小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛：同案不同判同是小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛法院判定結(jié)果各不相同案例一2010年1月，北京陰女士將一套小產(chǎn)權(quán)房出售給朱先生，雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》。今年10月，陰女士請求法院判令雙方當(dāng)時(shí)簽訂的無效。賣房者小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，與朱先生簽訂的協(xié)議違反了國家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房禁售”的，因此，協(xié)議屬于無效合同。買房者對方之所以起訴，是因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)飆升，覺得虧了，才萌生毀約的想法。買房者擁有房屋使用權(quán)。法院判定北京市門頭溝區(qū)人民法院：本案中，《房屋買賣協(xié)議》是買賣雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。判定依據(jù)我國針對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺，雙方就訴爭房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理也無明確約定，對陰女士“合同無效”的訴訟請求，法院不予支持。案例二2004年5月，房先生在鄭州北環(huán)南王寨新村附近買了一套小產(chǎn)權(quán)房。7年后，這套房子被當(dāng)年的賣主占據(jù)。占據(jù)房屋，并在對方起訴時(shí)提出反訴，要求房先生支付其10萬元“房屋占用費(fèi)”。將賣房者告上法庭，要求返還其15萬元購房款。鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民法院：此案涉及小產(chǎn)權(quán)房，賣主并不是該村村民，雙方簽訂的合同無效，判處賣主返還房先生15萬元購房款。法律規(guī)定，集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其買賣行為并不受法律保護(hù)。案例三2002年7月，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂協(xié)議，約定以4.5萬元價(jià)格購買其位于北京通州區(qū)一處小產(chǎn)權(quán)房。馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。雙方協(xié)議合法有效，且對方是居民戶口，無權(quán)要求退還房屋。北京市通州區(qū)人民法院：違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的合同無效。李玉蘭應(yīng)騰退房屋，馬海濤給付其補(bǔ)償款93808元。李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房，故判決雙方合同無效。觀點(diǎn)1不應(yīng)縱容不誠信行為買房者有使用權(quán)、收益權(quán)同樣是小產(chǎn)權(quán)房，為什么會出現(xiàn)不同的判決結(jié)果?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效?鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)法院民一庭副庭長趙宜勇認(rèn)為，案件一，法院認(rèn)定合同有效的判決很合適?！半m然房子暫無產(chǎn)權(quán)，買房者仍具有使用權(quán)和收益權(quán)，可以用來自住或者出租?！彼J(rèn)為，房屋的產(chǎn)權(quán)或性質(zhì)并沒有改變。他表示，鄭州現(xiàn)在不會出現(xiàn)這樣的問題，“鄭州一般的做法是認(rèn)定合同有效，買房人有使用權(quán)、收益權(quán)，不涉及房屋產(chǎn)權(quán)?！薄靶‘a(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)合同糾紛，都是房價(jià)上漲鬧的?！彼f，如果房價(jià)不漲，原房主也不會找事，“不能助長這種不誠信行為?！庇^點(diǎn)2合同牽涉物品不合法合同不應(yīng)認(rèn)定為有效鄭州大學(xué)法學(xué)副教授、北大法學(xué)博士許桂敏則表示，她不認(rèn)同門頭溝區(qū)人民法院認(rèn)定合同有效的判定。她分析，這次法院的判決，是依據(jù)民法認(rèn)定合同有效。但合同要建立在小產(chǎn)權(quán)房合法的基礎(chǔ)上，否則無效?！靶‘a(chǎn)權(quán)房不合法，合同肯定無效。就好像買賣毒，即使合同是真實(shí)意思的表述也不合法，因?yàn)橛喠⒑贤氖挛锉旧硎遣缓戏ǖ?。”她說?！斑@種案件處理不好，容易激發(fā)社會矛盾。”她認(rèn)為，法院的判決可能考慮了社會穩(wěn)定的因素，保護(hù)了弱勢方。聲音應(yīng)定性小產(chǎn)權(quán)房避免同案不同判許桂敏認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣案件“同案不同判”，原因是沒有可以普遍使用的法律依據(jù)?！八痉C(jī)關(guān)應(yīng)對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行定性，或予以明確的司法解釋，建立準(zhǔn)則，才能解決難題。不然，判案只能依靠法官個(gè)人的認(rèn)知理解，風(fēng)險(xiǎn)很大。”她說。如果法律明確小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，會不會出現(xiàn)大批原房主“否認(rèn)合同”的現(xiàn)象?“只要小產(chǎn)權(quán)房沒有確權(quán)，即使把房子要回來，也沒有人敢接手，反而杜絕了小產(chǎn)權(quán)房買賣?！彼J(rèn)為，大多數(shù)房主不會這樣做。她提醒，現(xiàn)階段，小產(chǎn)權(quán)房明顯不會轉(zhuǎn)正，法律風(fēng)險(xiǎn)頗大，市民最好不要去買。小產(chǎn)權(quán)房的解釋國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)”樓盤大多由村、鎮(zhèn)自己開發(fā)，不存在土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)。建設(shè)部表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)