2024年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意）1.房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（）四個階段。A.投資機會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理B.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段C.可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、租售D.土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、物業(yè)管理答案：B分析：房地產(chǎn)開發(fā)一般包括投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段這四個階段。A選項中物業(yè)管理不屬于開發(fā)程序主要階段；C選項可行性研究包含在投資機會選擇與決策分析中，規(guī)劃設(shè)計屬于前期工作；D選項土地獲取屬于前期工作一部分，物業(yè)管理不是開發(fā)程序主要階段。2.下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.比較風險B.通貨膨脹風險C.時間風險D.資本價值風險答案：B分析：系統(tǒng)風險是指對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風險，通貨膨脹風險會影響整個市場，屬于系統(tǒng)風險。比較風險、時間風險、資本價值風險屬于個別項目面臨的非系統(tǒng)風險。3.某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、期限為10年、按年等額還本付息的抵押貸款，該項投資的年凈經(jīng)營收入為12萬元，貸款期內(nèi)投資者的權(quán)益投資回報率為（）。A.12%B.14.87%C.20.17%D.30%答案：B分析：先求每年還本付息額，根據(jù)等額本息公式(A=Ptimesfrac{i(1+i)^n}{(1+i)^n1})，(P=40)萬元，(i=8%)，(n=10)，可得(A=40timesfrac{8%(1+8%)^{10}}{(1+8%)^{10}1}approx5.96)萬元。權(quán)益投資(=10040=60)萬元，權(quán)益投資回報率(=frac{125.96}{60}times100%approx14.87%)。4.房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押答案：C分析：新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易包括銷售、租賃、抵押等子市場，保險不屬于房地產(chǎn)市場交易形式細分中的子市場。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)市場是一個產(chǎn)品差異化的市場B.房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場C.廣泛需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供服務(wù)是房地產(chǎn)市場的特性之一D.房地產(chǎn)價格走勢在各地區(qū)基本相同答案：D分析：房地產(chǎn)具有不可移動性，各地區(qū)的房地產(chǎn)市場受當?shù)亟?jīng)濟、政策、自然條件等多種因素影響，價格走勢差異較大，并非基本相同。A選項，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有獨特性，是產(chǎn)品差異化市場；B選項，房地產(chǎn)不可移動決定其是地區(qū)性市場；C選項，由于房地產(chǎn)交易復雜，廣泛需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)。6.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段初期超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期答案：D分析：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期，在第三階段和第四階段超前于自然周期。所以A選項同步變化錯誤；B、C選項表述錯誤。7.下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（）。A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性D.金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和泡沫形成答案：D分析：金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會減少房地產(chǎn)市場的資金供給，抑制房地產(chǎn)需求，從而緩解房地產(chǎn)價格上漲和泡沫形成，而不是加劇。A選項，投機需求易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫；B選項，可通過市場價格與實際價值背離程度度量泡沫；C選項，土地稀缺性使房地產(chǎn)具有保值增值特性，是泡沫產(chǎn)生基礎(chǔ)。8.某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的房地產(chǎn)價格會（）。A.上升B.下降C.不變D.難以確定答案：A分析：污染嚴重企業(yè)遷至B區(qū)，會帶來就業(yè)機會和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)等，在一定程度上會提升B區(qū)房地產(chǎn)的吸引力，導致房地產(chǎn)價格上升。9.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有（）。A.市場需求與供給、規(guī)劃設(shè)計條件、項目建設(shè)進度安排B.地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況C.項目總投資、資金籌措、項目預(yù)期經(jīng)濟效益D.項目概況、項目開發(fā)建設(shè)的社會意義分析答案：B分析：投資機會研究主要是對地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況等進行分析，尋找投資機會。A選項中項目建設(shè)進度安排等屬于初步可行性研究或詳細可行性研究內(nèi)容；C選項項目總投資等是詳細可行性研究內(nèi)容；D選項項目概況和社會意義分析較籠統(tǒng)，不是投資機會研究主要內(nèi)容。10.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬(m^2)，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/(m^2)（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/(m^2)（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/(m^2)。A.3000B.5000C.7500D.8000答案：C分析：建筑面積(=1times1.5=1.5)萬(m^2)。設(shè)土地取得價格為(x)元/(m^2)（按占地面積計），根據(jù)盈虧平衡公式(銷售收入=總成本)，(8000times1.5=3000times1.5+1timesx)，解得(x=7500)元/(m^2)。11.下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，錯誤的是（）。A.當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率B.實際利率真實地反映了資金的時間價值C.名義利率真實地反映了資金的時間價值D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大答案：C分析：名義利率沒有考慮一年內(nèi)多次計息的復利影響，不能真實反映資金的時間價值，實際利率考慮了復利因素，能真實反映資金時間價值。A選項，當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率；D選項，名義利率相同時，計息周期越短，復利次數(shù)越多，名義利率與實際利率差值越大。12.某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00答案：D分析：根據(jù)等比序列現(xiàn)值公式(P=frac{A_1}{is}[1(frac{1+s}{1+i})^n])，當(i=s)時，(P=nA_1)，本題中(A_1=8)萬元，(n=20)年，所以(P=20times8=160)萬元。13.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。A.資本金、借貸資金、預(yù)租售收入B.預(yù)租售收入、資本金、借貸資金C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金D.資本金、預(yù)租售收入、借貸資金答案：D分析：房地產(chǎn)開發(fā)項目一般先使用自有資本金，然后利用預(yù)租售收入回籠資金，最后在資金不足時通過借貸資金解決，所以使用順序是資本金、預(yù)租售收入、借貸資金。14.下列費用中，不屬于土地費用的是（）。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費C.土地開發(fā)費D.土地閑置費答案：D分析：土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費、土地開發(fā)費等。土地閑置費是對閑置土地的一種懲罰性費用，不屬于土地獲取和開發(fā)過程中的正常土地費用。15.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元。經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，則該項目凈現(xiàn)值的期望值為（）萬元。A.2677.5B.3680.60C.4003.50D.5356.80答案：A分析：凈現(xiàn)值的期望值(E(NPV)=5680times45%+2450times35%+(3680)times20%=2677.5)萬元。16.某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為(E_{甲}=1500)萬元，(E_{乙}=1800)萬元，(E_{丙}=2200)萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為(sigma_{甲}=890)萬元，(sigma_{乙}=910)萬元，(sigma_{丙}=1200)萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙答案：A分析：用變異系數(shù)(CV=frac{sigma}{E(NPV)})衡量風險大小。(CV_{甲}=frac{890}{1500}approx0.593)，(CV_{乙}=frac{910}{1800}approx0.506)，(CV_{丙}=frac{1200}{2200}approx0.545)，變異系數(shù)越小風險越小，所以風險從小到大順序為乙＜丙＜甲。17.對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要的風險類型有（）。A.系統(tǒng)風險和個別風險B.時間風險和機會成本風險C.市場風險和經(jīng)營風險D.自然風險和社會風險答案：A分析：房地產(chǎn)投資風險主要分為系統(tǒng)風險和個別風險。B選項時間風險和機會成本風險只是個別風險的一部分；C選項市場風險屬于系統(tǒng)風險，經(jīng)營風險屬于個別風險；D選項自然風險和社會風險只是系統(tǒng)風險的一部分。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。A.REITs收益相對穩(wěn)定B.REITs投資流動性好C.REITs通常專注于特定類型的房地產(chǎn)投資D.REITs不能在證券交易所掛牌交易答案：D分析：REITs可以在證券交易所掛牌交易，具有較好的投資流動性。A選項，REITs收益相對穩(wěn)定，通常將大部分收益分配給投資者；B選項，可在證券市場交易，投資流動性好；C選項，通常專注于特定類型房地產(chǎn)投資。19.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%答案：B分析：開發(fā)成本利潤率(=frac{45002600248370}{2600}times100%=frac{1282}{2600}times100%approx49.31%)。20.某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案：A分析：稅前現(xiàn)金回報率(=frac{1052}{6020}times100%=frac{3}{40}times100%=7.5%)。21.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，不正確的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率答案：A分析：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是反向變動的。在市場低谷時，空置率高，租金價格低；在市場高峰時，空置率低，租金價格高。B、C、D選項表述均正確。22.下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額C.資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值答案：C分析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點上絕對值不等的資金可能具有相等的價值，即與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值。A選項，現(xiàn)值是資金運動起點的金額；B選項，終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額；D選項，不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金價值通常不同。23.某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%答案：D分析：先求每年還本付息額(A=70timesfrac{5%(1+5%)^{15}}{(1+5%)^{15}1}approx6.44)萬元。稅前現(xiàn)金回報率(=frac{96.44}{30}times100%approx7.52%)。24.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源中，屬于債務(wù)融資的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.留存收益C.商業(yè)信用D.租賃融資答案：A分析：房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于債務(wù)融資，是企業(yè)向金融機構(gòu)借款。B選項留存收益屬于權(quán)益融資；C選項商業(yè)信用是企業(yè)在商品交易中形成的信用關(guān)系，不是典型債務(wù)融資；D選項租賃融資有經(jīng)營租賃和融資租賃等多種情況，不完全屬于債務(wù)融資。25.某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%答案：C分析：根據(jù)公式((1+實際收益率)=(1+名義收益率)/(1+通貨膨脹率))，((1+內(nèi)部收益率)=(1+名義收益率))，設(shè)通貨膨脹率為(x)，則((1+12%)=(1+16%)/(1+x))，解得(x=frac{1+16%}{1+12%}1approx3.57%)。26.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為2萬(m^2)，土地總價為2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為1500元/(m^2)，專業(yè)費用為房屋開發(fā)成本的8%，假設(shè)開發(fā)周期為2年，年利率為10%，該項目建設(shè)期間的利息費用為（）萬元。A.500B.527.6C.768.8D.808.9答案：D分析：先求開發(fā)成本和專業(yè)費用總和，建筑面積假設(shè)為(S)，這里不影響計算利息，開發(fā)成本(C_1=1500S)，專業(yè)費用(C_2=1500Stimes8%=120S)，土地費用(C_3=2600)萬元。土地費用利息(I_1=2600times[(1+10%)^21]=546)萬元；開發(fā)成本和專業(yè)費用在建設(shè)期均勻投入，利息(I_2=(1500+120)Stimes[(1+10%)1]=162Stimes0.1)，假設(shè)容積率為1（不影響利息計算比例），(S=2)萬(m^2)，(I_2=(1500+120)times2times[(1+10%)^{1}1]=324)萬元?？偫?I=I_1+I_2=546+262.9=808.9)萬元。27.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場需求指標的表述中，正確的是（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值是一個市場總需求指標B.國內(nèi)生產(chǎn)總值是一個市場總供給指標C.吸納周期是一個市場總需求指標D.吸納率是一個市場總供給指標答案：A分析：國內(nèi)生產(chǎn)總值是一個市場總需求指標，它反映了一個國家或地區(qū)在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果，體現(xiàn)了市場的總體需求能力。B選項錯誤；吸納周期和吸納率是反映房地產(chǎn)市場吸納情況的指標，不屬于單純的總需求或總供給指標，C、D選項錯誤。28.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息。則該項目建造成本的利息是（）萬元。A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.90答案：B分析：首先求實際年利率(i=(1+frac{6%}{4})^41approx6.14%)。建設(shè)期為2.5年，建造成本均勻投入，可將其視為在建設(shè)期中點投入，計息期為(2.5div2=1.25)年。利息(I=10000times[(1+6.14%)^{1.25}1]approx772.84)萬元。29.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬(m^2)，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/(m^2)（按建筑面積計），銷售均價為8000元/(m^2)，銷售稅費為銷售收入的5.5%，可銷售面積為總建筑面積的95%，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡時的最低開發(fā)成本為（）元/(m^2)（按建筑面積計）。A.2702.48B.2781.65C.2855.70D.3000答案：A分析：建筑面積(=1times1.5=1.5)萬(m^2)，可銷售面積(=1.5times95%=1.425)萬(m^2)。設(shè)最低開發(fā)成本為(x)元/(m^2)（按建筑面積計），根據(jù)盈虧平衡公式(銷售收入times(1銷售稅費率)=開發(fā)成本)，(8000times1.425times(15.5%)=1.5x)，解得(xapprox2702.48)元/(m^2)。30.政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的主要方式不包括（）。A.調(diào)控土地供應(yīng)計劃B.城市規(guī)劃引導C.控制人口增長D.稅收調(diào)節(jié)答案：C分析：政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控主要通過調(diào)控土地供應(yīng)計劃、城市規(guī)劃引導、稅收調(diào)節(jié)等方式。控制人口增長不屬于直接針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控方式。31.某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（）。A.12%B.16%C.24%D.32%答案：D分析：資本金利潤率(=frac{年平均利潤總額}{資本金}times100%=frac{800}{2500}times100%=32%)。32.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算答案：D分析：房地產(chǎn)投資分析中的成本是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，它與財務(wù)報表中的成本概念不同，財務(wù)報表中的成本是基于實際發(fā)生的費用記錄。A選項表述太絕對；B選項是財務(wù)報表成本的確定方式；C選項錯誤。33.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期為2年，經(jīng)營期為5年，預(yù)計開發(fā)成本為3000萬元，總成本費用為4500萬元，其中經(jīng)營期內(nèi)的年經(jīng)營成本為700萬元，建設(shè)期第1年和第2年分別投入開發(fā)成本的40%和60%，貸款年利率為8%，則該項目在經(jīng)營期第1年的總成本費用是（）萬元。A.1052B.1112C.1700D.2300答案：B分析：建設(shè)期第1年投入開發(fā)成本(3000times40%=1200)萬元，第2年投入(3000times60%=1800)萬元。第1年利息(I_1=frac{1200}{2}times8%=48)萬元；第2年利息(I_2=(1200+48+frac{1800}{2})times8%=163.84)萬元。開發(fā)成本利息總計(I=48+163.84=211.84)萬元。經(jīng)營期第1年總成本費用(=700+(4500700times5)+211.84div5approx1112)萬元。34.某房地產(chǎn)投資項目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬元，該項目的等額年值為（）萬元。A.41.12B.44.96C.52.96D.55.89答案：B分析：根據(jù)等額年值公式(A=NPVtimesfrac{i(1+i)^n}{(1+i)^n1})，(NPV=168.62)萬元，(i=10%)，(n=5)，可得(A=168.62timesfrac{10%(1+10%)^5}{(1+10%)^51}approx44.96)萬元。35.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)是消費者需求的差異性B.市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，對消費市場進行分類的過程C.房地產(chǎn)市場細分是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同特點進行的D.房地產(chǎn)市場細分的目的是為了識別顧客需求上的差異，以發(fā)現(xiàn)有利的營銷機會答案：C分析：房地產(chǎn)市場細分是根據(jù)消費者需求的差異性，以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)對消費市場進行分類的過程，目的是識別顧客需求差異，發(fā)現(xiàn)有利營銷機會，而不是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同特點進行的。A、B、D選項表述正確。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.房地產(chǎn)投資的特性有（）。A.位置固定性或不可移動性B.壽命周期長C.適應(yīng)性D.各異性E.政策影響性答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)投資具有位置固定性或不可移動性、壽命周期長、適應(yīng)性、各異性、政策影響性等特性，此外還有相互影響性、專業(yè)管理依賴性、易受限制等特性。2.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（）。A.總量結(jié)構(gòu)B.區(qū)域結(jié)構(gòu)C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供求結(jié)構(gòu)E.投資結(jié)構(gòu)答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)等，不同的結(jié)構(gòu)反映了房地產(chǎn)市場不同方面的特征和關(guān)系。3.下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的有（）。A.新竣工量B.銷售量C.空置量D.吸納量E.房地產(chǎn)價格答案：AC分析：供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率等。銷售量和吸納量屬于需求指標，房地產(chǎn)價格是反映市場供需關(guān)系的綜合指標，不屬于單純的供給指標。4.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的項目概況，應(yīng)包括（）。A.項目名稱、地點、開發(fā)性質(zhì)B.項目規(guī)劃條件C.項目建設(shè)條件D.項目總投資及效益情況E.項目進度安排答案：ABCDE分析：項目概況應(yīng)包括項目名稱、地點、開發(fā)性質(zhì)、規(guī)劃條件、建設(shè)條件、總投資及效益情況、進度安排等內(nèi)容，以便全面了解項目情況。5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（）。A.土地費用B.建安工程費C.租售價格D.空置率E.容積率答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性因素眾多，土地費用、建安工程費會受市場和政策等影響；租售價格受市場供需和經(jīng)濟環(huán)境影響；空置率受市場吸納情況影響；容積率會影響項目的建筑面積和開發(fā)成本等。6.下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（）。A.資金時間價值是資金的增值特性使然B.利率是資金時間價值的一種標志C.從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償D.即使資金金額相同，因其發(fā)生在不同時間，其價值就不相同E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素等答案：ABCDE分析：資金具有時間價值是因為其增值特性，利率是衡量資金時間價值的一種標志。從消費者角度，放棄即期消費應(yīng)得到補償體現(xiàn)了資金時間價值。不同時間的相同金額資金價值不同，資金時間價值大小受投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素等影響。7.房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在（）。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項目的變現(xiàn)性D.宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性E.資產(chǎn)管理的復雜性答案：ABCE分析：房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理的復雜性等方面。宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性是影響房地產(chǎn)投資的外部環(huán)境因素，不屬于風險本身的體現(xiàn)。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（）。A.資金的主要來源是發(fā)行股票和債券B.投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入C.收益水平相對穩(wěn)定D.流動性好E.減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資答案：ABCD分析：房地產(chǎn)投資信托基金資金主要通過發(fā)行股票和債券籌集，投資收益主要來自所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，收益相對穩(wěn)定，可在證券市場交易，流動性好。它增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資渠道，而不是減少，E選項錯誤。9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地費用包括（）。A.土地出讓價款B.土地征用及拆遷補償費C.土地閑置費D.土地投資折價E.土地開發(fā)費用答案：ABDE分析：土地費用包括土地出讓價款、土地征用及拆遷補償費、土地投資折價、土地開發(fā)費用等。土地閑置費是對閑置土地的懲罰性費用，不屬于正常的土地獲取和開發(fā)費用。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，正確的有（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率E.靜態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間答案：BCE分析：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率，不是年成本利潤率，A選項錯誤，B選項正確；投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率，C選項正確，D選項錯誤；靜態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，E選項正確。11.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率E.房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的主要原因包括供需因素的影響、市場信息不充分、開發(fā)商的參與等答案：ABCDE分析：以上選項均正確描述了房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的相關(guān)特征和原因，房地產(chǎn)周期循環(huán)存在波動且重復發(fā)生，在最低點空置率最高，供求平衡點是長期平均空置率，最高點供給增長率等于需求增長率，其形成受多種因素影響。12.下列關(guān)于資金等效值計算的表述中，正確的有（）。A.資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相等的價值B.資金等效值計算的常用公式包括一次支付終值公式、一次支付現(xiàn)值公式、等額支付系列終值公式、等額支付系列現(xiàn)值公式等C.當實際計息周期小于1年時，計息周期利率(i)與名義利率(r)的關(guān)系為(i=r/m)（(m)為一年中的計息次數(shù)）D.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小E.資金等效值的計算中，終值和現(xiàn)值是相對的概念答案：ABCE分析：資金等效值考慮時間因素，不同時點絕對值不等的資金可能等值，有多種常用計算公式。當實際計息周期小于1年時，(i=r/m)。名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異越大，D選項錯誤。終值和現(xiàn)值是相對的，取決于所選的時間點。13.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的表述中，正確的有（）。A.土地費用包括土地出讓價款、土地征用及拆遷補償費等B.前期工程費包括“三通一平”費用等C.房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等D.管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用E.銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用答案：ABCDE分析：以上選項分別正確描述了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費用、銷售費用的構(gòu)成和含義。14.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場需求的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場需求是指在一定時期內(nèi)，一定價格水平下，愿意購買且能夠購買的房地產(chǎn)商品量B.房地產(chǎn)市場需求可以分為消費需求和投資需求C.房地產(chǎn)市場需求受消費者收入水平、房地產(chǎn)價格、消費者偏好等因素影響D.房地產(chǎn)市場需求曲線是一條向右上方傾斜的曲線E.房地產(chǎn)市場需求的變動是指由商品自身價格以外的因素引起的需求的變動答案：ABCE分析：房地產(chǎn)市場需求是有購買意愿和購買能力的商品量，可分為消費需求和投資需求，受消費者收入、價格、偏