2025年土地估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)解讀單選題（共10題，每題1分）1.土地估價(jià)中，采用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇的價(jià)格可比實(shí)例是（）。A.與估價(jià)對(duì)象用途相同但區(qū)位條件較差的案例B.與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相似但用途不同的案例C.與估價(jià)對(duì)象用途和區(qū)位均相似的案例D.與估價(jià)對(duì)象用途相似但成交日期較遠(yuǎn)的案例2.根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，下列哪項(xiàng)不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍？（）A.城市內(nèi)的企業(yè)用地B.農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地C.城市內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)用地D.城市內(nèi)的臨時(shí)商業(yè)用地3.土地估價(jià)中的"最高最佳使用"原則是指（）。A.土地用途最多樣化的使用B.土地收益最大的使用C.土地開發(fā)強(qiáng)度最大的使用D.土地利用最便捷的使用4.在收益還原法中，土地還原率通常采用的社會(huì)平均利潤(rùn)率是（）。A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).土地增值稅C.土地年純收益與土地價(jià)格的比率D.土地出讓金與土地價(jià)格的比率5.根據(jù)我國(guó)《土地管理法》，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的土地用途（）。A.可以隨意調(diào)整B.不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)C.可以用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)D.只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)6.土地估價(jià)中的"替代原則"是指（）。A.土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有競(jìng)爭(zhēng)性B.土地估價(jià)方法應(yīng)具有可替代性C.土地估價(jià)應(yīng)考慮替代性用途D.土地估價(jià)應(yīng)具有替代性需求7.在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，通常采用的地價(jià)修正體系不包括（）。A.容積率修正B.用途修正C.稅收修正D.交通條件修正8.土地估價(jià)報(bào)告的合法性要求包括（）。A.估價(jià)方法的選擇合法B.估價(jià)人員資質(zhì)合法C.估價(jià)結(jié)果合理D.估價(jià)程序合法9.根據(jù)我國(guó)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，商業(yè)服務(wù)用地的用地性質(zhì)屬于（）。A.R類用地B.M類用地C.A類用地D.U類用地10.土地估價(jià)中的"合法原則"是指（）。A.土地估價(jià)必須符合法律法規(guī)B.土地估價(jià)應(yīng)考慮合法性成本C.土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有合法性保障D.土地估價(jià)應(yīng)合法合理多選題（共5題，每題2分）1.土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法需要考慮的因素包括（）。A.土地用途B.土地位置C.土地權(quán)利D.土地開發(fā)程度E.土地交易日期2.根據(jù)我國(guó)《土地估價(jià)規(guī)范》，土地估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)方法選擇C.估價(jià)結(jié)果確定D.估價(jià)師聲明E.估價(jià)費(fèi)用清單3.土地估價(jià)中的收益還原法需要考慮的因素包括（）。A.土地年純收益B.土地還原率C.土地價(jià)格D.土地使用年限E.土地交易日期4.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要步驟包括（）。A.確定評(píng)估區(qū)域B.收集交易案例C.選擇估價(jià)方法D.確定基準(zhǔn)地價(jià)E.編制地價(jià)修正體系5.土地估價(jià)中的最高最佳使用原則需要考慮的因素包括（）。A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)限制C.市場(chǎng)限制D.土地用途限制E.土地開發(fā)限制判斷題（共10題，每題1分）1.土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法不需要考慮交易日期修正。（×）2.基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域平均地價(jià)。（√）3.土地估價(jià)中的收益還原法適用于所有類型土地。（×）4.土地估價(jià)報(bào)告不需要經(jīng)過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核。（×）5.土地估價(jià)中的最高最佳使用原則是指法律允許的最優(yōu)使用。（√）6.土地估價(jià)中的替代原則是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有替代性。（×）7.土地估價(jià)中的合法原則是指估價(jià)結(jié)果必須合法。（√）8.土地估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)原則是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)效益。（×）9.土地估價(jià)中的最高最佳使用原則不考慮市場(chǎng)條件。（×）10.土地估價(jià)中的替代原則不考慮替代性需求。（×）案例分析題（共3題，每題10分）1.某城市一塊商業(yè)用地，面積5000平方米，用途為商業(yè)服務(wù)用地，剩余使用年限40年。附近有兩宗可比案例：-案例一：與估價(jià)對(duì)象用途相同，面積3000平方米，成交價(jià)3000萬(wàn)元，剩余使用年限50年；-案例二：與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相似，面積4000平方米，成交價(jià)3500萬(wàn)元，剩余使用年限45年。請(qǐng)采用市場(chǎng)比較法估算該地塊的土地價(jià)值（要求：需說(shuō)明修正過(guò)程和計(jì)算步驟）。2.某工業(yè)用地，面積8000平方米，用途為工業(yè)用地，剩余使用年限30年。預(yù)計(jì)年純收益為200萬(wàn)元，土地還原率為6%。請(qǐng)采用收益還原法估算該地塊的土地價(jià)值（要求：需說(shuō)明計(jì)算過(guò)程和參數(shù)選取依據(jù)）。3.某城市一塊住宅用地，面積6000平方米，用途為住宅用地，剩余使用年限70年。政府公布了該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)為8000元/平方米，地價(jià)修正體系顯示：用途修正系數(shù)為1.2，容積率修正系數(shù)為0.9。請(qǐng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算該地塊的土地價(jià)值（要求：需說(shuō)明修正過(guò)程和計(jì)算步驟）。答案單選題答案1.C2.B3.B4.C5.B6.A7.C8.D9.C10.A多選題答案1.ABCE2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABCDE判斷題答案1.×2.√3.×4.×5.√6.×7.√8.×9.×10.×案例分析題答案1.市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程：-案例一修正：面積修正系數(shù)=5000/3000=1.67，剩余使用年限修正系數(shù)=40/50=0.8，修正后價(jià)格=3000×1.67×0.8=4080萬(wàn)元；-案例二修正：面積修正系數(shù)=5000/4000=1.25，剩余使用年限修正系數(shù)=40/45=0.89，修正后價(jià)格=3500×1.25×0.89=3896.25萬(wàn)元；-最終估價(jià)結(jié)果=（4080+3896.25）/2=3988.125萬(wàn)元。2.收益還原法估價(jià)過(guò)程：土