上海房產(chǎn)使用管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)上海房產(chǎn)的使用管理，保障房產(chǎn)的安全與正常使用，維護(hù)房產(chǎn)所有者、使用者的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房產(chǎn)的使用管理活動(dòng)，包括但不限于居住用房、商業(yè)用房、辦公用房等。（三）基本原則1.依法管理原則房產(chǎn)使用管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和本市相關(guān)規(guī)定，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.安全第一原則保障房產(chǎn)使用安全是首要任務(wù)，通過(guò)加強(qiáng)安全檢查、維護(hù)保養(yǎng)等措施，預(yù)防和減少安全事故的發(fā)生。3.合理使用原則鼓勵(lì)房產(chǎn)使用者合理、高效地使用房產(chǎn)，避免資源浪費(fèi)和不合理?yè)p耗。4.權(quán)責(zé)一致原則明確房產(chǎn)所有者、使用者以及管理者的權(quán)利和義務(wù)，做到權(quán)責(zé)對(duì)等，確保管理工作有序進(jìn)行。二、房產(chǎn)使用主體的權(quán)利與義務(wù)（一）房產(chǎn)所有者的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有房產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分具有決定權(quán)。按照規(guī)定收取房產(chǎn)租金、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。監(jiān)督房產(chǎn)使用者按照約定用途和法律法規(guī)使用房產(chǎn)。2.義務(wù)保證房產(chǎn)符合國(guó)家和本市規(guī)定的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，提供必要的安全使用說(shuō)明和警示標(biāo)識(shí)。定期對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)消除安全隱患。配合相關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)資料。（二）房產(chǎn)使用者的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利在約定的用途和范圍內(nèi)合理使用房產(chǎn)。要求房產(chǎn)所有者按照約定提供必要的房產(chǎn)維修、保養(yǎng)等服務(wù)。對(duì)房產(chǎn)使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。2.義務(wù)按照法律法規(guī)和合同約定使用房產(chǎn)，不得擅自改變用途。愛(ài)護(hù)房產(chǎn)及其附屬設(shè)施設(shè)備，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)通知房產(chǎn)所有者。遵守物業(yè)管理規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。配合房產(chǎn)所有者和相關(guān)部門(mén)的管理工作，接受安全檢查等。三、房產(chǎn)使用規(guī)范（一）用途規(guī)定1.房產(chǎn)使用者應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用房產(chǎn)，如需改變用途，必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.嚴(yán)禁將居住用房擅自改變?yōu)樯虡I(yè)、辦公等非居住用途，或者將非居住用房改變?yōu)榫幼∮猛?，影響公共安全和居住環(huán)境。（二）裝修管理1.房產(chǎn)使用者進(jìn)行裝修前，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)所有者或者物業(yè)管理單位提交裝修方案，并按照規(guī)定辦理裝修備案手續(xù)。2.裝修方案應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市有關(guān)建筑安全、消防安全、環(huán)境保護(hù)等規(guī)定，不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。3.裝修過(guò)程中，房產(chǎn)使用者應(yīng)當(dāng)采取必要的防護(hù)措施，減少對(duì)周邊環(huán)境和其他業(yè)主的影響。裝修結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)按照要求進(jìn)行驗(yàn)收，確保符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（三）安全使用1.房產(chǎn)使用者應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)消防安全規(guī)定，確保疏散通道、安全出口暢通，消防設(shè)施設(shè)備完好有效。2.不得在房產(chǎn)內(nèi)私拉亂接電線(xiàn)、違規(guī)使用大功率電器等，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品。3.對(duì)房產(chǎn)內(nèi)的電梯、給排水、供電等設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。四、房產(chǎn)維護(hù)與修繕（一）維護(hù)責(zé)任劃分1.房產(chǎn)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自的建筑面積比例分擔(dān)。2.專(zhuān)有部分的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任由房產(chǎn)所有者承擔(dān)，但房產(chǎn)使用者因使用不當(dāng)造成損壞的除外。（二）維修資金管理1.建立健全房產(chǎn)維修資金管理制度，維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于房產(chǎn)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.維修資金的繳存、使用、管理應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督，確保資金安全、合理使用。（三）修繕程序1.房產(chǎn)所有者或者使用者發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)需要維修、修繕的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)管理單位或者相關(guān)部門(mén)報(bào)告。2.物業(yè)管理單位接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，制定維修方案，并按照規(guī)定組織實(shí)施。涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見(jiàn)。3.維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。維修費(fèi)用按照規(guī)定進(jìn)行結(jié)算和支付。五、房產(chǎn)租賃管理（一）租賃合同1.房產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃房屋的基本情況、租賃期限、租金及支付方式、房屋用途、維修責(zé)任等內(nèi)容。2.租賃合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。（二）租金管理1.房產(chǎn)租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、合法的原則，由租賃雙方協(xié)商確定。2.政府可以根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)部分房產(chǎn)的租金進(jìn)行指導(dǎo)價(jià)管理。租賃雙方應(yīng)當(dāng)按照指導(dǎo)價(jià)或者協(xié)商價(jià)格收取和支付租金。（三）租賃行為規(guī)范1.房產(chǎn)租賃不得違反法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.禁止以欺詐、脅迫等手段簽訂租賃合同，禁止惡意拖欠租金等行為。六、房產(chǎn)物業(yè)管理（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生保潔，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)等服務(wù)。2.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放、垃圾處理、公共秩序等方面的管理，營(yíng)造良好的居住和使用環(huán)境。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)合理、公開(kāi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。2.物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者變相增加收費(fèi)項(xiàng)目。（三）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，討論決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主利益，監(jiān)督物業(yè)管理單位的服務(wù)工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。七、房產(chǎn)使用監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查主體1.市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本市房產(chǎn)使用管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)使用管理情況進(jìn)行日常巡查和監(jiān)督。（二）檢查內(nèi)容1.房產(chǎn)使用是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)用途和相關(guān)規(guī)定。2.房產(chǎn)維護(hù)與修繕情況，包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，專(zhuān)有部分的使用安全等。3.房產(chǎn)租賃管理情況，包括租賃合同簽訂、登記備案、租金收取等。4.物業(yè)管理服務(wù)情況，包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用使用等。（三）檢查方式與處理1.監(jiān)督檢查可以采取現(xiàn)場(chǎng)檢查、查閱資料、詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人等方式進(jìn)行。2.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，檢查部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。對(duì)違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，依法予以處罰。八、法律責(zé)任（一）房產(chǎn)所有者的法律責(zé)任1.房產(chǎn)所有者違反本辦法規(guī)定，未履行相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致房產(chǎn)使用安全事故的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2.擅自改變房產(chǎn)用途或者違反裝修管理規(guī)定的，由相關(guān)部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以處罰。（二）房產(chǎn)使用者的法律責(zé)任1.房產(chǎn)使用者違反本辦法規(guī)定，擅自改變用途、損壞房產(chǎn)及其附屬設(shè)施設(shè)備、違反安全使用規(guī)定等，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。2.逾期不繳納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（三）其他法律責(zé)任1.物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)