2025年土地估價(jià)師考試估價(jià)相關(guān)知識(shí)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共60分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某地塊總面積為1000平方米，容積率為2，建筑密度為50%，則該地塊的地上總建筑面積為（）平方米。A.500B.1000C.1500D.2000答案：D解析：容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積之比。已知地塊總面積（總建設(shè)用地面積）為1000平方米，容積率為2，根據(jù)公式：地上總建筑面積=容積率×總建設(shè)用地面積，可得地上總建筑面積=2×1000=2000平方米。2.以下不屬于土地自然特性的是（）。A.土地面積的有限性B.土地位置的固定性C.土地用途的多樣性D.土地質(zhì)量的差異性答案：C解析：土地的自然特性包括土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性、土地永續(xù)利用的相對(duì)性等。土地用途的多樣性是土地的經(jīng)濟(jì)特性。3.已知年利率為8%，按季度復(fù)利計(jì)息，則實(shí)際利率為（）。A.8%B.8.24%C.8.30%D.8.50%答案：B解析：實(shí)際利率公式為\(i=(1+r/m)^m-1\)，其中\(zhòng)(r\)為名義利率，\(m\)為一年內(nèi)的計(jì)息次數(shù)。本題中\(zhòng)(r=8\%\)，\(m=4\)（按季度復(fù)利計(jì)息，一年有4個(gè)季度），則\(i=(1+8\%/4)^4-1=(1+0.02)^4-1\approx1.0824-1=8.24\%\)。4.某建筑物重置價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為5%，則該建筑物的折舊額為（）萬(wàn)元。A.380B.400C.420D.440答案：A解析：采用直線法計(jì)算折舊額，公式為\(D=C(1-R)/N×t\)，其中\(zhòng)(D\)為折舊額，\(C\)為建筑物重置價(jià)格，\(R\)為殘值率，\(N\)為經(jīng)濟(jì)壽命，\(t\)為已使用年限。將題目中的數(shù)據(jù)代入公式可得：\(D=2000×(1-5\%)/50×10=2000×0.95/50×10=380\)萬(wàn)元。5.城市規(guī)劃中，一般將城市用地劃分為（）大類。A.8B.10C.12D.15答案：B解析：按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），城市用地共分為10大類、35中類、42小類。6.以下關(guān)于土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)B.土地市場(chǎng)的地域性強(qiáng)C.土地價(jià)格具有明顯的穩(wěn)定性D.土地市場(chǎng)的供給彈性較小答案：C解析：土地市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)；土地市場(chǎng)的地域性強(qiáng)；土地價(jià)格具有明顯的波動(dòng)性而非穩(wěn)定性；土地市場(chǎng)的供給彈性較小等。7.某宗土地面積為2000平方米，土地單價(jià)為1000元/平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為4，則樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.250B.500C.750D.1000答案：A解析：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率，已知土地單價(jià)為1000元/平方米，容積率為4，則樓面地價(jià)=1000/4=250元/平方米。8.下列屬于無(wú)形資產(chǎn)的是（）。A.建筑物B.機(jī)器設(shè)備C.商標(biāo)權(quán)D.存貨答案：C解析：無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等。建筑物和機(jī)器設(shè)備屬于固定資產(chǎn)，存貨屬于流動(dòng)資產(chǎn)。9.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行交易情況修正時(shí)，若可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格高10%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.909B.1.1C.0.9D.1.2答案：A解析：交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格/可比實(shí)例成交價(jià)格。設(shè)正常價(jià)格為1，則可比實(shí)例成交價(jià)格為\(1×(1+10\%)=1.1\)，所以交易情況修正系數(shù)=1/1.1≈0.909。10.用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)按照（）計(jì)算。A.評(píng)估期日的實(shí)際水平B.過(guò)去實(shí)際發(fā)生的數(shù)額C.預(yù)期未來(lái)的數(shù)額D.客觀的正常水平答案：D解析：用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)按照客觀的正常水平計(jì)算，而不是按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算，以排除個(gè)別情況對(duì)地價(jià)的影響。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共40分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.土地估價(jià)的基本原則包括（）。A.替代原則B.預(yù)期收益原則C.最有效使用原則D.供需原則E.貢獻(xiàn)原則答案：ABCDE解析：土地估價(jià)的基本原則有替代原則、預(yù)期收益原則、最有效使用原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則、報(bào)酬遞增遞減原則、變動(dòng)原則等。2.以下屬于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的有（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)C.小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)E.安置補(bǔ)助費(fèi)答案：ABC解析：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)等。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)屬于土地取得費(fèi)。3.影響土地價(jià)格的區(qū)域因素包括（）。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.區(qū)域環(huán)境質(zhì)量D.土地使用管制E.人口密度答案：ABCDE解析：影響土地價(jià)格的區(qū)域因素主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、土地使用管制、人口密度、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。4.收益還原法中，確定土地純收益時(shí)應(yīng)考慮的因素有（）。A.總收益B.總費(fèi)用C.土地還原率D.建筑物折舊E.土地使用年限答案：AB解析：土地純收益=總收益-總費(fèi)用。土地還原率用于將土地純收益還原為土地價(jià)格，建筑物折舊是計(jì)算總費(fèi)用時(shí)可能涉及的內(nèi)容，土地使用年限主要影響收益年限。5.市場(chǎng)比較法中，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.與估價(jià)對(duì)象用途相同B.與估價(jià)對(duì)象交易類型相同C.與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)相同或相近D.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近E.可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCDE解析：選取可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：與估價(jià)對(duì)象用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)相同或相近、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，且可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。6.以下屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有（）。A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.自然風(fēng)險(xiǎn)E.政策風(fēng)險(xiǎn)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。7.城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在（）。A.土地用途的規(guī)定B.建筑密度的規(guī)定C.容積率的規(guī)定D.建筑高度的規(guī)定E.綠地率的規(guī)定答案：ABCDE解析：城市規(guī)劃通過(guò)對(duì)土地用途、建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率等的規(guī)定，影響土地的開(kāi)發(fā)利用強(qiáng)度和使用價(jià)值，從而對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。8.以下關(guān)于土地價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。A.土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格B.土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格C.土地價(jià)格一般是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素影響D.土地價(jià)格具有明顯的時(shí)間性E.土地價(jià)格是由生產(chǎn)成本決定的答案：ABCD解析：土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格，是土地的權(quán)益價(jià)格。土地價(jià)格一般是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素影響，具有明顯的時(shí)間性。土地價(jià)格主要由土地的需求決定，而不是由生產(chǎn)成本決定。9.用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用（）等方法求取。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本法D.路線價(jià)法E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：AB解析：用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法等方法求取。成本法主要用于求取房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，路線價(jià)法主要用于評(píng)估臨街土地的價(jià)格，長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)。10.土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容一般包括（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)目的C.估價(jià)原則D.估價(jià)方法E.估價(jià)結(jié)果答案：ABCDE解析：土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容一般包括封面、目錄、致估價(jià)委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告有效期等。三、計(jì)算題（每題20分，共40分）1.某宗土地面積為3000平方米，土地單價(jià)為1200元/平方米，現(xiàn)要對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)成本為2000元/平方米（建筑面積），管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的2%，銷售稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的5.5%，投資利潤(rùn)率為20%，開(kāi)發(fā)周期為2年，年利率為8%，假設(shè)土地取得費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入。該土地的容積率為3，試計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值。解：（1）計(jì)算土地取得成本土地取得成本=土地面積×土地單價(jià)=3000×1200=3600000（元）（2）計(jì)算開(kāi)發(fā)成本建筑面積=土地面積×容積率=3000×3=9000（平方米）開(kāi)發(fā)成本=開(kāi)發(fā)成本單價(jià)×建筑面積=2000×9000=18000000（元）（3）計(jì)算管理費(fèi)用管理費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本×3%=18000000×3%=540000（元）（4）計(jì)算投資利息土地取得成本的利息=土地取得成本×[(1+年利率)^開(kāi)發(fā)周期-1]=3600000×[(1+8%)^2-1]=3600000×(1.1664-1)=599040（元）開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息=（開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）×[(1+年利率)^(開(kāi)發(fā)周期/2)-1]=(18000000+540000)×[(1+8%)^(2/2)-1]=18540000×(1.08-1)=1483200（元）投資利息=599040+1483200=2082240（元）（5）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率=(3600000+18000000+540000)×20%=22140000×20%=4428000（元）（6）設(shè)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值為\(V\)銷售費(fèi)用=\(V×2\%\)銷售稅費(fèi)=\(V×5.5\%\)根據(jù)公式：開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)\(V=3600000+18000000+540000+2082240+4428000+V×2\%+V×5.5\%\)\(V-V×(2\%+5.5\%)=3600000+18000000+540000+2082240+4428000\)\(V×(1-7.5\%)=28650240\)\(V=28650240÷(1-7.5\%)\)\(V=31081340.54\)（元）所以，開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值約為31081340.54元。2.某宗土地，土地使用年限為50年，自2015年1月1日起算，土地還原率為6%。該土地每年的純收益為10萬(wàn)元，試評(píng)估該土地在2025年1月1日的價(jià)格。解：（1）確定剩余使用年限土地使用年限為50年，從2015年1月1日起算，到2025年1月1日，已使用10年，剩余使用年限\(n=50-10=40\)年。（2）根據(jù)收益還原法公式計(jì)算土地價(jià)格收益還原法公式為\(P=a/r×[1-1/(1+r)^n]\)