21年物業(yè)管理師考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意）1.某新建住宅小區(qū)完成竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)期限為3年?，F(xiàn)小區(qū)已交付使用2年，業(yè)主大會已依法成立并選聘乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)（）。A.自動延續(xù)至原定期限屆滿B.自業(yè)主委員會與乙企業(yè)簽訂合同之日起終止C.經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主委員會協(xié)商后終止D.待業(yè)主大會表決通過新合同后終止答案：B2.依據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以（）。A.采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓籅.直接向人民法院提起訴訟或申請支付令C.要求業(yè)主委員會強(qiáng)制代收D.扣押業(yè)主私有財產(chǎn)抵償答案：B3.某小區(qū)電梯因維保單位未按合同約定進(jìn)行月度檢查，導(dǎo)致電梯故障困人30分鐘。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，責(zé)任主體應(yīng)為（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.電梯維保單位C.電梯制造單位D.建設(shè)單位答案：B4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)一棵香樟樹存在枯枝墜落風(fēng)險。正確的處理流程是（）。A.直接砍伐樹木消除隱患B.設(shè)置警示標(biāo)識并聯(lián)系專業(yè)綠化單位修剪C.通知業(yè)主自行處理D.等待下次綠化養(yǎng)護(hù)周期統(tǒng)一處理答案：B5.某業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性棋牌室，未征得有利害關(guān)系業(yè)主同意。其他業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映后，企業(yè)應(yīng)（）。A.直接關(guān)閉棋牌室B.報告業(yè)主委員會并協(xié)助向有關(guān)部門舉報C.收取額外管理費(fèi)后允許經(jīng)營D.與業(yè)主協(xié)商提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：B6.專項(xiàng)維修資金使用方案需經(jīng)（）同意方可實(shí)施。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上的業(yè)主D.全體業(yè)主答案：B7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防管理中，應(yīng)每（）組織一次消防演練。A.月B.季度C.半年D.年答案：C8.某小區(qū)業(yè)主大會擬解聘現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過半數(shù)B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上C.專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)1/2以上D.全體業(yè)主答案：A9.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：D10.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致行人受傷事件，無法查明具體行為人。根據(jù)《民法典》，可能加害人的責(zé)任承擔(dān)方式為（）。A.連帶責(zé)任B.按份責(zé)任C.公平責(zé)任補(bǔ)償D.不承擔(dān)責(zé)任答案：C11.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)在（）前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。A.房屋交付B.竣工驗(yàn)收C.業(yè)主入住D.業(yè)主大會成立答案：A12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置的廣告收益，除合理成本外，應(yīng)歸（）所有。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會答案：C13.某業(yè)主因房屋質(zhì)量問題未收房，是否需要繳納物業(yè)費(fèi)？（）A.不需要，因房屋未交付B.需要，自建設(shè)單位通知收房之日起繳納C.雙方協(xié)商確定D.由建設(shè)單位承擔(dān)答案：B14.電梯使用標(biāo)志應(yīng)張貼在（）。A.電梯機(jī)房B.電梯轎廂內(nèi)C.物業(yè)服務(wù)中心D.小區(qū)入口處答案：B15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理業(yè)主投訴時，應(yīng)遵循的首要原則是（）。A.維護(hù)企業(yè)利益B.快速響應(yīng)C.區(qū)分責(zé)任主體D.避免矛盾升級答案：B16.某小區(qū)停車場規(guī)劃車位100個，實(shí)際入住車輛150輛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.拒絕未登記車輛進(jìn)入B.增設(shè)臨時停車位并公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.將公共綠地改為停車場D.要求業(yè)主自行解決答案：B17.業(yè)主委員會任期屆滿前（），應(yīng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。A.1個月B.2個月C.3個月D.6個月答案：C18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保存的物業(yè)檔案中，工程竣工圖紙的保管期限為（）。A.5年B.10年C.長期D.永久答案：D19.某小區(qū)發(fā)生水管爆裂導(dǎo)致電梯進(jìn)水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）。A.關(guān)閉電梯電源B.聯(lián)系維修人員C.通知受影響業(yè)主D.清理積水答案：A20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，市場監(jiān)管的核心依據(jù)是（）。A.服務(wù)合同約定B.企業(yè)注冊資本C.專業(yè)人員數(shù)量D.信用評價體系答案：D21.業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式，采用書面形式的，應(yīng)至少提前（）日送達(dá)業(yè)主。A.5B.10C.15D.30答案：C22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)，（）向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。A.可以B.不得C.經(jīng)業(yè)主同意后可以D.經(jīng)供水供電單位同意后可以答案：B23.某小區(qū)共有500戶業(yè)主，召開業(yè)主大會討論籌集維修資金事項(xiàng)，需（）戶業(yè)主同意。A.250B.334C.375D.500答案：B（500×2/3≈334）24.消防控制室應(yīng)實(shí)行（）小時專人值班制度，每班不少于（）人。A.8；1B.12；2C.24；2D.24；1答案：C25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間，對進(jìn)入小區(qū)人員的體溫檢測屬于（）。A.特約服務(wù)B.公共服務(wù)C.增值服務(wù)D.緊急避險答案：B26.業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，（）可以責(zé)令限期改正或撤銷其決定。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.街道辦事處C.業(yè)主大會D.建設(shè)單位答案：B27.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保潔服務(wù)外包給專業(yè)公司，外包合同中應(yīng)明確（）。A.外包公司的盈利目標(biāo)B.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與違約責(zé)任C.外包公司員工的工資待遇D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤分成答案：B28.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有（）。A.共有和共同管理的權(quán)利B.單獨(dú)使用的權(quán)利C.收益獨(dú)占的權(quán)利D.任意處分的權(quán)利答案：A29.某小區(qū)電梯維修需使用專項(xiàng)維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）。A.制定維修方案并公示B.直接聯(lián)系維修單位C.向業(yè)主委員會申請撥款D.召開業(yè)主大會表決答案：A30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常巡查中發(fā)現(xiàn)消防栓缺失，應(yīng)（）。A.記錄在案待季度檢查時處理B.立即報告業(yè)主委員會并聯(lián)系維修C.要求業(yè)主自行配備D.用其他設(shè)施替代答案：B二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本義務(wù)的有（）。A.維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生B.對業(yè)主違規(guī)裝修進(jìn)行制止C.保管業(yè)主私人財物D.定期公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況E.確保業(yè)主財產(chǎn)絕對安全答案：ABD2.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料包括（）。A.竣工總平面圖B.地下管網(wǎng)工程竣工圖C.業(yè)主入住資料D.設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料E.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件答案：ABDE3.下列屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的有（）。A.業(yè)主自用的空調(diào)B.小區(qū)路燈C.電梯D.單元門門禁系統(tǒng)E.業(yè)主私裝的太陽能熱水器答案：BCD4.業(yè)主大會的職責(zé)包括（）。A.選舉業(yè)主委員會B.制定和修改管理規(guī)約C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定專項(xiàng)維修資金的使用E.處理業(yè)主個人糾紛答案：ABCD5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范工作中應(yīng)（）。A.安裝監(jiān)控設(shè)備并確保正常運(yùn)行B.對出入人員進(jìn)行詳細(xì)身份登記C.定期檢查消防設(shè)施D.組織安全培訓(xùn)E.承擔(dān)業(yè)主家中被盜的全部賠償責(zé)任答案：ACD6.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的說法，正確的有（）。A.實(shí)行政府指導(dǎo)價的，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與企業(yè)協(xié)商確定B.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的，需在物業(yè)服務(wù)合同中約定C.空置房應(yīng)全額繳納物業(yè)費(fèi)D.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人繳納的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任E.企業(yè)可以提前預(yù)收超過12個月的物業(yè)費(fèi)答案：BD7.處理業(yè)主投訴的正確流程包括（）。A.記錄投訴內(nèi)容B.分析原因并確定責(zé)任C.提出解決方案并反饋D.跟蹤回訪確認(rèn)效果E.對投訴業(yè)主進(jìn)行報復(fù)答案：ABCD8.電梯使用單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的安全管理職責(zé)包括（）。A.制定電梯安全管理制度B.配備電梯安全管理人員C.委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行維保D.組織電梯應(yīng)急救援演練E.承擔(dān)電梯制造缺陷的賠償責(zé)任答案：ABCD9.下列行為違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有（）。A.業(yè)主未經(jīng)同意將住宅改為美容院B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)C.建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)（投標(biāo)人少于3個的除外）D.業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與企業(yè)簽訂合同E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行公開曝光答案：ABCDE10.物業(yè)承接查驗(yàn)中，發(fā)現(xiàn)共用部位存在質(zhì)量問題時，處理方式包括（）。A.要求建設(shè)單位限期整改B.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行維修并從物業(yè)費(fèi)中列支C.記錄在承接查驗(yàn)記錄中D.暫緩辦理物業(yè)交接手續(xù)E.向建設(shè)行政主管部門報告答案：ACDE三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一某小區(qū)建于2018年，共有6棟18層住宅，400戶業(yè)主。2021年3月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)3號樓電梯頻繁故障，曾發(fā)生困人事件。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即維修，但企業(yè)稱電梯已過保修期，需使用專項(xiàng)維修資金。業(yè)委會核查發(fā)現(xiàn)，專項(xiàng)維修資金賬戶余額為50萬元，維修電梯需20萬元。部分業(yè)主反對使用維修資金，認(rèn)為電梯故障是企業(yè)維保不到位所致。問題：1.電梯維修費(fèi)用應(yīng)如何承擔(dān)？說明法律依據(jù)。（8分）2.若使用專項(xiàng)維修資金，需履行哪些程序？（12分）答案：1.電梯維修費(fèi)用應(yīng)優(yōu)先使用專項(xiàng)維修資金。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。本案中電梯已過保修期，屬于共用設(shè)施設(shè)備，故應(yīng)使用專項(xiàng)維修資金。若能證明電梯故障是因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行維保義務(wù)（如未按合同約定頻次保養(yǎng)），則企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，業(yè)主可要求企業(yè)承擔(dān)部分費(fèi)用，但不影響維修資金的使用程序。2.使用專項(xiàng)維修資金的程序：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會制定使用方案（包括維修內(nèi)容、預(yù)算、列支范圍等）；（2）將使用方案在小區(qū)內(nèi)公示，征求業(yè)主意見，公示期不少于15日；（3）組織業(yè)主表決：需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意（雙2/3）；（4）表決通過后，向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理部門提交申請材料（包括使用方案、業(yè)主表決結(jié)果等）；（5）管理部門審核通過后，撥付資金至維修單位；（6）維修完成后，公示維修結(jié)果及資金使用明細(xì)。案例二2021年5月，某小區(qū)業(yè)主王某因房屋陽臺漏水問題，多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，但企業(yè)以“屬房屋質(zhì)量問題，需聯(lián)系開發(fā)商”為由推諉。王某未交2020年1月至2021年6月的物業(yè)費(fèi)（每月300元）。企業(yè)起訴王某要求支付物業(yè)費(fèi)及滯納金（合同約定滯納金為日千分之一）。王某反訴企業(yè)未履行維修義務(wù)，要求賠償因漏水造成的裝修損失5000元。問題：1.王某拒交物業(yè)費(fèi)是否合法？說明理由。（10分）2.企業(yè)主張的滯納金是否應(yīng)得到支持？（5分）3.王某的反訴請求是否成立？（5分）答案：1.王某拒交物業(yè)費(fèi)不合法。根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。房屋陽臺漏水若屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，責(zé)任主體為開發(fā)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商或提供必要的便利，而非直接維修；若已過保修期，屬于業(yè)主專有部分，維修責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)（除非漏水是因共用設(shè)施問題導(dǎo)致）。因此，王某不能以房屋漏水為由拒交物業(yè)費(fèi)。2.滯納金是否支持需看合同約定是否合理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，物業(yè)服務(wù)合同中約定的滯納金本質(zhì)是違約金。若合同約定的日千分之一（年利率36.5%）過高，法院可能參照LPR（貸款市場報價利率）調(diào)整至合理范圍（一般不超過LPR的4倍），故部分支持。3.王某的反訴請求是否成立需分情況：若漏水是因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡管理義務(wù)（如公共管道堵塞導(dǎo)致），則企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；若屬開發(fā)商質(zhì)量問題且在保修期內(nèi)，王某應(yīng)起訴開發(fā)商；若屬業(yè)主自用部位自然損壞，責(zé)任由王某自行承擔(dān)。因此，需根據(jù)漏水原因判定，反訴能否成立需結(jié)合具體證據(jù)。案例三某新建小區(qū)即將交付，建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲公司需開展物業(yè)承接查驗(yàn)工作。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)：（1）小區(qū)圍墻存在2處缺口未封閉；（2）地下車庫排水系統(tǒng)未與市政管網(wǎng)接通；（3）消防控制室未配備應(yīng)急照明；（4）綠化苗木存活率不足60%（合同約定不低于85%）。問題：1.承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有哪些？（8分）2.針對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，甲公司應(yīng)如何處理？（12分）答案：1.承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括：（1）物業(yè)共用部位：房屋主體結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域墻面地面、樓梯間、屋頂?shù)?；?）共用設(shè)施設(shè)備：電梯、消防設(shè)施、供水供電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等；（3）共用場地：小區(qū)道路、停車場、綠化區(qū)域、圍墻等；（4）物業(yè)資料：竣工圖紙、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、質(zhì)量保修文件等；（5）其他公共配套設(shè)施：社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園、健身器材等。2.處理措施：（1）對于圍墻缺口：要求建設(shè)單位限期封閉，查驗(yàn)記錄中注明問題及整改期限，未整改前做好臨時防護(hù)；（2）地下車庫排水系統(tǒng)問題：要求建設(shè)單位聯(lián)系市政部門接通管網(wǎng)，否則可能導(dǎo)致雨季積水，影響使用安全；（3）消防控制室應(yīng)急照明缺失：根據(jù)《消防法》，消防控制室需配備應(yīng)急照明，要求建設(shè)單位立即安裝并測試；（4）綠化苗木存活率不達(dá)標(biāo)：按合同約定，要求建設(shè)單位更換死亡苗木，確保存活率達(dá)到85%以上，否則可拒絕接收或要求賠償。所有問題需形成書面承接查驗(yàn)記錄，由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽字確認(rèn)，作為后續(xù)整改和責(zé)任劃分的依據(jù)。四、綜合應(yīng)用題（共1題，20分）某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬接管一個20萬平方米的新建住宅小區(qū)（共1500戶），請設(shè)計該項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)方案（需包含服務(wù)目標(biāo)、組織架構(gòu)、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急管理措施）。答案：XX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案一、服務(wù)目標(biāo)1.基礎(chǔ)服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)承接查驗(yàn)合格率100%，房屋交付期間業(yè)主投訴處理及時率100%，公共設(shè)施設(shè)備完好率≥98%，環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率≥95%，綠化存活率≥90%。2.滿意度目標(biāo)：業(yè)主入住3個月內(nèi)滿意度≥85%，6個月內(nèi)≥90%。二、組織架構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目服務(wù)中心，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)：1.客服部（6人）：負(fù)責(zé)業(yè)主咨詢、投訴處理、檔案管理；2.工程維修部（8人）：負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、日常維修（含強(qiáng)弱電、暖通、土建）；3.秩序維護(hù)部（12人）：24小時門崗、巡邏、車輛管理（分3班，每班4人）；4.環(huán)境服務(wù)部（10人）：保潔（8人）、綠化（2人）；5.品質(zhì)部（2人）：負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、培訓(xùn)、體系運(yùn)行。三、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)承接查驗(yàn)：聯(lián)合建設(shè)單位