2013-12-09超市調(diào)研工作報(bào)告2目錄一、南寧超市市場調(diào)研概況二、項(xiàng)目市場分析三、南寧超市行業(yè)特性分析四、超市樓層規(guī)劃建議五、超市建筑設(shè)計(jì)建議3調(diào)研目的掌握目前南寧各片區(qū)超市的分布情況以及各超市的經(jīng)營規(guī)模了解超市相關(guān)配套設(shè)施，為未來超市設(shè)計(jì)以及運(yùn)營提供便利了解超市內(nèi)部各建筑關(guān)鍵指標(biāo)，為未來超市建設(shè)提供建筑參考1.1.調(diào)研目的一、南寧超市市場調(diào)研概況41.2.調(diào)研思路：早在2012年，公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就已明確提出：我項(xiàng)目可以考慮引進(jìn)超市，營銷管理部需要對超市市場進(jìn)行調(diào)研，了解南寧市超市分布情況，總結(jié)行業(yè)特性，掌握超市建筑需求，拓展品牌超市聯(lián)系人，為后期項(xiàng)目招商做準(zhǔn)備。

根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)以上的指示，超市組明確了調(diào)研思路：

1、通過網(wǎng)絡(luò)查詢的方式，掌握南寧超市市場各超市分布情況，畫出南寧超市分布圖；

2、通過第一步查詢到的情況有選擇性的進(jìn)行實(shí)地走訪，對南寧市場現(xiàn)有品牌超市合理選取樣本超市進(jìn)行實(shí)地察看；

3、對于選取的樣本超市詳細(xì)了解超市功能分區(qū)、超市貨品種類、超市營業(yè)特點(diǎn)、超市建筑需求情況等；

4、有條件的情況下聯(lián)絡(luò)品牌超市拓展人員咨詢更多需求以及對我項(xiàng)目的看法。一、南寧超市市場調(diào)研概況51.3.調(diào)研數(shù)據(jù)：

本次超市調(diào)研共走訪了23家門店，分屬于8個(gè)超市品牌，具體如下表：品牌屬地品牌數(shù)量國際品牌1國內(nèi)品牌4本地品牌3文檔附件一、南寧超市市場調(diào)研概況61.4.南寧品牌超市分布圖：一、南寧超市市場調(diào)研概況72.1.項(xiàng)目周邊生活配套情況：項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施正在不斷完善，目前：政府——江南區(qū)人民政府在壯錦大道東側(cè)，在項(xiàng)目地塊對面偏南方向；學(xué)?！?xiàng)目地塊周邊2公里半徑范圍內(nèi)有壯錦學(xué)校、沛鴻中學(xué)、廣西石化技工學(xué)校、廣西理工學(xué)校、五一路小學(xué)、富寧小學(xué)等；醫(yī)院——在項(xiàng)目地塊東北方向7公里處有南寧市第二人民醫(yī)院，周邊還有壯錦、五一社區(qū)醫(yī)院；金融——在項(xiàng)目地塊內(nèi)有工商、農(nóng)行的24小時(shí)自助銀行，壯錦大道上還有農(nóng)行、北部灣銀行柜臺網(wǎng)點(diǎn)；樓盤/小區(qū)——成熟小區(qū)：江南新興苑、陽光居樂、香檳莊園、幸福公寓、百益四季英倫；在建項(xiàng)目——龍光普羅旺斯、盛天領(lǐng)域、云頂印象、中旭大悅城、碧園南城故事、南寧奧園、綠城印象、風(fēng)格雨林、四季花都、融晟公園大地、保利城、南寧華南城江南華府、昌泰鑫金綠洲、萬昌邕江明珠……

預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目及周邊常住人口將達(dá)到15萬以上。二、項(xiàng)目市場分析8

2.2.項(xiàng)目SWOT分析S(項(xiàng)目優(yōu)勢)：①物流運(yùn)輸優(yōu)勢②采購及倉儲優(yōu)勢③定制建筑的優(yōu)勢④項(xiàng)目綜合規(guī)劃的優(yōu)勢O(項(xiàng)目機(jī)會)：①江南區(qū)新中心的形成②項(xiàng)目周邊不斷增多的人口③超市自身拓展的需求④江南區(qū)商業(yè)發(fā)展空間W(項(xiàng)目劣勢)：①人氣不高②知名度不高③商業(yè)不成氣候T(項(xiàng)目威脅)：①周邊超市的威脅（普羅旺斯、盛天領(lǐng)域、公園大地等項(xiàng)目的超市）②項(xiàng)目自身常住人口不足二、項(xiàng)目市場分析9南寧超市行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)：

1、超市即超級市場，指以顧客自選方式經(jīng)營各種日常用品為主的大型綜合性零售商場；

2、南寧的超市類型分為大賣場、生活超市、便捷超市、倉儲超市等類型；

3、南寧市場主要包括以下品牌超市：沃爾瑪超市、華潤萬家超市、人人樂超市、北京華聯(lián)超市、百佳華百貨、利客隆超市、南城百貨、豐潤家超市等；4、超市的功能分區(qū)有：貨品陳列區(qū)、購物通道、辦公區(qū)、倉庫區(qū)(包括冷庫)、熟食加工區(qū)、收銀區(qū)、客服區(qū)、收貨部、衛(wèi)生間、存包區(qū)、購物車堆放區(qū)等區(qū)域；另外一些銷售服裝的超市還有改衣處、提供快餐的超市設(shè)有就餐區(qū)等。

5、超市經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般有：家電、鞋服、箱包、皮具、文體、家居、食雜、洗化、生鮮、煙酒等用品；

6、品牌超市的面積規(guī)模一般在5000㎡-20000㎡左右，面積越大，經(jīng)營的貨品種類越齊全，輻射范圍越廣；

7、超市主要滿足人們的日常需求，選址主要在居民聚居區(qū)，對商圈的以來較??；

8、超市屬于薄利行業(yè)，隨著競爭越來越激烈，超市貨品差價(jià)難以彌補(bǔ)超市運(yùn)營成本。更多的超市選擇收取進(jìn)場費(fèi)、延長扣押供貨商貨款期限等方式增加通道收入；或者通過有效整合供應(yīng)鏈來提升利潤；三、南寧超市行業(yè)特性分析109、超市對停車有一定需求，超市一般需求地面停車位，在超市入口前面最好有地面停車廣場，可以停放私家車以及電動車；特別是倉儲型超市，需要有寬闊的地面停車廣場；同時(shí)，停車的便利性也是超市規(guī)劃需要考慮的因素之一。汽車停車位等級超市數(shù)量（家）占比50個(gè)以下523%50-100個(gè)836%101-200個(gè)523%201個(gè)以上418%汽車位調(diào)研統(tǒng)計(jì)電餅車停車位等級超市數(shù)量占比100個(gè)以下15%100-200個(gè)940%201-299個(gè)15%300-500個(gè)1150%電瓶車位調(diào)研統(tǒng)計(jì)三、南寧超市行業(yè)特性分析1110、超市能為整個(gè)項(xiàng)目帶來大量的人氣和人流，對到達(dá)的便利性有一定要求；超市能接受的經(jīng)營樓層一般為負(fù)二層至地面三層，其中地面一層與地下負(fù)一層為多，地面一層占比為30%，地下負(fù)一層占比為39%；公司名稱南寧門店數(shù)門店名稱所處樓層營業(yè)面積㎡進(jìn)出口數(shù)人人樂連鎖商業(yè)集團(tuán)股份有限公司（股票代碼為002336）6藍(lán)波灣購物廣場一層70001新民路一、二層83001金湖購物廣場負(fù)二層110002廣西南城百貨股份有限公司（南寧市朝陽路38號新朝陽商業(yè)廣場21樓）12城北分店一層300001新城分店負(fù)一層90001良慶分店二層60001新陽分店負(fù)一層45001麻村分店一層39002亭江分店（江南購物廣場）整棟600001沃爾瑪（中國）投資有限公司2南寧朝陽路分店二、三層150001

南寧民族大道分店負(fù)二層150001公司名稱南寧門店數(shù)門店名稱所處樓層營業(yè)面積㎡進(jìn)出口數(shù)深圳百佳華百貨有限公司2百貨大沙田分店二層85001北京華聯(lián)綜合超市股份有限公司11民族宮店負(fù)一層85002大學(xué)路店負(fù)一層120001江南店一層100002榮寶華店負(fù)一層70001盛天公館店負(fù)一層75001廣西康邁商業(yè)有限責(zé)任公司(利客隆超市)

華西店一層10001中華店一層15001廣園店一層42002豐潤家超市4水晶城店負(fù)一層100001江南店負(fù)一層70001華潤萬家1東葛店負(fù)一、二層150001三、南寧超市行業(yè)特性分析12

調(diào)研過程中對各超市的業(yè)態(tài)情況進(jìn)行了分析，總結(jié)了如下特性：三、南寧超市行業(yè)特性分析1、大部分超市業(yè)態(tài)基本相同，諸如日雜、食雜、生鮮、洗化等人們?nèi)粘Ｉ钪惺褂妙l率和消耗頻率高的業(yè)態(tài)是每一家超市都有的，而像家電、家居、鞋服、煙酒等日常用品也存在于絕大多數(shù)超市，而箱包、皮具、文體等業(yè)態(tài)則不是每家超市都有，具體如下：業(yè)態(tài)類別家電鞋服箱包皮具家居文體日雜洗化食雜生鮮煙酒存在比例%91.7%79.2%45.8%58.3%91.7%70.8%100%100%100%100%95.8%2、存在于超市入口及周圍的業(yè)態(tài)情況如下：業(yè)態(tài)類別藥店皮具煙酒鞋服手機(jī)護(hù)膚品數(shù)碼電子家電精美飾品餐飲通訊文具鐘表貴金屬茶眼鏡箱包戶外用品十字繡兒童樂園書店存在比例%54%69%77%62%62%38%31%31%23%15%15%15%15%15%8%8%8%8%8%8%8%13根據(jù)調(diào)研的數(shù)據(jù)可以知道，超市大多數(shù)分布在各路段沿街位置；并且南寧市品牌超市的選址中有39%的門店選在負(fù)一層，而負(fù)一負(fù)二層的超市總數(shù)為超過了52%。因此，根據(jù)我項(xiàng)目規(guī)劃，可以安排超市在我項(xiàng)目A1大樓的負(fù)一層位置或者未來C區(qū)負(fù)一層位置。A1樓負(fù)一層業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖四、超市樓層規(guī)劃建議14數(shù)據(jù)參考參考附件調(diào)研臺帳部分商家需求行業(yè)參考資料超市建筑設(shè)計(jì)依據(jù)及建議：

超市組調(diào)研過程中對各類型超市建筑進(jìn)行了實(shí)地考察，同時(shí)向相關(guān)品牌拓展人員索要物業(yè)需求的方式，了解到超市建筑要求的情況下，結(jié)合我項(xiàng)目實(shí)際情況，對我A1大樓提出建筑設(shè)計(jì)建議。建筑設(shè)計(jì)建議五、超市建筑設(shè)計(jì)建議15

要求產(chǎn)權(quán)清晰，屬于商務(wù)服務(wù)業(yè)性質(zhì)，符合超市經(jīng)營規(guī)范。多數(shù)超市選擇租賃物業(yè)的方式（近年來不少超市選擇自主開發(fā)物業(yè)，比如“豐潤家”超市，一些大型連鎖品牌超市都地產(chǎn)商有長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，如南城百貨與振寧公司、北京華聯(lián)與盛天公司等等）。超市一般能接受的租金較低，10-20元/㎡左右。5.2.物業(yè)性質(zhì)及使用方式

15-20年。5.3.租賃合作期限1、六大中心區(qū)域：商業(yè)中心、社區(qū)中心、城郊結(jié)合部、城市新區(qū)中心、城區(qū)主干道；

2、具有良好的可見性，最好是金角銀邊（十字路口）；

3、易接近性，車輛、行人易于到達(dá)，有足夠的公交路線和站點(diǎn)。5.1.選址要求五、超市建筑設(shè)計(jì)建議16最好是框架結(jié)構(gòu)，毛坯房即可。房形應(yīng)無分隔，空間完整，通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等。柱距8*8米為宜，建筑縱深50米左右為宜。樓板承重：≥1000kg/㎡：收貨區(qū)、卸貨區(qū)、存貨區(qū)、海鮮區(qū)、糧油

區(qū)、酒飲區(qū)≥700kg/㎡：日用品區(qū)、紙張區(qū)、冷庫區(qū)

≥500kg/㎡：其他區(qū)域5.4.期望建筑結(jié)構(gòu)

樓層凈高≥3.5米（從燈下皮至地面的高度）。5.5.樓層層高超市經(jīng)營面積需求：5000-15000㎡，最好是單層面積不少于5000㎡。

樓層選擇最好是底下負(fù)一層或者地面一層。5.6.需求面積及樓層五、超市建筑設(shè)計(jì)建議17提供天然氣或煤氣管道至熟食加工區(qū)，預(yù)留管道接駁口，獨(dú)立閥門；供氣量滿足每1000㎡的經(jīng)營面積達(dá)到50m3/小時(shí)以上。5.8.供氣需求

強(qiáng)電：提供380V三相5線電源，配電量按1000KW/5000㎡提供，要有備用發(fā)電機(jī)作為停電時(shí)應(yīng)急使用。

弱電：電視、寬帶訊號、足夠數(shù)量的電話線引至弱電房。

設(shè)置獨(dú)立配電室，獨(dú)立計(jì)量。

5.7.用電需求五、超市建筑設(shè)計(jì)建議18

供水管接至租賃區(qū)，獨(dú)立閥門，單獨(dú)計(jì)量；供水管徑≥DN100mm，供水水壓3KG/㎝2。超市供水量滿足每5000㎡的經(jīng)營面積日供水量50噸。設(shè)立一儲水池，有效容積為日供水量的50%。5.9.供水需求

超市卸貨區(qū)、生鮮區(qū)、食品加工區(qū)、衛(wèi)生間均需預(yù)留排水管，管徑DN100-150mm；同時(shí)針對食品加工區(qū)需修建隔油池，或提供修建隔油池的位置。污廢水納入市政排污網(wǎng)。5.10.排水需求

要設(shè)立專用煙道至大樓樓頂。每家餐廳租賃區(qū)需預(yù)留排煙口，排煙管尺寸500mm*800mm左右，預(yù)留排煙設(shè)備安放位置！風(fēng)機(jī)噪聲不能影響周邊。具體可參考餐飲排煙設(shè)計(jì)需求。5.11.排煙需求五、超市建筑設(shè)計(jì)建議19

強(qiáng)電：三相電源，入戶線纜可以為YJV4＋1，4×240＋1×120的五芯銅芯電纜，接至每家餐廳指定位置。超市按250w/㎡提供總電量。若大樓提供安裝中央空調(diào)，中央空調(diào)電量另計(jì)的情況下，可按150W/㎡提供電量。確切的數(shù)值需待具體招進(jìn)商家的要求統(tǒng)一配置。要有備用發(fā)電機(jī)作為停電時(shí)應(yīng)急使用。

弱電：電視、寬帶訊號、數(shù)條電話線引至弱電房。5.12.用電需求1、設(shè)置消防分區(qū)及疏散通道，裝有消防卷簾門、緊急疏散照明、消防警報(bào)等；

2、設(shè)置消防排煙機(jī)補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，但風(fēng)機(jī)不宜放在超市賣場區(qū)域；

3、建造符合容量的消防水池及水泵，設(shè)置消防栓系統(tǒng)，按超市需求布置自動噴淋系統(tǒng)等；

4、完成消防報(bào)批。5.13.消防需求五、超市建筑設(shè)計(jì)建議20

按現(xiàn)行國家規(guī)范設(shè)計(jì)及安裝乙方區(qū)域的通風(fēng)系統(tǒng)，并保證該系統(tǒng)日常正常運(yùn)行。5.14.通風(fēng)需求

提供獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，夏季乙方區(qū)域空調(diào)溫度滿足24~26oC，相對濕度40%-65%。冬季乙方區(qū)域空調(diào)溫度滿足18~20oC，相對濕度30%-60%。5.15.空調(diào)

提供合適位置的做收貨部，宜在一樓非臨街位置，易于車輛進(jìn)出及停車；且最好是直接連通超市倉庫；

設(shè)置收貨平臺，高度為0.8米左右。5.