物業(yè)管理制度與政策考試題庫(含答案)一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共40分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列哪項(xiàng)不屬于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利？A.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作C.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用答案：C（解析：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)決定，單個(gè)業(yè)主無此權(quán)利）2.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是？A.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)答案：A（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂）3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主參加。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.1/3，1/3D.3/4，3/4答案：A（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議需專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過半數(shù)參加）4.住宅專項(xiàng)維修資金的使用需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)全體委員D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：A（解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，使用維修資金需雙三分之二業(yè)主同意）5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維修業(yè)務(wù)委托給專業(yè)公司的，責(zé)任由（）承擔(dān)。A.專業(yè)公司B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.建設(shè)單位答案：B（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將全部服務(wù)轉(zhuǎn)委托，但部分委托的，仍由其承擔(dān)責(zé)任）6.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。A.業(yè)主委員會(huì)B.居民委員會(huì)C.街道辦事處D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：A（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促欠費(fèi)業(yè)主交納）7.下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)？A.定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況B.對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)C.代收水電氣費(fèi)用并收取手續(xù)費(fèi)D.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作答案：C（解析：代收費(fèi)用不得收取手續(xù)費(fèi)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定）8.業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會(huì)答案：B（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，籌集和使用維修資金需雙三分之二同意）9.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（）的內(nèi)容。A.管理規(guī)約B.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C.前期物業(yè)服務(wù)合同D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證明答案：C（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定，買賣合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容）10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主可以（）。A.拒交全部費(fèi)用B.向價(jià)格主管部門投訴C.要求降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D.直接解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：B（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，違規(guī)收費(fèi)由價(jià)格主管部門處理）11.下列關(guān)于管理規(guī)約的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.對(duì)全體業(yè)主具有約束力B.由業(yè)主大會(huì)制定和修改C.應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德D.可以約定業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任答案：B（解析：管理規(guī)約由建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)成立后修改）12.物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料不包括（）。A.竣工總平面圖B.業(yè)主名冊(cè)C.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料D.物業(yè)質(zhì)量保修文件答案：B（解析：業(yè)主名冊(cè)不屬于承接查驗(yàn)移交資料，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第九條規(guī)定）13.業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情形不包括（）。A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓不再是業(yè)主B.連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議C.喪失民事行為能力D.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用答案：D（解析：按時(shí)交費(fèi)是正常行為，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條規(guī)定資格終止情形）14.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由（）確定。A.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商B.價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門C.業(yè)主大會(huì)表決D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行答案：B（解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定，政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度）15.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，收益屬于（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.全體業(yè)主D.相關(guān)業(yè)主答案：C（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，收益主要用于補(bǔ)充維修資金或業(yè)主共同決定使用）16.業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是（）。A.居民委員會(huì)B.街道辦事處C.業(yè)主委員會(huì)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：C（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)）17.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的是（）。A.屬于委托合同B.必須采用口頭形式C.期限不得超過5年D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可隨時(shí)解除合同答案：A（解析：《民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是典型的委托合同）18.建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處（）的罰款。A.1萬元以下B.5萬元以上20萬元以下C.10萬元以下D.3萬元以上10萬元以下答案：C（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，處罰金額為10萬元以下）19.業(yè)主以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)的，人民法院（）。A.應(yīng)予支持B.不予支持C.視情況決定D.調(diào)解處理答案：B（解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受服務(wù)為由拒交）20.住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有B.歸建設(shè)單位所有C.歸業(yè)主個(gè)人所有D.轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用答案：D（解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十七條規(guī)定，利息轉(zhuǎn)入維修資金賬戶滾存使用）二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分）1.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.遵守管理規(guī)約B.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定C.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用D.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作答案：ABC（解析：D屬于權(quán)利，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定義務(wù)）2.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為的有（）。A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給他人B.擅自改變物業(yè)管理用房用途C.對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款D.泄露業(yè)主個(gè)人信息答案：ABCD（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九、六十一條及《民法典》規(guī)定）3.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會(huì)C.決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格D.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作答案：ABC（解析：D是業(yè)主的權(quán)利，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定業(yè)主大會(huì)職責(zé)）4.住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍包括（）。A.屋頂滲漏維修B.電梯日常保養(yǎng)C.小區(qū)路燈更換D.業(yè)主自用陽臺(tái)維修答案：AC（解析：B屬于日常維護(hù)，D屬于自用部位，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條規(guī)定）5.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包括（）。A.提供物業(yè)管理用房B.承擔(dān)物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任C.制定臨時(shí)管理規(guī)約D.組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議答案：ABC（解析：首次業(yè)主大會(huì)由業(yè)主代表、建設(shè)單位和街道辦組織，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定）6.物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括（）。A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.合同期限答案：ABCD（解析：《民法典》第九百三十八條規(guī)定，合同應(yīng)包含服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用、期限等）7.下列關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的說法，正確的有（）。A.由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生B.任期一般不超過5年C.委員必須是業(yè)主D.不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)答案：ABCD（解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十、三十三條規(guī)定）8.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括（）。A.管理服務(wù)人員工資B.共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)D.法定稅費(fèi)答案：ABCD（解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，包括成本、利潤(rùn)和稅費(fèi)）9.建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.提供完整的物業(yè)資料B.對(duì)存在的問題及時(shí)整改C.移交物業(yè)管理用房D.承擔(dān)查驗(yàn)費(fèi)用答案：ABC（解析：查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十四條規(guī)定）10.業(yè)主可以向相關(guān)部門投訴的情形包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)B.建設(shè)單位擅自處分共用部位C.業(yè)主委員會(huì)作出侵害業(yè)主權(quán)益的決定D.鄰居違規(guī)裝修損壞承重墻答案：ABCD（解析：分別對(duì)應(yīng)價(jià)格、房地產(chǎn)、街道辦、住建部門的監(jiān)管職責(zé)）三、判斷題（每題1分，共15分）1.業(yè)主大會(huì)必須采用現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議形式召開。（×）解析：可以采用書面征求意見或電子投票等形式，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將電梯維修委托給無資質(zhì)的單位。（×）解析：需委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位，《特種設(shè)備安全法》規(guī)定電梯屬于特種設(shè)備。3.管理規(guī)約對(duì)承租人不具有約束力。（×）解析：承租人應(yīng)遵守管理規(guī)約，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定。4.建設(shè)單位未出售的空置房無需交納物業(yè)費(fèi)。（×）解析：應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，已竣工但未出售的物業(yè)由建設(shè)單位交納。5.業(yè)主委員會(huì)主任可以決定使用維修資金。（×）解析：需業(yè)主大會(huì)表決同意，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定。6.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在15日內(nèi)退出。（√）解析：《民法典》第九百四十九條規(guī)定，應(yīng)在約定期限或合理期限內(nèi)退出。7.業(yè)主可以以房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi)。（×）解析：房屋質(zhì)量問題由建設(shè)單位承擔(dān)，與物業(yè)費(fèi)無關(guān)，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋》規(guī)定。8.物業(yè)共用部位的廣告收益應(yīng)全部用于補(bǔ)充維修資金。（×）解析：可由業(yè)主共同決定使用，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定。9.業(yè)主大會(huì)成立后，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。（√）解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)后，前期合同終止。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)違規(guī)停放車輛的業(yè)主進(jìn)行拖車。（×）解析：無權(quán)自行處理，應(yīng)通過協(xié)商或法律途徑解決。11.住宅專項(xiàng)維修資金可以用于購(gòu)買國(guó)債。（√）解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定，可在保證安全的前提下購(gòu)買國(guó)債。12.業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后，其職務(wù)自然終止，無需公告。（×）解析：需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條規(guī)定。13.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布維修資金的使用情況。（√）解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三十一條規(guī)定，需定期公布。14.建設(shè)單位可以將物業(yè)管理用房出租給他人。（×）解析：物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，不得擅自出租，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定。15.業(yè)主大會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。（√）解析：《民法典》第二百八十條規(guī)定，業(yè)主可請(qǐng)求法院撤銷。四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共25分）1.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的成立條件及程序。答案：成立條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。程序：①建設(shè)單位或10%以上業(yè)主向街道辦提出申請(qǐng)；②街道辦組織成立籌備組（業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)代表）；③籌備組擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約草案，確認(rèn)業(yè)主身份；④籌備組組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表決通過議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)；⑤業(yè)主委員會(huì)備案（30日內(nèi)報(bào)街道辦和房管部門）。2.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些？答案：①簽訂主體不同：前期合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，普通合同由業(yè)主委員會(huì)與企業(yè)簽訂；②期限不同：前期合同至業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)止，普通合同由雙方約定；③內(nèi)容側(cè)重不同：前期合同需包含臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容，普通合同基于業(yè)主共同需求；④終止條件不同：前期合同可因業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)終止，普通合同按約定或法定條件終止。3.簡(jiǎn)述住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序。答案：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議；②業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主表決（雙三分之二同意）；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)制定使用方案；④報(bào)房管部門審核（屬緊急情況的可直接申請(qǐng)）；⑤公示使用方案（不少于7日）；⑥按方案組織實(shí)施；⑦分?jǐn)傎M(fèi)用（按專有面積比例）；⑧公示使用結(jié)果（不少于7日）；⑨向?qū)艄芾磴y行申請(qǐng)列支。4.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的常見理由及法律后果是什么？答案：常見理由：未接受服務(wù)、房屋質(zhì)量問題、共用設(shè)施維護(hù)不到位、收費(fèi)過高。法律后果：①業(yè)主委員會(huì)督促限期交納；②物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提起訴訟或申請(qǐng)仲裁；③判決后仍不交納的，可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行；④影響個(gè)人征信記錄（部分地區(qū)已納入）。需注意：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行主要義務(wù)，業(yè)主可主張減免，但需舉證。5.物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如何處理？答案：①查驗(yàn)組應(yīng)將問題書面通知建設(shè)單位，列明問題清單；②建設(shè)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)整改；③整改期間影響物業(yè)正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；④未整改的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求建設(shè)單位承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用或賠償損失；⑤承接查驗(yàn)結(jié)果需由雙方簽字確認(rèn)，作為交接依據(jù)；⑥若建設(shè)單位拒不整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向房管部門報(bào)告，由其責(zé)令改正。五、案例分析題（每題10分，共20分）案例1：某小區(qū)業(yè)主王某因房屋陽臺(tái)漏水問題，連續(xù)2年未交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催交未果，將王某訴至法院。王某辯稱：“陽臺(tái)漏水是房屋質(zhì)量問題，物業(yè)未維修，所以拒交物業(yè)費(fèi)?！?/p>