不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論與方法習(xí)題及參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理范圍內(nèi)D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格答案：D。房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上既是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，也是評(píng)估價(jià)格。價(jià)值和價(jià)格緊密相關(guān)，在房地產(chǎn)估價(jià)中，兩者概念經(jīng)常相互關(guān)聯(lián)使用，所以說(shuō)“不是價(jià)格”表述錯(cuò)誤。A選項(xiàng)，估價(jià)師是模擬市場(chǎng)參與者的思維和行為，而不是實(shí)際的市場(chǎng)交易定價(jià)主體，所以是模擬市場(chǎng)定價(jià)；B選項(xiàng)，估價(jià)師只是給出專(zhuān)業(yè)的價(jià)值意見(jiàn)，不對(duì)價(jià)格實(shí)現(xiàn)作保證；C選項(xiàng)，由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性和估價(jià)的主觀性等因素，誤差不可避免，但應(yīng)控制在合理范圍。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/㎡。A.50B.250C.300D.350答案：B。拆除重建時(shí)，減價(jià)修正額=拆遷費(fèi)用-殘值=300-50=250（元/㎡），這里是每平方米建筑面積對(duì)應(yīng)的減價(jià)修正額，由于題目問(wèn)的是土地的減價(jià)修正額，根據(jù)題目條件，不需要再進(jìn)行面積換算等其他操作，所以該宗土地的減價(jià)修正額為250元/㎡。3.市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件是同一供求范圍內(nèi)，并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類(lèi)似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易答案：C。市場(chǎng)法是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。由于完全相同的房地產(chǎn)幾乎不存在，所以只需要在同一供求范圍內(nèi)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期存在較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易即可。A選項(xiàng)完全相同的房地產(chǎn)幾乎不存在；B選項(xiàng)相關(guān)的房地產(chǎn)交易范圍太寬泛，不一定是類(lèi)似的；D選項(xiàng)房地產(chǎn)交易沒(méi)有強(qiáng)調(diào)類(lèi)似性，不符合市場(chǎng)法的要求。4.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B。設(shè)正常成交價(jià)格為x萬(wàn)元。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，所以買(mǎi)方支付的29萬(wàn)元就是正常成交價(jià)格加上買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，即x+3%x=29，1.03x=29，解得x=29÷1.03≈28.2（萬(wàn)元）。5.某套住宅建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積為92㎡，使用面積為80㎡，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案：A。首先根據(jù)使用面積價(jià)格算出該套住宅的總價(jià)，總價(jià)=使用面積×每平方米使用面積價(jià)格=80×3000=240000（元）。然后計(jì)算每平方米建筑面積的價(jià)格，每平方米建筑面積價(jià)格=總價(jià)÷建筑面積=240000÷100=2400（元）。二、多項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處有（）。A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價(jià)D.都受區(qū)位因素的影響E.都表現(xiàn)為買(mǎi)賣(mài)價(jià)格答案：ABC。A選項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格和一般物品價(jià)格都是用貨幣來(lái)衡量和表示的；B選項(xiàng)，兩者的價(jià)格都會(huì)隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而波動(dòng)；C選項(xiàng)，都遵循按質(zhì)論價(jià)的原則，質(zhì)量好價(jià)格高，質(zhì)量差價(jià)格低。D選項(xiàng)，區(qū)位因素主要影響房地產(chǎn)價(jià)格，一般物品受區(qū)位影響較?。籈選項(xiàng)，房地產(chǎn)除了買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，還有租賃價(jià)格等多種價(jià)格形式，一般物品也不只是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。2.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.流動(dòng)性差答案：AD。A選項(xiàng)，房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性使得每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都可能不同，難以通過(guò)簡(jiǎn)單比較得出價(jià)值，需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)；D選項(xiàng)，價(jià)值量大，涉及的經(jīng)濟(jì)利益大，為了保障交易等各方的合法權(quán)益，需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。B選項(xiàng)壽命長(zhǎng)久主要影響房地產(chǎn)的使用和收益等方面，與是否需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)關(guān)系不大；C選項(xiàng)供給有限主要影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系和價(jià)格走勢(shì)，不是決定需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的關(guān)鍵因素；E選項(xiàng)流動(dòng)性差主要影響房地產(chǎn)的交易速度和市場(chǎng)活躍度等，不是決定專(zhuān)業(yè)估價(jià)的核心特性。3.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同答案：BCDE。A選項(xiàng)，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)相同是最理想的，但不是必須的，只要在同一供求范圍內(nèi)即可。B選項(xiàng)，交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合才能保證可比實(shí)例對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值評(píng)估的參考性；C選項(xiàng)，規(guī)模相當(dāng)能減少因規(guī)模差異對(duì)價(jià)格比較的影響；D選項(xiàng)，只有成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格，才能準(zhǔn)確用于比較；E選項(xiàng)，大類(lèi)用途相同是選取可比實(shí)例的基本要求，用途不同價(jià)格差異會(huì)很大。4.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資報(bào)酬率排序插入法E.收益乘數(shù)法答案：ABD。A選項(xiàng)，市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象具有類(lèi)似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，反求出報(bào)酬率；B選項(xiàng)，累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩部分，分別求出加以累加；D選項(xiàng)，投資報(bào)酬率排序插入法是通過(guò)搜集市場(chǎng)上各種類(lèi)型投資及其報(bào)酬率資料，然后把估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，將估價(jià)對(duì)象插入其中，從而確定報(bào)酬率。C選項(xiàng)指數(shù)調(diào)整法一般用于價(jià)格調(diào)整等，不是確定報(bào)酬率的方法；E選項(xiàng)收益乘數(shù)法是與收益法相關(guān)的另一種求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，不是確定報(bào)酬率的方法。5.成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。A.開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī).開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)E.開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的利潤(rùn)答案：CDE。成本法中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，是稅前利潤(rùn)，是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的利潤(rùn)。A選項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商期望獲得的利潤(rùn)可能過(guò)高不具有客觀性；B選項(xiàng)，最終利潤(rùn)會(huì)受到多種不確定因素影響，成本法中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是基于正常情況估算的平均利潤(rùn)。三、判斷題1.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。（）答案：正確。房地產(chǎn)估價(jià)原則是在長(zhǎng)期的估價(jià)實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)的，它保證了不同估價(jià)人員在相同的估價(jià)條件下，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值判斷有基本一致的認(rèn)識(shí)，從而使估價(jià)結(jié)果具有近似性和合理性。2.某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為18m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。（）答案：正確。臨街12m剛好占前兩個(gè)等份，平均深度價(jià)格修正率=（50%+30%）×（18÷12）=120%。3.一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。（）答案：正確。理論價(jià)格是房地產(chǎn)在合理市場(chǎng)條件下的價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格是在市場(chǎng)實(shí)際交易中形成的價(jià)格，成交價(jià)格是具體某次交易的價(jià)格。由于市場(chǎng)的供求變化等因素，成交價(jià)格會(huì)圍繞市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)圍繞理論價(jià)格波動(dòng)。4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（）答案：錯(cuò)誤。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析時(shí)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上，考慮該投資者的具體期望和目標(biāo)等；而用于估價(jià)時(shí)是站在一般投資者的立場(chǎng)上，以客觀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和普遍的市場(chǎng)情況來(lái)進(jìn)行測(cè)算和分析。5.運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有：搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料并進(jìn)行檢查、鑒別；整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖；預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格或價(jià)值。（）答案：錯(cuò)誤。運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有：搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料并進(jìn)行檢查、鑒別；整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖；選擇具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法并進(jìn)行計(jì)算，找出該宗房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律；利用該規(guī)律預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)格或價(jià)值。題干中缺少選擇具體方法計(jì)算規(guī)律這一步驟。四、計(jì)算題1.為評(píng)估某寫(xiě)字樓2023年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期可比實(shí)例A：成交價(jià)格5000元/㎡，成交日期2023年4月1日；可比實(shí)例B：成交價(jià)格5200元/㎡，成交日期2023年6月1日；可比實(shí)例C：成交價(jià)格5300元/㎡，成交日期2023年7月1日。（2）交易情況修正可比實(shí)例A：+2%；可比實(shí)例B：-3%；可比實(shí)例C：+5%。（均為正常價(jià)格的百分比）（3）房地產(chǎn)狀況修正可比實(shí)例A：-8%；可比實(shí)例B：-5%；可比實(shí)例C：+6%。（均為估價(jià)對(duì)象狀況的百分比）（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓以2023年1月1日為基期，價(jià)格每月比上月上漲1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2023年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。解：（1）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A：\(100\div(100+2)=100\div102\)可比實(shí)例B：\(100\div(100-3)=100\div97\)可比實(shí)例C：\(100\div(100+5)=100\div105\)（2）市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例A：\((1+1\%)^{6}\)（從2023年4月1日到2023年10月1日共6個(gè)月）可比實(shí)例B：\((1+1\%)^{4}\)（從2023年6月1日到2023年10月1日共4個(gè)月）可比實(shí)例C：\((1+1\%)^{3}\)（從2023年7月1日到2023年10月1日共3個(gè)月）（3）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)可比實(shí)例A：\(100\div(100-8)=100\div92\)可比實(shí)例B：\(100\div(100-5)=100\div95\)可比實(shí)例C：\(100\div(100+6)=100\div106\)（4）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例A的比準(zhǔn)價(jià)格\(V_{A}=5000\times(100\div102)\times(1+1\%)^{6}\times(100\div92)\)\(=5000\times\frac{100}{102}\times1.01^{6}\times\frac{100}{92}\)\(\approx5000\times0.9804\times1.0615\times1.0870\)\(\approx5652.82\)（元/㎡）可比實(shí)例B的比準(zhǔn)價(jià)格\(V_{B}=5200\times(100\div97)\times(1+1\%)^{4}\times(100\div95)\)\(=5200\times\frac{100}{97}\times1.01^{4}\times\frac{100}{95}\)\(\approx5200\times1.0309\times1.0406\times1.0526\)\(\approx5848.57\)（元/㎡）可比實(shí)例C的比準(zhǔn)價(jià)格\(V_{C}=5300\times(100\div105)\times(1+1\%)^{3}\times(100\div106)\)\(=5300\times\frac{100}{105}\times1.01^{3}\times\frac{100}{106}\)\(\approx5300\times0.9524\times1.0303\times0.9434\)\(\approx5047.47\)（元/㎡）（5）計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象價(jià)格：\(V=(V_{A}+V_{B}+V_{C})\div3=(5652.82+5848.57+5047.47)\div3\)\(=(16548.86)\div3\approx5516.29\)（元/㎡）所以，該寫(xiě)字樓2023年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格約為5516.29元/㎡。2.某宗房地產(chǎn)建成于2018年10月1日，此后收益年限為48年；2019年10月1日至2022年10月1日分別獲得凈收益58萬(wàn)元、60萬(wàn)元、65萬(wàn)元、68萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2023年10月1日后每年凈收益為72萬(wàn)元。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該宗房地產(chǎn)2023年10月1日的收益價(jià)格。解：（1）首先計(jì)算2023年10月1日后凈收益的現(xiàn)值\(V_{1}\)已知收益年限\(n=48-(2023-2018)=43\)年，每年凈收益\(A=72\)萬(wàn)元，報(bào)酬率\(Y=8\%\)根據(jù)公式\(V=\frac{A