不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試題庫及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，共30分）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的類型？A.首次登記B.變更登記C.預(yù)告登記D.抵押登記答案：D解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條，不動(dòng)產(chǎn)登記類型包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。抵押登記屬于擔(dān)保物權(quán)登記的具體形式，并非獨(dú)立登記類型，因此選D。2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到登記申請(qǐng)材料后，對(duì)屬于登記職責(zé)范圍、申請(qǐng)材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)受理；不能當(dāng)場(chǎng)受理的，應(yīng)當(dāng)在（）個(gè)工作日內(nèi)一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。A.1B.2C.3D.5答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)材料后，對(duì)申請(qǐng)材料不齊全或不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或在2個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。因此選B。3.某小區(qū)業(yè)主甲將房屋轉(zhuǎn)讓給乙，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。后甲因債務(wù)糾紛被法院查封該房屋，乙提出異議。根據(jù)《民法典》，乙的權(quán)利（）。A.優(yōu)先于查封權(quán)，因已簽訂買賣合同B.不優(yōu)先于查封權(quán)，因未完成登記C.優(yōu)先于查封權(quán)，因已實(shí)際占有房屋D.不優(yōu)先于查封權(quán)，因買賣合同無效答案：B解析：《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力（法律另有規(guī)定的除外）。乙雖簽訂買賣合同但未登記，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，故查封權(quán)優(yōu)先于乙的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。因此選B。4.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.不動(dòng)產(chǎn)單元是權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間B.不動(dòng)產(chǎn)單元編碼具有唯一標(biāo)識(shí)性C.同一宗土地上的多棟房屋可合并為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元D.不動(dòng)產(chǎn)單元需通過不動(dòng)產(chǎn)登記單元號(hào)進(jìn)行管理答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，需通過唯一編碼管理。同一宗土地上的多棟房屋若權(quán)屬不同或使用價(jià)值獨(dú)立，應(yīng)分別作為不同單元登記，不可合并。因此選C。5.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此選C。6.某企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，未辦理抵押登記。后企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)人主張抵押權(quán)。根據(jù)《民法典》，該抵押權(quán)（）。A.有效，因抵押合同已成立B.無效，因未辦理登記C.有效，因企業(yè)已實(shí)際交付土地D.效力待定，需法院確認(rèn)答案：B解析：《民法典》第四百零二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。未登記則抵押權(quán)未設(shè)立，因此選B。7.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)？A.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料B.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人C.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估定價(jià)D.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第九條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行查驗(yàn)材料、詢問申請(qǐng)人、如實(shí)登記等職責(zé)，但不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。因此選C。8.宅基地使用權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人需提交的材料不包括（）。A.申請(qǐng)人身份證明B.宅基地使用權(quán)來源材料C.房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料D.土地出讓合同答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，宅基地使用權(quán)首次登記需提交身份證明、權(quán)屬來源材料（如審批文件）、房屋符合規(guī)劃的證明等。土地出讓合同適用于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地屬集體所有，無需出讓合同。因此選D。9.異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起（）內(nèi)不起訴，異議登記失效。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：A解析：《民法典》第二百二十條規(guī)定，異議登記后，申請(qǐng)人應(yīng)在15日內(nèi)起訴，逾期異議登記失效。因此選A。10.下列關(guān)于查封登記的說法，正確的是（）。A.查封登記由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)主動(dòng)辦理B.查封期限不得超過2年C.法院解除查封的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注銷查封登記D.查封登記僅適用于房屋，不適用于土地答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十一條規(guī)定，查封登記由法院等有權(quán)機(jī)關(guān)囑托辦理，非登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)辦理（A錯(cuò)誤）；查封期限不得超過3年（B錯(cuò)誤）；查封登記適用于所有不動(dòng)產(chǎn)（D錯(cuò)誤）。法院解除查封的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注銷查封登記（C正確）。11.某房屋登記簿記載所有權(quán)人為甲，但乙主張其為實(shí)際權(quán)利人，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。若甲不同意更正，乙應(yīng)（）。A.直接申請(qǐng)異議登記B.向法院提起民事訴訟C.向登記機(jī)構(gòu)提交書面承諾后更正D.申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記答案：A解析：《民法典》第二百二十條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿錯(cuò)誤的，可申請(qǐng)更正登記；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不同意的，利害關(guān)系人可申請(qǐng)異議登記。因此選A。12.下列哪項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記中的“主登記”？A.抵押權(quán)登記B.預(yù)告登記C.查封登記D.首次登記答案：D解析：主登記是指獨(dú)立存在、不依附于其他登記的登記類型（如首次登記）；從登記是依附于主登記的登記（如抵押權(quán)登記、預(yù)告登記、查封登記）。因此選D。13.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢?nèi)松暾?qǐng)查詢時(shí)，需提交的材料不包括（）。A.查詢申請(qǐng)書B.身份證明材料C.利害關(guān)系證明材料（如為利害關(guān)系人）D.不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第八條規(guī)定，查詢需提交申請(qǐng)書、身份證明；利害關(guān)系人還需提交利害關(guān)系證明。評(píng)估報(bào)告非必要材料，因此選D。14.某公司將辦公大樓抵押給銀行，后因經(jīng)營(yíng)困難，欲將大樓轉(zhuǎn)讓給丙。根據(jù)《民法典》，下列說法正確的是（）。A.轉(zhuǎn)讓需經(jīng)銀行書面同意B.轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)消滅C.轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)通知銀行D.銀行無權(quán)干涉轉(zhuǎn)讓答案：C解析：《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的除外。轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)不受影響。因此選C。15.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.因登記機(jī)構(gòu)過錯(cuò)造成錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任B.因申請(qǐng)人提供虛假材料造成錯(cuò)誤的，申請(qǐng)人承擔(dān)賠償責(zé)任C.登記機(jī)構(gòu)賠償后，可向造成登記錯(cuò)誤的工作人員追償D.登記機(jī)構(gòu)賠償后，不可向申請(qǐng)人追償答案：D解析：《民法典》第二百二十二條規(guī)定，因登記錯(cuò)誤造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可向造成錯(cuò)誤的申請(qǐng)人追償（如申請(qǐng)人提供虛假材料）。因此D錯(cuò)誤。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題3分，共30分）1.下列屬于不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則的有（）。A.依申請(qǐng)登記原則B.一體登記原則C.屬地登記原則D.形式審查原則答案：ABC解析：不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則包括依申請(qǐng)登記（非依職權(quán)）、一體登記（房隨地走、地隨房走）、屬地登記（由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理）。形式審查是登記機(jī)構(gòu)的審查方式，非基本原則，因此選ABC。2.下列情形中，需辦理轉(zhuǎn)移登記的有（）。A.繼承房屋B.企業(yè)合并導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移C.房屋贈(zèng)與D.房屋面積因自然原因增加答案：ABC解析：轉(zhuǎn)移登記適用于物權(quán)主體變更（如繼承、贈(zèng)與、企業(yè)合并）；房屋面積增加屬于變更登記（權(quán)利內(nèi)容變化），因此選ABC。3.下列關(guān)于預(yù)告登記的說法，正確的有（）。A.可防止“一房二賣”B.登記后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力C.僅適用于商品房預(yù)售D.債權(quán)消滅后預(yù)告登記失效答案：ABD解析：預(yù)告登記適用于預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓/抵押等情形（C錯(cuò)誤），其他選項(xiàng)符合《民法典》第二百二十一條規(guī)定，因此選ABD。4.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)包括（）。A.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看B.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明C.就登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人D.要求申請(qǐng)人提供擔(dān)保答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十七條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)查驗(yàn)材料、詢問申請(qǐng)人，必要時(shí)實(shí)地查看；不得要求提供擔(dān)保（D錯(cuò)誤），因此選ABC。5.下列屬于不動(dòng)產(chǎn)登記資料的有（）。A.不動(dòng)產(chǎn)登記簿B.登記原始資料（如申請(qǐng)書、權(quán)屬來源材料）C.登記結(jié)果（如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）D.登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部會(huì)議記錄答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第二條規(guī)定，登記資料包括登記簿、原始資料、登記結(jié)果；內(nèi)部會(huì)議記錄不屬于對(duì)外公開的登記資料，因此選ABC。6.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的申請(qǐng)主體包括（）。A.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員B.非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（因繼承房屋占用宅基地）C.城鎮(zhèn)居民（通過購買取得宅基地）D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織答案：AB解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，宅基地使用權(quán)原則上由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)；非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承房屋占用宅基地的，可申請(qǐng)登記（B正確）；城鎮(zhèn)居民購買宅基地?zé)o效（C錯(cuò)誤）；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是所有權(quán)人，非使用權(quán)人（D錯(cuò)誤），因此選AB。7.下列關(guān)于更正登記的說法，正確的有（）。A.權(quán)利人申請(qǐng)更正的，需提交證實(shí)登記簿錯(cuò)誤的材料B.利害關(guān)系人申請(qǐng)更正的，需經(jīng)權(quán)利人書面同意或有生效法律文書C.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤的，可依職權(quán)更正D.更正登記僅適用于權(quán)利主體錯(cuò)誤，不適用于面積錯(cuò)誤答案：ABC解析：更正登記適用于權(quán)利主體、面積、用途等各類登記錯(cuò)誤（D錯(cuò)誤），其他選項(xiàng)符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條規(guī)定，因此選ABC。8.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的有（）。A.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與登記簿記載沖突C.申請(qǐng)人未提供身份證明D.不動(dòng)產(chǎn)已被依法查封答案：ABCD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，存在權(quán)屬爭(zhēng)議、權(quán)利超過期限、與登記簿沖突、材料不齊全（如未提供身份證明）、被依法查封等情形的，登記機(jī)構(gòu)不予登記，因此選ABCD。9.下列關(guān)于地役權(quán)登記的說法，正確的有（）。A.地役權(quán)自登記時(shí)設(shè)立B.需提交地役權(quán)合同C.供役地和需役地需一并申請(qǐng)D.地役權(quán)期限不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限答案：BCD解析：《民法典》第三百七十四條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人（A錯(cuò)誤）；其他選項(xiàng)符合《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》要求，因此選BCD。10.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理的說法，正確的有（）。A.代理人需取得不動(dòng)產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格B.代理人為自然人時(shí)，需提交授權(quán)委托書C.代理人為機(jī)構(gòu)時(shí)，需提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照D.代理人可代為簽署登記申請(qǐng)書答案：ABCD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，代理登記需提交授權(quán)委托書（自然人）或營(yíng)業(yè)執(zhí)照（機(jī)構(gòu)），代理人需具備職業(yè)資格，可代為簽署申請(qǐng)文件，因此選ABCD。三、案例分析題（共5題，每題8分，共40分）案例1：2023年3月，村民張某在本村申請(qǐng)宅基地建房，取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后建成房屋，但未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。2023年10月，張某將房屋轉(zhuǎn)讓給同村村民李某，雙方簽訂買賣合同并交付房屋，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。2024年1月，張某因債務(wù)糾紛被債權(quán)人王某起訴，法院查封了該房屋。李某提出異議，主張房屋歸其所有。問題：1.張某的房屋是否需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？為什么？2.李某的異議是否成立？為什么？答案及解析：1.需要辦理登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，張某作為權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)首次登記，未經(jīng)登記不影響其物權(quán)（因合法建造取得物權(quán)），但處分時(shí)需登記。2.不成立?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記生效。李某雖簽訂合同并占有房屋，但未辦理轉(zhuǎn)移登記，所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，法院查封合法，李某僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能對(duì)抗查封。案例2：2023年5月，甲公司以其名下工業(yè)用地（國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)）為抵押，向銀行乙借款500萬元，雙方簽訂抵押合同但未辦理抵押登記。2023年8月，甲公司將該土地轉(zhuǎn)讓給丙公司并辦理轉(zhuǎn)移登記。2023年12月，甲公司無力還款，乙銀行主張對(duì)該土地享有抵押權(quán)。問題：1.乙銀行的抵押權(quán)是否設(shè)立？為什么？2.丙公司是否取得該土地的完整所有權(quán)？為什么？答案及解析：1.未設(shè)立。《民法典》第四百零二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。甲公司與乙銀行未辦理抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立。2.是。甲公司轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，抵押權(quán)未設(shè)立，丙公司基于合法轉(zhuǎn)移登記取得完整所有權(quán)，乙銀行僅能向甲公司主張債權(quán)，無權(quán)要求丙公司承擔(dān)責(zé)任。案例3：2023年6月，王某購買某小區(qū)商品房，與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并辦理了預(yù)告登記。2023年9月，開發(fā)商因資金鏈斷裂，將該房屋再次出售給張某并辦理轉(zhuǎn)移登記。王某得知后，主張張某的所有權(quán)無效。問題：1.王某的預(yù)告登記是否有效？為什么？2.張某能否取得房屋所有權(quán)？為什么？答案及解析：1.有效。預(yù)告登記需滿足合法有效的債權(quán)（商品房買賣合同），王某已辦理登記，符合《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記有效。2.不能。預(yù)告登記后，未經(jīng)王某同意，開發(fā)商處分該房屋（轉(zhuǎn)讓給張某）不發(fā)生物權(quán)效力（《民法典》第二百二十一條）。張某雖辦理轉(zhuǎn)移登記，但因預(yù)告登記存在，其所有權(quán)取得無效，王某可要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并辦