農(nóng)場物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強農(nóng)場物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高農(nóng)場物業(yè)服務質(zhì)量，維護農(nóng)場公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，保障農(nóng)場業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本農(nóng)場范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動，包括農(nóng)場房屋及配套設施設備、場地等的維修、養(yǎng)護、管理，以及相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全保衛(wèi)等服務。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、行業(yè)標準，依法進行物業(yè)管理活動。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的自治作用，同時引入專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務。3.服務第一原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，樹立服務意識，不斷提高服務質(zhì)量，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造舒適、安全、整潔的生活和工作環(huán)境。4.統(tǒng)一管理原則：對農(nóng)場實施統(tǒng)一的物業(yè)管理，確保各項管理工作的協(xié)調(diào)一致，提高管理效率。（四）職責分工1.農(nóng)場管理部門負責制定農(nóng)場物業(yè)管理的相關(guān)政策和制度，指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作。協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量進行考核評價，定期公布考核結(jié)果。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益，依法履行職責。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉和更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，審議物業(yè)管理服務合同?；I集和使用專項維修資金，監(jiān)督專項維修資金的使用情況。3.物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定，提供相應的物業(yè)服務。負責物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理。維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化，協(xié)助做好安全保衛(wèi)工作。定期向業(yè)主和使用人公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。二、物業(yè)的接管與驗收（一）接管驗收的條件1.建設單位已按照合同約定完成了物業(yè)的建設工程，具備交付使用條件。2.建設單位已向物業(yè)管理企業(yè)提供了物業(yè)的相關(guān)資料，包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。3.物業(yè)共用部位、共用設施設備已通過單項驗收，質(zhì)量符合國家和地方有關(guān)標準和規(guī)范。（二）接管驗收的程序1.建設單位向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出接管驗收通知，并提交相關(guān)資料。2.物業(yè)管理企業(yè)組織人員對物業(yè)進行現(xiàn)場查驗，填寫接管驗收記錄。3.對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應及時整改，整改合格后，物業(yè)管理企業(yè)再次進行驗收。4.驗收合格后，雙方簽訂物業(yè)接管驗收協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務。（三）接管驗收的內(nèi)容1.房屋建筑檢查房屋的外觀質(zhì)量，包括墻面、屋面、地面等是否有裂縫、滲漏等問題。檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全，包括梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件是否有變形、損壞等情況。檢查房屋的配套設施，如門窗、陽臺、樓梯、電梯等是否完好。2.共用設施設備檢查供水、供電、供氣、排水、通訊等設施設備是否正常運行，計量裝置是否準確。檢查消防設施設備是否完好，消防通道是否暢通。檢查電梯是否定期維護保養(yǎng)，運行是否正常。檢查綠化設施、環(huán)境衛(wèi)生設施是否完好。3.場地檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、停車場、廣場等場地是否平整、完好。檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明設施是否正常運行。三、物業(yè)服務內(nèi)容與標準（一）房屋及共用設施設備維修養(yǎng)護1.定期對房屋建筑進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋的裂縫、滲漏等問題。2.對共用設施設備進行日常維護保養(yǎng)，確保其正常運行。3.按照規(guī)定的維修養(yǎng)護周期，對共用設施設備進行大中修和更新改造。4.建立共用設施設備維修檔案，記錄維修情況。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準和清掃保潔頻次。2.定期對物業(yè)管理區(qū)域進行清掃保潔，包括道路、廣場、樓道、電梯等部位。3.及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。4.做好公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護工作，保持綠化美觀。（三）安全保衛(wèi)管理1.制定安全保衛(wèi)制度，加強門崗管理，實行24小時值班制度。2.對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.協(xié)助做好消防安全工作，定期組織消防演練。4.對進出物業(yè)管理區(qū)域的車輛和人員進行登記管理。（四）物業(yè)服務標準1.服務質(zhì)量應符合國家和地方有關(guān)物業(yè)管理服務標準的要求。2.業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度應達到[X]%以上。四、物業(yè)服務費用（一）費用構(gòu)成物業(yè)服務費用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）費用標準物業(yè)服務費用標準根據(jù)本農(nóng)場的實際情況，結(jié)合市場行情，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中明確約定。（三）費用收取與繳納1.物業(yè)服務費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主或使用人收取。2.業(yè)主或使用人應按時足額繳納物業(yè)服務費用，逾期未繳納的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。3.業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以根據(jù)實際情況，決定對物業(yè)服務費用進行調(diào)整，并按照規(guī)定程序進行公示。（四）費用使用與管理1.物業(yè)服務費用應?？顚Ｓ?，用于本辦法規(guī)定的物業(yè)服務支出，不得挪作他用。2.物業(yè)管理企業(yè)應定期向業(yè)主和使用人公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。3.業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以委托專業(yè)的審計機構(gòu)對物業(yè)服務費用的收支情況進行審計。五、專項維修資金（一）資金的籌集1.專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的[X]%。2.業(yè)主繳存的專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。（二）資金的使用1.專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后需要維修和更新、改造的，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會審核通過后實施。3.專項維修資金的使用情況應當定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）資金的管理1.專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。2.業(yè)主大會可以決定將專項維修資金委托給專業(yè)的管理機構(gòu)進行管理。3.政府有關(guān)部門應當加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，確保資金的安全和有效使用。六、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)管理服務合同的約定使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的用途。2.業(yè)主和使用人在使用物業(yè)過程中，應當遵守國家和地方有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。擅自改變房屋外觀。占用、損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備。排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。隨意丟棄垃圾。其他損害公共利益和他人合法權(quán)益的行為。（二）物業(yè)的維護1.業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)管理服務合同的約定，承擔物業(yè)自用部位、自用設施設備的維修、養(yǎng)護責任。2.物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護和管理。3.物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用，按照本辦法的規(guī)定從專項維修資金中列支或由相關(guān)業(yè)主共同承擔。七、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。2.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。3.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。4.業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。5.業(yè)主大會行使下列職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)。籌集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作。2.業(yè)主委員會由[X]名委員組成，其中主任[X]名，副主任[X]名。3.業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。4.業(yè)主委員會行使下列職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主大會賦予的其他職責。八、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督管理部門農(nóng)場管理部門負責對本農(nóng)場范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。（二）監(jiān)督管理措