投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析(77)[詳細(xì)]1.某企業(yè)擁有一處用于出租的寫字樓，其建筑面積為5000平方米，土地使用權(quán)剩余年限為40年。該寫字樓周邊類似物業(yè)的租金水平為每月每平方米80元，空置率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。評(píng)估師經(jīng)調(diào)查分析，確定資本化率為8%。請(qǐng)?jiān)u估該投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。答案：首先計(jì)算年有效毛收入，年有效毛收入=建筑面積×月租金×12×(1空置率)=5000×80×12×(110%)=4320000元。然后計(jì)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=4320000×30%=1296000元。接著計(jì)算年凈收益，年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=43200001296000=3024000元。最后根據(jù)收益法公式，房地產(chǎn)價(jià)值=年凈收益÷資本化率×[11÷(1+資本化率)^剩余使用年限]=3024000÷8%×[11÷(1+8%)^40]≈36288000×(10.04603)≈34607770元。2.某酒店作為投資性房地產(chǎn)，過去3年的凈收益分別為200萬元、220萬元、230萬元。評(píng)估師預(yù)計(jì)未來該酒店的凈收益將保持在最近3年的平均水平，資本化率為7%。求該酒店的評(píng)估價(jià)值。答案：首先計(jì)算過去3年凈收益的平均值，平均凈收益=(200+220+230)÷3=216.67萬元。根據(jù)收益法公式，酒店評(píng)估價(jià)值=平均凈收益÷資本化率=216.67÷7%≈3095.29萬元。3.某商業(yè)店鋪?zhàn)鳛橥顿Y性房地產(chǎn)，目前的租金收入為每年100萬元，預(yù)計(jì)未來每年租金增長(zhǎng)率為3%，資本化率為9%。求該商業(yè)店鋪的評(píng)估價(jià)值。答案：根據(jù)收益法中考慮租金增長(zhǎng)的公式，房地產(chǎn)價(jià)值=年租金收入÷(資本化率租金增長(zhǎng)率)=100÷(9%3%)=1666.67萬元。4.某企業(yè)將一棟舊廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園后對(duì)外出租，改造前廠房的賬面價(jià)值為500萬元，改造費(fèi)用為300萬元，改造后該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的年凈收益為80萬元，資本化率為8%。評(píng)估該投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。答案：先計(jì)算改造后該投資性房地產(chǎn)的初始成本，初始成本=廠房賬面價(jià)值+改造費(fèi)用=500+300=800萬元。根據(jù)收益法公式，評(píng)估價(jià)值=年凈收益÷資本化率=80÷8%=1000萬元。5.某投資性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法評(píng)估，選取了3個(gè)可比實(shí)例。實(shí)例A的成交價(jià)格為8000元/平方米，交易情況比正常情況高5%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好10%；實(shí)例B的成交價(jià)格為7800元/平方米，交易情況比正常情況低3%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差5%；實(shí)例C的成交價(jià)格為8200元/平方米，交易情況正常，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好8%。若權(quán)重分別為0.4、0.3、0.3，求該投資性房地產(chǎn)的評(píng)估單價(jià)。答案：對(duì)于實(shí)例A：交易情況修正系數(shù)=100÷(100+5)≈0.9524房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(100+10)≈0.9091比準(zhǔn)價(jià)格=8000×0.9524×0.9091≈6909.57元/平方米。對(duì)于實(shí)例B：交易情況修正系數(shù)=100÷(1003)≈1.0309房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(1005)≈1.0526比準(zhǔn)價(jià)格=7800×1.0309×1.0526≈8518.87元/平方米。對(duì)于實(shí)例C：交易情況修正系數(shù)=1房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(100+8)≈0.9259比準(zhǔn)價(jià)格=8200×1×0.9259≈7592.38元/平方米。評(píng)估單價(jià)=6909.57×0.4+8518.87×0.3+7592.38×0.3=2763.83+2555.66+2277.71=7597.2元/平方米。6.某寫字樓作為投資性房地產(chǎn)，土地面積為2000平方米，建筑面積為8000平方米。當(dāng)?shù)仡愃茖懽謽堑耐恋貑蝺r(jià)為3000元/平方米，建筑物單價(jià)為2000元/平方米。采用成本法評(píng)估該寫字樓的價(jià)值。答案：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=2000×3000=6000000元。建筑物價(jià)值=建筑面積×建筑物單價(jià)=8000×2000=16000000元。寫字樓評(píng)估價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=6000000+16000000=22000000元。7.某投資性房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年的凈收益分別為150萬元、160萬元、170萬元、180萬元、190萬元，第5年末的轉(zhuǎn)售價(jià)格預(yù)計(jì)為3000萬元，資本化率為8%。求該投資性房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。答案：首先計(jì)算未來5年凈收益的現(xiàn)值：第1年凈收益現(xiàn)值=150÷(1+8%)^1≈138.89萬元。第2年凈收益現(xiàn)值=160÷(1+8%)^2≈136.06萬元。第3年凈收益現(xiàn)值=170÷(1+8%)^3≈134.93萬元。第4年凈收益現(xiàn)值=180÷(1+8%)^4≈132.30萬元。第5年凈收益現(xiàn)值=190÷(1+8%)^5≈127.54萬元。然后計(jì)算第5年末轉(zhuǎn)售價(jià)格的現(xiàn)值=3000÷(1+8%)^5≈2041.75萬元。該投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=138.89+136.06+134.93+132.30+127.54+2041.75=2711.47萬元。8.某商場(chǎng)作為投資性房地產(chǎn)，目前的空置率為15%，周邊類似商場(chǎng)的平均空置率為10%。該商場(chǎng)年租金收入為500萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。若調(diào)整空置率到周邊平均水平，求調(diào)整后該商場(chǎng)的年凈收益。答案：首先計(jì)算目前的有效毛收入，目前有效毛收入=年租金收入×(1目前空置率)=500×(115%)=425萬元。調(diào)整空置率后的有效毛收入=年租金收入×(1周邊平均空置率)=500×(110%)=450萬元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=調(diào)整后有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=450×25%=112.5萬元。調(diào)整后年凈收益=調(diào)整后有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=450112.5=337.5萬元。9.某工業(yè)廠房作為投資性房地產(chǎn)，建成于10年前，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，目前的重置成本為1200萬元，殘值率為5%。采用直線法計(jì)算該廠房的折舊額和評(píng)估價(jià)值。答案：年折舊額=重置成本×(1殘值率)÷經(jīng)濟(jì)壽命=1200×(15%)÷50=22.8萬元。累計(jì)折舊額=年折舊額×已使用年限=22.8×10=228萬元。廠房評(píng)估價(jià)值=重置成本累計(jì)折舊額=1200228=972萬元。10.某酒店投資性房地產(chǎn)，過去5年的凈收益分別為180萬元、200萬元、210萬元、220萬元、230萬元。若采用移動(dòng)平均法（取3年移動(dòng)平均）預(yù)測(cè)未來第1年的凈收益。答案：先計(jì)算最后3年的移動(dòng)平均值，移動(dòng)平均凈收益=(210+220+230)÷3=220萬元，即預(yù)測(cè)未來第1年的凈收益為220萬元。11.某商業(yè)綜合體作為投資性房地產(chǎn)，土地使用權(quán)取得成本為5000萬元，建筑物建造成本為8000萬元，管理費(fèi)用為建造成本的3%，銷售費(fèi)用為建造成本的2%，投資利息為600萬元，開發(fā)利潤(rùn)為1500萬元。求該商業(yè)綜合體的成本價(jià)值。答案：管理費(fèi)用=8000×3%=240萬元。銷售費(fèi)用=8000×2%=160萬元。成本價(jià)值=土地使用權(quán)取得成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤(rùn)=5000+8000+240+160+600+1500=15500萬元。12.某投資性房地產(chǎn)的租金收入為每年80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年30萬元，土地價(jià)值為500萬元，建筑物價(jià)值為800萬元。已知土地資本化率為6%，求建筑物資本化率。答案：首先計(jì)算房地產(chǎn)年凈收益，年凈收益=租金收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=8030=50萬元。土地年凈收益=土地價(jià)值×土地資本化率=500×6%=30萬元。建筑物年凈收益=房地產(chǎn)年凈收益土地年凈收益=5030=20萬元。建筑物資本化率=建筑物年凈收益÷建筑物價(jià)值=20÷800=2.5%。13.某寫字樓的建筑面積為6000平方米，可出租面積為建筑面積的85%，月租金為每平方米60元，空置率為12%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為35%。求該寫字樓的年凈收益。答案：年有效毛收入=可出租面積×月租金×12×(1空置率)=6000×85%×60×12×(112%)=6000×0.85×60×12×0.88=3369600元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=3369600×35%=1179360元。年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=33696001179360=2190240元。14.某投資性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法評(píng)估，可比實(shí)例A的成交日期為1年前，當(dāng)時(shí)的價(jià)格為7500元/平方米。該類房地產(chǎn)價(jià)格每月平均上漲0.5%。求將可比實(shí)例A的價(jià)格調(diào)整到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。答案：經(jīng)過1年（12個(gè)月），調(diào)整后價(jià)格=7500×(1+0.5%)^12≈7500×1.0617=7962.75元/平方米。15.某酒店投資性房地產(chǎn)，當(dāng)前的年凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)凈收益將以每年5%的速度增長(zhǎng)，之后保持穩(wěn)定。資本化率為8%。求該酒店的評(píng)估價(jià)值。答案：首先計(jì)算未來3年凈收益的現(xiàn)值：第1年凈收益現(xiàn)值=300×(1+5%)÷(1+8%)^1≈291.67萬元。第2年凈收益現(xiàn)值=300×(1+5%)^2÷(1+8%)^2≈283.67萬元。第3年凈收益現(xiàn)值=300×(1+5%)^3÷(1+8%)^3≈276.02萬元。第3年末凈收益=300×(1+5%)^3=347.29萬元。第3年末房地產(chǎn)價(jià)值=347.29÷8%=4341.13萬元。第3年末房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)值=4341.13÷(1+8%)^3≈3449.38萬元。酒店評(píng)估價(jià)值=291.67+283.67+276.02+3449.38=4300.74萬元。16.某商業(yè)店鋪投資性房地產(chǎn)，租賃合同約定每年租金遞增5%，目前年租金為60萬元，資本化率為10%。求該商業(yè)店鋪的評(píng)估價(jià)值。答案：根據(jù)收益法中考慮租金增長(zhǎng)的公式，房地產(chǎn)價(jià)值=年租金收入÷(資本化率租金增長(zhǎng)率)=60÷(10%5%)=1200萬元。17.某工業(yè)廠房投資性房地產(chǎn)，土地面積為3000平方米，土地單價(jià)為2500元/平方米，建筑物建筑面積為4000平方米，建筑物重置單價(jià)為1800元/平方米，成新率為80%。求該工業(yè)廠房的評(píng)估價(jià)值。答案：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=3000×2500=7500000元。建筑物價(jià)值=建筑物建筑面積×建筑物重置單價(jià)×成新率=4000×1800×80%=5760000元。工業(yè)廠房評(píng)估價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=7500000+5760000=13260000元。18.某寫字樓投資性房地產(chǎn)，采用收益法評(píng)估。已知年凈收益為400萬元，資本化率為8%，收益期限為45年。求該寫字樓的評(píng)估價(jià)值。答案：根據(jù)收益法公式，寫字樓評(píng)估價(jià)值=年凈收益÷資本化率×[11÷(1+資本化率)^收益期限]=400÷8%×[11÷(1+8%)^45]≈5000×(10.03133)≈4843.35萬元。19.某商業(yè)地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)，可比實(shí)例的成交價(jià)格為9000元/平方米，交易情況比正常情況低6%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差8%。求修正后的可比實(shí)例價(jià)格。答案：交易情況修正系數(shù)=100÷(1006)≈1.0638。房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(1008)≈1.0870。修正后可比實(shí)例價(jià)格=9000×1.0638×1.0870≈10463.34元/平方米。20.某酒店投資性房地產(chǎn)，過去4年的凈收益分別為160萬元、180萬元、200萬元、210萬元。若采用線性趨勢(shì)法預(yù)測(cè)未來第2年的凈收益。答案：設(shè)凈收益與年份的關(guān)系為y=a+bx，以第1年為x=1，第2年為x=2，以此類推。\(b=\frac{n\sum_{i=1}^{n}x_iy_i\sum_{i=1}^{n}x_i\sum_{i=1}^{n}y_i}{n\sum_{i=1}^{n}x_i^2(\sum_{i=1}^{n}x_i)^2}\)\(\sum_{i=1}^{4}x_i=1+2+3+4=10\)\(\sum_{i=1}^{4}y_i=160+180+200+210=750\)\(\sum_{i=1}^{4}x_i^2=1^2+2^2+3^2+4^2=30\)\(\sum_{i=1}^{4}x_iy_i=1×160+2×180+3×200+4×210=160+360+600+840=1960\)\(b=\frac{4×196010×750}{4×3010^2}=\frac{78407500}{120100}=\frac{340}{20}=17\)\(a=\bar{y}b\bar{x}=\frac{750}{4}17×\frac{10}{4}=\frac{750170}{4}=145\)未來第2年即x=6，凈收益y=145+17×6=247萬元。21.某投資性房地產(chǎn)，土地取得成本為400萬元，開發(fā)成本為600萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的4%，銷售費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，投資利息為80萬元，銷售稅費(fèi)為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的6%，開發(fā)利潤(rùn)為200萬元。求該投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。答案：設(shè)該投資性房地產(chǎn)的價(jià)值為V。管理費(fèi)用=600×4%=24萬元。銷售費(fèi)用=600×3%=18萬元。則V=400+600+24+18+80+V×6%+200VV×6%=400+600+24+18+80+2000.94V=1322V=1322÷0.94≈1406.38萬元。22.某寫字樓投資性房地產(chǎn)，年凈收益為350萬元，土地價(jià)值為1500萬元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。求該寫字樓建筑物的價(jià)值。答案：土地年凈收益=土地價(jià)值×土地資本化率=1500×6%=90萬元。建筑物年凈收益=房地產(chǎn)年凈收益土地年凈收益=35090=260萬元。建筑物價(jià)值=建筑物年凈收益÷建筑物資本化率=260÷8%=3250萬元。23.某商業(yè)店鋪投資性房地產(chǎn)，當(dāng)前租金收入為每年90萬元，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)租金每年增長(zhǎng)4%，之后租金保持穩(wěn)定。資本化率為9%。求該商業(yè)店鋪的評(píng)估價(jià)值。答案：首先計(jì)算未來5年租金收入的現(xiàn)值：第1年租金現(xiàn)值=90×(1+4%)÷(1+9%)^1≈86.24萬元。第2年租金現(xiàn)值=90×(1+4%)^2÷(1+9%)^2≈82.67萬元。第3年租金現(xiàn)值=90×(1+4%)^3÷(1+9%)^3≈79.30萬元。第4年租金現(xiàn)值=90×(1+4%)^4÷(1+9%)^4≈76.12萬元。第5年租金現(xiàn)值=90×(1+4%)^5÷(1+9%)^5≈73.12萬元。第5年末租金=90×(1+4%)^5≈109.49萬元。第5年末房地產(chǎn)價(jià)值=109.49÷9%≈1216.56萬元。第5年末房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)值=1216.56÷(1+9%)^5≈785.37萬元。商業(yè)店鋪評(píng)估價(jià)值=86.24+82.67+79.30+76.12+73.12+785.37=1182.82萬元。24.某工業(yè)廠房投資性房地產(chǎn)，重置成本為1000萬元，已使用12年，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為4%。用直線法計(jì)算該廠房的評(píng)估價(jià)值。答案：年折舊額=重置成本×(1殘值率)÷經(jīng)濟(jì)壽命=1000×(14%)÷60=16萬元。累計(jì)折舊額=年折舊額×已使用年限=16×12=192萬元。廠房評(píng)估價(jià)值=重置成本累計(jì)折舊額=1000192=808萬元。25.某酒店投資性房地產(chǎn)，采用市場(chǎng)法評(píng)估?？杀葘?shí)例A成交價(jià)格為7000元/平方米，交易日期為8個(gè)月前，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月上漲0.4%，交易情況比正常情況高4%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差7%。求修正后的可比實(shí)例A價(jià)格。答案：交易日期調(diào)整后價(jià)格=7000×(1+0.4%)^8≈7000×1.0326=7228.2元/平方米。交易情況修正系數(shù)=100÷(100+4)≈0.9615。房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(1007)≈1.0753。修正后可比實(shí)例A價(jià)格=7228.2×0.9615×1.0753≈7497.74元/平方米。26.某投資性房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來4年的凈收益分別為120萬元、130萬元、140萬元、150萬元，第4年末的轉(zhuǎn)售價(jià)格預(yù)計(jì)為2500萬元，資本化率為9%。求該投資性房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。答案：第1年凈收益現(xiàn)值=120÷(1+9%)^1≈110.09萬元。第2年凈收益現(xiàn)值=130÷(1+9%)^2≈109.42萬元。第3年凈收益現(xiàn)值=140÷(1+9%)^3≈108.39萬元。第4年凈收益現(xiàn)值=150÷(1+9%)^4≈106.26萬元。第4年末轉(zhuǎn)售價(jià)格的現(xiàn)值=2500÷(1+9%)^4≈1770.93萬元。投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=110.09+109.42+108.39+106.26+1770.93=2105.09萬元。27.某商業(yè)綜合體投資性房地產(chǎn)，目前年租金收入為800萬元，預(yù)計(jì)未來租金增長(zhǎng)率為2%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，資本化率為8%。求該商業(yè)綜合體的評(píng)估價(jià)值。答案：年有效毛收入=800萬元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=800×30%=240萬元。年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=800240=560萬元。根據(jù)收益法中考慮租金增長(zhǎng)的公式，商業(yè)綜合體評(píng)估價(jià)值=年凈收益÷(資本化率租金增長(zhǎng)率)=560÷(8%2%)=9333.33萬元。28.某寫字樓投資性房地產(chǎn)，土地面積為1500平方米，土地單價(jià)為2800元/平方米，建筑物建筑面積為5000平方米，建筑物重置單價(jià)為2200元/平方米，成新率為75%。求該寫字樓的評(píng)估價(jià)值。答案：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1500×2800=4200000元。建筑物價(jià)值=建筑物建筑面積×建筑物重置單價(jià)×成新率=5000×2200×75%=8250000元。寫字樓評(píng)估價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=4200000+8250000=12450000元。29.某投資性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法評(píng)估，選取了3個(gè)可比實(shí)例。實(shí)例A成交價(jià)格為7200元/平方米，交易情況比正常高2%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好5%；實(shí)例B成交價(jià)格為7500元/平方米，交易情況比正常低3%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差3%；實(shí)例C成交價(jià)格為7300元/平方米，交易情況正常，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好4%。權(quán)重分別為0.3、0.4、0.3，求該投資性房地產(chǎn)的評(píng)估單價(jià)。答案：對(duì)于實(shí)例A：交易情況修正系數(shù)=100÷(100+2)≈0.9804房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(100+5)≈0.9524比準(zhǔn)價(jià)格=7200×0.9804×0.9524≈6713.38元/平方米。對(duì)于實(shí)例B：交易情況修正系數(shù)=100÷(1003)≈1.0309房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(1003)≈1.0309比準(zhǔn)價(jià)格=7500×1.0309×1.0309≈8002.42元/平方米。對(duì)于實(shí)例C：交易情況修正系數(shù)=1房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100÷(100+4)≈0.9615比準(zhǔn)價(jià)格=7300×1×0.9615≈7018.95元/平方米。評(píng)估單價(jià)=6713.38×0.3+8002.42×0.4+7018.95×0.3=2014.01+3200.97+2105.69=7320.67元/平方米。30.某酒店投資性房地產(chǎn)，過去6年的凈收益分別為150萬元、160萬元、170萬元、180萬元、190萬元、200萬元。若采用指數(shù)平滑法（平滑系數(shù)α=0.6）預(yù)測(cè)未來第1年的凈收益。答案：設(shè)初始預(yù)測(cè)值\(F_1=150\)萬元。\(F_2=\alphay_1+(1\alpha)F_1=0.6×150+(10.6)×150=150\)萬元。\(F_3=\alphay_2+(1\alpha)F_2=0.6×160+(10.6)×150=156\)萬元。\(F_4=\alphay_3+(1\alpha)F_3=0.6×170+(10.6)×156=164.4\)萬元。\(F_5=\alphay_4+(1\alpha)F_4=0.6×180+(10.6)×164.4=173.76\)萬元。\(F_6=\alphay_5+(1\alpha)F_5=0.6×190+(10.6)×173.76=183.50\)萬元。預(yù)測(cè)未來第1年凈收益\(F_7=\alphay_6+(1\alpha)F_6=0.6×200+(10.6)×183.50=193.4\)萬元。31.某投資性房地產(chǎn)，土地取得成本為350萬元，開發(fā)成本為550萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為開發(fā)成本的2%，投資利息為65萬元，開發(fā)利潤(rùn)為180萬元，銷售稅費(fèi)為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的5%。求該投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。答案：設(shè)該投資性房地產(chǎn)的價(jià)值為V。管理費(fèi)用=550×5%=27.5萬元。銷售費(fèi)用=550×2%=11萬元。則V=350+550+27.5+11+65+V×5%+180VV×5%=350+550+27.5+11+65+1800.95V=1183.5V=1183.5÷，0.95≈1245.79萬元。32.某寫字樓投資性房地產(chǎn)，年凈收益為320萬元，建筑物價(jià)值為2500萬元，建筑物資本化率為8.5%，土地資本化率為6%。求該寫字樓土地的價(jià)值。答案：建筑物年凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率=2500×8.5%=212.5萬元。土地年凈收益=房地產(chǎn)年凈收益建筑物年凈收益=320212.5=107.5萬元。土地價(jià)值=土地年凈收益÷土地資本化率=107.5÷6%≈1791.67萬元。33.某商業(yè)店鋪投資性房地產(chǎn)，當(dāng)前年租金為70萬元，預(yù)計(jì)未來4年內(nèi)租金每年增長(zhǎng)3%，之后租金保持穩(wěn)定。資本化率為9%。求該商業(yè)店鋪的評(píng)估價(jià)值。答案：首先計(jì)算未來4年租金收入的現(xiàn)值：第1年租金現(xiàn)值=70×(1+3%)÷(1+9%)^1≈66.42萬元。第2年租金現(xiàn)值=70×(1+3%)^2÷(1+9%)^2≈63.03萬元。第3年租金現(xiàn)值=70×(1+3%)^3÷(1+9%)^3≈59.82萬元。第4年租金現(xiàn)值=70×(1+3%)^4÷(1+9%)^4≈56.79萬元。第4年末租金=70×(1+3%)^4≈78.79萬元。第4年末房地產(chǎn)價(jià)值=78.79÷9%≈875.44萬元。第4年末房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)值=875.44÷(1+9%)^4≈604.47萬元。商業(yè)店鋪評(píng)估價(jià)值=66.42+63.03+59.82+56.79+604.47=840.53萬元。34.某工業(yè)廠房投資性房地產(chǎn)，重置成本為900萬元，已使用15年，經(jīng)濟(jì)壽命為55年，殘值率為3%。用直線法計(jì)算該廠房的評(píng)估價(jià)值。答案：年折舊額=重置成本×(1殘值率)÷經(jīng)濟(jì)壽命=900×(13%)÷55≈15.87萬元。累計(jì)折舊額=年折舊額×已使用年限=15.87×15=238.05萬元。廠房評(píng)估價(jià)值=重置成本累計(jì)折舊額=900238.05=661.95萬元。35.某酒店投資性房地產(chǎn)，采用市場(chǎng)法評(píng)估?？杀葘?shí)例B成交價(jià)格為7600元/平方米，交易日期為6個(gè)月前，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月下降0.3%，交易情況比正常情況低5%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好6%。求修正后的可比實(shí)例B價(jià)格。答案：交易日期調(diào)整后價(jià)格=7600×(10.3%)^6≈7600×0.9822=7464.72元/平方米。交易情況修正系數(shù)=100÷(1