卓越管理系列

企業(yè)管理制度文件匯編

日期：2024-06-01

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生產和服務提供

成本核算考核辦法

物資采購管理規(guī)程

生產和服務提供

1生產和服務提供的控制

通過對項目開發(fā)全部業(yè)務流程進行有效的控制，確保項目的整體開發(fā)質量，使項

目開發(fā)運作滿足社會和相關方的要求。

1.1市場調研和投資決策

a）策劃營銷中心負責市場調研工作，收集整理有關信息，進行投資機會的尋找和

篩選，編制可行性研究報告，充分運用預測、可行性分析和決策技術，為公司的

投資決策提供有效的依據。

b）對開發(fā)項目的決策，作為公司的重點業(yè)務活動進行控制，嚴格執(zhí)行市場調班和

可行性研究的有關規(guī)定，并在此基礎上組織有關專家就其客觀性、合理性、科學

性和投資決策進行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投資決策方

案要上報集團公司進行審批后確定。

c）項目決策立項后，由營銷策劃中心負責組織編制”項目運作方案〃，見《產品

實現的策劃控制程序》，用以指導整體運作的各個環(huán)節(jié)工作。

可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究W投資決策控制程序》。

1.2資金籌措

a）根據《項目運作方案》的策劃結果，由財務與資產經營部制定資金的籌措方式，

確定投資主體，提供項目的開發(fā)建設費用。公司通過月度計劃會、經濟活動分析

會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。

b）支持購買者的按揭貸款，由財務與資產經營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。

13項目的立項報批控制

查，明確對施工工程的質量、進度要求。

b）項目部負責協調解決影響施工單位工期和質量的內外因素，提供良好的施工條

件。

0項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質量的關鍵

部位施工進行監(jiān)督檢查。

d）對施工過程中的關鍵工序和重點大型設備的安裝調試，由項目部作為特殊作業(yè)

過程進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取用應的措施，實施有效的監(jiān)控。

e）施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。

1.6工程監(jiān)理控制

a）工程部組織項目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細則，明確

對工程的質量、工期和投資的監(jiān)理要求。

b）由項目部對監(jiān)理單位依據法律法規(guī)、技術標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工

程監(jiān)理的工作質量進行監(jiān)督檢查。

c）在施工過程中,由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會,編制日常監(jiān)理報告，匯報工

程監(jiān)理的工作情況。

d）對工程施工各階段中發(fā)生的質量問題，由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位,

進行原因分析，制定整改措施進行處理。

e）項目負責對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況,通過監(jiān)理例會、日常檢查等形

式進行監(jiān)督檢查。

工程監(jiān)理控制的具體要求,執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。

1.7工程竣工驗收

a）由工程部協調各項目部，組織設計單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關的法

律法規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗收工作。

b）項目部負責收集、整理有關工程建設過程中的文件資料和質量記錄，按檔案管

理要求及時向綜合部歸檔。綜合部負責根據國家和地方工程建設檔案管理要求,

向有關的上級主管部門移交有關的檔案資料。

。對工程部組織工程竣工驗收的工作質量，由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。

工程竣工驗收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質量驗收管理制度》。

1.8銷售和交付控制

a）策劃營銷中心負責項目開盤前有關手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方

案，報公司經營副總經理審核，總經理批準。

b）工程項目竣工驗收合格后，由策劃營銷中心負責收集有關的產權和技術資料,

建立"成品房屋出入庫臺帳"，登記房屋的入庫情況。

c）代建工程項目的交付，由工程部負責在項目竣工驗收合格后，依據合同條款規(guī)

定和驗收情況，辦理交付手續(xù)，編制"工程項目姿料移交明細表〃，進行有關文

件資料的移交，雙方簽署〃工程項目移交書”。

d）由策劃營銷中心負責辦理銷售房屋的產權證書，并在銷售中主動向顧客出示

〃五證兩書〃的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033《房屋產權證書辦理規(guī)定》，對銷

售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZH-WI-032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。

期頁目的銷售和交付工作，由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等

形式，及時向公司進行匯報，落實進展情況。

1.9前期物業(yè)管理控制

a）對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負責工程的前期

物業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務，包括:

1）房屋及附屬設施的保養(yǎng)和維護；

2）安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等；

3）協調用戶的有關對外關系；

4）接受和處理用戶的意見投訴。

b）前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。

1.9售后服務

策劃營銷中心是售后服務的主管部門，全面負責項目的各項售后服務工作，認真

履行《工程質量保修書》的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見,

按《工程質量保修書》的規(guī)定，進行房屋及附屬設施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041

《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》。

1.10公司的稽查小組，對各部門完成生產和服務提供過程的工作質量進行監(jiān)督

檢查。

2生產和服務提供過程的確認

公司確定以下過程需要進行確認：

a）項目開發(fā)的投資決策；

b）項目的前期開發(fā)工作，以〃五證兩書〃的辦理為重點；

c）項目的開發(fā)建設；

d）社會周邊關系的協調；

e）各階段的驗收把關;

f）房地產的市場營銷。

對上述過程，公司將做為房地產開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進行重點控制，并在1章節(jié)中

做了詳細的控制要求，執(zhí)行相應的文件規(guī)定。

3標識和可追溯性

3.1通過對產品標識的控制防止在使用中發(fā)生混淆，并實現對規(guī)定場合的追溯。

各部門負責歸口管理的重大業(yè)務活動的標識，項目部負責對外包單位的實物標識

進行管理。

3.2產品標識管理的范圍：

a）在項目運作中的立項報批、產權交割、工程質量驗收等重要業(yè)務活動；

b）關系到工程項目的重要質量特性的有關實物；

c）施工單位的現場標識情況。

3.2標識的方法：

a）重大業(yè)務活動以其所涉及的文件資料為標識，如：政府部門的文件、批示、簽

章、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質量記錄。

b）公司的各類合同的修訂，要對其版本號進行明確清晰的標識。

。項目部定期對施工單位的材料設備、工程實物的標識及維護情況進行檢查。

d）策劃營銷中心負責組織項目部，到項目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命

名、號碼編排的手續(xù)。

標識方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標識規(guī)定》。

3.3產品可追溯性控制

3.1公司對以下場合必要時進行追溯：

a）立項報批;

b）產權交割；

c）關鍵的材料設備的質量；

d）關系到工程項目關鍵質量特性的因素包括:關健材料設備、重點工序的規(guī)劃、

設計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關的施工圖紙和技術資料。

3.2由總經理工作部負責對產品標識涉及到的文件資料建立相應的檢索目錄，根

據追溯的內容，進行產品的追溯。

4顧客財產

對于顧客提供的財產（包括文件資料和實物財產），接收部門在接收前應予以驗

證和登記，根據公司產品防護的有關規(guī)定做好防護和維護工作，保證其正常的使

用功能，并能得到正確使用。

公司為充分尊重顧客的隱私權，將顧客的有關信息資料，包括:住址、家庭情況、

聯系方式、銀行帳號等信息，視為顧客的財產，嚴格予以保密。

當發(fā)現顧客財產發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時，相關部門應立即通知

顧客，及時采取彌補措施，并承擔由此給顧客造成的經濟損失。

5產品防護

5.1搬運

a）項目部負責對甲供材料和重點、大型設備的搬運進行控制，在項目的控制計劃

中予以識別，根據類別、規(guī)格的不同，采用適當的搬運方式和手段，保證物資質

量在搬運中不受影響。

b）項目部負責對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、搬運設備的管理以及般運

過程進行監(jiān)督檢查。

c）凡屬搬運不當造成質量問題時，要由驗收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃清

責任，妥善處理，不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。

5.2貯存

a）項目部負責重點對甲供物資和顧客提供的產品，做好貯存管理，采取有效措施,

保證其在貯存過程中質量不受影響。

b）項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。

c）當發(fā)現物資在貯存過程中，出現腐爛變質、銹蝕嚴重或變形損壞時，應立即隔

離并標識，同時采取處理措施。

5.3防護

a）項目部在工程施工過程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設中的防護工作。

對完成的工序、分項、分部工程，由項目部組織監(jiān)理和施工單位，確定防護的措

施，對重點設備和影響房屋關鍵質量特性的部位等采取適當的防護措施，確保其

質量特性不受到影響和破壞。由項目部組織監(jiān)理單位對現場的防護情況進行檢查，

對檢查中發(fā)現的問題，由項目部及時通知責任單位，進行限期整改。

b）竣工經驗收合格的工程和已移交的工程項目或房屋，在物業(yè)管理公司進駐前，

由策劃營銷中心采取防護措施，確保工程項目保持原有的質量特性。對房屋的配

電、弱電、空調、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點設備設施、房屋的關鍵部位

采取適當的防護措施，保證其原有的使用功能，采取適當安全治安保衛(wèi)和消防措

施，防止發(fā)生人為破壞和火災事故。

產品防護的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-045《產品防護實施辦法》。

成本核算考核辦法

1、項目人工費（已包含員工工齡工資）、耗料（材料費、工服折舊、設備折舊），

合計工程人工消耗成本預算為17579元/月。

2、項目人員的工資表和要貨單由項目負責人制作，只要不超出每月工程人工耗

料成本預算額（或當月人工耗料成本預算額加上以前累計的人工或物資耗用金額

的結余）即可，項目人員工資由公司統(tǒng)一發(fā)放，物資由公司統(tǒng)一采購、運送。

3、物資消耗金額以項目要貨、公司送貨產生的金額為準，若發(fā)生撤場，所剩余

物資可退回庫房，根據物資的折損情況折價計算金額，由項目成本中扣除。

4、若發(fā)生甲方投訴、扣保潔費的情況，所扣除的保潔費用攤入項目成本。

5、如發(fā)生由項目保潔員的工作引起的賠償，攤入項目成本。

6、若項目人員發(fā)生工傷，由社保中心賠償剩余部分攤入項目成本。

7、額外創(chuàng)收公司拿走額外創(chuàng)收總額的50%,其余由項目負責人分配，但額外創(chuàng)

收產生的成本由項目負責，有額外創(chuàng)收不上交公司的公司可解除項目負責人對項

目的管理關系，項目負責人需向公司交納未上交額外創(chuàng)收金額L5倍的罰款。

8、項目負責人根據項目各人員情況，做工作單，確定各人員的工資金額；項目

負責人的工資每月工資暫發(fā)700元/月，其余計入項目負責人獎金帳戶，當項目

負責人獎金帳戶達到3000元時，項目負責人的工資可以根據工資表據實發(fā)放。

項目負責人的獎金帳戶中的金額計入人工或物資耗用金額的結余。

9、若發(fā)生項目當月成本支出超出成本預算的，超出部分可由以前累計的人工或

物資耗用金額的結余中扣除，若人工或物資耗用金額的結余不足的，成本計入下

月。

10、當月節(jié)約的工程人工或物資耗用金額可累計入下月工程成本預算款。

11、項目保潔員的招聘主要由項目自身解決。

12、公司對各項目質量進行檢查，若發(fā)現質量不達標的，可給予警告、罰款處

分，若連續(xù)三次不達標，公司可解除項目負責人的職務。

13、若甲方對項目負責人不滿，提出更換項目負責人的，或公司解除項目負責

人的職務時,公司根據實際情況決定項目人工或物資耗用金額的結余中0-50%

可給予此項目負責人，剩余金額作為該項目人工或物資耗用金額的結余。

14、項目負責人退休或正常工作調動的，項目負責人離任最后月的工資情況由

項目負責人支配，但項目當月支出不能超過項目月成本限額與項目以前節(jié)余金額

之和。

15、若發(fā)生連續(xù)3個月或累計5個月/年成本支出超出預算的，公司可根據實際

原因決定項目負責人的去留。

16、結余金額中最少40%的金額需發(fā)給項目保潔員。

17、此成本核算方案，項目負責人不可對他人講訴，若發(fā)生項目負責人泄露公

司該項目成本核算方案的，公司可將其調離該項目另行安排。

18、若項目合同發(fā)生改變，項目成本核算可根據實際情況進行調整。

物資采購管理規(guī)程

1.目的

為保證大廈設備維修保養(yǎng)，日常辦公事務及保潔工作的物資需要才是高采購工

作的質量管理，特制定本管理規(guī)程.

2.范圍

各部門工作所需的辦公設備、辦公用品、清潔用品、工服勞保用品及工程所

需的配件材料和印制表格標牌等.

3.職責

3.1采購員負責對各類物資的采購工作.

3.2財務部派專人負責需采購物資的復審工作.

4程序

4.1根據各部門月請購所需常規(guī)或急購物資填列的請購單的品名、數量、規(guī)格、

型號等，及時與相關的業(yè)務單位聯系，落實物資和價格后，反饋采供部主管初審后,

報大廈財務部復審,再呈大廈總經

理批示后及時組織物品的購入，物資到位后，及時通知有關部門領用.

4.2對急購物品,要按使用部門要求的時間及時采購.（特殊情況先購后批），確保大

廈設備的正常運轉.

4.3對一些規(guī)格、型號強的特殊配件和購買，可請示工程部經理，委派工程技術人

員共同外出購買，以便確認規(guī)格、型號、鑒別質量.

4.4嚴格按照《合格分供方名冊》選擇采購渠道，不得擅自變更.

4.5對一些單一品種物資的選擇，也要本著質量好、價