中山預(yù)售管理辦法中山市商品房預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)中山市商品房預(yù)售管理，規(guī)范商品房預(yù)售行為，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中山市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事商品房預(yù)售活動及其管理。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，對商品房預(yù)售活動進(jìn)行監(jiān)督管理，確保各項行為合法合規(guī)。2.公開公平公正原則預(yù)售管理過程中，應(yīng)遵循公開透明的原則，保障各方知情權(quán)；堅持公平競爭，防止不正當(dāng)行為；維護(hù)交易公正，保障當(dāng)事人合法權(quán)益。3.保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益原則以保護(hù)購房者合法權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，規(guī)范預(yù)售行為，確保購房者在購房過程中得到充分的信息披露和合理的保障。二、預(yù)售許可條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置、違法用地等情況。3.對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)明確每期開發(fā)的用地范圍和建設(shè)規(guī)模。（二）規(guī)劃建設(shè)條件1.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。2.按照規(guī)劃要求設(shè)計的商品房，其建筑工程質(zhì)量、安全等符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。3.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，預(yù)售的商品房應(yīng)當(dāng)是結(jié)構(gòu)已封頂?shù)牟糠?。（三）資金條件1.開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，且已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.提供銀行出具的項目建設(shè)資金證明，確保項目后續(xù)建設(shè)資金有保障。（四）其他條件1.已制定商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。2.不存在司法查封、抵押等限制預(yù)售的情形。三、預(yù)售許可申請與受理（一）申請主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房預(yù)售許可的申請人，應(yīng)當(dāng)對申請材料的真實性、合法性和有效性負(fù)責(zé)。（二）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（三）受理程序1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局收到預(yù)售許可申請后，對申請材料進(jìn)行初步審查。2.申請材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具受理通知書；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5個工作日內(nèi)一次性告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。3.對不予受理的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人并說明理由。四、預(yù)售許可審查與決定（一）審查內(nèi)容1.對申請材料的真實性、完整性和合法性進(jìn)行審查。2.實地核查項目的建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量等情況，是否符合預(yù)售許可條件。3.審核預(yù)售方案的合理性，包括預(yù)售價格、面積預(yù)測及分?jǐn)?、公共部位和設(shè)施等內(nèi)容。（二）審查期限自受理之日起10個工作日內(nèi)，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出是否準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定。10個工作日內(nèi)不能作出決定的，經(jīng)本行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長5個工作日，并應(yīng)當(dāng)將延長期限的理由告知申請人。（三）決定與公示1.經(jīng)審查符合預(yù)售許可條件的，準(zhǔn)予預(yù)售許可，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售許可條件的，不予許可，并書面說明理由。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出準(zhǔn)予預(yù)售許可決定后，應(yīng)在中山市房地產(chǎn)信息網(wǎng)等媒體上進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、預(yù)售許可證號、預(yù)售房屋棟號、建筑面積、套數(shù)、預(yù)售價格等。五、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同。2.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一印制的示范文本，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在合同中設(shè)置不公平、不合理的條款，不得強(qiáng)制購房者接受附加條件。（二）合同備案1.商品房預(yù)售合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理合同備案手續(xù)。2.辦理合同備案時，應(yīng)提交商品房預(yù)售合同、購房人的身份證明等材料。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對備案材料進(jìn)行審核，符合備案要求的，予以備案，并在合同上加蓋備案專用章；不符合備案要求的，不予備案，并書面告知理由。4.已備案的商品房預(yù)售合同，未經(jīng)購房者同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更或者解除。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放商品房預(yù)售資金。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)與項目一一對應(yīng)，不得混存。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確監(jiān)管賬戶的開戶銀行、賬號等信息，并在售樓處顯著位置公示。（二）資金繳存1.購房者應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同約定的付款方式，將購房款存入監(jiān)管賬戶。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售資金，不得以任何形式直接收存購房款。（三）資金使用1.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付使用。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料，如工程進(jìn)度報告、監(jiān)理報告、付款憑證等。3.監(jiān)管銀行對用款計劃進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，予以撥付；不符合規(guī)定的，不予撥付，并書面告知理由。4.預(yù)售資金只能用于本項目的工程建設(shè)，包括建筑安裝工程、配套設(shè)施建設(shè)、償還項目貸款等，不得挪作他用。（四）監(jiān)督管理1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)對商品房預(yù)售資金監(jiān)管情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，履行監(jiān)管職責(zé)，對預(yù)售資金的收存、使用情況進(jìn)行監(jiān)管。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行的監(jiān)督檢查，如實提供相關(guān)資料。七、違規(guī)處理（一）對開發(fā)企業(yè)的違規(guī)處理1.未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，責(zé)令限期改正，并處以挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停網(wǎng)簽資格。4.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定辦理合同備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房過程中存在其他違法行為的，依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。（二）對相關(guān)人員的違規(guī)處理1.對開發(fā)企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；