物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃范本電梯作為樓宇垂直交通的核心設(shè)備，其安全穩(wěn)定運(yùn)行直接關(guān)系到業(yè)主的出行體驗(yàn)與生命財(cái)產(chǎn)安全。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》及電梯維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)規(guī)范要求，我們以“預(yù)防性維護(hù)、全周期管控、應(yīng)急前置響應(yīng)”為核心思路，制定本維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，通過(guò)分級(jí)作業(yè)與協(xié)同管理，實(shí)現(xiàn)設(shè)備故障風(fēng)險(xiǎn)前置化解、使用壽命科學(xué)延長(zhǎng)，為業(yè)主營(yíng)造安全高效的乘梯環(huán)境。一、適用范圍本計(jì)劃適用于物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的乘客電梯、載貨電梯（含醫(yī)用電梯、觀光電梯等特種設(shè)備），涵蓋設(shè)備本體、電氣控制系統(tǒng)、安全保護(hù)裝置及附屬設(shè)施（如轎廂裝飾、層站召喚系統(tǒng)）的維護(hù)保養(yǎng)管理。二、維護(hù)保養(yǎng)基本原則1.預(yù)防性優(yōu)先：以“消除隱患、避免故障”為核心，通過(guò)周期性檢查、清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整，將設(shè)備故障概率降至最低；2.合規(guī)性作業(yè)：嚴(yán)格遵循《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002）及設(shè)備原廠技術(shù)要求，作業(yè)流程、頻次、標(biāo)準(zhǔn)符合法規(guī)與行業(yè)規(guī)范；3.專業(yè)協(xié)同：物業(yè)運(yùn)維團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常巡檢與基礎(chǔ)維護(hù)，專業(yè)維保單位（具備特種設(shè)備安裝改造修理資質(zhì)）承擔(dān)深度保養(yǎng)、檢修及應(yīng)急技術(shù)支持；4.應(yīng)急響應(yīng)前置：建立“故障預(yù)判-快速處置-復(fù)盤優(yōu)化”閉環(huán)機(jī)制，針對(duì)困人、沖頂/蹲底等突發(fā)情況制定標(biāo)準(zhǔn)化救援流程。三、分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容（一）日常巡檢（每日/每周）轎廂與層站：每日檢查轎廂內(nèi)照明、風(fēng)扇、應(yīng)急通話裝置是否正常，層門/轎門開關(guān)是否平順，轎廂內(nèi)壁、地面、按鈕有無(wú)損壞；每周清潔轎廂（含扶手、鏡面），檢查層站召喚按鈕、樓層顯示功能。運(yùn)行狀態(tài)：每日空載試運(yùn)行電梯，觀察運(yùn)行過(guò)程中是否有異響、抖動(dòng)、平層誤差（≤±30mm），記錄電梯運(yùn)行方向、速度是否平穩(wěn)。安全裝置：每周檢查轎廂內(nèi)應(yīng)急照明、報(bào)警裝置（通話/警鈴）有效性，確認(rèn)層門門鎖、轎門安全觸板功能正常（觸發(fā)后門應(yīng)立即回彈）。（二）月度保養(yǎng)（每月1次，專業(yè)維保單位執(zhí)行）機(jī)械部件：清潔并潤(rùn)滑導(dǎo)軌、導(dǎo)靴（采用電梯專用導(dǎo)軌油），檢查鋼絲繩張力（偏差≤5%）、繩頭組合是否松動(dòng)，調(diào)整轎廂平層精度至±15mm內(nèi)；電氣系統(tǒng)：檢測(cè)控制柜內(nèi)接觸器、繼電器觸點(diǎn)狀態(tài)，緊固接線端子（防松動(dòng)打火），檢查隨行電纜有無(wú)破損、老化；安全保護(hù)：測(cè)試限速器鋼絲繩張緊裝置，檢查安全鉗提拉機(jī)構(gòu)靈活性，驗(yàn)證超載裝置（110%額定載荷時(shí)應(yīng)報(bào)警并停止運(yùn)行）。（三）季度維護(hù)（每季度1次，專業(yè)維保單位主導(dǎo)）深度清潔：清理控制柜灰塵（斷電后用干燥壓縮空氣吹掃），清潔曳引機(jī)、制動(dòng)器表面油污；精度校準(zhǔn)：對(duì)電梯平層感應(yīng)器、光電開關(guān)進(jìn)行位置校準(zhǔn)，調(diào)整制動(dòng)器間隙（確保制動(dòng)響應(yīng)時(shí)間≤0.5s）；功能驗(yàn)證：模擬火災(zāi)、地震工況測(cè)試電梯消防/地震功能（如迫降、停梯），檢查五方通話系統(tǒng)（機(jī)房、轎廂、轎頂、底坑、值班室）全通性。（四）年度檢修（每年1次，聯(lián)合第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)）性能檢測(cè)：委托具備資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯進(jìn)行安全性能檢測(cè)，包括限速器動(dòng)作速度校驗(yàn)（誤差≤5%）、安全鉗制動(dòng)性能測(cè)試、曳引機(jī)噪音與振動(dòng)檢測(cè)；部件評(píng)估：對(duì)鋼絲繩（磨損量、斷絲數(shù)）、導(dǎo)軌（磨損深度）、接觸器（觸點(diǎn)燒蝕程度）等關(guān)鍵部件進(jìn)行壽命評(píng)估，必要時(shí)更換；系統(tǒng)升級(jí)：根據(jù)原廠技術(shù)公告，對(duì)電梯控制系統(tǒng)（如主板程序、安全回路）進(jìn)行合規(guī)性升級(jí)，確保設(shè)備符合最新安全標(biāo)準(zhǔn)。四、應(yīng)急處置機(jī)制（一）故障響應(yīng)流程1.困人救援：接到困人報(bào)警后，物業(yè)值班人員5分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)五方通話安撫乘客；專業(yè)維保人員30分鐘內(nèi)到場(chǎng)（市區(qū)）/60分鐘內(nèi)到場(chǎng)（郊區(qū)），按“斷電解鎖-手動(dòng)盤車-安全放人”流程救援，全程記錄處置時(shí)間、乘客狀態(tài)。2.設(shè)備故障：發(fā)生沖頂、蹲底、異響等嚴(yán)重故障時(shí)，立即關(guān)停電梯并設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，維保單位2小時(shí)內(nèi)出具故障分析報(bào)告，24小時(shí)內(nèi)完成修復(fù)并試運(yùn)行驗(yàn)證。（二）應(yīng)急物資儲(chǔ)備配備電梯專用盤車手輪、松閘扳手、應(yīng)急照明等救援工具，存放于值班室并定期檢查（每月1次）；儲(chǔ)備常用易損件（如接觸器、按鈕、鋼絲繩油），確保故障時(shí)可快速更換。五、人員職責(zé)與協(xié)同物業(yè)運(yùn)維崗：負(fù)責(zé)日常巡檢、清潔及故障初步排查，建立《電梯巡檢臺(tái)賬》（記錄運(yùn)行狀態(tài)、異常情況），每月向維保單位提交巡檢報(bào)告；專業(yè)維保單位：按計(jì)劃完成月度、季度、年度保養(yǎng)，出具《維保記錄單》（含保養(yǎng)內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理措施），對(duì)物業(yè)人員開展季度培訓(xùn)（如困人救援流程、設(shè)備常識(shí)）；電梯使用單位（業(yè)主委員會(huì)/商戶）：配合開展安全宣傳（如乘梯規(guī)范），及時(shí)反饋電梯異常，禁止非授權(quán)人員進(jìn)入機(jī)房、底坑。六、記錄與檔案管理建立《電梯維護(hù)保養(yǎng)檔案》，包含設(shè)備出廠資料、年度檢測(cè)報(bào)告、每次維保記錄（需維保人員與物業(yè)負(fù)責(zé)人雙簽字）、故障處置臺(tái)賬，檔案保存期限不少于5年；每月5日前，物業(yè)將上月《電梯運(yùn)行月報(bào)》（含故障次數(shù)、響應(yīng)時(shí)間、業(yè)主投訴）提交至業(yè)委會(huì)/上級(jí)管理部門，接受監(jiān)督。七、考核與持續(xù)改進(jìn)效果評(píng)估：每季度召開“電梯維保復(fù)盤會(huì)”，分析故障趨勢(shì)（如門系統(tǒng)故障占比、平層誤差頻次），評(píng)估維保計(jì)劃執(zhí)行效果；優(yōu)化機(jī)制：根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整保養(yǎng)頻次（如