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深圳致力至誠2011絕密檔案，第10號(hào)甲級(jí)文件潛心之作2011.11.24深圳致力至誠版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳致力至誠所有，未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。序言延安多為川地，用地面積緊張，特別是在目前市場認(rèn)可度較高的棗園新興發(fā)展區(qū)域內(nèi)，有如此平整和大規(guī)模的地塊，延安市場中可謂少之又少，因此奠定了本項(xiàng)目無可復(fù)制的土地資源稀缺性。我們感觸良多，做為地產(chǎn)人，每逢好地，我們需要做一塊對(duì)得起這樣土地，對(duì)得起延安人民的項(xiàng)目，做一個(gè)能代表當(dāng)下延安現(xiàn)代化、高端化、智能化、國際化居住的樣板示范社區(qū)。老城區(qū)成熟商業(yè)區(qū)棗園新興區(qū)本案舊城改造區(qū)極其稀缺土地，必為樣板工程，當(dāng)為高端樓盤，而高端意味著高價(jià)，高利潤，但也意味著慢銷，高風(fēng)險(xiǎn)，尤其這樣的低迷市場下，如何塑造高端呢？在當(dāng)下全國一片低迷樓市背景下，全國限購、限貸，開發(fā)商資金鏈短缺，百姓持幣觀望，三方作用壓力下，延安也或多或少無可幸免，那塑造高端，百姓是否可以接受，如何能將高端既賣出高價(jià)又快速銷售，能幫助開發(fā)商快速解決回款資金問題，這是一個(gè)矛盾！找尋平衡之道魚和熊掌其實(shí)是可以兼得的！一、產(chǎn)品價(jià)值演繹真金品質(zhì)（產(chǎn)品)二、形象價(jià)值釋放鉆石光芒(推廣）三、市場價(jià)值造勢一席難求（營銷）平衡之道營銷之道：客戶心動(dòng)策略本身是塊銅，吹噓的是塊金子，賣的是銀子的價(jià)格！逆市產(chǎn)品是硬道理推廣需抬高身價(jià)突圍靠什么？營銷造就一席難求，最終實(shí)現(xiàn)快速、高額銷售逆市之道今天提案的核心主旨產(chǎn)品+推廣+營銷=延安高端營銷傳奇根據(jù)核心主旨本次匯報(bào)內(nèi)容本次匯報(bào)時(shí)間：約2小時(shí)二、項(xiàng)目自身?xiàng)l件如何？如何做到“知己”？一、項(xiàng)目所處的宏觀市場和微觀環(huán)境如何？如何做到“知彼”？四、在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上怎樣做出調(diào)整使產(chǎn)品至善至美？并如何在增加少量成本的前提下，使本項(xiàng)目價(jià)值最大化？三、在知己知彼基礎(chǔ)上，如何準(zhǔn)確的尋找自身在市場上的位置？六、我們是如何具體操作和執(zhí)行的？（戰(zhàn)術(shù)）五、我們的銷售目標(biāo)，我們的銷售策略、推盤節(jié)奏、推廣策略是什么？（戰(zhàn)略）目錄第一部分：2011年宏觀市場判斷1、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、2011年延安房地產(chǎn)市場分析判斷3、2012年延安樓市預(yù)判第二部分：項(xiàng)目自我認(rèn)知1、自我分析2、價(jià)值梳理3、開發(fā)理念第三部分：產(chǎn)品市場定位1、項(xiàng)目定位原則2、產(chǎn)品規(guī)劃定位3、項(xiàng)目功能定位4、項(xiàng)目形象定位5、項(xiàng)目價(jià)格定位6、項(xiàng)目客群定位目錄第四部分：整盤營銷策略1、營銷總綱領(lǐng)2、推盤策略3、一期銷售執(zhí)行策略4、推廣綱領(lǐng)5、推廣策略6、推廣階段劃分7、推廣費(fèi)用及物料第一部分：市場調(diào)研分析（詳見市場調(diào)研專項(xiàng)報(bào)告）（一）、宏觀經(jīng)濟(jì)：全國宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析；（二）、中觀經(jīng)濟(jì)：延安房地產(chǎn)發(fā)展分析；（三）、微觀經(jīng)濟(jì)：競爭及消費(fèi)者市場調(diào)研；（四）、調(diào)研結(jié)論：市場調(diào)研之核心結(jié)論；第二部分：自我分析1.地塊分析篇；2.產(chǎn)品剖析；3.優(yōu)劣勢分析；容積率5.06用地面積56.557畝總建筑面積218600平米建筑密度26%住宅住宅184820平米商業(yè)6280，1、2#3F戶型三室、兩室住宅戶數(shù)1764戶車位地下700，地上70個(gè)，合計(jì)770個(gè)車位比1:0.41、地塊基礎(chǔ)技術(shù)參數(shù)地塊特點(diǎn)：地塊占地56畝，相對(duì)規(guī)模較大；地塊平整，區(qū)域較成熟，配套便捷。2、宗地噪音分析兩面臨路，噪音影響不容小覷整個(gè)項(xiàng)目東面臨市政主干道，噪音影響大；西面臨斷頭路有較弱噪音污染小區(qū)內(nèi)有社區(qū)主干道，有一定噪音污染，但不嚴(yán)重。本噪音分析而言，本案噪音污染較低，僅有東面臨主干道，其余位置噪音污染較低。利于社區(qū)規(guī)劃中高檔居住社區(qū)。強(qiáng)噪音面弱噪音面路弱噪音面較強(qiáng)噪音面考量噪音污染、觀景因素、樓體業(yè)態(tài)形式，給1地塊樓位做產(chǎn)品分級(jí)第一集團(tuán)：4、5號(hào)樓，樓王位置第二集團(tuán)：1、2號(hào)樓第四集團(tuán)：3、6號(hào)樓1地塊2地塊2號(hào)樓1號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓11號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓：3、產(chǎn)品分級(jí)1#地塊樓體資源分析樓座1#2#3#4#5#6#7#因素景觀0.00.0-0.010.020.02-0.01-0.02遮擋0.020.020.0-0.02-0.010.0-0.01噪音-0.02-0.02-0.010.00.020.010.02產(chǎn)品線0.00.0-0.010.010.01-0.010.0評(píng)定分值0.00.0-0.030.010.04-0.01-0.011、在沒個(gè)影響價(jià)格的因素中，先選擇出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)為“0”的的樓棟，表示此樓位置始終，不是太好，也不太偏；

2、打分，0.02表示很好，0.01表示較好，0表示居中，-0.01表示與“0”樓棟相比較差，-0.02表示更差。

3、最終所有分值合計(jì)為零；

4、分值的標(biāo)準(zhǔn)控制在0.02—（-0.02）之間；1地塊2地塊2號(hào)樓1號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓11號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓：整體規(guī)劃較為半圍合，實(shí)現(xiàn)了人車分流；因地制宜，較好的產(chǎn)品集中在較好地段。但戶型配比上沒有較好的體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，3、4樓王位置戶型面積配比較小，1、2相對(duì)較差位置戶型配比面積又較大，所以需要調(diào)整。整體小區(qū)雖分為兩個(gè)地塊，但整體規(guī)劃為一個(gè)小區(qū)，整體園林及產(chǎn)品搭配較為合理。4、規(guī)劃點(diǎn)評(píng)1#地塊分析

1、2、3、4、5、6、7號(hào)樓可售配比約160507㎡，其中7#作為安置樓，拋去7#（168套，18233.6平米），可銷售面積為142273.44㎡，共計(jì)1296套。1號(hào)樓

2號(hào)樓3號(hào)樓6號(hào)樓4、5號(hào)樓戶型3-2-22-2-23-2-22-2-22-2-12-2-12-2-13-2-23-2-23-2-13-2-23-2-2面積122.3495.64122.3495.6487.5393.2992.77117.1123103.62121.4106.14套數(shù)104+4104+496+496+4646464646464240+8（復(fù)式）248240+8（復(fù)式）248建筑面積23429.9221686.0817509.7621998.0829136+152025473.6+1520合計(jì)142273.44平米共計(jì)1296套比例小三室376——29%大三室520——40.1%兩室400——30.9%備注：開發(fā)商給的設(shè)計(jì)院數(shù)據(jù)存在問題，有錯(cuò)誤，以上數(shù)據(jù)按照我司核算多遍所得5、產(chǎn)品細(xì)則分析2#地塊分析

8、9、10、11號(hào)樓可售配比約20601.16㎡，其中8#作為安置樓，拋去8#（4025.16），可銷售面積為16576㎡，共計(jì)148套。9、10、11號(hào)樓8號(hào)樓戶型3-2-13-2-23-2-2面積112119.3104.32套數(shù)1481818建筑面積165764025.16備注：開發(fā)商給的設(shè)計(jì)院數(shù)據(jù)存在問題，有錯(cuò)誤，以上數(shù)據(jù)按照我司核算多遍所得1、2#總計(jì)181108平米，共計(jì)1648套，可銷售面積158849.44，可銷售套數(shù)1444套。產(chǎn)品布局——總體規(guī)劃良好，產(chǎn)品線較全；戶型設(shè)計(jì)——戶型結(jié)構(gòu)較合理，產(chǎn)品附加值高，衛(wèi)生間基本干濕分離。餐、廚連體——餐廳與廚房貼近設(shè)計(jì)，生活便利性突出；戶戶陽臺(tái)——景觀陽臺(tái)與客廳連為一體，居家舒適度提升；95%采光設(shè)計(jì)——95%衛(wèi)生間都可直接采光，空間異味盡除；客廳——大部分臥室純南朝向，客廳4米以上開間戶型優(yōu)勢點(diǎn)評(píng)：不足點(diǎn)評(píng)1、1、2#面積三室面積偏大，均是122平米的大三室，而4、5#屬于地塊樓王位置，應(yīng)該面積加大，現(xiàn)在面積是120、106平米小三室，所以建議將樓王位置三室面積加大，改成125平米左右大三室，將1、2號(hào)樓三室改成110平米小三室，實(shí)現(xiàn)好地段較舒適戶型的優(yōu)質(zhì)配比。2、三梯六戶戶型中，6號(hào)樓均是100—120的小三室和大三室，建議可以改為85平米緊湊型兩室、110平米小三室搭配，降低大三室面積，更適宜銷售。產(chǎn)品規(guī)模化效應(yīng)周邊配套較成熟產(chǎn)品地段歐式外立面適宜的戶型配比產(chǎn)品線較豐富6、產(chǎn)品價(jià)值梳理城市難得稀缺之地優(yōu)勢：劣勢=5:5項(xiàng)目優(yōu)勢不足項(xiàng)目位于延安較好的成熟區(qū)域，屬于主城區(qū)，周邊配套較成熟區(qū)域發(fā)展前景較差，所以周邊屬于延安樓市低洼，所以大環(huán)境一般產(chǎn)品兩點(diǎn)不足，可謂中規(guī)中矩中大規(guī)模，稀缺住宅用地，前景可佳項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞——核心城區(qū)輻射范疇，交通通達(dá)性較好，但居住前景一般，產(chǎn)品配套一般，亮點(diǎn)不足，尤其車位配套不足，很難滿足日后所需。結(jié)合市場與自身對(duì)比項(xiàng)目前景及藍(lán)海戰(zhàn)略思考模型結(jié)合市場，本案適宜打造中高檔，但就目前而言，本案所具備的只是地段條件，產(chǎn)品亮點(diǎn)不足，難以形成中高檔樓盤的賣相。尋找市場空白點(diǎn)搭配熱賣產(chǎn)品本案——我們要做區(qū)域軸心點(diǎn)睛之作飽和市場中制造稀缺性站在大延安的肩上藍(lán)海戰(zhàn)略藍(lán)海戰(zhàn)略——塑造五個(gè)稀缺土地稀缺性產(chǎn)品配比稀缺性附加值稀缺性風(fēng)格稀缺性性價(jià)比稀缺性市場空間由兩種海洋組成：紅海和藍(lán)海。藍(lán)海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競爭所形成的“紅?！保卣剐碌姆歉偁幮缘氖袌隹臻g,考慮的是如何創(chuàng)造需求，突破競爭。本項(xiàng)目的藍(lán)海戰(zhàn)略

五個(gè)稀缺根據(jù)操盤經(jīng)驗(yàn)得知：本項(xiàng)目五個(gè)稀缺，僅從戰(zhàn)術(shù)層面（如傳統(tǒng)的營銷推廣方式、立體轟炸式廣告、看房專線及樣板房等體驗(yàn)方式）不可能從根本上完成藍(lán)海目標(biāo)，也無法實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的歷史責(zé)任和城市形象。本案唯有從系統(tǒng)的戰(zhàn)略層面進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新，才能順利突圍，解決本項(xiàng)目面臨的各種問題與威脅，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利開發(fā)，確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)！尋找解決之道！基于市調(diào)總結(jié)及對(duì)片區(qū)、對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知的理解，制定的項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略如下：實(shí)質(zhì)性中端產(chǎn)品，營銷類中高端樓盤精品住宅形象，形成高性價(jià)比異軍突起實(shí)現(xiàn)快速傳播效應(yīng)快速銷售戰(zhàn)略關(guān)鍵詞產(chǎn)品風(fēng)格鮮明推廣包裝時(shí)尚、個(gè)性、品質(zhì)局部產(chǎn)品中高端藍(lán)海發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位：大眾精品創(chuàng)新建筑風(fēng)格，彰顯品質(zhì)感中高端品位的形象包裝及現(xiàn)場包裝適宜的戶型滿足客戶的心理需求特征看得見的景觀和戶型做足項(xiàng)目配套以精致產(chǎn)品形象拉動(dòng)客群消費(fèi)滿足客戶的產(chǎn)品需求特征獲取最大的競爭優(yōu)勢休閑、生活配套打造中檔次產(chǎn)品，塑造中高端形象，形成實(shí)質(zhì)性價(jià)比，刺激客群購專業(yè)的廣告推廣拔高項(xiàng)目形象、吸引客戶項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略分解所以，最終，我們必須走中高端大盤的道路，以避開周邊中端樓盤林立的局面，實(shí)現(xiàn)飽和中制造稀缺的目的；再者，必須走產(chǎn)品整體創(chuàng)新之路，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高性價(jià)比和高利潤率的目的。我們的目標(biāo)：中高端創(chuàng)新型社區(qū)第二部分：產(chǎn)品市場定位1、產(chǎn)品規(guī)劃定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目價(jià)格定位

4、項(xiàng)目客群定位產(chǎn)品規(guī)劃定位項(xiàng)目整體風(fēng)格細(xì)化建議項(xiàng)目園林建議項(xiàng)目附加值建議項(xiàng)目公建之車位建議項(xiàng)目公建之商業(yè)建議差異化不強(qiáng)，主題化不明確，風(fēng)格不純粹

本案風(fēng)格是簡歐風(fēng)格，相對(duì)而言1、項(xiàng)目整體風(fēng)格細(xì)化建議

本案風(fēng)格與延安多數(shù)樓盤有一定區(qū)別，但不明顯，需要引入具有明顯主題差異化的歐式風(fēng)格，才能做出差異化和檔次來。項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格園林風(fēng)格上峯一品現(xiàn)代簡約歐式華豐時(shí)代廣場現(xiàn)代簡約中式園林山水天城歐式中式園林盛世花城現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約華溪灣現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約棗園五號(hào)現(xiàn)代簡約臺(tái)地園林風(fēng)格慧智藍(lán)灣現(xiàn)代簡約中式園林本案建議風(fēng)格：國內(nèi)外高端項(xiàng)目歐式風(fēng)格目前更趨向于ARTDECO。

簡歐Art

Deco建筑風(fēng)格建筑是一種介于新古典主義與現(xiàn)代主義之間的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)建筑外在的裝飾，簡歐ArtDeco風(fēng)格建筑藝術(shù)裝飾氣勢恢宏，集華麗、高貴、典雅于一體，但宏大與華貴之余，也同樣注重建筑細(xì)部的裝飾。無論是戶外的屋頂、門樓、窗套、陽臺(tái)欄桿扶梯裝飾，每一個(gè)細(xì)節(jié)都追求精致，完美而考究……

如著名的紐約帝國大廈，洛克菲勒大廈都采用了ARTDECO風(fēng)格的建筑，上海的金茂大廈為典型ARTDECO風(fēng)格。帝國大廈金茂大廈ARTDECO風(fēng)格結(jié)合延安城中區(qū)項(xiàng)目建筑風(fēng)格和本案城市創(chuàng)新大盤的特性，同時(shí)充分考慮成本、市場差異化等因素，本案建筑風(fēng)格為特征展示：建筑輪廓及造型注重頂部造型和橫向腰線、豎向線條的處理，結(jié)合燈光設(shè)計(jì)，營造與項(xiàng)目整體風(fēng)格一致的輪廓或造型，打造中高端住宅氣場。2、項(xiàng)目園林建議園林景觀對(duì)本案的意義——控制成本，拔高項(xiàng)目形象關(guān)鍵點(diǎn)原則途徑目標(biāo)拔高形象著力打造客戶關(guān)注因素樹立價(jià)值標(biāo)桿，與其他項(xiàng)目拉開距離有利于展示和營銷以點(diǎn)景組團(tuán)為主題，打造多重景觀注重觀賞性、交往性空間的打造前提控制成本無需均勻發(fā)力，將力量集中在易感知區(qū)域要充分考慮后期維護(hù)費(fèi)用針對(duì)不同的路徑布置不同成本的景觀元素淺水體、本地植物、就地取材控制草坪面積園林風(fēng)格建議：歐式貴族皇家園林歐式皇家園林的特點(diǎn)儀式感成功感受莊重文化感受上流階層感受優(yōu)雅生活氣質(zhì)點(diǎn)景美觀大氣我司本案景觀規(guī)劃理念：1）以大門為起點(diǎn)，形成起承轉(zhuǎn)合四大景觀中心點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)形面的特點(diǎn)。2）其它區(qū)域，沿街、樓間距景觀以花草樹木為主。3）較大的起承轉(zhuǎn)合四大景觀中心點(diǎn)需要突顯歐式皇家園林的大氣、包容、美觀、奢華概念，引入較多的歐式園林元素，闊庭，長廊，雕塑等。起承合轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)起歐式闊氣大門起承合轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)承歐式風(fēng)情雕塑疊水景較小的淺水景觀起承合轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)歐式風(fēng)情闊景廣場健身平臺(tái)、幼兒玩耍平臺(tái)起承合轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)合歐式大門配合大型歐式雕塑為主起承合轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)3、其他附加值創(chuàng)新建議產(chǎn)品品質(zhì)形象提升智能系統(tǒng)安防系統(tǒng)品質(zhì)形象提升

4、5號(hào)樓挑高入口大堂設(shè)計(jì)（處理方式一）1）本案產(chǎn)品全部采用酒店式大堂挑高設(shè)計(jì)，挑高6米；局部中高檔裝修，吸引眼球，做足面子工程，增強(qiáng)客戶對(duì)于項(xiàng)目氣質(zhì)的感知度。

4、5號(hào)樓挑高入口大堂設(shè)計(jì)（處理方式二）備注：建議4、5號(hào)樓王一層架空，園林可延伸至建筑物中，提高項(xiàng)目綠化率，同時(shí)作為項(xiàng)目配套設(shè)施（室內(nèi)健身、SP會(huì)所、物業(yè)用房等），后期亦可經(jīng)營（此部分不算建筑面積）；實(shí)現(xiàn)“社區(qū)管家式服務(wù)體系”提供真正意義管家式服務(wù)，專屬為業(yè)主量身定制，城市中高端大盤需要優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)與之匹配，也唯有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，方能提升高尚社區(qū)的價(jià)值。我們所奉上的，正是專屬化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化、無償有償?shù)墓芗沂轿飿I(yè)服務(wù)。城市中高端大盤需要與之匹配的專屬物業(yè)專人設(shè)置、專項(xiàng)服務(wù)的專屬服務(wù)建立了一個(gè)以“客戶服務(wù)部”為重點(diǎn)的服務(wù)基地，24小時(shí)提供貼心合意的專屬侍服。服務(wù)中心實(shí)行：

24小時(shí)服務(wù)專線，隨時(shí)接聽住戶咨詢

24小時(shí)全天候維修服務(wù)，為住戶排除瑣事煩憂

物業(yè)經(jīng)理、主管值班制度，定期開設(shè)物業(yè)經(jīng)理接

待日

個(gè)性服務(wù)，增設(shè)藝術(shù)鑒賞、興趣沙龍、個(gè)性教育

等特色服務(wù)業(yè)主至上是高端物業(yè)的共同特點(diǎn)有償服務(wù)1、清潔服務(wù)

1）地板打蠟2）家具保養(yǎng)3）玻璃清洗

4）地毯清洗5）空調(diào)清洗2、綠化服務(wù)

1）植物租賃2）植物移栽3）植物代養(yǎng)護(hù)3、商務(wù)服務(wù)

1）代請(qǐng)翻譯2）代請(qǐng)律師3）會(huì)議室出租4）代辦商務(wù)活動(dòng)4、室內(nèi)維修服務(wù)

1）電話線移位2）水管更換、維修3）更換閥門4）更換玻璃

5）電器安裝、保養(yǎng)、維修6）更換洗面盆配件7）疏通下水道

8）更換地磚搬運(yùn)服務(wù)

1）搬家2）搬運(yùn)大件物品智能系統(tǒng)

3G極速光網(wǎng)社區(qū)

1、多方在線視頻，隨時(shí)享受聚會(huì)的歡樂。厭倦了書寫信件的繁瑣，一對(duì)一聊天的單調(diào)，遠(yuǎn)距離城市的來回奔波和只聽其因不見其影思念的煎熬。3G社區(qū)，實(shí)現(xiàn)多方在線視頻;

2、無縫覆蓋，打破空間限制的上網(wǎng)模式。告別灰暗清冷的玻璃幕墻，打破單調(diào)生硬的人為阻隔。3G社區(qū)，社區(qū)網(wǎng)絡(luò)無縫覆蓋;

3、高速上網(wǎng)，享受高速網(wǎng)絡(luò)的無限暢游。網(wǎng)絡(luò)空間無限暢游，再也聽不見焦急時(shí)鼠標(biāo)吱吱作響的聲音，點(diǎn)擊一下，瞬間展開網(wǎng)絡(luò)生活新篇章;

4、IPTV多媒體影視，精彩由你，隨心所“視”。實(shí)現(xiàn)IPTV多媒體影視，可隨意將當(dāng)前節(jié)目暫停、退后，精彩重現(xiàn)，看哪點(diǎn)哪，即興即“視”!馬上實(shí)現(xiàn)！

4、5號(hào)樓帶新風(fēng)系統(tǒng)：自然環(huán)保（造價(jià)：35元/平米）享受新風(fēng)帶來的優(yōu)質(zhì)室內(nèi)空氣品質(zhì)的同時(shí)，又最大限度的節(jié)省了通風(fēng)帶來的能量損失。風(fēng)隨人走，按需而變?？昭b維護(hù)方便，只需定期擦拭風(fēng)口即可，不占用吊頂空間。主機(jī)高靜音，壽命長、耗能?。ㄈ隉o休電費(fèi)不足100元）。風(fēng)口可根據(jù)相對(duì)濕度隨時(shí)變化開度，控制進(jìn)入和排出的新風(fēng)量?？蓭ё呤覂?nèi)99%的空氣污染，保障家人健康。會(huì)呼吸的房子滅蚊蠅磁場系統(tǒng)具有滅蚊高效、安全環(huán)保、易于維護(hù)的特點(diǎn)。08年北京奧運(yùn)村就選用了該款的滅蚊蠅設(shè)備。

滅蚊蠅磁場系統(tǒng)住宅訪客對(duì)講系統(tǒng)主要功能:實(shí)現(xiàn)客人和住戶、客人和管理中心、住戶和住戶（在管理中心同意后）可以通話。2實(shí)現(xiàn)住戶和管理中心可以看見客人（在單元門口）。3實(shí)現(xiàn)管理中心時(shí)時(shí)監(jiān)視住戶的報(bào)警狀況。實(shí)現(xiàn)管理中心對(duì)住戶單發(fā)或群發(fā)信息：在每戶家中裝1臺(tái)室內(nèi)分機(jī),再通過聯(lián)網(wǎng)由管理中心主機(jī)統(tǒng)一管理;每戶設(shè)置2只緊急按鈕、1只煤氣泄露探測器(由煤氣公司提供,可接入對(duì)講分機(jī))、每棟樓1層和2層的窗戶裝幕簾紅外探測器。

住宅訪客可視對(duì)講系統(tǒng)高新技術(shù)的運(yùn)用——智能技術(shù)——4、5號(hào)樓智能電梯系統(tǒng)IC卡智能管理可以實(shí)現(xiàn)對(duì)卡授權(quán)、限時(shí)、限層、限次、收費(fèi)與不收費(fèi)切換、設(shè)置黑名單等功能；在忘記帶卡情況下，通過密碼鍵盤輸入密碼實(shí)現(xiàn)乘梯；樓宇聯(lián)動(dòng)可以保證有親戚朋來訪時(shí)沒有卡也可以乘坐到達(dá)所需樓層。方便管理。

安防系統(tǒng)防盜報(bào)警系統(tǒng)主要功能:重要地點(diǎn)和區(qū)域進(jìn)行報(bào)警區(qū)域布防：采用前端報(bào)警探測器，達(dá)到防盜檢測、聲光報(bào)警、威懾犯罪分子、及時(shí)處理警情的目的2自動(dòng)報(bào)警和人工報(bào)警相結(jié)合：110或119與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)在小區(qū)周界設(shè)置多對(duì)紅外對(duì)射探測器,其中150M紅外對(duì)射探測器6對(duì),100M紅外對(duì)射探測器4對(duì),50M紅外對(duì)射探測器2對(duì)4在小區(qū)中心設(shè)置1臺(tái)報(bào)警主機(jī),可支持100多路防區(qū)

防盜報(bào)警防范系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要功能：

小區(qū)出入口、周界、主要公共活動(dòng)場所、地下車庫、電梯轎廂、機(jī)房等重要地點(diǎn)安裝攝像機(jī)與報(bào)警探頭聯(lián)動(dòng)自動(dòng)錄像。共多個(gè)點(diǎn)：（如下）小區(qū)室外周界設(shè)置多只室外一體化彩轉(zhuǎn)黑快球攝像機(jī)小區(qū)園區(qū)內(nèi)部設(shè)置多只室外一體化彩轉(zhuǎn)黑快球攝像機(jī)小區(qū)各個(gè)出入口設(shè)置多只室外固定槍式彩轉(zhuǎn)黑攝像機(jī)小區(qū)車庫出入口設(shè)置多只室外固定槍式彩轉(zhuǎn)黑攝像機(jī)小區(qū)住宅樓電梯轎箱設(shè)置了多只電梯專用半球彩色攝像機(jī)小區(qū)地下車庫設(shè)置了多只室內(nèi)一體化彩轉(zhuǎn)黑快球攝像機(jī)小區(qū)住宅樓一層單元入口設(shè)置了多只室內(nèi)固定半球彩色攝像機(jī)小區(qū)停車場住宅單元入口設(shè)置了多只室內(nèi)固定半球彩色攝像機(jī)設(shè)電視墻和各類控制設(shè)備：矩陣主機(jī)、控制鍵盤、硬盤錄像機(jī)等

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

巡更管理系統(tǒng)主要功能:1管理保安人員巡更作業(yè)2根據(jù)巡更計(jì)劃進(jìn)行巡更3查詢和報(bào)表的統(tǒng)計(jì)、打印4自由設(shè)置巡更排班方式5巡更記錄傳至服務(wù)器離線式小區(qū)共設(shè)置多處室外離線式巡更信息點(diǎn),中心設(shè)置多個(gè)信息采集器控制中心組成：控制中心配置了管理軟件，監(jiān)控、報(bào)警均能接入，能夠控制其所管轄區(qū)域內(nèi)的前端攝像機(jī)、報(bào)警探測器、并可以進(jìn)行有效的聯(lián)動(dòng)

24小時(shí)巡更管理系統(tǒng)創(chuàng)新形象附加值智能、科技，引領(lǐng)未來建筑趨勢由于容積率受限制，地上基本沒有地上停車位，目前所能布置的車位只有770個(gè)，還缺一倍的車位，解決辦法：第一種做法：將地下室做成地下兩層地下停車位，這樣基本滿足車位比，但問題是，這樣做土方等成本會(huì)加大。停車位建議容積率5.06總建筑面積218600平米建筑密度26%住宅184820平米1479個(gè)商業(yè)62801、2#供給3F63個(gè)供給需要車位1542個(gè)目前有770個(gè)（700地下+70地上）2）第二種做法：將地下室1層做成地下機(jī)械式立體停車位，這樣地下開挖只需一層。其優(yōu)勢在于：

A、立體停車位開挖一層大概高度在5.4米，而地下開挖兩層高度在5.6米，所以這樣從工程成本角度而言，就降低了開發(fā)成本。

B、其次，從技術(shù)層面講，做成立體停車位，1、2號(hào)樓下方的地下室就可做成地下商業(yè)(單層商業(yè)高度不低于4.8米）加以利用，有利于增加商業(yè)面積和利潤。即便不做地下商業(yè)，也可做配套商業(yè)的地下車位，滿足商業(yè)所需車位數(shù)。商業(yè)部分市場調(diào)研本案商業(yè)優(yōu)劣勢分析本案商業(yè)定位市場調(diào)研

棗園五號(hào)華溪灣圣都花園新筑小鎮(zhèn)功能定位無商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)面積無商業(yè)3000㎡4000㎡4500㎡層數(shù)無商業(yè)2層4層4層每層價(jià)格/租金無商業(yè)未售一層：15000元（租金150元/㎡）二層：9000元（租金80元）三層：6800元（50元）一層：10000元二層：7000元三層：5000元各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)無商業(yè)招商以銀行、超市為主，尚未對(duì)外銷售一層：銀行、二層：火鍋城，證劵公三層：茶秀，四層：臺(tái)球室一層：超市（1層食品2層日用品，3層服裝城），銀行延安百姓商業(yè)模式分析（城西）總結(jié)：棗園區(qū)域商業(yè)基本以零散型商業(yè)為主，業(yè)態(tài)基本以餐飲、零售構(gòu)成，檔次較低，規(guī)模不大，商業(yè)氛圍不足，人氣較差。商業(yè)功能定位上峯一品華豐時(shí)代廣場米蘭城區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)面積約1萬㎡約8000㎡5000㎡層數(shù)3層4層4層每層價(jià)格/租金未售未售一層：4.2萬，二層：2.7萬，三層：2萬

四層：1.5萬各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)一層：銀行、餐飲二層：餐飲一層：餐飲、銀行、超市一層：黃金，化妝品，醫(yī)藥超市、電子二層：男女裝，鞋城三層：童裝，家紡、內(nèi)衣四層：家電，家具延安百姓消費(fèi)模式分析（城東）總結(jié)：城東商業(yè)是城市核心商業(yè)區(qū)，以大型百貨商場、購物、餐飲、娛樂休閑為主體，檔次較高，規(guī)模較大，商業(yè)氛圍比較好，未來潛力較大。調(diào)研總結(jié)以及對(duì)本案的啟迪：1）延安整體商業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)以餐飲、購物、娛樂為主流商業(yè)業(yè)態(tài)，百姓消費(fèi)主導(dǎo)也集中與餐飲、購物上。2）延安的主流街區(qū)集中在百米大道和中心街區(qū)，其余商業(yè)區(qū)域發(fā)展較滯后，尤其是本案所在的城西區(qū)域和城南區(qū)域。3）城西區(qū)域商業(yè)基本以零散商業(yè)構(gòu)成，業(yè)態(tài)基本以餐飲、娛樂為主，檔次較低，規(guī)模不大，商業(yè)氛圍不足，人氣較差。這為本案的商業(yè)規(guī)劃帶來了一定的不利影響。4）本案所在街區(qū)無大型商業(yè)配套，以小零售店為主，租金較低，檔次較低。本案商業(yè)優(yōu)劣勢分析旺鋪熱銷必備條件：地段優(yōu)勢明顯，人流量、車流量多商圈范圍內(nèi)，商鋪氛圍濃郁面積小，總價(jià)低，易銷售旺鋪熱銷必備條件本案參照：本案商鋪對(duì)比此三點(diǎn)，是否占優(yōu)，帶此疑問，先來分析我們的商鋪本案商業(yè)部分（1）從區(qū)位上看：根據(jù)城市規(guī)劃，本區(qū)域是城西核心居住區(qū)域，商機(jī)潛力無限。（2）從購買商鋪客群上看：整體延安商鋪較為稀缺，且在政策極力打壓住宅市場環(huán)境下，商業(yè)的潛力更是具有較大發(fā)展空間。（3）從周邊業(yè)態(tài)上看:基本以零散型底商為主，主要滿足社區(qū)業(yè)主和周邊客群，而像本案這樣較大規(guī)模的商業(yè)體量較少，所以這個(gè)是空白點(diǎn)，可見本案的發(fā)展前景客觀。

本案商業(yè)優(yōu)勢：不足之處：1）：目前商業(yè)氛圍尚不濃厚，周邊多以小體量的零散型商業(yè)為主，所以難以形成集中型商業(yè)圈。。2）：因?yàn)橹苓吷虡I(yè)氛圍不濃郁，所以沒有形成固定和穩(wěn)定的商圈價(jià)值，客群未形成熱點(diǎn)消費(fèi)行為，所以區(qū)域需要本案這樣的龍頭型商業(yè)體做帶動(dòng)和拉動(dòng)作用，形成固定式商業(yè)氛圍。3）：因?yàn)樯虡I(yè)不具備足夠人氣和商業(yè)價(jià)值，所以目前本案的商業(yè)屬于培養(yǎng)型商業(yè)，暫時(shí)不足以形成熱點(diǎn)商業(yè)價(jià)值，且周邊商圈也需要一定時(shí)間形成，可以肯定的是，本案商業(yè)賣的是未來價(jià)值。本案商業(yè)總結(jié)：1）因?yàn)橹苓吷虡I(yè)氛圍不足因素，本案商業(yè)屬性屬于培養(yǎng)型商業(yè)，暫時(shí)不足以形成熱點(diǎn)商業(yè)價(jià)值，所以業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該以對(duì)商業(yè)氛圍要求較低的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，與區(qū)域業(yè)態(tài)統(tǒng)一，形成固定區(qū)域消費(fèi)模式。2）本案周邊商業(yè)氛圍不足，但是整體延安商業(yè)供應(yīng)量不足，尤其是酒店業(yè)態(tài)較稀缺，所以本案商業(yè)前景較佳，尤其本案商業(yè)銷售預(yù)計(jì)在兩年后住宅去化多半時(shí)方才銷售，所以本商業(yè)規(guī)劃和定位需要有足夠的戰(zhàn)略預(yù)見性和前瞻性。商業(yè)整體定位需具有未來性和預(yù)見性商業(yè)業(yè)態(tài)定位需要有可實(shí)現(xiàn)性和落地性本案商業(yè)定位A、定位：打造集餐飲、娛樂、休閑新領(lǐng)地B、目的：餐飲、娛樂類商業(yè)對(duì)整體地塊商業(yè)價(jià)值要求不大，易于銷售和實(shí)現(xiàn)較合理利潤。C、商業(yè)體量定位：目前本案商業(yè)規(guī)劃為地上3F底商1）從前瞻性角度分析：本項(xiàng)目商業(yè)銷售在住宅銷售多半時(shí)，時(shí)間大概在2年后才能銷售，所以需要考慮本區(qū)域未來的商業(yè)規(guī)模；故建議本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為4+1形式商業(yè)；2）從項(xiàng)目成本角度分析：本項(xiàng)目商業(yè)部分有轉(zhuǎn)換層，規(guī)劃為三層成本較高，故建議本項(xiàng)目直接規(guī)劃為4+1（地上4F+地下1F）形式有利于分?jǐn)偵虡I(yè)成本，增加商業(yè)收益利潤；3）從市場稀缺性角度分析：由于延安整體商業(yè)市場較稀缺，尤其城西（延安市旅游區(qū)）酒店業(yè)態(tài)商業(yè)非常稀缺，故建議本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為4+1形式，為后期商業(yè)規(guī)劃酒店留有余地；4）我司建議本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃以4+1形式商業(yè)；-1+4F形式商業(yè)模式風(fēng)險(xiǎn)性分析1）、-1+4F形式商業(yè)主要的銷售抗性在于3、4層銷售去化；2）、本司建議本項(xiàng)目商業(yè)后期3、4層商業(yè)可直接整體打包招商銷售，可實(shí)現(xiàn)快速銷售3）、也可將3、4層商業(yè)作為酒店業(yè)態(tài)進(jìn)行出售；負(fù)1層為KTV、迪吧等娛樂場所2—3層為經(jīng)營大型餐飲、茶樓、咖啡廳等1層為百姓便利店、中型超市、理發(fā)店、銀行網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)（-1—4層）：1）負(fù)1層：KTV、迪吧等娛樂場所2）1層為百姓便利店、中型超市、理發(fā)店、銀行網(wǎng)點(diǎn)、3）2—3層經(jīng)營大型餐飲、茶樓、咖啡廳等4）4層、網(wǎng)吧、臺(tái)球、酒店等、-1+4F商業(yè)業(yè)態(tài)闡述4層為網(wǎng)吧、臺(tái)球、酒店等、業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)名稱所需面積簡介餐飲海底撈、海底撈，干鍋居之類400-1000㎡特色餐飲，以火鍋、川菜、粵菜等為主足浴、洗浴凱撒、千子蓮500-1000㎡品牌有名氣的足浴、洗浴城KTV好樂迪KTV，夏綠地，陽光1200-5000㎡全國有名的連鎖性KTV商業(yè)業(yè)態(tài)面積及對(duì)建筑結(jié)構(gòu)要求：娛樂類業(yè)態(tài)一覽表休閑類業(yè)態(tài)一覽表業(yè)態(tài)所需面積建筑結(jié)構(gòu)要求基礎(chǔ)配套咖啡廳300-400㎡層高：4米

左右柱距：8米左右排風(fēng)機(jī)、中央空調(diào)、新風(fēng)、消防茶樓500-1000㎡層高：4米

左右柱距：8米左右排風(fēng)機(jī)、中央空調(diào)、新風(fēng)、消防商業(yè)業(yè)態(tài)面積及對(duì)建筑結(jié)構(gòu)要求：美容美體類客戶業(yè)態(tài)所需面積所需基礎(chǔ)配套養(yǎng)生瘦身館3000-5000㎡排風(fēng)機(jī)、中央空調(diào)、新風(fēng)、消防SPA館150-300㎡排風(fēng)機(jī)、中央空調(diào)、新風(fēng)、消防按摩館200-300㎡排風(fēng)機(jī)、中央空調(diào)、新風(fēng)、消防業(yè)態(tài)所需面積建筑結(jié)構(gòu)要求案例基礎(chǔ)配套快捷酒店3000-5000㎡100間左右客房上下水管徑要預(yù)留足夠如家、七天、漢庭等足夠的電力容量有天然氣更好酒店配套餐飲（可按獨(dú)立經(jīng)營設(shè)計(jì)）300-400㎡層高5米//酒店類客戶為規(guī)避項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，降低開放商資金壓力，實(shí)現(xiàn)快速銷售，我司提出第二套方案1）建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為2+1商業(yè)模式；2）地上兩層商業(yè)，地下一層商業(yè)會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化；保證開發(fā)商資金安全；3）但是2+1模式商業(yè)與4+1模式商業(yè)相比較開發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)利益最大化；故本司建議：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該是4+1商業(yè)模式；劃分原則(根據(jù)市場)：便于后期銷售，單位面積盡量劃小商鋪組合比較靈活，滿足大單購買盡量提高商鋪的實(shí)用性劃鋪建議：建議最小單位100平米一二層劃為一鋪，一并銷售。通過住宅項(xiàng)目的商鋪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，暢銷的住宅配套商鋪面積在100平米左右；由于二層的商業(yè)價(jià)值有明顯的減損，為了項(xiàng)目盡可能變現(xiàn)，建議將二層與一層劃為一鋪捆綁銷售。（既可一二層等面積垂直分割也可一二層非對(duì)等面積垂直分割）出于街區(qū)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律考慮，商鋪不宜超過兩層；通常商業(yè)經(jīng)營面積的面寬進(jìn)深比以不小于1：2為宜；為保證中高檔商業(yè)的經(jīng)營面積，同時(shí)降低投資門檻，兩層商業(yè)鋪面面積建議不超過300㎡；兩層整體面積120—300平層，單鋪面積,60-150㎡，面寬8米12m8m單層平面1、2層商鋪規(guī)劃劃分商業(yè)配套項(xiàng)目價(jià)值樹再梳理〖項(xiàng)目樹狀價(jià)值體系〗自然便捷交通教育地段價(jià)值服務(wù)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值稀缺地段，城市成熟區(qū)域、延安最大公園（西北川公園）兩面面臨街延安大學(xué)物業(yè)專屬化物業(yè)服務(wù)配套商業(yè)車位廣場建筑建筑設(shè)計(jì)建筑語言園林特色園林園林理念園林風(fēng)格空間戶型區(qū)間設(shè)計(jì)理念附加值品質(zhì)提升—精裝入戶大堂、架空層處理智能系統(tǒng)—新風(fēng)系統(tǒng)、3G極速光網(wǎng)社區(qū)、滅蚊蠅磁場系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)安防系統(tǒng)—防盜報(bào)警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)巡更管理系統(tǒng)4F+1大型主力商業(yè)超市、大賣場、臨街金鋪各種形態(tài)齊全大型地下立體停車場及地面停車位社區(qū)歐式廣場歐式ARTDECO風(fēng)格雍容、大氣、尊貴風(fēng)格，長久彌新幾何式，點(diǎn)景主題化、均好景觀皇家貴族風(fēng)情尊貴體驗(yàn)80-130平米多種戶型經(jīng)濟(jì)與舒適完美結(jié)合+創(chuàng)新金融建設(shè)銀行、工行、長安銀行、信合、中國銀行旅游景點(diǎn)楊家?guī)X革命遺址、棗園革命遺址市場形象定位一種生活格調(diào)一種生活宣言那里擁有精致的歐陸莊園，云飛水逝下猶如彌爾頓的詩篇，巋然屹立那里有造型優(yōu)美的磚墻煙囪、聳立的哥特式鐘樓、廊橋、燈塔貫穿其間，折射出法國所特有的文化底蘊(yùn)那里有漆白的柵欄、坡地草坪，錯(cuò)落有致間仿如一幅鮮明又悠然的法國風(fēng)情油畫那里午后斜陽下門庭若市，富麗繁華，彬彬有禮的管家侍奉左右那里有純正皇家貴族運(yùn)動(dòng)，馳騁于高爾夫和駿馬間，盡情享受至尊的貴族運(yùn)動(dòng)，在優(yōu)雅與刺激中，彰顯勇氣的同時(shí)也得到休閑的快感。那里有穿著考究的紳士仕女游離其間，徜徉于緩慢而悠揚(yáng)的樂聲中，或聞樂翩翩起舞，或靜靜品味悠悠藝術(shù)氣息。那里有流行于貴族社交圈內(nèi)的下午茶文化，精致的骨瓷茶具，細(xì)細(xì)品嘗英式傳統(tǒng)點(diǎn)心，慢慢啜飲……這個(gè)為市場所建造的優(yōu)雅生活方式有市場吸引力么？由純正歐陸園林、雍容闊氣的外立面、品質(zhì)而創(chuàng)新的戶型、大氣而美觀的會(huì)所，以及足夠成熟和便捷的成熟配套，共同構(gòu)建一處優(yōu)越生活方式，其本質(zhì)是蘊(yùn)含著一種源自歐洲貴族人的浪漫與雍容、享受的DNA，是一種源自人類尊崇與自然的心靈渴望與感召的理念。這個(gè)理念，就是貴族記。向往的所在>歐洲貴族的優(yōu)雅DNA優(yōu)雅優(yōu)越的目標(biāo)>延安的貴族圈層現(xiàn)在，可以描述并寫真這種怡然優(yōu)雅生活方式的對(duì)象們了。他們不是最富有的人，而是這個(gè)時(shí)代正在崛起的中資精英。他們中的相當(dāng)一批將成為下一個(gè)時(shí)期最成功的人。他們是時(shí)代中堅(jiān)，精神與思想富有，全球視野和意識(shí)、擁有社會(huì)責(zé)任與抱負(fù)的精英。智識(shí)工作者、自由撰稿人、藝術(shù)工作者、企業(yè)中高層骨干、國家公務(wù)員、新興中小企業(yè)主是這群人的主要社會(huì)成份。優(yōu)雅的標(biāo)簽>本項(xiàng)目的格調(diào)與意境總括來說，項(xiàng)目所展現(xiàn)的調(diào)性就是與中國貴族切合的訂制原型，那就是歐陸繁華、自然、優(yōu)雅、浪漫和諧、舒適的歐洲貴族貴族生活。細(xì)劃而言，Immaculate>>極盡完美的Casual>>格調(diào)優(yōu)雅的Elegant>>閑適舒意的項(xiàng)目形象定位

非君莫享核心策略：針對(duì)主流客群，做足產(chǎn)品價(jià)值，占領(lǐng)高端市場精神形象：精英的棲息地、上流的聚集圈、休閑的天地。無論是區(qū)域價(jià)值、建筑規(guī)劃、園林景觀、還是建筑質(zhì)量以及物業(yè)管理、項(xiàng)目包裝、銷售執(zhí)行，都充分體現(xiàn)名流生活場景。定位語：棗園·22萬歐派皇室作品釋義：整體項(xiàng)目地段價(jià)值，規(guī)模價(jià)值，風(fēng)格價(jià)值釋放現(xiàn)。歐派皇室作品代言最為純正貴族生活，賦予尊貴、賦予優(yōu)雅，賦予最低調(diào)的奢華氣質(zhì)。廣告語：一襲千秋世代風(fēng)華釋義：歐洲皇家貴族千年史，按等級(jí)高低排列，公爵、侯爵、伯爵、子爵、男爵體制森嚴(yán)，實(shí)行長子繼承制。尊貴的家族地位、顯赫的身份、純正的貴族血統(tǒng)等代代傳承，福澤子孫后代，世襲世世代代的家族榮耀。城央就是一處天生王者棲居地，貴族皇室作品以此匹配閣下尊貴身份，為人生再添榮耀，成就下一個(gè)家族傳奇。定位語：棗園·22萬·歐陸名著釋義：城市中心，22萬首席貴族地，歐陸皇家風(fēng)格最為真實(shí)的寫照。廣告語：流動(dòng)的世界畫卷釋義：項(xiàng)目呈現(xiàn)多樣的便捷、時(shí)尚、優(yōu)雅、品位的生活感受，這一切源自世界的生活畫卷隨水輕輕流淌。案名建議我們就此發(fā)掘項(xiàng)目的案名方向——﹛格林春天﹜或者說，我們將通過——以異域貴族文化彰顯項(xiàng)目高貴品質(zhì)案名建議或者說，我們將通過——以稀缺歐式美景文化彰顯項(xiàng)目高貴品質(zhì)我們就此發(fā)掘項(xiàng)目的案名方向——﹛美景天城﹜市場價(jià)格定位目前多數(shù)樓盤采用市場比較法來確定樓盤的均價(jià)。下面較為詳細(xì)的介紹一下市場比較法：制定價(jià)格的步驟為：選擇比較樓盤確定參考權(quán)重在“平均價(jià)格分析表“的各因素之間進(jìn)行評(píng)分參考評(píng)分、權(quán)重及價(jià)格計(jì)算出本樓盤的均價(jià)定價(jià)的影響因素123位置交通狀況周邊環(huán)境建筑形態(tài)654789101112社會(huì)公共教育設(shè)施規(guī)模景觀戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施發(fā)展商信譽(yù)度工程進(jìn)度交樓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理結(jié)合市場需求及我司代理經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場比較法”制定價(jià)格；在給各住宅單元具體定價(jià)時(shí)，充分考慮其景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。

價(jià)格定位一級(jí)因素二級(jí)因素三級(jí)因素權(quán)重打分(滿分100）上峯一品山水天成華溪灣豐足家園上峯一品山水天成華溪灣豐足家園位置（35%）

環(huán)境(17.1%)升值潛力3.70%939090853.4413.333.333.145噪音影響3.70%789480902.8863.4782.963.33治安狀況2.40%907590832.161.82.161.992區(qū)域印象1.20%956790801.140.8041.080.96景觀資源3.10%758582752.3252.6352.5422.325交通(10%)車行管制2.70%706080871.891.622.162.349公交路線5.30%956090605.0353.184.773.18片區(qū)配套(7.9%)教育配套3.10%985090863.0381.552.792.666生活配套3.10%905085822.791.552.6352.542文化配套1.70%875085841.4790.851.4451.428結(jié)合本項(xiàng)目情況，及周邊市場情況我們采用科學(xué)的市場比較法計(jì)算本項(xiàng)目的入市均價(jià)；可比對(duì)項(xiàng)目：本體素質(zhì)（30%）

項(xiàng)目規(guī)模6.80%809980905.446.7325.446.12工程進(jìn)度6.00%989092605.885.45.523.6規(guī)劃設(shè)計(jì)(7%)實(shí)用率0.80%879085830.6960.720.680.664創(chuàng)新性1.40%708070750.981.120.981.05層高1.00%758075740.750.80.750.74設(shè)計(jì)合理1.60%768680821.2161.3761.281.312通風(fēng)采光1.40%808983851.121.2461.1621.19梯戶比0.60%839180810.4980.5460.480.486樓間距0.40%909384860.360.3720.3360.344小區(qū)智能化3.10%939590932.8832.9452.792.883建筑材料1.50%788580831.171.2751.21.245小區(qū)配套6.90%809670905.526.6244.836.21小區(qū)園林6.70%759670905.0256.4324.696.03車位比3.00%879780862.612.912.42.58建筑外觀5.00%8090758044.53.754物業(yè)管理(14%)品牌8.30%959880787.8858.1346.646.474收費(fèi)2.00%807078781.61.41.561.56開發(fā)承建(7%)

承建商（建筑質(zhì)量）2.00%758075781.51.61.51.56開發(fā)商品牌2.00%859780831.71.941.61.66開發(fā)商實(shí)力2.50%879878842.1752.451.952.1證件齊全度五證情況5.00%879070604.354.53.53銷售進(jìn)度銷售速度2%92959001.841.91.80項(xiàng)目均價(jià)480052004800

85.38285.71980.7178.725市場權(quán)重

0.9220327470.9184078210.9754057741二、合成市場均價(jià)階段計(jì)算內(nèi)容代碼上峯一品山水天成華溪灣豐足家園權(quán)重得分Q0.9243868730.9207526920.9778961711實(shí)際均價(jià)——470051004800——權(quán)重系數(shù)——0.9243868730.9207526920.9778961711權(quán)重均價(jià)PI4344.6183034695.8387294693.9016——樓盤權(quán)重WI30%20%50%——樓盤權(quán)重價(jià)PI*WI1303.385491939.16774582346.9508——初步合成項(xiàng)目市場均價(jià)4589.5040471、經(jīng)過系統(tǒng)計(jì)算初步合成樓盤入市均價(jià)4590元；2、由于各樓盤所報(bào)均價(jià)都是對(duì)外均價(jià)，另外優(yōu)惠未能算入；所以綜合考慮本樓盤入市均價(jià)為：4498—4544元/平米；3、考慮到樓盤介入市場需快打快消，快速回籠資金，進(jìn)入安全期，故建議項(xiàng)目入市均價(jià)在4300元/平米；考慮到項(xiàng)目今年下半年才能正式發(fā)售，根據(jù)市場價(jià)格的變化走勢，我司對(duì)項(xiàng)目明年正式發(fā)售時(shí)的價(jià)格做預(yù)判。按總均價(jià)P=

總定價(jià)區(qū)間值/2*[1+項(xiàng)目形象值+板塊季增長率*（開發(fā)周期/風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）]本項(xiàng)目總均價(jià)P=4300*[1+0.02+3%*（2/1.7）]=4536元項(xiàng)目形象值:0.02板塊季增長率平均值=3%開發(fā)周期=2年風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.7本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售整盤均價(jià)=4600元/每平米設(shè)：EP1、△Q1、△P1分別為本項(xiàng)目的價(jià)格彈性系數(shù)、敏感性銷售量變化、均價(jià)敏感區(qū)間；EP2、△Q2、△P2分別為均價(jià)5500的普通住宅的需求彈性系數(shù)、敏感性銷售量變化、均價(jià)敏感區(qū)間。已知：經(jīng)驗(yàn)值△P2為均價(jià)4300的普通住宅的均價(jià)敏感區(qū)間=400元/平方米，P1取比準(zhǔn)價(jià)4600元/平方米

根據(jù)：EP1=△Q1/△P1*P1Q1>EP2=△Q2/△P2*P1Q1

得：4200元/平方米<△P1=σ≤4700元/平方米模糊定價(jià)區(qū)間（4200，5000）彈性確定模糊定價(jià)區(qū)間：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)整盤銷售均價(jià)4600元/平米峰值最高價(jià)突破5000元/平米本項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市銷售均價(jià)4300元/平米那些人來體驗(yàn)它（一）、區(qū)域消費(fèi)群階層需求角度分析；階層類型定義資產(chǎn)與身價(jià)目前居住情況對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度關(guān)注點(diǎn)富貴階層富而且貴200萬以上有自己滿意的住宅一般不關(guān)注或者以投資性為主安全安靜升值潛力富裕階層富而不貴100萬以上有自己基本滿意的住宅，相投資房地產(chǎn)業(yè)；一般不關(guān)注或?qū)γ娣e較小戶型進(jìn)行投資功能性及升值潛力大康階層基本富裕50-100萬有住宅，但需要提升、改善現(xiàn)有居住條件；有合適的住宅會(huì)考慮購買，基本以舒適大三房為主；性價(jià)比品質(zhì)等小康階層基本舒適生活30—50萬沒有住宅或?qū)ΜF(xiàn)有住宅不滿意；以大兩房或小三房為主性價(jià)比品質(zhì)等準(zhǔn)小康階層經(jīng)過努力可以基本舒適生活15—30萬沒有住宅以小兩房為主價(jià)格（二）、區(qū)域目標(biāo)客戶群年齡角度劃分；1、24—32歲之間的白領(lǐng)階層；剛性自住，屬于過度性置業(yè)，相當(dāng)一部分用于婚房，對(duì)價(jià)格很敏感，需求旺盛，客戶典型特證為文化素質(zhì)較高，服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，具有小資情調(diào)；2、收入穩(wěn)定，但生活壓力大的中年人士31—45歲之間； （1）、注重商業(yè)社交； （2）、追求經(jīng)典、有代表性的設(shè)計(jì)；（3）、更為沉實(shí)、穩(wěn)重、理性；（三）、目標(biāo)客戶群區(qū)域角度劃分；1、根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得出：延安市市區(qū)及部分郊區(qū)客戶群為主，外加部分周邊縣城客戶群；（以延長、安塞、志丹、吳起居多）；2、參考兄弟樓盤《棗園五號(hào)》，《華西灣》客群：延安市城西客群（50%）；市區(qū)及百米大道客群（20%）；延安市其他區(qū)域（10%）；延安市周邊縣城（20%）；（四）、綜述本項(xiàng)目客戶特征；客戶定位客戶特征描述所占比例核心客戶群年齡28—45的白領(lǐng)階層，主要為過渡性置業(yè)，相當(dāng)一部分用于婚房；及改善型居住客戶群45%重點(diǎn)客戶群有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的剛性投資客群，看好未來房產(chǎn)市場前景，手中有部分閑錢（可自住，可投資）25%邊緣客戶群進(jìn)城客戶群或純投資型客戶，看好延安城西板塊，同時(shí)追求一定的物業(yè)增值；（投資型）20%游離客戶群偶得客戶群，屬于周邊樓盤游離的客戶群體10%他們是享受城市的現(xiàn)代中堅(jiān)，是本案的重點(diǎn)客群。事業(yè)觀—多以事業(yè)為生活的重心，強(qiáng)調(diào)事業(yè)的長足發(fā)展，追求長期效益生活閱歷—政府官員、企業(yè)高管、經(jīng)商,，擁有較為廣闊的視野和豐富的生活閱歷投資觀—精明/穩(wěn)健，投資意識(shí)強(qiáng)，自主判斷能力，投資領(lǐng)域廣，較具前瞻性。品牌觀—以品牌作為衡量身份與生活品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，借助特定的符號(hào)標(biāo)榜自我，習(xí)慣在固定的場所消費(fèi)。延安企事業(yè)及政府單位員工、公務(wù)員等，以及城中心片附近大中型企業(yè)技術(shù)人員和管理層主力客戶寫真事業(yè)有成，收入穩(wěn)定，處于人生重要的上升期、穩(wěn)定期，認(rèn)為房產(chǎn)是標(biāo)定身份的重要手段；工作之外追求享受，不只滿足于生活的品質(zhì)，更注重生活的情調(diào)。他們是追求機(jī)會(huì)的上升階層，機(jī)會(huì)和便利對(duì)他們有足夠的吸引力。高級(jí)技術(shù)人員、白領(lǐng)、自由職業(yè)者、商鋪經(jīng)營者以及部分公務(wù)員共同構(gòu)成延安新置業(yè)中機(jī)會(huì)取向的上升階層。主力客戶寫真追求——處于事業(yè)奮斗的黃金時(shí)期，上進(jìn)、努力，期望出人頭地；繁忙——工作、家庭、親情、愛情、友情，一切都很重要，分身乏術(shù)；小康——財(cái)富處于積累上升的階段，四處賺錢并四處花錢，寬裕并拮據(jù)；小資——電影、酒吧、互聯(lián)網(wǎng)，追求有品質(zhì)的生活。他們是城市向上的力量，不斷追求卓越，，他們?cè)趧?wù)實(shí)的基礎(chǔ)上又講點(diǎn)品味，會(huì)為適度個(gè)性的商品表現(xiàn)出驚人的消費(fèi)力；他們喜歡與有智慧的人交流，但不盲目崇拜，對(duì)事物有自己的見解。主力客戶需求取向虛榮感強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的絕對(duì)占有和身份感的體現(xiàn)，并以此來彰顯自己的社會(huì)地位，獲得虛榮感。舒適感從景觀園林、居住空間以及各種配套等多角度出發(fā)，全面追求舒適度、舒適感。專屬性隱私性小圈子人群的獨(dú)特境界。排斥輕易獲取。喜歡自我擁有，而他人無從得到。前瞻性精神領(lǐng)袖的特質(zhì)。第四部分：項(xiàng)目整體營銷策略1、整體營銷綱領(lǐng)

2、控盤及回款計(jì)劃3、項(xiàng)目啟動(dòng)策略

4、一期銷售執(zhí)行策略4、推廣綱領(lǐng)

5、推廣策略6、推廣階段劃分

7、推廣費(fèi)用及物料一、什么樣的產(chǎn)品才能保價(jià)沖量？二、在延安客戶逐漸觀望為主流的大環(huán)境下，如何引爆居住需求？三、如何在競爭激烈的市場中，異軍突起，標(biāo)新立異？四、高端物業(yè)的獨(dú)特資源如何借用和包裝？項(xiàng)目面臨的核心營銷問題我司觀點(diǎn)一：流量為王，確保企業(yè)戰(zhàn)略資金基本平衡。首先，鑒于市場因素以及開發(fā)商戰(zhàn)略，我們認(rèn)為回籠現(xiàn)金流快速去化是確保企業(yè)良性發(fā)展與戰(zhàn)略平衡的基礎(chǔ)。其次，借助創(chuàng)造“適銷對(duì)路”的產(chǎn)品，以確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)我司觀點(diǎn)二：區(qū)域、及延安市其他客源為主流，城鎮(zhèn)外市通達(dá)沿線為輔區(qū)域、延安市附近客群增量應(yīng)當(dāng)首先納入其中，輔城鎮(zhèn)、外市客群，輻射首次置業(yè)青年，實(shí)現(xiàn)中青年物業(yè)跨界銷售。

我司觀點(diǎn)三：服務(wù)、品質(zhì)配置作為項(xiàng)目差異化競爭的核心突破口縱觀各案，均以地段、規(guī)模、風(fēng)格為核心賣點(diǎn)，本案如何跳出固有圈層，如果在共性中謀求特性，成為區(qū)域內(nèi)的引領(lǐng)者與挑戰(zhàn)者，我方認(rèn)為唯有打造專屬中年的主題服務(wù)物業(yè)體系，升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)方可異軍突起。我司觀點(diǎn)四：2012年4，5月入市最佳，搶占發(fā)布先機(jī)近年來隨著延安的城市化發(fā)展，“板塊日漸成熟，”已成燎原之勢；因此根據(jù)市場環(huán)境、政策影響，考慮區(qū)域成熟度、工程進(jìn)度等諸多因素，本案明年4、5月份前入市，是最佳時(shí)機(jī)。營銷總綱領(lǐng)我們的營銷節(jié)奏總思路1、整體營銷節(jié)奏思路：重點(diǎn)以銷售住宅產(chǎn)品為主，前期銷售1號(hào)地塊住宅；銷售80%，然后再銷售2號(hào)地，整體住宅銷售85%即可銷售商業(yè)部分，因?yàn)榇藭r(shí)的住宅儲(chǔ)蓄的客群完全可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)客群的需求，也可實(shí)現(xiàn)商業(yè)的快速高價(jià)銷售。2、進(jìn)案場后開展控盤分期銷售策略，采用樓盤客戶蓄客——認(rèn)籌——解籌——開盤的爆破式營銷方式，最終實(shí)現(xiàn)快速、穩(wěn)健、最大化利潤的銷售3、商業(yè)部分策略：商業(yè)部分必須對(duì)產(chǎn)品做明確的業(yè)態(tài)定位劃分后，方能做針對(duì)性招商和銷售，銷售采取先難后易的方式；建議先主體封頂才可銷售商業(yè)，商業(yè)可采取帶租約銷售，這樣有利于買高價(jià)商業(yè)。4、車位部分：住宅、商業(yè)均開盤后，具備了足夠的業(yè)主量，再進(jìn)行車位的發(fā)售較適宜。推盤策略推案原則1.分批次組團(tuán)推案考慮到本案規(guī)模較大，建議本案住宅可根據(jù)工程節(jié)點(diǎn),結(jié)合工期，分批推出，以爭取最大程度的合理利潤。2.組合推案每批好、次好、中產(chǎn)品組合推案，客戶含蓋面廣，保證去化率，同時(shí)，保留部分最佳位置最后推，以實(shí)現(xiàn)該區(qū)域價(jià)格提升。推盤節(jié)奏示意劃分參考樓位等級(jí)劃分，1、2地塊共分三期，實(shí)現(xiàn)了每期各個(gè)等級(jí)產(chǎn)品均有，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品線較為豐富，各個(gè)階段價(jià)格較為均勻，利于銷售；本次產(chǎn)品分期劃分，有利于實(shí)現(xiàn)從一期至三期價(jià)格不斷攀升的目標(biāo)，1地塊2地塊2號(hào)樓1號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓11號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓：

三期一期

二期整體營銷節(jié)點(diǎn)劃分（2012年6月—2014年，預(yù)計(jì)2-3年銷售周期）5月下旬—8月中旬3月—5月12-2月底時(shí)間住宅銷售節(jié)奏工程繼續(xù)開盤

二期工程開始營銷中心到位、項(xiàng)目開工銷售物料完成售樓部包裝工程進(jìn)度蓄客期準(zhǔn)備及形象期強(qiáng)銷9月上旬—11月下旬排號(hào)、解籌開盤預(yù)計(jì)一期房源封頂

11月25—13.6月持續(xù)期313年6月—10月13年11月—14年6月景觀完成2號(hào)地動(dòng)工持銷期2商業(yè)銷售節(jié)奏準(zhǔn)備及形象期定向招商/銷售客戶開盤強(qiáng)銷階務(wù)1期房源1批次銷售1期2批次蓄水排號(hào)、開盤12月2期排號(hào)13.年4月2期開盤10月3期開盤商業(yè)招商銷售車位銷售節(jié)奏銷售車位營銷強(qiáng)度持續(xù)期4住宅清盤車位和商業(yè)銷售5月—8月3月—5月11年11月—12年3月時(shí)間住宅銷售節(jié)奏達(dá)成排號(hào)量目標(biāo)營銷中心到位、銷售物料完成宣傳物料完成銷售進(jìn)度蓄客期形象及入市期9月—11月1批次銷售2批次蓄客排號(hào)2批次銷售營銷強(qiáng)度本項(xiàng)目1期營銷節(jié)奏一期，以較低價(jià)實(shí)現(xiàn)入市目標(biāo)。二期，為項(xiàng)目過度階段，也是項(xiàng)目利潤回收關(guān)鍵期，建議價(jià)平量升。低開入市，逐漸提升價(jià)位內(nèi)部認(rèn)購期一期1批次一期2批次二期蓄客3-4月5月下旬9月—11月12月價(jià)格波動(dòng)曲線價(jià)格走勢價(jià)格時(shí)間4500元/平米4700元/平米5000元/平米持續(xù)期34300元/平米項(xiàng)目啟動(dòng)策略一、項(xiàng)目開工策略先開工一期所要銷售房源3、4、7號(hào)樓，其次在開工1、2、5、6號(hào)樓，最后啟動(dòng)2號(hào)地塊；這樣有利于工程配合銷售進(jìn)度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售工作。1地塊2地塊2號(hào)樓1號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓11號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓：

三期一期

二期二、項(xiàng)目1期次啟動(dòng)目標(biāo)認(rèn)籌排號(hào)“鋼槍磨亮，必勝之戰(zhàn)”完成預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)解籌

3、4#，實(shí)現(xiàn)60%解籌率

1、推廣費(fèi)用核算2、推廣綱領(lǐng)3、推廣策略4、推廣各階段闡述項(xiàng)目整體推廣策略推廣費(fèi)用核算媒介策略：短信、派單、網(wǎng)絡(luò)炒作展示策略：戶外、圍墻形象展示媒介策略：夾報(bào)、公交媒體、網(wǎng)絡(luò)展示策略：售樓處開放活動(dòng)策略：促銷活動(dòng)媒介策略：短信、網(wǎng)絡(luò)、直投展示策略：售樓處、工地展示媒介策略：網(wǎng)絡(luò)，戶外廣告展示策略：體驗(yàn)中心展示由本案的營銷命題引發(fā)的量化思考：60%420個(gè)認(rèn)籌客戶2500個(gè)來訪客戶25000個(gè)影響力認(rèn)籌客戶量、媒體支持量以上可知，推廣所需物料項(xiàng)目規(guī)格工藝數(shù)量銷售物料折頁34.5*18MM四色燙金5000份戶型單張A4格拉絲135G1萬份海報(bào)A3UV2萬份認(rèn)籌協(xié)議書A4無1000個(gè)名片90*50MM單面燙金60盒紙杯普通普通10000胸牌常規(guī)PVC8個(gè)渠道類型所占比例活動(dòng)20%戶外廣告30%報(bào)紙20%短信10%戶型等物料6%網(wǎng)站4%其它10%總計(jì)100%渠道推廣費(fèi)用預(yù)算階段蓄勢期開盤期持續(xù)期尾盤期投放比例40%30%20%10%2012年整年推廣費(fèi)用階段劃分，整體推廣費(fèi)用為整年銷售額的0.5%，不包含銷售部搭建、包裝費(fèi)用僅指廣告發(fā)布、制作費(fèi)用。推廣綱領(lǐng)先造勢，后廣告

山雨欲來風(fēng)滿樓先讓延安和區(qū)域人民知曉，人人傳送，爭相議論知名度就是重奪品牌的土壤，重奪市場話語主導(dǎo)權(quán)的有力武器足夠厚重，足夠?qū)拸V，才能培育參天大樹前期知名度越高，后期延展空間越大。策略以輿論引導(dǎo)、事件制造、公關(guān)活動(dòng)為主推廣綱領(lǐng)1大眾證言，小眾傳播

整合大眾媒體，實(shí)現(xiàn)小眾滲透整合大眾媒體：戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)小眾傳播媒體：派單、夾報(bào)等；推廣綱領(lǐng)2SP活動(dòng)貫穿始終利用SP活動(dòng)制造話題，提升項(xiàng)目價(jià)值。產(chǎn)品推介會(huì)節(jié)能研討會(huì)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)推廣綱領(lǐng)3圍繞售樓處周邊進(jìn)行，以客戶邀約為目的各種活動(dòng)，從而吸引客戶關(guān)注?！贾黝}活動(dòng)〗利用節(jié)日等活動(dòng)，同客戶進(jìn)行情感聯(lián)系；舉辦如賞月，登高等互動(dòng)性體驗(yàn)活動(dòng)，帶動(dòng)現(xiàn)場氣氛，同時(shí)塑造別墅高雅人文內(nèi)涵。〖節(jié)日活動(dòng)〗認(rèn)籌中和年終答謝推介活動(dòng)。組織業(yè)主，及意向業(yè)主答謝活動(dòng)，促進(jìn)老帶新成交?！伎蛻舢a(chǎn)品推介會(huì)及答謝活動(dòng)〗現(xiàn)場包裝是推廣之重推廣綱領(lǐng)4利用景觀設(shè)計(jì)圖紙引發(fā)客戶（希望可以打造景觀示范區(qū),形成異域景觀一大亮點(diǎn)。）樣板間效果圖先行（精裝修、科技系統(tǒng)等一應(yīng)俱全，現(xiàn)場展示未來生活場景）電子屏各種效果展示項(xiàng)目施工現(xiàn)場

對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行包裝，包括圍墻，過道，沿街道旗等物業(yè)先行（營造出安全、舒適、尊貴生活氛圍。）項(xiàng)目品牌先行（規(guī)范項(xiàng)目VI與理念，在8月份開始先于銷售進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳。）推廣策略：文化訴求（都市繁華+時(shí)尚、鮮明個(gè)性生活）＋產(chǎn)品特征（科技+品質(zhì)）前期后期賣點(diǎn)組合產(chǎn)品實(shí)體具體訴求整體形象炒作促進(jìn)銷售大環(huán)境、產(chǎn)品力

前期推廣：用產(chǎn)品實(shí)體說話，將大環(huán)境、產(chǎn)品力構(gòu)建起來，進(jìn)行意識(shí)形態(tài)（戶外）——“震撼”

；現(xiàn)場環(huán)境（景、人文環(huán)境）——“打擊”；依靠個(gè)性、時(shí)尚生活（私密生活狀態(tài)）——“誘惑”；全方位、多層面進(jìn)行精神和利益的雙重打擊，塑造項(xiàng)目高端整體形象、促進(jìn)銷售.

后期推廣：在項(xiàng)目市場形象建立的基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)品實(shí)體品質(zhì)體驗(yàn)，來塑造定位中高端、繁華都市生活享受，從而使產(chǎn)品與客群合二為一。

78910101212..112.211第一階段強(qiáng)銷價(jià)值提升關(guān)鍵期第二階段項(xiàng)目核心價(jià)值推進(jìn)期第三階段生活形態(tài)塑造/品牌鞏固期第四階段品牌延續(xù)期廣告攻擊強(qiáng)度12.3熱銷期12月2期蓄客蓄勢期3月-4月持續(xù)期13年1月以后強(qiáng)銷期開盤金九銀十78910101212..112.211第一階段強(qiáng)銷價(jià)值提升關(guān)鍵期第二階段項(xiàng)目核心價(jià)值推進(jìn)期第三階段生活形態(tài)塑造/品牌鞏固期第四階段品牌延續(xù)期公關(guān)活動(dòng)規(guī)劃12.3蓄勢期3月-4月推介會(huì)項(xiàng)目現(xiàn)場啟動(dòng)儀式認(rèn)籌活動(dòng)、開盤活動(dòng)歐派名貴生活攝影展投資理財(cái)講座時(shí)尚彩妝、保養(yǎng)健康講座節(jié)能論壇業(yè)主聯(lián)誼會(huì)強(qiáng)銷期開盤金九銀十推廣策略全盤推廣戰(zhàn)略運(yùn)籌造勢在前期借助項(xiàng)目核心價(jià)值、稀缺地段、產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值及風(fēng)格創(chuàng)新影響意義，建立起項(xiàng)目鮮明的獨(dú)有優(yōu)勢，形成于競爭對(duì)手的有效區(qū)分。在前期市場影響力基礎(chǔ)之上，不斷強(qiáng)化項(xiàng)目的生活價(jià)值，私密、品質(zhì)居住、靈魂化居住概念，以及項(xiàng)目實(shí)景與配套的呈現(xiàn)，打造項(xiàng)目鮮明的情調(diào)生活品位。在項(xiàng)目建成、招商、開放的推動(dòng)下，借項(xiàng)目實(shí)景呈現(xiàn)、入伙等節(jié)點(diǎn)，通過系列的現(xiàn)場活動(dòng)與傳播配合，不斷強(qiáng)化展現(xiàn)項(xiàng)目領(lǐng)先、高品位的生活感染力，鞏固項(xiàng)目地位，形成口碑。歐派名貴精品

品味人生“城型”掃尾推廣階段劃分：123月-----5月末568910122013234開盤現(xiàn)場A造勢攻擊釋放/成型/放大未來城市

品位坐標(biāo)C持銷攻擊事件/活動(dòng)/答謝當(dāng)代原味

歐派品位生活觀B開盤攻擊蓄水/開盤/熱銷前所未見

歐派名著畫卷外圍攻擊是主戰(zhàn)場軟性新聞、報(bào)紙、戶外形象、結(jié)合稀缺性炒作……現(xiàn)場籌備是輔戰(zhàn)場物料準(zhǔn)備、售樓處、示范環(huán)境、道旗、圍擋……對(duì)位攻擊是主戰(zhàn)場客戶營銷、圈層營銷、圈層媒體、事件營銷……外圍攻擊是輔戰(zhàn)場報(bào)紙、戶外、軟文……攻擊軸時(shí)間軸戰(zhàn)術(shù)軸現(xiàn)場攻擊是主戰(zhàn)場事件營銷、活動(dòng)營銷外圍攻擊是輔戰(zhàn)場報(bào)紙、戶外、軟文……整盤攻擊階段戰(zhàn)略布局6-8月12月320149-10月開盤現(xiàn)場通路1：利用網(wǎng)絡(luò)資源凡中產(chǎn)、白領(lǐng)小資階層，大都擁有QQ作為網(wǎng)絡(luò)通訊工具。通過QQ彈出式即時(shí)窗口，精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客群，即時(shí)宣傳項(xiàng)目信息。同時(shí)QQ農(nóng)場成為白領(lǐng)一族最為青睞的網(wǎng)頁空間小游戲，可于其中投放廣告。籌辦一份關(guān)于項(xiàng)目的DM雜志，定期（每一個(gè)月左右一次）出版，面向白領(lǐng)小資一族，投放社區(qū)、會(huì)所、KTV、酒店、寫字樓、出租車等場所，詳細(xì)描繪青年階層生活方式及時(shí)尚宣傳，并介紹項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展、服務(wù)等。通路2：將海報(bào)做成《歐派公社》DM雜志。直遞派送通路3：包圍TAXI——出租廣告的重視乘坐出租車是城市夜貓子的一大特點(diǎn)，因而出租車廣告須重點(diǎn)考慮：1.座排廣告

2.魅力延安

3.交通廣播

4.車頂廣告

5.車位LED通路4：創(chuàng)作趣味彩信，引發(fā)群體內(nèi)迅速傳播白領(lǐng)小資走在時(shí)尚的最前沿，手機(jī)彩信也不例外。據(jù)調(diào)查80%的人接收到有趣的彩信會(huì)相互發(fā)送傳播，因而是本項(xiàng)目很好的宣傳途徑。各階段執(zhí)行入市及蓄客、排號(hào)期、開盤……3月—5月蓄客5月—8月排號(hào)9月—10月解籌開盤銷售執(zhí)行策略蓄客排號(hào)期

銷控策略階段目的：客戶認(rèn)購階段，蓄客，積累大量客戶認(rèn)籌排號(hào)客戶首推產(chǎn)品：4、3#，銷售說辭：不告知價(jià)格、讓其參考周邊房價(jià)，告知客戶排號(hào)有優(yōu)惠，排號(hào)有資格購房，

開盤有額外優(yōu)惠。認(rèn)購方式：1萬元認(rèn)購排號(hào)，簽寫認(rèn)籌協(xié)議書，解籌當(dāng)天公開選房（甲方留夠認(rèn)購號(hào)備用）

解籌當(dāng)天交大定10萬，直接選房，選房完簽寫認(rèn)購協(xié)議書，

銀行按揭下來，直接交首付款轉(zhuǎn)按揭。前期認(rèn)購階段，打探客戶對(duì)價(jià)格的接受程度大量積累客戶同時(shí)對(duì)前期不良房源進(jìn)行充分推介通過誠意登記的測試，對(duì)我們的價(jià)格定位、房源銷控、客戶群進(jìn)行摸底例如：10000元抵20000元、日進(jìn)斗金等不同的活動(dòng)，吸引促進(jìn)客戶的購買欲望！排號(hào)優(yōu)惠活動(dòng)：開盤期……2012年9月—10月開盤方式固定地點(diǎn)，集中解籌，集中選房開盤時(shí)間：9月-10月選房流程：優(yōu)惠卡登記

—客戶選房分流

—確