別墅社區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強本別墅社區(qū)的管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本社區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本別墅社區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及社區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)設(shè)施、場地和相關(guān)活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保社區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)水平。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)，維護社區(qū)的公平秩序。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主和使用人積極參與社區(qū)管理，共同營造和諧、美好的社區(qū)環(huán)境。（四）管理職責1.社區(qū)管理機構(gòu)設(shè)立專門的社區(qū)管理委員會，負責全面領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)社區(qū)的管理工作。管理委員會由業(yè)主代表、物業(yè)企業(yè)代表、社區(qū)居委會代表等組成，定期召開會議，研究解決社區(qū)管理中的重大問題。2.業(yè)主大會業(yè)主大會是社區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)，由本社區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會依法行使對社區(qū)重大事項的決策權(quán)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，監(jiān)督管理委員會和物業(yè)企業(yè)的工作。3.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表組成。業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，維護業(yè)主的合法權(quán)益。4.物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立健全各項管理制度，加強員工培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量，確保社區(qū)管理工作的順利開展。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.建筑結(jié)構(gòu)業(yè)主和使用人不得擅自改變房屋的建筑結(jié)構(gòu)，如拆除承重墻、梁、柱等。確需進行室內(nèi)裝修改造的，應(yīng)事先向管理委員會提出申請，經(jīng)批準并辦理相關(guān)手續(xù)后，方可按照規(guī)定進行施工。施工過程中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強監(jiān)督檢查，確保施工安全和質(zhì)量，不影響房屋的結(jié)構(gòu)安全。2.外立面保持房屋外立面的整潔、美觀，不得擅自改變外立面的顏色、形狀或安裝遮陽棚、晾衣架等影響外立面整體效果的設(shè)施。因特殊情況需要改變的，應(yīng)按照管理規(guī)定辦理審批手續(xù)，并符合相關(guān)規(guī)劃要求。3.屋頂嚴禁在屋頂搭建違章建筑，不得堆放雜物或進行其他影響屋頂正常使用和安全的行為。物業(yè)企業(yè)應(yīng)定期檢查屋頂?shù)姆浪⑴潘仍O(shè)施，及時發(fā)現(xiàn)并處理問題，確保屋頂?shù)恼Ｊ褂霉δ?。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.給排水系統(tǒng)定期對社區(qū)內(nèi)的給排水管道、水箱、水泵等設(shè)施進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保給排水系統(tǒng)暢通，無滲漏現(xiàn)象。加強對生活用水和污水處理的管理，防止水污染和水資源浪費。2.供電系統(tǒng)建立健全供電設(shè)施管理制度，定期對變壓器、配電箱、線路等進行巡檢，及時發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患。加強對用電安全的宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主和使用人合理用電，節(jié)約能源。3.供氣系統(tǒng)配合供氣部門做好社區(qū)內(nèi)供氣設(shè)施的維護和管理工作，確保供氣安全。加強對業(yè)主和使用人使用燃氣的安全宣傳，提醒注意燃氣使用安全事項，防止發(fā)生燃氣泄漏等事故。4.消防系統(tǒng)按照國家消防法律法規(guī)和相關(guān)標準要求，配備齊全有效的消防設(shè)施和器材，并定期進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施完好有效。加強對消防通道的管理，嚴禁占用、堵塞消防通道，確保在緊急情況下消防車輛能夠順利通行。5.電梯系統(tǒng)委托專業(yè)的電梯維保單位對電梯進行定期維護保養(yǎng)，確保電梯安全運行。電梯維保單位應(yīng)按照規(guī)定制定詳細的維保計劃，并做好維保記錄。加強對電梯使用的管理，要求業(yè)主和使用人遵守電梯使用規(guī)定，不得超載、違規(guī)操作電梯等。6.智能化系統(tǒng)保障社區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的正常運行，包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等。定期對智能化設(shè)備進行檢查和維護，確保設(shè)備性能良好，數(shù)據(jù)準確可靠。加強對社區(qū)安全的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類異常情況。三、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.公共區(qū)域物業(yè)企業(yè)應(yīng)安排專人負責社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔工作，包括道路、廣場、綠地、樓道等。每天定時進行清掃，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生，無雜物、無垃圾。2.垃圾分類按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進行垃圾分類投放。定期對垃圾進行清運，確保垃圾日產(chǎn)日清，保持社區(qū)環(huán)境整潔。3.特殊區(qū)域加強對社區(qū)內(nèi)垃圾堆放點、垃圾桶周邊等特殊區(qū)域的清潔消毒工作，防止異味滋生和蚊蠅滋生。對社區(qū)內(nèi)的公共廁所，要定時進行清掃、消毒，保持清潔衛(wèi)生。（二）綠化養(yǎng)護1.綠化規(guī)劃合理規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的綠化布局，種植適宜本地生長的花草樹木，提高綠化覆蓋率。定期對綠化植物進行修剪、整形，保持植物形態(tài)美觀。2.澆水施肥根據(jù)不同季節(jié)和植物生長需要，合理安排澆水施肥工作，確保綠化植物生長良好。加強對綠化植物病蟲害的防治，及時發(fā)現(xiàn)并采取有效措施進行處理，防止病蟲害蔓延。3.綠地保護加強對社區(qū)內(nèi)綠地的保護，嚴禁踐踏草坪、攀折花木等破壞綠化的行為。對損壞的綠化設(shè)施及時進行修復(fù)和更換，確保綠化設(shè)施完好。四、安全防范管理（一）人員出入管理1.門禁系統(tǒng)安裝先進的門禁系統(tǒng)，對社區(qū)出入口進行嚴格管控。業(yè)主和使用人憑有效證件進出社區(qū)，外來人員和車輛須經(jīng)登記核實后方可進入。2.巡邏制度建立24小時巡邏制度，安排專人負責社區(qū)內(nèi)的巡邏工作。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標識，按照規(guī)定的巡邏路線和時間進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和異常情況。3.訪客登記加強對訪客的管理，實行訪客登記制度。訪客進入社區(qū)時，應(yīng)在門崗處進行登記，說明來訪事由和被訪人信息，經(jīng)被訪人確認后，方可進入。（二）車輛管理1.停車規(guī)劃合理規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的停車位，包括地下停車位、地面停車位等。設(shè)置明顯的停車標識和標線，引導(dǎo)車輛有序停放。2.停車收費按照物價部門核定的標準收取停車費用，嚴格執(zhí)行收費公示制度。對停車費用的收支情況定期進行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。3.車輛安全加強對社區(qū)內(nèi)車輛的安全管理，防止車輛被盜、被損壞。要求業(yè)主和使用人遵守停車規(guī)定，不得在消防通道、疏散通道等禁止停車的區(qū)域停放車輛。（三）消防安全管理1.消防設(shè)施配備按照國家消防法律法規(guī)和相關(guān)標準要求，在社區(qū)內(nèi)配備齊全有效的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等。2.消防宣傳教育定期組織開展消防安全宣傳教育活動，向業(yè)主和使用人普及消防安全知識，提高消防安全意識。組織消防演練，提高社區(qū)居民的火災(zāi)應(yīng)急處置能力。3.消防檢查加強對社區(qū)內(nèi)消防設(shè)施和器材的檢查，確保消防設(shè)施完好有效。定期對消防通道、疏散通道等進行檢查，嚴禁占用、堵塞消防通道。（四）治安防范管理1.技防設(shè)施安裝監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等技防設(shè)施，對社區(qū)內(nèi)的重點區(qū)域和部位進行實時監(jiān)控。確保技防設(shè)施正常運行，數(shù)據(jù)存儲完整，能夠及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。2.聯(lián)防聯(lián)控加強與社區(qū)周邊公安機關(guān)、居委會等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，建立聯(lián)防聯(lián)控機制。及時掌握社區(qū)周邊的治安動態(tài)，共同做好社區(qū)的治安防范工作。3.突發(fā)事件處理制定完善的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，明確各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置流程和責任分工。一旦發(fā)生突發(fā)事件，能夠迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，及時、有效地進行處置，保障社區(qū)居民的生命財產(chǎn)安全。五、裝修管理（一）裝修申報業(yè)主和使用人進行室內(nèi)裝修前，應(yīng)向管理委員會提交裝修申請，填寫裝修申請表，提供裝修設(shè)計圖紙、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。管理委員會在收到申請后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進行審核，審核通過后方可辦理裝修手續(xù)。（二）裝修施工管理1.施工時間合理規(guī)定裝修施工時間，避免在居民休息時間進行高噪音作業(yè)。一般情況下，周一至周五上午8:00至12:00，下午14:00至18:00為正常施工時間，特殊情況需延長施工時間的，應(yīng)提前向管理委員會申請并告知相鄰業(yè)主。2.施工人員管理要求施工單位對施工人員進行登記備案，辦理臨時出入證。施工人員應(yīng)遵守社區(qū)管理規(guī)定，不得在社區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、隨地吐痰等。3.施工安全管理施工單位應(yīng)加強施工安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標志，采取必要的安全防護措施，防止發(fā)生安全事故。物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強對施工過程的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時督促施工單位整改。4.裝修垃圾管理施工單位應(yīng)按照規(guī)定將裝修垃圾袋裝化，并及時清運至指定的垃圾堆放點。嚴禁隨意丟棄裝修垃圾，不得在樓道、電梯內(nèi)堆放裝修材料和垃圾。（三）裝修驗收裝修工程竣工后，業(yè)主應(yīng)向管理委員會提出裝修驗收申請。管理委員會組織相關(guān)人員對裝修工程進行驗收，重點檢查裝修是否符合設(shè)計要求、是否損壞共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、是否存在安全隱患等。驗收合格后方可退還裝修保證金。六、業(yè)主、使用人行為規(guī)范（一）遵守法律法規(guī)業(yè)主和使用人應(yīng)遵守國家法律法規(guī)，自覺維護社會公共秩序，不得從事違法犯罪活動。（二）遵守社區(qū)管理規(guī)定1.環(huán)境衛(wèi)生愛護社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔垃圾，不隨意傾倒污水。按照規(guī)定進行垃圾分類投放，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。2.綠化保護愛護社區(qū)內(nèi)的綠化植物，不踐踏草坪、攀折花木，不擅自占用綠地或改變綠地用途。3.公共秩序遵守社區(qū)內(nèi)的公共秩序，不大聲喧嘩、吵鬧，不進行影響他人正常生活的活動。文明養(yǎng)寵，按照規(guī)定為寵物辦理相關(guān)證件，定期注射疫苗，外出時采取必要的防護措施，避免寵物傷人、隨地便溺等。4.房屋使用合理使用房屋，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和結(jié)構(gòu)。未經(jīng)管理委員會批準，不得在房屋內(nèi)從事經(jīng)營性活動。（三）配合管理工作業(yè)主和使用人應(yīng)積極配合管理委員會、物業(yè)企業(yè)及相關(guān)部門的管理工作，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用、水電費等各項費用。對管理工作提出的意見和建議，應(yīng)通過合理合法的途徑反映，共同促進社區(qū)管理水平的提高。七、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）費用標準物業(yè)服務(wù)費用的標準由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)根據(jù)本社區(qū)的實際情況和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容協(xié)商確定，并報物價部門備案。物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)按照合理、公開、質(zhì)價相符的原則進行收取。（二）費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下方面：1.人員費用：包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化養(yǎng)護人員、秩序維護人員等的工資、福利、社會保險等費用。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護費用：用于給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的日常維護、保養(yǎng)、維修及更新改造費用。3.環(huán)境衛(wèi)生費用：包括公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾分類收集清運、綠化養(yǎng)護、公共廁所清潔消毒等費用。4.安全防范費用：用于門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等技防設(shè)施的運行維護，巡邏人員的工資及巡邏設(shè)備的購置等費用。5.辦公費用：包括物業(yè)管理辦公設(shè)備的購置、辦公用品的消耗、水電費、通訊費等費用。6.法定稅費：按照國家法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)繳納的稅費。7.合理利潤：物業(yè)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中應(yīng)獲得的合理利潤。（三）費用繳納業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。逾期未繳納的，物業(yè)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取滯納金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)企業(yè)可通過法律途徑追討欠費。（四）費用使用與監(jiān)督1.費用使用物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用物業(yè)服務(wù)費用，確保費用?？顚Ｓ?。建立健全費用使用管理制度，定期公布費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.費用監(jiān)督業(yè)主大會或業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費用的使用情況進行監(jiān)督檢查。物業(yè)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報告費用收支情況，接受審計監(jiān)督。業(yè)主對費用使用情況有疑問的，有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)進行解釋和說明。八、違約責任（一）業(yè)主、使用人違約責任1.業(yè)主和使用人違反本管理辦法規(guī)定，未履行相關(guān)義務(wù)的，管理委員會或物業(yè)企業(yè)有權(quán)要求其限期改正。逾期未改正的，管理委員會或物業(yè)企業(yè)可按照合同約定采取相應(yīng)的措施，如收取違約金等。2.業(yè)主和使用人違反本管理辦法規(guī)定，給其他業(yè)主或使用人造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。3.業(yè)主和使用人違反本管理辦法規(guī)定，拒不繳納物業(yè)服務(wù)費用或其他費用的，除應(yīng)補繳欠費外，還應(yīng)按照合同約定支付滯納金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)企業(yè)可通過法律途徑追討欠費，并要求業(yè)主承擔因此產(chǎn)生的一切費用。（二）物業(yè)企業(yè)違約責任1.物業(yè)企業(yè)違反本管理辦法規(guī)定，未履行相關(guān)義務(wù)或未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求其限期改正。逾期未改正的，業(yè)主有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)企業(yè)承擔相應(yīng)的