2025年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估案例分析專項(xiàng)訓(xùn)練試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、某企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造，聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員在接受委托后，進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，掌握了以下信息：1.該企業(yè)擁有一項(xiàng)注冊(cè)商標(biāo)，已連續(xù)使用多年，但未進(jìn)行過(guò)資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估人員初步判斷該商標(biāo)可能具有無(wú)形資產(chǎn)屬性。2.該企業(yè)近年來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況良好，盈利能力較強(qiáng)，但未來(lái)發(fā)展存在一定的不確定性。3.評(píng)估人員收集了同行業(yè)上市公司最近三年的平均市盈率數(shù)據(jù)，以及行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)。4.該企業(yè)近期采購(gòu)了一批新的生產(chǎn)設(shè)備，購(gòu)入成本較高，但評(píng)估人員了解到市場(chǎng)上同類設(shè)備的二手價(jià)格較低。5.評(píng)估人員在盡職調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)存在一些潛在的環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，可能需要在未來(lái)進(jìn)行額外的投資以滿足環(huán)保要求。請(qǐng)根據(jù)上述信息，回答以下問(wèn)題：1.評(píng)估人員應(yīng)如何判斷該注冊(cè)商標(biāo)是否構(gòu)成評(píng)估對(duì)象？簡(jiǎn)要說(shuō)明判斷依據(jù)。2.如果確定對(duì)該商標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員應(yīng)選擇何種評(píng)估方法？并簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。3.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何使用同行業(yè)上市公司的市盈率和凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)？簡(jiǎn)要說(shuō)明運(yùn)用方法及注意事項(xiàng)。4.在運(yùn)用成本法評(píng)估新增生產(chǎn)設(shè)備價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何處理其二手價(jià)格信息？簡(jiǎn)要說(shuō)明處理方法及理由。5.針對(duì)該企業(yè)潛在的環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估人員應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中如何披露？簡(jiǎn)要說(shuō)明披露要求及目的。二、某評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)一棟用于出租的辦公樓進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，獲得了以下信息：1.該辦公樓已建成使用多年，結(jié)構(gòu)存在一定的老化現(xiàn)象，需要進(jìn)行一定的維修才能滿足安全使用標(biāo)準(zhǔn)。2.評(píng)估人員了解到，該辦公樓所在區(qū)域近期新建了多個(gè)大型商業(yè)綜合體，對(duì)周邊辦公市場(chǎng)的租賃需求產(chǎn)生了一定的影響。3.評(píng)估人員收集了市場(chǎng)上類似辦公樓的租賃價(jià)格數(shù)據(jù)，并了解到市場(chǎng)上資金成本較低，使得投資者對(duì)辦公樓的預(yù)期收益率有所下降。4.該辦公樓的所有權(quán)證顯示，該辦公樓的土地使用權(quán)年限為40年，已使用10年，剩余使用年限為30年。5.評(píng)估人員在對(duì)該辦公樓進(jìn)行實(shí)地勘察時(shí)，發(fā)現(xiàn)其部分樓層存在結(jié)構(gòu)安全隱患，需要進(jìn)行加固處理，預(yù)計(jì)加固費(fèi)用為100萬(wàn)元。請(qǐng)根據(jù)上述信息，回答以下問(wèn)題：1.評(píng)估人員應(yīng)如何確定該辦公樓的評(píng)估價(jià)值類型？簡(jiǎn)要說(shuō)明確定依據(jù)。2.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該辦公樓價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何處理市場(chǎng)上類似辦公樓的租賃價(jià)格數(shù)據(jù)？簡(jiǎn)要說(shuō)明處理方法及注意事項(xiàng)。3.在運(yùn)用收益法評(píng)估該辦公樓價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何確定其未來(lái)收益？簡(jiǎn)要說(shuō)明確定方法及注意事項(xiàng)。4.在運(yùn)用成本法評(píng)估該辦公樓價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何確定其重置成本和成新率？簡(jiǎn)要說(shuō)明確定方法及注意事項(xiàng)。5.針對(duì)該辦公樓的結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題和土地使用權(quán)剩余年限，評(píng)估人員應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中如何披露？簡(jiǎn)要說(shuō)明披露要求及目的。三、某公司擁有一項(xiàng)專利技術(shù)，擬將該技術(shù)許可給其他企業(yè)使用。為了確定許可費(fèi)率，該公司委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該專利技術(shù)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。評(píng)估人員在接受委托后，進(jìn)行了以下工作：1.收集了該專利技術(shù)的相關(guān)資料，包括專利證書(shū)、技術(shù)說(shuō)明文件、研發(fā)費(fèi)用支出憑證等。2.調(diào)查了該專利技術(shù)的應(yīng)用領(lǐng)域和市場(chǎng)情況，了解了市場(chǎng)上類似技術(shù)的許可情況。3.評(píng)估人員對(duì)該專利技術(shù)的經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、法律性等方面進(jìn)行了分析，認(rèn)為該技術(shù)具有較高的先進(jìn)性和實(shí)用性，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。4.評(píng)估人員收集了市場(chǎng)上類似技術(shù)的許可費(fèi)率數(shù)據(jù)，并了解到該專利技術(shù)的市場(chǎng)規(guī)模和預(yù)期收益。5.評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中，考慮了該專利技術(shù)的剩余保護(hù)期限、技術(shù)更新?lián)Q代的速度以及潛在的被許可方違約風(fēng)險(xiǎn)等因素。請(qǐng)根據(jù)上述信息，回答以下問(wèn)題：1.評(píng)估人員應(yīng)選擇何種評(píng)估方法評(píng)估該專利技術(shù)價(jià)值？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。2.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該專利技術(shù)價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何處理市場(chǎng)上類似技術(shù)的許可費(fèi)率數(shù)據(jù)？簡(jiǎn)要說(shuō)明處理方法及注意事項(xiàng)。3.在運(yùn)用收益法評(píng)估該專利技術(shù)價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何確定其未來(lái)收益？簡(jiǎn)要說(shuō)明確定方法及注意事項(xiàng)。4.在運(yùn)用成本法評(píng)估該專利技術(shù)價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)如何確定其重置成本？簡(jiǎn)要說(shuō)明確定方法及注意事項(xiàng)。5.針對(duì)該專利技術(shù)的剩余保護(hù)期限、技術(shù)更新?lián)Q代的速度以及潛在的被許可方違約風(fēng)險(xiǎn)等因素，評(píng)估人員應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中如何披露？簡(jiǎn)要說(shuō)明披露要求及目的。試卷答案一、1.答案：評(píng)估人員應(yīng)通過(guò)判斷該注冊(cè)商標(biāo)是否具備獨(dú)立獲利能力或是否為核心競(jìng)爭(zhēng)資產(chǎn)來(lái)決定是否將其作為評(píng)估對(duì)象。如果該商標(biāo)能夠單獨(dú)或與其他資產(chǎn)組合后產(chǎn)生獨(dú)立的收益，且對(duì)企業(yè)的整體價(jià)值具有關(guān)鍵作用，則應(yīng)將其作為評(píng)估對(duì)象。解析思路：判斷評(píng)估對(duì)象的核心是看其是否具備獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)，特別是商標(biāo)權(quán)，需要判斷其是否能夠獨(dú)立獲利或是否構(gòu)成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)要素。如果商標(biāo)權(quán)無(wú)法獨(dú)立產(chǎn)生收益，或者對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響較小，則可能不需要單獨(dú)評(píng)估。2.答案：如果確定對(duì)該商標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員應(yīng)優(yōu)先考慮運(yùn)用市場(chǎng)法，其次是收益法。市場(chǎng)法可以通過(guò)比較同類無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)確定其價(jià)值；收益法可以通過(guò)預(yù)測(cè)該商標(biāo)帶來(lái)的未來(lái)收益來(lái)確定其價(jià)值。解析思路：選擇評(píng)估方法應(yīng)基于評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)和可獲取的數(shù)據(jù)。商標(biāo)權(quán)具有較強(qiáng)的不確定性，但市場(chǎng)交易案例可能存在，因此市場(chǎng)法是優(yōu)先選擇。如果能夠可靠預(yù)測(cè)其未來(lái)收益，收益法也是可行的。成本法一般不適用于商標(biāo)權(quán)評(píng)估，因?yàn)槠鋬r(jià)值更多取決于其帶來(lái)的收益而非成本。3.答案：評(píng)估人員應(yīng)將同行業(yè)上市公司的市盈率作為參照系，結(jié)合該企業(yè)的盈利能力和成長(zhǎng)性，修正得到該企業(yè)的預(yù)期市盈率，進(jìn)而估算企業(yè)價(jià)值。凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)可以用于分析該企業(yè)和同行業(yè)企業(yè)的盈利能力差異，作為修正市盈率的依據(jù)。運(yùn)用時(shí)需注意行業(yè)平均數(shù)據(jù)的代表性，以及公司個(gè)體差異。解析思路：市場(chǎng)法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用主要是通過(guò)可比公司法，即尋找與評(píng)估企業(yè)相似的上市公司進(jìn)行比較。市盈率是常用的估值指標(biāo)，通過(guò)比較分析修正得到目標(biāo)企業(yè)的估值。凈資產(chǎn)收益率是影響市盈率的重要因素，可以用于解釋市盈率的差異。4.答案：評(píng)估人員應(yīng)將市場(chǎng)上同類設(shè)備的二手價(jià)格作為重置成本的參考，結(jié)合該設(shè)備的實(shí)際狀況（如使用年限、維護(hù)保養(yǎng)情況等）進(jìn)行調(diào)整，確定其重置成本。如果二手價(jià)格顯著低于購(gòu)入成本，且設(shè)備性能滿足生產(chǎn)需求，則可以二手價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。解析思路：成本法評(píng)估資產(chǎn)的思路是重建或重置一個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所需的成本。當(dāng)存在活躍的二手市場(chǎng)且二手價(jià)格合理時(shí)，可以將其作為重置成本的參考，并根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行必要的調(diào)整。5.答案：評(píng)估人員應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中披露該環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)及其可能產(chǎn)生的影響，包括可能需要進(jìn)行的投資金額、對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能造成的影響等。披露應(yīng)客觀、真實(shí)，并說(shuō)明該風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。解析思路：評(píng)估報(bào)告的披露要求包括全面、準(zhǔn)確地反映評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重要信息及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。潛在的環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)屬于重大事項(xiàng)，可能影響企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)價(jià)值，必須進(jìn)行充分披露，以提醒評(píng)估報(bào)告使用者注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。二、1.答案：評(píng)估人員應(yīng)確定該辦公樓的評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。因?yàn)樵u(píng)估目的是為股份制改造提供價(jià)值參考，屬于公開(kāi)市場(chǎng)上交易的價(jià)值。解析思路：價(jià)值類型取決于評(píng)估目的和市場(chǎng)條件。市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)上，熟悉情況的雙方在自愿交易條件下達(dá)成的交易價(jià)格。股份制改造通常需要以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)確定公司資產(chǎn)價(jià)值。2.答案：評(píng)估人員應(yīng)篩選市場(chǎng)上類似辦公樓的租賃價(jià)格數(shù)據(jù)，剔除異常值和不適用的數(shù)據(jù)，并根據(jù)該辦公樓的具體情況（如位置、面積、樓層、裝修狀況等）進(jìn)行區(qū)位因素、個(gè)別因素修正，得到其客觀市場(chǎng)租金。解析思路：市場(chǎng)法評(píng)估租賃房產(chǎn)價(jià)值的核心是尋找可比案例并進(jìn)行修正。修正應(yīng)基于影響租賃價(jià)格的因素，如地理位置、物業(yè)品質(zhì)、樓層、裝修等。修正過(guò)程需要科學(xué)、合理，以確保得到客觀的市場(chǎng)租金。3.答案：評(píng)估人員應(yīng)首先預(yù)測(cè)該辦公樓未來(lái)幾年的租賃收入，并考慮租金增長(zhǎng)趨勢(shì)。然后，預(yù)測(cè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算凈租金收入，并根據(jù)一定的折現(xiàn)率將未來(lái)無(wú)限期或特定年限的凈租金收入折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，得到收益法評(píng)估值。解析思路：收益法評(píng)估租賃房產(chǎn)價(jià)值的核心是預(yù)測(cè)未來(lái)收益和確定折現(xiàn)率。未來(lái)收益通常以凈租金收入表示，需要考慮租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等因素。折現(xiàn)率應(yīng)反映投資風(fēng)險(xiǎn)，通常采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。4.答案：評(píng)估人員應(yīng)首先確定該辦公樓的重置成本，即重新建造一個(gè)與現(xiàn)有辦公樓功能相同的全新辦公樓所需的成本。然后，根據(jù)該辦公樓的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，確定其成新率或折舊額，最終得到其評(píng)估價(jià)值。解析思路：成本法評(píng)估租賃房產(chǎn)價(jià)值的核心是確定重置成本和成新率。重置成本可以通過(guò)重建或重置的方式確定。成新率反映了資產(chǎn)的實(shí)際損耗程度，需要綜合考慮實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值因素。5.答案：評(píng)估人員應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中披露該辦公樓的結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題和土地使用權(quán)剩余年限，說(shuō)明其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。對(duì)于結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，應(yīng)說(shuō)明其性質(zhì)、可能需要的加固費(fèi)用以及已完成或計(jì)劃進(jìn)行的維修情況。對(duì)于土地使用權(quán)剩余年限，應(yīng)說(shuō)明其對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響。解析思路：評(píng)估報(bào)告的披露要求包括全面、準(zhǔn)確地反映評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重要信息及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題和土地使用權(quán)剩余年限都是影響辦公樓價(jià)值和未來(lái)使用的重大因素，必須進(jìn)行充分披露，以提醒評(píng)估報(bào)告使用者注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和限制。三、1.答案：評(píng)估人員應(yīng)優(yōu)先考慮運(yùn)用市場(chǎng)法，其次是收益法。市場(chǎng)法可以通過(guò)比較同類專利技術(shù)的許可費(fèi)率來(lái)確定其價(jià)值；收益法可以通過(guò)預(yù)測(cè)該專利技術(shù)帶來(lái)的未來(lái)許可收益來(lái)確定其價(jià)值。解析思路：選擇評(píng)估方法應(yīng)基于評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)和可獲取的數(shù)據(jù)。專利技術(shù)具有較強(qiáng)的不確定性，但市場(chǎng)上可能存在類似技術(shù)的許可交易，因此市場(chǎng)法是優(yōu)先選擇。如果能夠可靠預(yù)測(cè)其未來(lái)許可收益，收益法也是可行的。成本法一般不適用于專利技術(shù)評(píng)估，因?yàn)槠鋬r(jià)值更多取決于其帶來(lái)的收益而非研發(fā)成本。2.答案：評(píng)估人員應(yīng)篩選市場(chǎng)上類似專利技術(shù)的許可費(fèi)率數(shù)據(jù)，剔除異常值和不適用的數(shù)據(jù)，并根據(jù)該專利技術(shù)的技術(shù)先進(jìn)性、市場(chǎng)需求、剩余保護(hù)期限等因素進(jìn)行修正，得到其客觀市場(chǎng)許可費(fèi)率。解析思路：市場(chǎng)法評(píng)估專利技術(shù)價(jià)值的核心是尋找可比案例并進(jìn)行修正。修正應(yīng)基于影響專利技術(shù)許可費(fèi)率的因素，如技術(shù)先進(jìn)程度、市場(chǎng)需求、剩余保護(hù)期限、被許可方情況等。修正過(guò)程需要科學(xué)、合理，以確保得到客觀的市場(chǎng)許可費(fèi)率。3.答案：評(píng)估人員應(yīng)首先預(yù)測(cè)該專利技術(shù)未來(lái)幾年的許可收入，并考慮許可費(fèi)率、許可范圍、許可期限等因素。然后，預(yù)測(cè)相關(guān)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（如維護(hù)費(fèi)用、法律費(fèi)用等）。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算凈許可收入，并根據(jù)一定的折現(xiàn)率將未來(lái)無(wú)限期或特定年限的凈許可收入折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，得到收益法評(píng)估值。解析思路：收益法評(píng)估專利技術(shù)價(jià)值的核心是預(yù)測(cè)未來(lái)收益和確定折現(xiàn)率。未來(lái)收益通常以凈許可收入表示，需要考慮許可費(fèi)率、許可范圍、許可期限、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等因素。折現(xiàn)率應(yīng)反映投資風(fēng)險(xiǎn)，通常采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。4.答案：評(píng)估人員可以參考該專利技術(shù)的研發(fā)費(fèi)用支出憑證，結(jié)合市場(chǎng)情況和技術(shù)價(jià)值，確定其重置成本。但通常情況下，專利技術(shù)的價(jià)值更多取決于其帶來(lái)的收益而非研發(fā)成本，因此成本法在專利技術(shù)評(píng)估中的應(yīng)用較少。解析思路：成本法評(píng)估資產(chǎn)的思路是重建或重置一個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所需的成本。對(duì)于專利技術(shù)這類無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值更多取決于其技術(shù)先進(jìn)性、市場(chǎng)需求和未來(lái)收益，而非研發(fā)成本。因此，成本