2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試沖刺試卷估價(jià)理論與方法專項(xiàng)訓(xùn)練考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共40分。下列每題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心原則是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則2.某房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的公開市場(chǎng)價(jià)值最可能的價(jià)格是（）。A.某買方愿意支付的最高價(jià)格B.某賣方愿意出售的最低價(jià)格C.買賣雙方均愿意接受的價(jià)格D.某特定交易中實(shí)際成交的價(jià)格3.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)一般因素的是（）。A.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)B.區(qū)域交通條件C.市場(chǎng)供求狀況D.宗地形狀4.某城市土地出讓年期為50年，該宗土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余使用年限為45年。若其他條件不變，該土地使用年限的縮短會(huì)導(dǎo)致其（）。A.地面建筑物的收益能力上升B.土地資本化率上升C.土地價(jià)格下降D.土地價(jià)格上升5.某房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計(jì)未來第3年產(chǎn)生的凈收益為80萬元，此后每年的凈收益將在前一年基礎(chǔ)上增長5%，折現(xiàn)率為10%。該房地產(chǎn)的收益法評(píng)估值最接近于（）萬元。A.4667B.5000C.5333D.60006.收益法適用于評(píng)估下列哪類房地產(chǎn)的價(jià)值？（）A.租賃住宅B.停車場(chǎng)C.裝修豪華的商場(chǎng)D.具有特殊歷史意義的古建筑7.采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，重置成本是指（）。A.重新建造與被評(píng)估房地產(chǎn)完全相同的建筑物的成本B.在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造與被評(píng)估房地產(chǎn)具有相同功能效用的建筑物的成本C.被評(píng)估房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)際成本D.被評(píng)估房地產(chǎn)建成的歷史成本8.某建筑物建造成本為3000萬元，建成后5年，由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致其重置成本降為2700萬元。假設(shè)該建筑物其他因素未變，其重置成本價(jià)格最接近于（）萬元。A.2700B.3000C.2900D.25009.假設(shè)開發(fā)法特別適用于評(píng)估下列哪類房地產(chǎn)的價(jià)值？（）A.在建工程B.已完成土地開發(fā)但尚未建成房屋的土地C.經(jīng)營狀況良好的成熟商業(yè)綜合體D.出租率較低的住宅小區(qū)10.市場(chǎng)法估價(jià)中的比較案例修正主要包括（）。A.時(shí)間修正、區(qū)域修正、個(gè)別修正B.收益修正、成本修正、區(qū)位修正C.面積修正、高度修正、朝向修正D.使用年限修正、容積率修正、物業(yè)品質(zhì)修正11.某住宅宗地面積1000平方米，規(guī)劃容積率限制為3.0，現(xiàn)狀容積率為2.5。若該地塊在區(qū)域內(nèi)的平均容積率為3.2，則對(duì)該地塊的容積率因素進(jìn)行修正后，其價(jià)值最可能（）。A.低于未修正價(jià)值B.高于未修正價(jià)值C.等于未修正價(jià)值D.無法判斷12.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)成本通常包括（）。A.土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用B.土地取得成本、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用C.土地取得成本、建設(shè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用D.土地取得成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用13.某房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的未來收益年限為20年，預(yù)計(jì)第5年產(chǎn)生凈收益100萬元，之后每年凈收益增長4%，收益年限結(jié)束時(shí)無殘值。采用收益法評(píng)估時(shí)，采用凈收益逐年遞增模型計(jì)算結(jié)果（）采用凈收益恒定模型計(jì)算結(jié)果。A.高于B.低于C.等于D.可能高于也可能低于，取決于折現(xiàn)率14.下列關(guān)于市場(chǎng)法的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.市場(chǎng)法是求取房地產(chǎn)價(jià)值最主要、最常用的方法之一B.市場(chǎng)法估價(jià)需要選取三個(gè)以上可比案例C.市場(chǎng)法估價(jià)的關(guān)鍵在于找到與被估價(jià)房地產(chǎn)條件相同的交易案例D.市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果受市場(chǎng)參與者主觀因素影響較小15.在運(yùn)用成本法評(píng)估舊有建筑物價(jià)值時(shí)，建筑物的成新率是指（）。A.建筑物實(shí)際新舊程度B.建筑物剩余使用年限與原設(shè)計(jì)使用年限的比值C.建筑物重置成本與賬面價(jià)值的比值D.建筑物現(xiàn)實(shí)功能滿足程度16.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)必須（）。A.以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為基礎(chǔ)B.以估價(jià)對(duì)象法定用途為準(zhǔn)C.確定估價(jià)對(duì)象在特定時(shí)間的價(jià)值D.采用估價(jià)對(duì)象建成的歷史成本17.某房地產(chǎn)的實(shí)體已嚴(yán)重?fù)p壞，失去原有使用功能，但其具有較高價(jià)值的地下基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，宜采用（）。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.清算價(jià)格法D.收益法18.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素不包括（）。A.城市規(guī)劃B.人口數(shù)量與素質(zhì)C.社會(huì)治安狀況D.土地開發(fā)政策19.某房地產(chǎn)的收益法評(píng)估值為800萬元，成本法評(píng)估值為750萬元，市場(chǎng)法評(píng)估值為820萬元。若三個(gè)方法的可靠性相同，則該房地產(chǎn)的最終評(píng)估值最接近于（）萬元。A.800B.750C.820D.無法確定20.采用市場(chǎng)法評(píng)估某住宅價(jià)值時(shí)，選取了三個(gè)可比案例，其交易價(jià)格分別為3000元/平方米、3200元/平方米、2800元/平方米。若修正后的價(jià)格分別為3100元/平方米、3300元/平方米、2900元/平方米，則三個(gè)修正后的價(jià)格的平均值為（）元/平方米。A.3100B.3200C.3000D.293321.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（即“土地剩余開發(fā)價(jià)值”）通常采用（）方法估算。A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.清算價(jià)格法22.某房地產(chǎn)的售價(jià)為2000萬元，其中包含營業(yè)利潤100萬元，且買方已支付了800萬元的首付款。若采用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)的購買成本，其價(jià)值最接近于（）萬元。A.1900B.2000C.2100D.100023.房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德要求估價(jià)師應(yīng)當(dāng)（）。A.依據(jù)委托人意愿評(píng)估價(jià)值B.不得以不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)C.高估房地產(chǎn)價(jià)值以獲取高傭金D.評(píng)估過程中與委托人保持密切聯(lián)系，忽略獨(dú)立性24.某宗土地面積為1000平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，容積率為5.0?，F(xiàn)狀為已建成的辦公樓，建筑面積800平方米，成新率七成。若該土地用于商業(yè)開發(fā)，開發(fā)完成后的商業(yè)綜合體的價(jià)值預(yù)計(jì)為8000萬元。該宗土地的假設(shè)開發(fā)法評(píng)估值最接近于（）萬元。A.8000B.4000C.16000D.720025.在市場(chǎng)法中，對(duì)可比案例的交易日期進(jìn)行修正時(shí)，通常需要考慮（）等因素的影響。A.房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌的速度B.宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化C.區(qū)域供求關(guān)系變化D.以上都是26.收益法的計(jì)算基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的（）。A.重置成本B.賬面價(jià)值C.凈收益D.土地價(jià)值27.某建筑物原值為2000萬元，已使用10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值為0。若采用直線法計(jì)算折舊，則該建筑物的年折舊額為（）萬元。A.40B.50C.200D.25028.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法中，正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法主要用于評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值B.假設(shè)開發(fā)法不需要考慮開發(fā)建設(shè)的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)C.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)成本通常指土地取得成本和建筑安裝工程費(fèi)D.假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本后的余額29.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由（）簽字蓋章。A.委托人B.估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C.執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師D.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人30.估價(jià)對(duì)象為某在建工程，其已投入成本為600萬元，剩余工程量預(yù)計(jì)需要投入成本400萬元，且預(yù)計(jì)建成后的價(jià)值為2000萬元。若采用成本法評(píng)估，且不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，則該在建工程的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬元。A.600B.1000C.1400D.200031.某房地產(chǎn)的售價(jià)為3000萬元，其中包含土地增值收益500萬元。若該房地產(chǎn)的建安成本為1500萬元，開發(fā)費(fèi)用為300萬元，則其成本構(gòu)成中的土地成本為（）萬元。A.1000B.1500C.2000D.250032.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某商業(yè)用房價(jià)值時(shí)，選取了三個(gè)可比案例，其交易價(jià)格分別為5000元/平方米、5200元/平方米、5100元/平方米。若通過對(duì)三個(gè)案例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正后，其價(jià)值分別為5300元/平方米、5400元/平方米、5250元/平方米，則采用簡單算術(shù)平均法確定的可比案例修正后價(jià)值的平均值為（）元/平方米。A.5300B.5325C.5350D.540033.某房地產(chǎn)的收益年限為30年，預(yù)計(jì)未來每年的凈收益均為100萬元，折現(xiàn)率為8%。該房地產(chǎn)的收益法評(píng)估值最接近于（）萬元。A.926B.1000C.1143D.125034.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.合法原則要求估價(jià)必須在估價(jià)對(duì)象的法定權(quán)利狀況下進(jìn)行B.最高最佳使用原則要求估價(jià)必須假設(shè)估價(jià)對(duì)象被最有效地利用C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)必須考慮估價(jià)對(duì)象在整個(gè)使用壽命期間的價(jià)值變化D.替代原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)接近于在同等條件下房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值35.采用成本法評(píng)估某在建工程價(jià)值時(shí)，若該工程已全部建成，但尚未出售，且市場(chǎng)售價(jià)遠(yuǎn)低于其建造成本。此時(shí)，評(píng)估價(jià)值宜采用（）。A.重置成本B.賬面成本C.清算價(jià)值D.市場(chǎng)價(jià)值36.某房地產(chǎn)的收益法評(píng)估值為1200萬元，市場(chǎng)法評(píng)估值為1250萬元，成本法評(píng)估值為1150萬元。若三個(gè)方法的可靠性相同，且估價(jià)對(duì)象為住宅，則采用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估值的簡單算術(shù)平均值作為最終評(píng)估值的合理性（）。A.很高B.一般C.較低D.無法判斷37.估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分主要說明（）。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的基本信息B.估價(jià)委托人及委托事項(xiàng)C.估價(jià)對(duì)象的基本情況和特征D.估價(jià)過程中所做的假設(shè)和限制，以及可能影響估價(jià)結(jié)果的條件38.評(píng)估某出租寫字樓的價(jià)值時(shí)，采用收益法的關(guān)鍵在于（）。A.準(zhǔn)確估算未來收益和折現(xiàn)率B.確定建筑物的重置成本C.考慮土地的剩余使用年限D(zhuǎn).選取三個(gè)以上可比案例39.某房地產(chǎn)的售價(jià)為2500萬元，其中包含土地增值收益600萬元。若該房地產(chǎn)的建安成本為1200萬元，開發(fā)費(fèi)用為200萬元，則其成本構(gòu)成中的建安成本和開發(fā)費(fèi)用之和占售價(jià)的比例為（）。A.48%B.52%C.64%D.76%40.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成價(jià)值估算的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.估算開發(fā)完成價(jià)值時(shí)應(yīng)采用市場(chǎng)法B.估算開發(fā)完成價(jià)值時(shí)不需要考慮物業(yè)運(yùn)營成本C.估算開發(fā)完成價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮其最佳用途D.估算開發(fā)完成價(jià)值時(shí)需要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。下列每題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的。多選、錯(cuò)選均不得分。）41.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）。A.合法原則B.替代原則C.最高最佳使用原則D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則E.報(bào)酬率原則42.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以分為（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.宏觀經(jīng)濟(jì)因素E.社會(huì)因素43.采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要進(jìn)行修正的因素通常包括（）。A.交易日期因素B.交易情況因素C.區(qū)域因素D.個(gè)別因素E.收益因素44.收益法的計(jì)算方法包括（）。A.收益法年金法B.收益法有限年數(shù)遞增法C.收益法有限年數(shù)恒定法D.收益法無限年數(shù)遞減法E.收益法永續(xù)年金法45.成本法評(píng)估舊有建筑物價(jià)值時(shí)，需要考慮的因素包括（）。A.建筑物的重置成本或重建成本B.建筑物的賬面價(jià)值C.建筑物的成新率D.建筑物的折舊E.建筑物的剩余使用年限46.假設(shè)開發(fā)法中，需要估算的參數(shù)通常包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)建設(shè)成本C.銷售費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.開發(fā)利潤47.房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德要求包括（）。A.依法獨(dú)立實(shí)施估價(jià)程序B.公正、客觀、公正地提供估價(jià)意見C.不得出具虛假或誤導(dǎo)性的估價(jià)報(bào)告D.不得利用執(zhí)業(yè)活動(dòng)牟取不正當(dāng)利益E.保守委托人在估價(jià)活動(dòng)中提供的資料秘密48.市場(chǎng)法中的比較案例修正方法主要包括（）。A.交易日期修正B.交易情況修正C.區(qū)域因素修正D.個(gè)別因素修正E.收益率修正49.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法中，正確的有（）。A.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)內(nèi)容完整、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)B.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字蓋章C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、公正D.估價(jià)報(bào)告的格式應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定E.估價(jià)報(bào)告的編寫應(yīng)通俗易懂，便于非專業(yè)人士理解50.下列關(guān)于在建工程評(píng)估的說法中，正確的有（）。A.在建工程評(píng)估通常采用成本法B.在建工程評(píng)估需要考慮工程進(jìn)度、資金到位情況等因素C.若工程已停建，評(píng)估價(jià)值可能接近清算價(jià)值D.在建工程評(píng)估不需要考慮其建成后的市場(chǎng)價(jià)值E.在建工程評(píng)估應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值三、簡答題（每題5分，共15分。）51.簡述市場(chǎng)法估價(jià)中選擇可比案例應(yīng)遵循的原則。52.簡述收益法中凈收益的構(gòu)成及其估算方法。53.簡述假設(shè)開發(fā)法的基本原理及其適用范圍。四、計(jì)算題（每題10分，共20分。）54.某宗住宅用地面積為800平方米，規(guī)劃容積率為3.0，土地剩余使用年限為40年。市場(chǎng)上類似地塊的售價(jià)為6000元/平方米。假設(shè)該宗土地的開發(fā)建設(shè)成本（含建安費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)等）為3000元/平方米，開發(fā)周期為2年，開發(fā)完成后房地產(chǎn)的售價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/平方米，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。假設(shè)開發(fā)成本和銷售費(fèi)用發(fā)生在開發(fā)完成時(shí)，折現(xiàn)率為10%。試用假設(shè)開發(fā)法估算該宗土地的評(píng)估價(jià)值（不考慮土地增值收益）。55.某寫字樓年租金收入為1200萬元，年運(yùn)營費(fèi)用（包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等）為400萬元。該寫字樓剩余使用年限為20年，預(yù)計(jì)未來租金年增長率為2%，折現(xiàn)率為8%。試用收益法估算該寫字樓在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.D3.D4.C5.A6.A7.B8.A9.B10.A11.B12.A13.A14.D15.B16.C17.C18.A19.A20.B21.B22.A23.B24.D25.D26.C27.A28.D29.C30.B31.A32.B33.A34.C35.C36.A37.D38.A39.A40.B二、多項(xiàng)選擇題41.ABCD42.ABCD43.ABCD44.ACE45.ACD46.ABCD47.ABCDE48.ABCD49.ABCD50.ABCE三、簡答題51.答：選擇可比案例應(yīng)遵循以下原則：（1）與估價(jià)對(duì)象在用途、區(qū)位、權(quán)利性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、檔次等方面相同或相似；（2）交易類型應(yīng)為公開市場(chǎng)交易，交易方式應(yīng)適宜，交易條件應(yīng)正常；（3）交易時(shí)間應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，一般應(yīng)不超過1年；（4）成交價(jià)格應(yīng)真實(shí)、可靠。52.答：凈收益是指出租收入扣除出租費(fèi)用后的余額。其構(gòu)成包括：有效毛收入（潛在毛收入減去空置和空置損失）和運(yùn)營費(fèi)用（物業(yè)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、租賃費(fèi)用等）。估算方法包括：市場(chǎng)比較法、租約分析法、成本估算法、收益趨勢(shì)法等。53.答：假設(shè)開發(fā)法的基本原理是：將待開發(fā)房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，假定為開發(fā)完成后的價(jià)值，減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤等后的余額。其適用范圍主要包括：土地評(píng)估、在建工程評(píng)估、待開