原則：在管理過程中，做到公平對待每一位業(yè)主和使用人，公正處理各類問題，公開管理信息。4.服務第一原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質、高效、便捷的服務。二、管理機構與職責（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由本小區(qū)內全體業(yè)主組成，是本小區(qū)物業(yè)管理的最高權力機構。2.業(yè)主大會依法履行下列職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，對業(yè)主大會負責。2.業(yè)主委員會依法履行下列職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）物業(yè)服務企業(yè)1.物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅屋內進行專業(yè)化管理和服務。2.物業(yè)服務企業(yè)依法履行下列職責：制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；對住宅房屋及其附屬設施設備進行日常維修、養(yǎng)護和管理；負責小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔，綠化養(yǎng)護管理；維護小區(qū)公共秩序，協助做好安全防范工作；按照規(guī)定代收代繳相關費用；定期向業(yè)主和使用人公布物業(yè)管理服務費用收支情況；接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。（四）其他相關部門1.社區(qū)居民委員會：協助街道辦事處做好本小區(qū)物業(yè)管理相關工作，調解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。2.街道辦事處：負責對本小區(qū)物業(yè)管理工作進行指導、監(jiān)督，協調解決物業(yè)管理中的重大問題。三、房屋使用與維護（一）房屋使用規(guī)范1.業(yè)主、使用人應當按照房屋設計用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。如需改變房屋用途的，應當依法辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)。2.禁止在住宅屋內從事下列行為：損壞房屋承重結構、主體結構；違法搭建建筑物、構筑物；私拉亂接電線、電纜；排放有毒、有害物質；制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響他人正常生活的其他行為；存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）房屋維修養(yǎng)護1.業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定，承擔房屋自用部位、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅房屋的共用部位、共用設施設備進行日常維修、養(yǎng)護和管理。3.住宅房屋的共用部位、共用設施設備出現損壞時，業(yè)主委員會應當及時組織維修，維修費用按照國家和地方有關規(guī)定在專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由相關業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例分攤。四、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標準和規(guī)范，定期對小區(qū)內的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點等區(qū)域進行清掃、保潔，及時清運垃圾。2.業(yè)主、使用人應當保持房屋及其周邊環(huán)境的整潔，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在樓道、電梯內堆放物品。3.禁止在小區(qū)內焚燒各類廢棄物。（二）綠化管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照綠化養(yǎng)護標準和規(guī)范，定期對小區(qū)內的綠地、樹木、花草進行養(yǎng)護、修剪，保持綠化景觀效果。2.業(yè)主、使用人應當愛護小區(qū)內的綠化設施和花草樹木，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。五、公共秩序維護與安全防范（一）公共秩序維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定小區(qū)公共秩序維護制度，配備必要的秩序維護人員，負責小區(qū)內的日常巡邏、門崗值班等工作，維護小區(qū)公共秩序。2.秩序維護人員應當遵守職業(yè)道德，文明執(zhí)勤，禮貌待人，不得侵犯業(yè)主、使用人的合法權益。3.業(yè)主、使用人應當遵守小區(qū)公共秩序，配合物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作，不得妨礙秩序維護人員履行職責。（二）安全防范措施1.物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)內設置必要的安全防范設施設備，如門禁系統、監(jiān)控系統、報警系統等，并確保其正常運行。2.加強對小區(qū)出入口的管理，嚴格執(zhí)行人員、車輛出入登記制度，防止無關人員和車輛進入小區(qū)。3.定期對小區(qū)內的安全防范設施設備進行檢查、維護和更新，確保其性能完好。六、車輛停放管理（一）停車設施建設1.小區(qū)內的停車設施應當按照規(guī)劃要求進行建設，確保滿足業(yè)主、使用人的停車需求。2.物業(yè)服務企業(yè)應當合理規(guī)劃停車泊位，設置明顯的停車標識。（二）停車管理規(guī)定1.業(yè)主、使用人應當按照規(guī)定的停車位置停放車輛，不得隨意停放。2.車輛停放應當遵守交通規(guī)則，不得妨礙其他車輛和行人通行。3.物業(yè)服務企業(yè)應當對小區(qū)內的停車秩序進行管理，對違規(guī)停車行為進行勸阻、制止；勸阻無效的，可采取相應的措施。4.業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時繳納停車費用。七、費用管理（一）物業(yè)服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定繳納。2.物業(yè)服務費用應當按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則進行收取，具體收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。3.物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）其他費用1.住宅房屋的專項維修資金、水電費、垃圾處理費等其他費用，按照國家和地方有關規(guī)定收取和使用。2.業(yè)主、使用人應當按照規(guī)定按時足額繳納各項費用，逾期未繳納的，應當按照合同約定承擔違約責任。八、投訴處理與糾紛調解（一）投訴處理1.業(yè)主、使用人對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、管理措施等方面有意見或建議的，可以向物業(yè)服務企業(yè)提出投訴。2.物業(yè)服務企業(yè)應當設立投訴受理渠道，及時受理業(yè)主、使用人的投訴，并在規(guī)定的時間內予以答復和處理。3.對于業(yè)主、使用人的投訴，物業(yè)服務企業(yè)應當認真調查核實，采取有效措施加以解決，并將處理結果及時反饋給投訴人。（二）糾紛調解1.業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間發(fā)生糾紛的，