2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷（資產(chǎn)評估案例分析）考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、某企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造，需要對其名下位于市郊的一棟閑置廠房進(jìn)行評估，以確定股權(quán)價值。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。相關(guān)資料如下：1.該廠房于2000年12月31日建成并投入使用，設(shè)計使用年限為50年，預(yù)計凈殘值為0。2.委托評估方提供的歷史成本信息顯示，該廠房建造成本為800萬元。3.評估師通過市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)近三年來類似地區(qū)新建廠房的重置成本平均每年上漲約5%。4.評估師現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)，該廠房因長期閑置，部分設(shè)備已輕微銹蝕，但結(jié)構(gòu)完好，功能未受影響。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，其尚可使用年限為20年（自評估基準(zhǔn)日起算）。5.假設(shè)該廠房若不使用，其價值會自然貶值。評估基準(zhǔn)日附近類似用途房地產(chǎn)的租賃收益水平約為年租金80萬元，且預(yù)計未來保持穩(wěn)定。要求：1.說明評估該廠房應(yīng)采用的主要評估方法，并闡述理由。2.若選用成本法評估，請計算其評估值（要求列示計算過程）。3.若選用市場法評估，請簡述需要收集哪些可比案例信息，并進(jìn)行必要的修正說明。4.若選用收益法評估，請簡述其估算思路和關(guān)鍵參數(shù)的確定方法。二、甲公司擁有一項注冊商標(biāo)，用于其生產(chǎn)的“幸福牌”洗滌劑。為滿足并購融資需求，該公司擬委托評估機(jī)構(gòu)對其商標(biāo)權(quán)進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。相關(guān)資料如下：1.該商標(biāo)于2010年5月1日獲得注冊，有效期為10年（至2020年4月30日），后經(jīng)兩次續(xù)展，當(dāng)前有效期至2030年4月30日。預(yù)計該商標(biāo)的剩余經(jīng)濟(jì)使用壽命為10年（自評估基準(zhǔn)日起算）。2.該商標(biāo)是甲公司核心品牌，對其洗滌劑業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)顯著。近年來，“幸福牌”洗滌劑年銷售額穩(wěn)定在5000萬元，占甲公司總銷售額的60%。根據(jù)市場分析，若無該商標(biāo)，同類產(chǎn)品年銷售額預(yù)計僅為3000萬元。3.評估師選取了三家市場上經(jīng)營同類產(chǎn)品的上市公司作為可比案例，其最近一年的市盈率（PE）分別為18倍、22倍、20倍。這三家公司的盈利能力、品牌影響力等與甲公司存在一定差異。4.評估師經(jīng)過盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)甲公司“幸福牌”商標(biāo)在特定區(qū)域存在一定程度的侵權(quán)行為，但已采取法律手段維權(quán)，預(yù)計未來兩年內(nèi)可基本消除影響。5.行業(yè)平均無風(fēng)險報酬率為4%，市場平均風(fēng)險報酬率為6%。甲公司股票的Beta系數(shù)為1.2。該商標(biāo)的未來預(yù)期超額收益（超出無風(fēng)險收益的部分）預(yù)計第一年為200萬元，之后逐年增長5%。要求：1.說明評估該商標(biāo)權(quán)應(yīng)采用的主要評估方法，并闡述理由。2.若選用市場法評估，請簡述如何選擇可比案例并進(jìn)行修正，以得出評估值。3.若選用收益法評估，請計算其評估值（要求列示計算過程，折現(xiàn)率采用股權(quán)資本成本）。4.分析商標(biāo)侵權(quán)因素對該商標(biāo)評估值可能產(chǎn)生的影響。三、乙公司擁有一臺關(guān)鍵生產(chǎn)設(shè)備，擬出售給丙公司。為確定出售價格，乙公司委托評估機(jī)構(gòu)對該設(shè)備進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。相關(guān)資料如下：1.該設(shè)備于2018年12月購入，原始價值為200萬元。2.該設(shè)備采用直線法計提折舊，預(yù)計使用年限為10年，預(yù)計凈殘值為10萬元。至評估基準(zhǔn)日，已使用5年。3.評估師現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)，該設(shè)備技術(shù)較落后，市場上已出現(xiàn)性能更優(yōu)的同類新型設(shè)備。若繼續(xù)使用，預(yù)計尚可使用年限為5年（自評估基準(zhǔn)日起算）。4.評估師收集到同類新型設(shè)備的當(dāng)前市場價格為150萬元。5.評估師了解，若乙公司繼續(xù)使用該舊設(shè)備，需每年額外支出維護(hù)費(fèi)用12萬元；若購買新設(shè)備，則年維護(hù)費(fèi)用可降至8萬元。6.乙公司計劃將出售所得款項用于投資其他項目，預(yù)計年回報率為5%。要求：1.說明評估該設(shè)備應(yīng)采用的主要評估方法，并闡述理由。2.若選用成本法評估，請計算其評估值（要求列示計算過程）。3.若選用市場法評估，請簡述如何尋找可比交易案例并進(jìn)行修正。4.若選用收益法評估（考慮凈收益變動），請計算其評估值（要求列示計算過程）。四、丁企業(yè)準(zhǔn)備整體上市，需要對其價值進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。相關(guān)資料如下：1.丁企業(yè)擁有三個業(yè)務(wù)部門：A部門主營軟件開發(fā)，B部門主營高端裝備制造，C部門主營物業(yè)管理。各部門資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力差異較大。2.評估師采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評估，得出截至評估基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)賬面價值為3000萬元，評估值為3500萬元。3.評估師采用市場法評估A部門的軟件開發(fā)業(yè)務(wù)，選取了三家可比上市公司，經(jīng)調(diào)整后，A部門的評估值為800萬元。4.評估師采用收益法評估B部門的裝備制造業(yè)務(wù)，預(yù)測未來5年自由現(xiàn)金流分別為500萬元、550萬元、600萬元、650萬元、700萬元，采用折現(xiàn)率10%進(jìn)行折現(xiàn)，加上第5年末的終值（按10%的增長率估算），得出B部門的評估值為3000萬元。5.C部門的物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要通過出租房產(chǎn)獲得租金收入，采用市場法評估其房地產(chǎn)資產(chǎn)價值為1500萬元。6.根據(jù)丁企業(yè)實(shí)際情況，評估師判斷A、B、C三個部門的協(xié)同效應(yīng)價值約為300萬元。要求：1.說明評估丁企業(yè)整體價值時應(yīng)采用的主要評估方法，并闡述理由。2.若采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，請簡述其評估思路。3.若采用市場法或收益法，請簡述如何評估A、B、C各部門價值。4.請計算丁企業(yè)整體價值的評估值（要求列示計算過程）。五、庚公司因債權(quán)人要求，需對其名下的一棟位于市中心繁華地段的商業(yè)用房進(jìn)行評估，以確定其資產(chǎn)價值用于可能的債務(wù)清償。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。相關(guān)資料如下：1.該商業(yè)用房建筑面積為2000平方米，用于出租經(jīng)營百貨零售業(yè)務(wù)，目前出租率100%。2.評估師獲取了該商業(yè)用房2023年度的財務(wù)數(shù)據(jù)：租金收入800萬元，運(yùn)營費(fèi)用（包括物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、房產(chǎn)稅等）400萬元。3.評估師通過市場調(diào)查，選取了周邊五棟類似商業(yè)用房作為可比案例，其交易價格（或評估價值）及主要成交日期、面積、租金水平、空置率等信息如下表所示（僅為示意，非真實(shí)數(shù)據(jù)）：|案例編號|交易價格（萬元）|成交日期|面積（平方米）|租金水平（元/月/平方米）|空置率||:-------|:---------------|:---------|:-------------|:-----------------------|:-----||1|20000|2023年6月|1800|400|5%||2|22000|2023年9月|2100|420|3%||3|19500|2023年3月|1900|380|8%||4|21000|2023年12月|2000|410|2%||5|23000|2023年7月|2200|430|4%|4.評估基準(zhǔn)日附近，該地區(qū)同類商業(yè)用房的租金水平普遍上漲了10%，且預(yù)計未來一年內(nèi)將保持穩(wěn)定。5.該商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)清晰，無重大法律糾紛或產(chǎn)權(quán)限制。要求：1.說明評估該商業(yè)用房應(yīng)采用的主要評估方法，并闡述理由。2.若選用市場法評估，請計算其評估值（要求列示計算過程，至少選用三個可比案例進(jìn)行修正，說明修正的主要因素及修正方法）。3.若選用收益法評估，請計算其評估值（要求列示計算過程）。4.比較市場法和收益法評估結(jié)果的合理性，并說明選擇最終評估值時應(yīng)考慮的因素。試卷答案一、1.應(yīng)采用的主要評估方法包括成本法、市場法和收益法。成本法適用于有活躍市場參考價格或存在活躍二手市場但信息不對稱的資產(chǎn)；市場法適用于有可比交易案例的資產(chǎn)；收益法適用于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流量或收益的資產(chǎn)。該廠房現(xiàn)狀為閑置，市場法適用性可能受限，但若能找到類似用途的房地產(chǎn)交易案例，市場法亦可考慮。收益法主要取決于未來使用能產(chǎn)生收益的預(yù)測可靠性。成本法相對客觀，常作為重要參考方法。綜合來看，成本法和市場法較為常用，收益法可作為輔助或特定情況下采用。2.采用成本法評估值=重置成本×成新率。*重置成本=原始成本×(1+年均上漲率)^年數(shù)=800萬元×(1+5%)^24≈800×3.386=2708.8萬元。*尚可使用年限為20年（自評估基準(zhǔn)日起算），即剩余使用年限為20年。*成新率=剩余使用年限/(剩余使用年限+已使用年限)=20/(20+5)=20/25=0.8。*評估值=2708.8萬元×0.8=2167.04萬元。3.市場法評估需收集可比案例信息：交易價格、交易日期、交易情況（是否公開市場、交易目的等）、可比房地產(chǎn)的面積、用途、地理位置、權(quán)利性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、建造年代、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、剩余使用年限等。*修正主要因素：交易情況修正（考慮案例交易是否公開、競爭等）、時間因素修正（考慮3年來當(dāng)?shù)匦陆◤S房重置成本上漲5%）、地域因素修正（考慮案例與評估對象所在區(qū)域的差異）、狀況因素修正（考慮案例與評估對象在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備狀況等方面的差異，銹蝕影響等）。4.收益法評估估算思路：預(yù)測該廠房未來作為出租物業(yè)能產(chǎn)生的凈收益，然后采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。關(guān)鍵參數(shù)：未來收益（年租金收入-年運(yùn)營費(fèi)用），收益期限（剩余經(jīng)濟(jì)使用壽命），折現(xiàn)率（無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率）。二、1.應(yīng)采用的主要評估方法包括市場法和收益法。市場法適用于存在活躍商標(biāo)交易市場或可比案例的情況；收益法適用于商標(biāo)能帶來可預(yù)測收益的情況。該商標(biāo)是甲公司核心品牌，對盈利貢獻(xiàn)顯著，未來經(jīng)濟(jì)壽命有預(yù)期，適合采用收益法評估其價值。市場法可作為參考或輔助。2.市場法評估：選擇與目標(biāo)商標(biāo)在行業(yè)、市場地位、知名度、影響力等方面相似的商標(biāo)作為可比案例。收集可比商標(biāo)的交易價格或評估價值，以及相關(guān)的信息（如品牌知名度、市場份額、銷售額、利潤貢獻(xiàn)、剩余保護(hù)期等）。對收集到的可比案例信息進(jìn)行修正，包括交易情況修正、時間修正、品牌差異修正（知名度、美譽(yù)度、市場地位等）、地域修正等，最終得出目標(biāo)商標(biāo)的市場價值。3.收益法評估值=∑[未來各年預(yù)期超額收益/(1+r)^t]+[第n年末超額收益折值/(1+r)^n]*未來各年預(yù)期超額收益：第一年200萬元，之后逐年增長5%。*折現(xiàn)率（股權(quán)資本成本）=無風(fēng)險報酬率+β×(市場平均風(fēng)險報酬率-無風(fēng)險報酬率)=4%+1.2×(6%-4%)=4%+1.2×2%=4%+2.4%=6.4%。*第一年超額收益現(xiàn)值=200/(1+6.4%)^1≈188.68萬元。*第二年超額收益=200×(1+5%)=210萬元。*第二年超額收益現(xiàn)值=210/(1+6.4%)^2≈178.14萬元。*以此類推，計算未來10年超額收益的現(xiàn)值。*第10年超額收益=200×(1+5%)^9≈338.36萬元。*第10年超額收益現(xiàn)值=338.36/(1+6.4%)^10≈122.53萬元。*第10年末終值折現(xiàn)系數(shù)=1/(1+6.4%)^10≈0.5584。*第10年末超額收益折值=338.36×0.5584≈188.89萬元。*總現(xiàn)值≈188.68+178.14+...+122.53+188.89≈1621.81萬元。（注：此處為簡化計算，實(shí)際應(yīng)列出所有年份并求和）4.商標(biāo)侵權(quán)因素會對其評估值產(chǎn)生負(fù)面影響。侵權(quán)行為可能導(dǎo)致市場混淆，損害“幸福牌”商標(biāo)的聲譽(yù)和消費(fèi)者信任度，降低其品牌價值。雖然已采取維權(quán)措施，但評估時必須考慮侵權(quán)行為可能造成的潛在損失和修復(fù)成本，以及維權(quán)成功的確定性。在收益法中會體現(xiàn)在未來超額收益的降低上，在市場法中會體現(xiàn)在可比案例的選取和品牌價值修正上。三、1.應(yīng)采用的主要評估方法包括市場法和成本法。市場法適用于存在活躍二手設(shè)備交易市場的情況；成本法適用于無法找到可比交易案例或重置成本容易獲取的情況。該設(shè)備已使用多年，技術(shù)可能落后，市場上出現(xiàn)新型設(shè)備，可比交易案例可能較少或參考價值不高，因此成本法是較為可靠的主要評估方法。市場法可作為參考。2.采用成本法評估值=重置成本×成新率。*重置成本：可直接獲取市場價格或根據(jù)當(dāng)前購買同類新設(shè)備價格（150萬元）估算，此處假設(shè)重置成本為150萬元。*成新率=剩余使用年限/(剩余使用年限+已使用年限)=5/(5+5)=5/10=0.5。*評估值=150萬元×0.5=75萬元。3.市場法評估：尋找與評估對象相同或相似、功能、規(guī)格、役齡、成新度等方面相近的二手設(shè)備近期交易案例。收集可比案例的交易價格信息，考慮交易時間、交易目的、交易情況等因素進(jìn)行修正，得出評估對象的市場價值。4.采用收益法評估（考慮凈收益變動）：*凈收益變動=購買新設(shè)備的年運(yùn)營成本節(jié)約=(舊設(shè)備年維護(hù)費(fèi)-新設(shè)備年維護(hù)費(fèi))=12萬元-8萬元=4萬元。*新設(shè)備購買成本=150萬元。*折現(xiàn)率：題目給出投資回報率為5%，可作為設(shè)備更新決策的折現(xiàn)率或評估其帶來的額外收益的折現(xiàn)率。*年凈收益增加額現(xiàn)值=年凈收益增加額/折現(xiàn)率=4萬元/5%=80萬元。*考慮凈收益變動的評估值=（舊設(shè)備采用成本法評估值）+（年凈收益增加額現(xiàn)值）*評估值=75萬元+80萬元=155萬元。*或者，可以看作舊設(shè)備評估值（75萬）加上因使用舊設(shè)備而非新設(shè)備而額外產(chǎn)生的未來5年凈收益（4萬/年，折現(xiàn)值為80萬）。四、1.應(yīng)采用的主要評估方法是資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法（或市場法）。資產(chǎn)基礎(chǔ)法通過評估各項資產(chǎn)和負(fù)債的價值來確定凈資產(chǎn)價值，是評估企業(yè)價值的基礎(chǔ)方法。收益法（特別是折現(xiàn)現(xiàn)金流法）通過預(yù)測企業(yè)未來收益來評估整體價值，適用于具有持續(xù)經(jīng)營能力的企業(yè)。市場法（市場資本化法或可比公司法）通過參照可比公司的市場價值來評估企業(yè)價值。在整體上市評估中，通常會先采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定凈資產(chǎn)評估值，再結(jié)合收益法或市場法進(jìn)行整體價值評估，或直接運(yùn)用收益法/市場法評估整體價值。本題中同時提供了采用三種方法評估部分業(yè)務(wù)和整體資產(chǎn)基礎(chǔ)法的值，表明可能采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法加可辨認(rèn)無形資產(chǎn)（協(xié)同效應(yīng)）或直接運(yùn)用收益法/市場法。2.資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估思路：首先對丁企業(yè)擁有的各項資產(chǎn)（包括A、B、C各部門資產(chǎn)，以及可能存在的其他資產(chǎn)如流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等）進(jìn)行評估，確定其公允價值；然后對負(fù)債（包括短期負(fù)債、長期負(fù)債等）進(jìn)行評估或根據(jù)賬面價值確認(rèn)其公允價值；最后，企業(yè)整體價值（凈資產(chǎn)價值）=總資產(chǎn)公允價值-總負(fù)債公允價值。本題中已給出資產(chǎn)基礎(chǔ)法下的凈資產(chǎn)評估值為3500萬元。3.評估各部門價值：*A部門：市場法（800萬元）。*B部門：收益法（3000萬元）。*C部門：市場法（1500萬元）。4.計算丁企業(yè)整體價值評估值：*方法一（基于資產(chǎn)基礎(chǔ)法）：整體價值=凈資產(chǎn)評估值+可辨認(rèn)無形資產(chǎn)價值?？杀嬲J(rèn)無形資產(chǎn)主要包括A、B、C各部門評估值與賬面凈資產(chǎn)（假設(shè)已知或隱含在3500萬中）的差額，以及特別提到的協(xié)同效應(yīng)價值。*需要明確各部門賬面凈資產(chǎn)或評估值，以及協(xié)同效應(yīng)的具體歸屬。若協(xié)同效應(yīng)是整體性的，則應(yīng)加入。假設(shè)協(xié)同效應(yīng)計入整體，則整體價值=3500萬元+300萬元=3800萬元。（注：此計算假設(shè)簡化了各部門的賬面與評估增值/減值關(guān)系）*方法二（基于各部門評估值和協(xié)同效應(yīng)）：整體價值=A部門評估值+B部門評估值+C部門評估值+協(xié)同效應(yīng)價值=800萬元+3000萬元+1500萬元+300萬元=5600萬元。*方法三（直接采用收益法評估值，若題目提供）：若題目直接提供了基于收益法或市場法得出的丁企業(yè)整體價值，則直接采用該值。*綜合考慮：題目中給出資產(chǎn)基礎(chǔ)法凈資產(chǎn)值3500萬，同時給出了各部門價值，并提及協(xié)同效應(yīng)。最可能的情況是，3500萬是基于各部門賬面價值評估或僅包含部分主要資產(chǎn)，加上各部門的增值（或減值）和協(xié)同效應(yīng)，得到整體價值。假設(shè)3500萬是基礎(chǔ)，加上各部門增值和協(xié)同效應(yīng)更合理。各部門總增值=(800-0)+(3000-0)+(1500-0)=5300萬。整體價值=3500萬+5300萬+300萬=8100萬。但此結(jié)果與通常整體上市評估規(guī)?？赡懿环?，需確認(rèn)各部門評估值是基于什么基礎(chǔ)計算的。若按題目數(shù)字直接加和，整體價值=5600萬元。更合理的解釋可能是3500萬是資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估的某個組成部分，或題目數(shù)字設(shè)置有特定意圖?；陬}目數(shù)字直接計算：整體價值=A+B+C+協(xié)同=800+3000+1500+300=5600萬元。五、1.應(yīng)采用的主要評估方法是市場法和收益法。市場法適用于存在活躍的同類商業(yè)用房交易市場的情況；收益法適用于該商業(yè)用房能產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的情況。該商業(yè)用房位于市中心繁華地段，用于出租，有明確的租金收入，適合采用收益法評估。市場法是重要的參考方法，尤其對于確定收益法的參數(shù)（如租金水平、空置率）和最終價值判斷有重要意義。2.采用市場法評估值=可比案例交易價格×交易情況修正×?xí)r間修正×地域修正×狀況修正×...*選擇三個可比案例：案例2、案例4、案例5（交易日期較近，信息相對完整）。*交易情況修正：假設(shè)均屬公開市場交易，修正系數(shù)為1。*時間修正：評估基準(zhǔn)日（2024年12月31日）較案例交易時間（2023年）近，市場租金上漲了10%，修正系數(shù)為(1+10%)=1.1。對所有案例價格均乘以1.1。*地域修正：假設(shè)均屬同一繁華地段，修正系數(shù)為1。*狀況修正（主要考慮空置率差異，對租金收入影響）：*案例修正系數(shù)=1-[(案例空置率-評估對象空置率)×權(quán)重]。權(quán)重需設(shè)定，例如設(shè)為0.05。評估對象空置率假設(shè)為0%。*案例2：修正系數(shù)=1-[(3%-0%)×0.05]=1-0.15%=0.9985。*案例4：修正系數(shù)=1-[(2%-0%)×0.05]=1-0.10%=0.9990。*案例5：修正系數(shù)=1-[(4%-0%)×0.05]=1-0.20%=0.9980。*計算修正后價格：*案例2修正后價格=22000×1.1×0.9985≈24258.7萬元。*案例4修正后價格=21000×1.1×0.9990≈23187.9萬元。*案例5修正后價格=23000×1.1×0.9980≈25453.4萬元。*