紹興物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)紹興市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于紹興市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。2.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立之后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格調(diào)整的方式和程序，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后執(zhí)行。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）人員費(fèi)用1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的酬金，其提取方式和比例可在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用1.公共建筑及道路土建零修費(fèi)；2.給排水設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；3.電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；4.消防設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；5.電梯日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；6.智能化系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；7.避雷設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；8.共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化景觀再造費(fèi)等。（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)用1.清潔工具費(fèi)；2.勞保用品費(fèi)；3.化糞池清掏費(fèi)；4.垃圾外運(yùn)費(fèi)；5.清潔環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。（五）秩序維護(hù)費(fèi)用1.安全保衛(wèi)人員費(fèi)用；2.安全器械裝備費(fèi)；3.消防器材費(fèi)；4.監(jiān)控設(shè)備費(fèi)等。（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用以物業(yè)服務(wù)企業(yè)名義向保險(xiǎn)公司投保的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。（七）辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、取暖費(fèi)、房租等。（八）管理費(fèi)分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目合理分?jǐn)偟馁M(fèi)用。（九）固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用1.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益的分配情況；2.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定1.市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2.制定政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)充分考慮物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、合理利潤以及社會(huì)承受能力等因素。物業(yè)服務(wù)成本應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備狀況、物業(yè)規(guī)模等情況進(jìn)行核算。3.政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變化等因素適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整時(shí)，應(yīng)廣泛征求社會(huì)各方面意見，按照規(guī)定程序進(jìn)行。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)參考同區(qū)域、同類型物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格水平，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出意見和建議，通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整程序1.政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整程序市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)供求狀況等因素，提出政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整方案。調(diào)整方案應(yīng)通過政府網(wǎng)站、新聞媒體等渠道向社會(huì)公開征求意見，征求意見期限不得少于30日。價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)征求意見情況，對(duì)調(diào)整方案進(jìn)行修改完善，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。調(diào)整后的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公布，并告知相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化、服務(wù)質(zhì)量提升等因素，認(rèn)為需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提前3個(gè)月書面告知業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，并說明調(diào)整理由和調(diào)整幅度。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知后，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議，明確調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)事宜。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并告知業(yè)主。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行查詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如實(shí)提供相關(guān)資料。（二）酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每年第一季度向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計(jì)。3.物業(yè)服務(wù)資金應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收費(fèi)起始時(shí)間1.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。2.物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（二）收取方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取銀行代收、業(yè)主自繳等方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布收費(fèi)方式、收費(fèi)時(shí)間、收費(fèi)地點(diǎn)等信息。（三）欠費(fèi)處理1.業(yè)主或物業(yè)使用人未按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。3.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等方式解決。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行檢查和處罰。2.價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)情況的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。3.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)等價(jià)格違法行為，價(jià)格主管部門應(yīng)依法予以查處。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理工作，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行信用扣分，并向社會(huì)公布。3.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)會(huì)同價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行聯(lián)合檢查，及時(shí)處理業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴和舉報(bào)。（三）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為有權(quán)向相關(guān)部門投訴和舉報(bào)。2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服