世航之窗工程商業(yè)定位報告謹(jǐn)呈：河南愛港置業(yè)2021年8月1、項目價值解讀3、核心問題研究2、市場研究判斷4、商業(yè)定位體系5、物業(yè)發(fā)展建議報告目錄項目價值解讀核心問題研究市場研究判斷商業(yè)定位體系本體價值解讀板塊價值解讀商業(yè)市場研究寫字樓趨勢判斷如何實現(xiàn)商業(yè)快速銷售客戶定位垂直交通建議鋪位分割建議產(chǎn)品定位整體定位價格定位經(jīng)營方式建議物業(yè)發(fā)展建議報告框架PART.1工程價值解讀板塊價值解讀本體價值解讀PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>板塊價值解讀規(guī)劃提出：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)的戰(zhàn)略定位為國際航空物流中心、以航空經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、內(nèi)陸地區(qū)對外開放重要門戶、現(xiàn)代航空都市、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長極。PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>板塊價值解讀>區(qū)域概況20公里鄭州航空港區(qū)位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區(qū)“六城十組團(tuán)〞的重要組成局部，是全省經(jīng)濟(jì)社會開展的核心增長極和改革開展綜合試驗區(qū)之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。規(guī)劃面積415平方公里，戶籍人口約6.8萬人，入住富士康員工約9.6萬人。PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>板塊價值解讀>區(qū)域規(guī)劃到2035年，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)將成為“大樞紐〞——航空貨郵吞吐量到達(dá)200萬噸左右，躋身全國前列，國際航空貨運(yùn)集散中心地位顯著提升；“大產(chǎn)業(yè)〞——形成創(chuàng)新驅(qū)動、高端引領(lǐng)、國際合作的產(chǎn)業(yè)開展格局，與航空關(guān)聯(lián)的高端制造業(yè)主營業(yè)務(wù)收入超過10000億元；“大都市〞——營商環(huán)境與國際全面接軌，建成進(jìn)出口額到達(dá)2000億美元的現(xiàn)代化航空都市，成為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)開展、效勞全國、連通世界的開放高地。PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>板塊價值解讀>區(qū)域交通隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速開展，在鄭州航空港地區(qū)內(nèi)，將云集航空、城際軌道、輕軌、高速公路、公交、社會車流等多種交通方式。城際軌道：鄭州至許昌城際軌道線經(jīng)過鄭州新鄭國際機(jī)場，在航空港區(qū)規(guī)劃設(shè)5個站點，分別是機(jī)場航站樓樞紐站，北部片區(qū)航城中心站、會展中心站，南部片區(qū)梅河站、牛村站。對外道路交通打造“三縱四橫〞路網(wǎng)：包括京珠高速公路、機(jī)場高速公路、“四港聯(lián)動〞快速路、龍中公路、登封—機(jī)場—商丘高速公路和機(jī)場迎賓大道及延伸線等。內(nèi)部道路形成規(guī)那么方格網(wǎng)：除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個長途客運(yùn)站。本區(qū)域為鄭州近郊區(qū)域，集高速、國道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)興旺，通達(dá)性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，通達(dá)便利。PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>板塊價值解讀>產(chǎn)業(yè)支撐規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)〞，航空港是機(jī)場核心區(qū)的一局部，在其北部和南局部別是物流商貿(mào)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>板塊價值解讀>區(qū)域人口航空港區(qū)目前約有人口8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區(qū)內(nèi)企業(yè)員工。區(qū)域至2021年預(yù)計人口將到達(dá)50萬人以上，根據(jù)鄭州市11月30日召開的?鄭州航空港總體規(guī)劃評審會?，預(yù)計未來鄭州航空港區(qū)人口將到達(dá)150萬左右。PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>板塊價值解讀>板塊總結(jié)PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>區(qū)位價值工程航空港區(qū)核心區(qū)邊緣區(qū)域，小環(huán)境交通弱勢，昭示性可達(dá)性阻隔。工程位置短期內(nèi)屬于核心邊緣區(qū)，中長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域。工程位于物流商貿(mào)區(qū)與機(jī)場核心區(qū)交匯處周邊商務(wù)資源行政資源豐富，未來對寫字樓與商業(yè)需求量較大，有升值空間。工程區(qū)位屬性：工程位置短期內(nèi)屬于航空港區(qū)核心區(qū)域的邊緣區(qū)，商業(yè)屬性較弱，但中長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，商業(yè)價值將會有一定的提升，升值空間較大。藍(lán)天商務(wù)花園5.8萬㎡華美龍本案工商局航空人民醫(yī)院航空港區(qū)人力資源市場航空港區(qū)地稅局東方港匯36164㎡潤豐悅尚20.13萬㎡航空英港醫(yī)院鄭州航空港燃?xì)夤距嵵莺娇崭叟沙鏊ｊP(guān)航空港區(qū)第三實驗小學(xué)鄭州航空實驗小學(xué)航空港國土局富士康員工宿舍4000人教育行政商業(yè)綜合體PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀工程周邊資源：行政資源方面：航空港國土局、地稅局、海關(guān)、工商局等，行政資源豐富。教育：航空港第三實驗小學(xué)、航空港實驗小學(xué)。商業(yè)綜合體：藍(lán)天商務(wù)花園、華美龍金融廣場、潤豐悅尚、東方港匯。約30-40萬平米；富士康員工為工程提供普通消費群體。醫(yī)療資源：航空港區(qū)人民醫(yī)院、航空港區(qū)英港醫(yī)院交通：干道價值不顯性道路通達(dá)性較差，但具有一定的便利性四港聯(lián)動大道機(jī)場迎賓大道航天路鄭港大道交通工程總建面5.9萬㎡，該工程為中小規(guī)模；寫字樓體量3.06萬㎡，占比52%；商業(yè)2F為1.03萬㎡，占17%；地下建筑面積：1.8萬㎡，占比31%本案為中小體量的商務(wù)屬性工程PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>經(jīng)濟(jì)指標(biāo)PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)為綠色附著物，尚未進(jìn)行根本的場地平整，正式開工還需一定時間，在工程正式開工入市期間或?qū)⒊霈F(xiàn)競品。本案PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>地塊四至機(jī)場高速延長線云港路華美龍工程云港路單邊交通機(jī)場高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級別低、連接性有限，對外通達(dá)性不高，，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。華美龍項目機(jī)場高速延長線云港路本案藍(lán)天商務(wù)花園PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>地塊四至方向名稱道路等級備注北側(cè)云港路小區(qū)域次級干道雙向四車道西側(cè)為尚未開發(fā)區(qū)域，但由于有鐵路阻隔，無發(fā)展空間西側(cè)機(jī)場高速延長線區(qū)域主干道高架橋阻隔方向名稱備注東側(cè)華美龍項目商務(wù)辦公物業(yè)，臨四港聯(lián)動大道，阻隔本案的昭示性北側(cè)藍(lán)天商務(wù)花園成熟的居住型商務(wù)社區(qū)，但辦公氛圍沒有形成道路條件：工程分布：云港路單邊交通機(jī)場高速圍合死角，交通的導(dǎo)入性極弱；地塊東側(cè)規(guī)劃道路級別低、連接性有限，對外通達(dá)性不高。，客戶進(jìn)入性與商業(yè)存活性弱。PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>商業(yè)價值分析商業(yè)布局價值一級商業(yè)價值二級商業(yè)價值三級商業(yè)價值云港路沿線商業(yè)價值相對最高，其次是地塊東側(cè)規(guī)劃路沿線，而機(jī)場高速延長線沿線和內(nèi)鋪在現(xiàn)有條件下商業(yè)價值最低；PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>工程價值認(rèn)知PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>工程價值認(rèn)知商鋪經(jīng)營者訪談——商鋪體量大，常住人口有限難支撐，位置太偏，不考慮在此置業(yè)工程位置屬于核心邊緣區(qū)，短期內(nèi)價值有限，長期將會變成航空港區(qū)交通樞紐的核心區(qū)域，升值空間較大。工程總建面5.9萬㎡，該工程為中小體量，規(guī)模優(yōu)勢較弱；工程臨近航空港核心區(qū)，周邊具備一定的商務(wù)、行政資源；地塊素質(zhì)較差，通達(dá)性可進(jìn)入性弱，消費者認(rèn)知度弱，商業(yè)素質(zhì)較弱；地塊素質(zhì)較弱，不具備高商業(yè)價值。

PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀>本體價值PART1工程價值解讀>>>工程解讀>>本體價值解讀PART.2核心問題研究PART2核心問題研究>>>核心問題研究VS板塊高價值工程低商業(yè)價值現(xiàn)有城市框架邊緣單邊交通，機(jī)場高速圍合死角內(nèi)鋪缺乏自然存活時機(jī)點板塊高價值PART.3市場研究判斷商業(yè)市場研究寫字樓趨勢判斷PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>工程分布格局東方港匯2.5萬元/㎡富康廣場1萬元/㎡藍(lán)天商務(wù)花園只租不售中央金地1.6萬元/㎡裕鴻世界港2萬元/㎡港城7932.5萬元/㎡空港森林1.3萬元/㎡潤豐悅尚2-2.6萬元/㎡山頂時代2.1萬元/㎡目前港區(qū)在售商鋪主要沿四港聯(lián)動大道圍繞富士康布局。多為“住宅+商務(wù)辦公+商業(yè)〞多物業(yè)組合形態(tài)，未來商業(yè)競爭較大；工程均為大規(guī)模體量，且目前均實現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品銷售，價格集中在1-2.5萬元/㎡PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>藍(lán)天商務(wù)花園開發(fā)商：河南省華亨置業(yè)物業(yè)位置：新鄭市鄭州航空港區(qū)云港路北側(cè)占地面積：72畝容積率:1.3建筑面積：5.8萬㎡建筑風(fēng)格：北美風(fēng)格建筑類別：聯(lián)排別墅182套，多層洋房52套使用年限：40年商業(yè)局部：商業(yè)體量：1.6萬㎡經(jīng)營方式：只租不售，開發(fā)商長期持有租金水平：未定商鋪面積：200㎡以上業(yè)態(tài)定位：未定交房時間：2021年12月底PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>潤豐悅尚開發(fā)商：河南保利置業(yè)物業(yè)位置：航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交匯處占地面積：97294平方米容積率:1.87綠化率:30%建筑面積：20.13萬㎡物業(yè)類別：住宅、公寓、商鋪商業(yè)局部：商業(yè)體量：2F住宅底商,局部1F，共5萬㎡，約150間商鋪經(jīng)營方式：完全銷售，不包租PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>潤豐悅尚潮流百貨大型超市特色餐飲休閑娛樂KTV一條街商業(yè)步行街潤豐悅尚商業(yè)定位以生活類零售百貨為主，餐飲及娛樂僅作為附屬配套，占比較小。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>潤豐悅尚38m寬商業(yè)街50m*320m商業(yè)街潤豐悅尚商鋪面積在90-110㎡、135-142㎡、170-180㎡之間，最大面積342㎡，最小面積72㎡，一拖二，局部一層；1-2F層高4.5m,面寬8m，進(jìn)深10-12m;PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>潤豐悅尚價格：均價2萬元/㎡，最高售價4.2萬元/㎡，一次性付款9.5折，按揭9.7折。流量：

月均流量1200--1400㎡。目前存量：

3萬—3.3萬㎡。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>潤豐悅尚目標(biāo)消費群體:富士康員工港區(qū)周邊居民工程業(yè)主機(jī)場流動人群目標(biāo)消費群體消費能力:

目標(biāo)消費群體整體收入水平在3000元/月左右。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>港城793開發(fā)商：富港置業(yè)物業(yè)位置：鄭州航空港區(qū)鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑面積：14萬㎡，其中商業(yè)面積10萬㎡〔含3萬㎡地下商業(yè)〕商業(yè)局部：經(jīng)營方式：售后返租，返租期限5年，收益率8%、8%、9%、9%、10%，商業(yè)體量：10萬㎡，其中3萬㎡地下商業(yè)只租不售。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>港城793港城793商鋪面積在25-58㎡之間，住宅底商一拖二，局部一層，商業(yè)體單層銷售；層高4.2—4.8m,面寬4.2m，住宅底商進(jìn)深8m，商業(yè)體進(jìn)深20m;PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>港城793價格：均價2.5萬元/㎡，最高售價3.6萬元/㎡，一次性付款優(yōu)惠3個點。流量：

月均流量4000--4250㎡。目前存量：約2000㎡。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>港城793目標(biāo)消費群體:富士康員工，約9萬人〔工程公寓居住員工1萬人〕港區(qū)周邊居民目標(biāo)消費群體消費能力:

目標(biāo)消費群體整體收入水平在3000元/月左右。承租客戶來源:鄭州現(xiàn)有及意向商鋪經(jīng)營者周邊拆遷市場原有商鋪經(jīng)營者港區(qū)及周邊縣城生意人PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>東方港匯開發(fā)商：鄭州航空港區(qū)航程置業(yè)物業(yè)位置：鄭州市航空港區(qū)四港聯(lián)動大道以東，云港路以北、中原路以南占地面積：12436㎡容積率:2.27建筑面積：36164.63㎡，其中地上28211.10㎡，地下7953.53㎡。商業(yè)局部商業(yè)體量：兩層底商，一托二，面積5698.56㎡。業(yè)態(tài)定位：高端金融中心，配套高端商務(wù)餐飲、商務(wù)百貨。目前存量：剩余7間商鋪，約1800㎡PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>東方港匯價格：均價2.5萬元/㎡。流量：

以合作及內(nèi)定為主，正式對外推售僅7套商鋪。存量：剩余7間商鋪，存量1800㎡商鋪尺寸：

層高4.2m，開間8m，進(jìn)深16m，面積在128-157㎡之間。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>東方港匯目標(biāo)消費群體:工程商務(wù)辦公人員，主要是行政事業(yè)單位工作人員酒店流動人群目標(biāo)消費群體消費能力:

中高端消費群體，整體消費能力較強(qiáng)。置業(yè)客戶來源:合作單位，建設(shè)銀行、工商銀行……內(nèi)部關(guān)系戶承租客戶來源:中高端商務(wù)餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍(lán)天茗茶……商務(wù)禮品加盟店……品牌煙酒代理商……PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>富康廣場商業(yè)局部經(jīng)營方式：20年長期出租，首付30%，余款19年無息付完；業(yè)態(tài)定位：“一站式〞購物廣場，業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、商超，以生活類零售百貨為主開發(fā)商：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四港聯(lián)動大道與中原路交匯處建筑面積：2.5萬㎡PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>富康廣場富康廣場商鋪面積在30-42㎡之間，一拖二；層高4.2—5m,面寬4.2m，進(jìn)深10m;共220間商鋪；價格：1萬元/㎡流量：月均流量4800㎡左右存量：

約1000㎡左右PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>富康廣場目標(biāo)消費群體:富士康員工，約30萬人目標(biāo)消費群體消費能力:

目標(biāo)消費群體整體收入水平在3000元/月左右。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>裕鴻世界港商業(yè)局部：商業(yè)體量：2F住宅底商，共1萬㎡戶型面積：160-200㎡不等開發(fā)商：河南裕鴻置業(yè)物業(yè)位置：新鄭市鄭州國際機(jī)場北占地面積：150萬m2容積率:1.5建筑面積：80萬m2物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓奧特萊斯裕鴻世界港商業(yè)定位以大型百貨商場為主，少數(shù)底商餐飲及娛樂作為附屬配套，占比較小。1-4#寫字樓區(qū)域奧特萊斯自持商業(yè)價格：均價2萬元/㎡。流量：600㎡/月存量：剩余存量800-1000㎡商鋪尺寸：

層高4.2m，開間8m，進(jìn)深15m，1托2兩層PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>裕鴻世界港PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>裕鴻世界港置業(yè)客戶分析：富士康中高層、本工程洋房業(yè)主、機(jī)場中高層管理人員、機(jī)場帶來的較高端流動人群星級酒店流動人群……目標(biāo)消費群體：PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>空港森林開發(fā)商：鄭州君利置業(yè)物業(yè)位置：鄭港三路與雙湖大道連接線交叉口占地面積：234370.7㎡容積率:1.57建筑面積：367961.99㎡，其中商業(yè)面積3.1萬㎡。商業(yè)局部經(jīng)營方式：售后返租，返租期限2年，收益率8%業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、大型超市及局部商業(yè)配套〔銀行〕，以生活類零售百貨為主。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>空港森林空港森林商鋪面積在38-56㎡之間，獨立的沿街商鋪，一拖二，局部三層；層高3.9—4.2m,面寬4m，進(jìn)深14m;PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪判斷>個案分析>空港森林價格：均價1.3萬元/㎡，最高售價1.8萬元/㎡。流量：

月均流量4600--5000㎡。存量：

20000—22000㎡。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪判斷>個案分析>空港森林目標(biāo)消費群體:富士康員工工程業(yè)主周邊工程業(yè)主目標(biāo)消費群體消費能力:

中高端消費群體，整體消費能力較強(qiáng)。承租客戶來源:工程周邊區(qū)域經(jīng)營者港區(qū)拆遷市場原有商鋪經(jīng)營者PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪判斷>個案分析>山頂時代廣場工程位置：鄭州航空港區(qū)鄭港7路和鄭港6街交叉口東南角綠化率：37.32%容積率：2.67占地面積：140畝建筑面積：312734.73㎡，公寓170944.66㎡、住宅64905.07㎡、集中商業(yè)23898.17㎡商業(yè)局部：總體量：約6萬㎡，其中集中式商業(yè)2.4萬㎡，街鋪3.6萬㎡戶型面積：80-130㎡，層高4.2m，開間8m，進(jìn)深15m經(jīng)營方式：統(tǒng)一經(jīng)營，招商，3年無條件124%回購，年回報率10%商業(yè)業(yè)態(tài)：集品牌折扣、餐飲、娛樂效勞配套綜合性購物中心，大型商超，電影院線，KTV，潮流服飾，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一定位，統(tǒng)一管理。鄭港七路鄭港六街售罄在售自持價格：一層均價26000元/㎡，二層均價16000/㎡.流量：4000㎡/月存量：剩余存量約1.2萬㎡PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>山頂時代廣場PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>個案分析>山頂時代廣場以鄭州東區(qū)及港區(qū)客戶各占50%;一次性客戶占比50%置業(yè)客戶目標(biāo)消費群體富士康產(chǎn)業(yè)人群周邊居民PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>鑫榮中央金地PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>鑫榮中央金地價格：

一層均價24000元/㎡，二層15000元/㎡,三層均價8000元/㎡，均價1.6萬流量：

月均流量10750㎡存量：剩余存量250間左右，約12500㎡PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>鑫榮中央金地主力面積段集中在30-40㎡之間，多為小面積商鋪，總價較低，客戶接受度高，層高4.2m，開間4m，進(jìn)深14/18/20m。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>個案分析>鑫榮中央金地目標(biāo)消費群體:富士康員工目標(biāo)消費群體消費能力:

中端消費群體，整體消費能力一般。承租客戶來源:周邊經(jīng)營者……鄭州及周邊縣市經(jīng)營者主力品牌店、專業(yè)店等PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售型商業(yè)判斷>市場總結(jié)項目商業(yè)體量（萬㎡）目前存量（萬㎡）均價（萬元/㎡）月均流量（㎡/月）經(jīng)營模式主力面積（㎡）主要消費群體主要置業(yè)客戶主要承租客戶商業(yè)檔次藍(lán)天商務(wù)花園1.61.6---------只租不售200----------------港城79310（3萬㎡持有）0.22.54000-4250售后返祖25--58富士康員工投資客港區(qū)及周邊縣城經(jīng)營者中端潤豐悅尚52.42-2.61850-2100全部出售110-142富士康員工、周邊居民鄭州及港區(qū)投資客鄭州及項目周邊商戶中端東方港匯0.570.182.5----合作、出售128-157商務(wù)辦公人員、酒店流動人群金融機(jī)構(gòu)、合作單位商務(wù)餐飲店、金融機(jī)構(gòu)中高端富康廣場2.50.11.04500-480020年出租30--42富士康員工鄭州及港區(qū)經(jīng)營者----中端裕鴻世界港10.12500-1000租售結(jié)合160-200社區(qū)居民、周邊消費者港區(qū)拆遷戶、周邊投資客鄭州及項目周邊商戶高端空港森林3.12.01.34600-5000售后返祖38--56富士康員工港區(qū)拆遷戶、周邊投資客港區(qū)經(jīng)營者中端山頂時代廣場622.12000-2500售后返租，統(tǒng)一經(jīng)營80-140周邊居民富士康員工鄭州及港區(qū)投資者港區(qū)經(jīng)營者中端鑫榮中央金地121.251.610750租售結(jié)合30-40富士康員工鄭州外地及港區(qū)投資者周邊及外地經(jīng)營者等中端中端定位工程“小面積、高流量〞，中高端定位工程“大面積、低流量〞PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪判斷>市場總結(jié)商業(yè)級別：目前港區(qū)在售商業(yè)工程多為區(qū)域級商業(yè)，僅裕鴻世界港引進(jìn)奧特萊斯為都市型商業(yè)；根據(jù)目標(biāo)消費群體不同，在售商業(yè)工程分為中端及中高端級別；面積區(qū)間：中高端商業(yè)主力面積區(qū)間在110—150㎡之間；中端商業(yè)主力面積區(qū)間在25—40㎡、50—70㎡之間；平臺流量及價格：目前港區(qū)在售商鋪平臺價格在1--1.3萬元/㎡、2—2.5萬元/㎡之間。大面積區(qū)間商鋪平臺流量在1800—2000㎡/月，小面積區(qū)間商鋪平臺流量在4000—4500㎡/月。業(yè)態(tài)定位：在售商鋪業(yè)態(tài)定位以生活類零售百貨為主，配套餐飲及娛樂。經(jīng)營模式：多為售后返租，收益率最低8%PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>在售商鋪分析>市場總結(jié)經(jīng)營客戶：港區(qū)及周邊縣城生意人；鄭州市區(qū)生意人；港區(qū)商鋪拆遷戶；新生創(chuàng)業(yè)群體；品牌商務(wù)專業(yè)店、禮品店品牌煙酒加盟店、代理商PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>經(jīng)營商業(yè)分析零售百貨餐飲酒店P(guān)ART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>經(jīng)營商業(yè)分析經(jīng)營業(yè)態(tài)：工程周邊1公里范圍內(nèi)商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以餐飲及零售為主。租金水平：工程周邊1公里范圍內(nèi)商鋪租金水平集中在180—200元/㎡.月PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>個案分析

>潤豐悅尚商務(wù)寫字樓PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>個案分析

>航程·東方港匯商務(wù)寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機(jī)場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交匯處北150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積：36164.63㎡產(chǎn)品：南邊為8F的東方港匯商務(wù)酒店，東邊為4F的寫字樓，1—2F為底商，3—4F為商務(wù)辦公樓。寫字樓層高：3.1m戶型面積：169㎡、375㎡、336㎡、403㎡、306㎡、248㎡、245㎡、747㎡價格：未定，預(yù)計8000——10000元/㎡存量：寫字樓共18間，代理商自用兩間，目前剩余13間，散售為主。未來5年內(nèi)租給一個政府部門辦公用，客戶只針對投資者。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>個案分析

>裕鴻世界港四港聯(lián)動大道鄭港六路1#2#3#4#PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>個案分析

>藍(lán)天商務(wù)花園PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>區(qū)域市場供給目前港區(qū)內(nèi)寫字樓工程主要集中在四港聯(lián)動大道沿線，多為綜合體工程中的一局部，體量都不太大。裕鴻世界港預(yù)計下半年將推出400畝地的純商務(wù)地產(chǎn)，潛在供給量較大。藍(lán)天商務(wù)花園5.7萬㎡13000元/㎡潤豐悅尚1.7萬㎡7600元/㎡航程東方港匯1.08萬㎡價格未定裕鴻世界港3.6萬㎡7000元/㎡目前區(qū)域內(nèi)寫字樓市場價格在7000—13000元/㎡之間，其中藍(lán)天商務(wù)花園為商務(wù)獨棟，價格相對于其他工程偏高，航程東方港匯定位于中高端客戶群體，價格預(yù)計在8000——10000元/㎡。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>區(qū)域市場產(chǎn)品

戶型面積層高（米）層數(shù)潤豐悅尚45—95㎡3.159航程東方港匯169——747㎡3.14裕鴻世界港140——1100㎡3.49藍(lán)天商務(wù)花園276——285㎡

3區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品面積差異性較明顯，潤豐悅尚為商務(wù)辦公和寫字樓兩用，面積相對較小;航程東方港匯和裕鴻世界港針對港區(qū)職能部門及大中小型企業(yè)辦公用，面積相對較大，藍(lán)天商務(wù)花園為獨棟商務(wù)辦公，并可用于居住，面積中等。從產(chǎn)品品類來看，層數(shù)較低，主要小高層和多層。

寫字樓總體量（萬㎡）消化體量（萬㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）月均去化（萬㎡）潤豐悅尚1.71.7070.25航程東方港匯1.08待售1.08—待售裕鴻世界港3.63.6070.5藍(lán)天商務(wù)花園5.75.40.3310.17合計

1.380.3PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>區(qū)域市場去化量港區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓在售工程目前存量較少，僅1.38萬㎡，屬于寫字樓銷售空檔期，競爭較弱；各工程月均去化在0.17—0.5萬㎡之間，其中裕鴻世界港去化速度較快，為0.5萬㎡，其中藍(lán)天商務(wù)花園為獨棟寫字樓辦公，銷售價格屬于區(qū)域天花板。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>寫字樓去化量判斷本工程寫字樓體量約為3.06萬㎡，依據(jù)市場主流平臺流量月均0.3萬平計算，本工程寫字樓銷售周期約為10個月，通過工程地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為14個月。通過市場比較及經(jīng)驗值判斷各因素影響對流量的影響比例地段影響修正：50%工期影響修正：20%交通影響修正：30%配套影響修正：10%規(guī)模影響修正：20%綜合影響比例：26%因此本工程流量初步判定為：0.3*〔1-26%〕=0.22從整體體量上看，鄭州港區(qū)寫字樓工程不多，總體量約12.5萬㎡，且目前市場存量較少，約1.28萬㎡，但是未來市場有一定的潛在供給。從去化量來看，整體去化速度較快，市場月均去化量約0.3萬㎡。從價格方面來看，整體價格在7000—13000元/㎡之間。從區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品來看，主要為小高層和多層，由于港區(qū)內(nèi)各工程功用不同，面積差異也較大。PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>寫字樓市場總結(jié)PART3市場研究判斷>>>市場研究判斷>>寫字樓趨勢判斷>價格預(yù)判序號加權(quán)因子權(quán)重系數(shù)K裕鴻世界港潤豐悅尚藍(lán)天商務(wù)花園本項目得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)品牌10%80.8101.080.880.82地段位置25%82.092.392.382.03道路交通5%90.590.590.570.44規(guī)模體量5%80.480.480.460.35產(chǎn)品品質(zhì)5%80.480.4100.580.46周邊配套2%70.180.280.280.27硬件設(shè)施10%80.880.880.890.98物業(yè)服務(wù)3%80.280.270.290.39工程進(jìn)度10%80.890.9101.070.710去化速度25%102.5102.592.382.0

加權(quán)值總和（X）100%8.59.18.87.9比較項目比重40%50%10%——比較項目均價7000760013000——比較項目比準(zhǔn)價328.25417.58147.39——本案初步預(yù)判價7038.64市場比較法判斷工程現(xiàn)下價格：PART.4商業(yè)定位體系客戶定位產(chǎn)品定位價格定位區(qū)域商務(wù)及行政辦公配套型商業(yè)PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>整體定位商業(yè)客戶類別及屬性編號類別屬性所屬商業(yè)類別1目標(biāo)消費群體間接性銷售型商業(yè)2投資客直接性銷售型商業(yè)3經(jīng)營者銷售型商業(yè)PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>客戶定位PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>客戶定位>目標(biāo)消費群體需求：1、收入水平較高、具備一定消費能力的商務(wù)辦公人員、企事業(yè)單位人員及小生意人和居住者；地緣：1、工程輻射半徑為1公里商圈范圍內(nèi)的行政商務(wù)辦公人員和居住者；輻射區(qū)域1公里范圍內(nèi)原住民及商務(wù)、行政辦公人群為主，富士康員工為輔PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>客戶定位>經(jīng)營者群體主要經(jīng)營者類型如下：主力商家：品牌商務(wù)餐飲、商務(wù)休閑加盟店；專業(yè)辦公用品銷售者；日常餐飲及便利店經(jīng)營者；商務(wù)及行政辦公配套效勞經(jīng)營者PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>產(chǎn)品定位>功能定位核心功能：效勞于工程周邊商務(wù)及行政辦公的配套型商業(yè)輔助功能：效勞于周邊1公里范圍內(nèi)的居住、工作人群的配套型商業(yè)PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>產(chǎn)品定位>業(yè)態(tài)定位圍繞目標(biāo)消費群體，本工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：商務(wù)餐飲+商務(wù)休閑+辦公零售+其他西湖春天……迪歐咖啡……足浴……養(yǎng)生SPA……專業(yè)辦公用品……圖文印刷……快餐店……便利店……PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>產(chǎn)品定位>業(yè)態(tài)定位本工程商業(yè)各業(yè)態(tài)占比：業(yè)態(tài)面積（㎡）經(jīng)營范圍樓層落位商務(wù)餐飲2300-2600餐飲、茶藝1F、2F商務(wù)休閑2500足浴、SPA2F辦公零售3000-3500辦公用品、圖文印刷1F金融類500-700擔(dān)保公司、證券公司1F、2F其他300-400日常餐飲、便利店、1F由工程周邊行政屬性以及各大商務(wù)辦公體支撐，判斷本工程適宜商業(yè)體量：周邊商務(wù)性質(zhì)體量約為：30萬平，可輻射人群為2萬人，可支持商業(yè)體量為1-2萬㎡，那么基于商業(yè)隊地段的高素質(zhì)要求，建議本工程做2F約1萬㎡商業(yè)體量，具體業(yè)態(tài)分布如下：行政辦公人員富士康員工PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>價格定位>租賃價格通過對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性商業(yè)調(diào)查可得：區(qū)域平臺租金水平：工程周邊1公里范圍內(nèi)商鋪租金水平集中在180—200元/㎡·月PART4商業(yè)定位體系>>>商業(yè)定位體系>>價格定位>銷售型商業(yè)價格預(yù)判序號加權(quán)因子權(quán)重系數(shù)K潤豐悅尚裕鴻世界港港城793東方港匯鑫榮中央金地山頂時代廣場本項目得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)商品牌10%10180.880.880.880.880.880.82項目區(qū)位15%91.3581.281.281.271.0571.0581.23道路交通15%91.3581.281.291.3581.281.260.94項目規(guī)模10%80.880.810170.710180.860.65產(chǎn)品品質(zhì)5%80.490.4580.480.480.480.480.46商業(yè)配套10%80.880.880.880.880.880.880.87商業(yè)氛圍10%90.980.880.880.870.780.860.68人流量10%90.980.890.980.870.780.870.79升值前景10%80.880.880.880.880.880.880.810項目定位5%80.490.4580.480.480.480.480.4

加權(quán)值總和（X）100%8.78.18.3